Jest to bardzo skomplikowany temat i każda taka sytuacja powinna być rozpatrywana indywidualnie. Zwykle konieczna jest wtedy porada prawnika, co może uchronić nas przed konsekwencjami prawnymi i finansowymi – a te mogą być poważne. Natomiast moi Klienci zadają mi takie pytanie na tyle często, że postanowiłem naświetlić Państwu ten temat. Najważniejsza tu jest kwestia ewentualnych konsekwencji, które może ponieść ta strona, która zerwie zawarty już kontrakt.
Dopóki trwają negocjacje i dopóki obie strony nie zgodziły się na wszystkie składniki oferty (jak cena, depozyt, warunki w ofercie, data zamknięcia czy rzeczy, które pozostają w domu), to można się z tych negocjacji wycofać bez większych problemów.
Jeśli oferta złożona przez kupujących nie ma żadnych warunków (jak finansowanie czy inspekcja) i zostanie zaakceptowana przez sprzedających – to praktycznie w tym momencie określa się, że umowa jest wiążąca (binding agreement).
Od chwili akceptacji oferty przez obie strony, kupujący powinni dostarczyć depozyt (zwykle 5% wartości kupowanej nieruchomości) do firmy real estate, która reprezentuje sprzedających. Przyjęty obecnie standard to 24 godziny od zawarcia “wiążącej” transakcji. Kiedy depozyt zostanie dostarczony, praktycznie klamka zapada i żadna ze stron nie może się wycofać z umowy bez ponoszenia poważnych strat finansowych oraz konsekwencji prawnych.
Zdarza się czasami, że w ciągu tych 24 godzin, które kupujący ma na dostarczenie depozytu, następuje zmiana nastawienia do “zakupionego” domu, ponieważ albo opadają emocje i zaczynamy mieć wątpliwości co do tej nieruchomości, albo nagle pojawia się coś, co nam bardziej odpowiada. Wówczas, jeśli depozyt nie zostanie dostarczony, możemy mieć dużą szansę wycofania się bez większych konsekwencji. Ale jeśli trafimy na naprawdę zdeterminowanego sprzedającego, to sprawa może skończyć się w sądzie.
Oczywiście sprzedającym będzie trudno udowodnić, jakie straty ponieśli w ciągu 24 godzin od chwili akceptacji kontraktu do chwili rezygnacji z oferty. Ale w Kanadzie jest tak, że w sądach wygrywa często nie ten, który ma rację, tylko ten, który ma lepszego prawnika. Proszę sobie wyobrazić, że transakcja została zawarta w czasie “wojny ofert” i nasza oferta była wyższa od wszystkich następnych o dużą sumę – na przykład o $200,000. Wtedy sprzedający mają dokładny rekord wszystkich ofert pokazujący tę różnicę. Jeśli my (jako kupujący) nie dostarczymy depozytu, dom trafi ponownie na rynek i zostanie sprzedany znacznie taniej niż nasza oferta (na przykład właśnie o te $200,000), to doświadczony prawnik może w sądzie użyć tego argumentu i domagać się wyrównania straty sprzedającym.
Dlatego warto dobrze się zastanowić, jeśli próbuje się użyć tego zabiegu w celu wycofania się z transakcji. I również dlatego w sytuacji “multiple offers” wielu agentów, którzy reprezentują sprzedających domaga się certyfikowanego depozytu wraz z ofertą. I również wielu agentów, którzy reprezentują kupujących ma takie czeki ze sobą, by podkreślić wiarygodność swoich klientów.
Dlatego depozyt, sposób, oraz czas jego przekazania mają tu ogromne znaczenie.
Często w ofercie są również zawarte warunki. Zwykle kupujący (jeśli nie mają konkurencji) proszą o czas na załatwienie finansowania, techniczną inspekcję nieruchomości czy w przypadku kondominium – sprawdzenia statusu prawnego i finansowego korporacji (status certificate). Warunków może być znacznie więcej, ale zwykle czas na ich usunięcie nie przekracza od 2 do 10 dni. W tym czasie kupujący ma prawo wycofania się z kontraktu bez konsekwencji prawnych. Dopiero po usunięciu warunków umowa staje się wiążąca dla obu stron.
Czasami sprzedający ma również swoje warunki w umowie – może to być na przykład czas na znalezienie następnego domu. Obecnie, jak wiemy, taki warunek jest trudny do spełnienia w krótkim czasie.
Wracając do początkowego pytania – czy można wycofać się z zawartej umowy – odpowiedź brzmi: “to zależy”.
Umowa kupna i sprzedaży nieruchomości bazuje na prawie kontraktowym. Oznacza, to, że jeśli dwie strony zawierające kontrakt zgodzą się na jego zerwanie lub modyfikację – to mają taką możliwość. Czyli jeśli i kupujący i sprzedający w sposób formalny dojdą do porozumienia i podpiszą odpowiednie dokumenty, które zwalniają obie strony z obligacji kontraktowych oraz wszelkich ewentualnych roszczeń, to oczywiście “nie ma sprawy” i umowa przestaje obowiązywać. W Ontario do anulowania umowy potrzebny jest formularz #122 (nazywa się “Mutual Release”). Natomiast to, że obie strony kontraktu dojdą do wniosku, że nie chcą kontynuować egzekucji i realizacji warunków umowy, jest rzadkością. Zwykle jedna strona dąży do zerwania kontraktu, a druga może ewentualnie dać się przekonać. Czasami padają argumenty prawne lub ludzkie, ale najczęściej finansowe. Ta strona, która chce zerwania umowy zwykle przekonuje drugą stronę wprowadzając zmiany do umowy, które sugerują rekompensatę.
Ale co w sytuacji, kiedy jedna strona chce dotrzymania kontraktu, a druga nie chce albo nie może go dotrzymać? Popatrzmy na to ze strony kupujących oraz sprzedających.
1. KUPUJĄCY. Jeśli kupujący nie dotrzyma warunków umowy i jej nie zamknie, zwykle prawnicy i agenci starają się “uratować” sytuację oferując kilka dodatkowych dni od chwili, kiedy umowa powinna się zamknąć. Czasami ten dodatkowy czas pomaga rozwiązać problemy z dokumentami lub pożyczkami. Ale jeśli transakcja nie rokuje szans na szybkie rozwiązanie i szczęśliwe zakończenie, to problemy dla kupujących, którzy nie dotrzymali umowy dopiero się zaczynają. Co się wtedy dzieje?
“Zakupiona” nieruchomość trafia ponownie na rynek. Jeśli sprzeda się za większą kwotę niż została sprzedana za pierwszym razem – to jest to jedyna dobra wiadomość dla niedoszłych kupujących. Ale jeśli sprzeda się za mniej, to są oni odpowiedzialni za różnicę w cenie.
Ale to nie wszystko.
Kupujący, którzy wycofali się z umowy, mogą zostać obarczeni wszystkimi kosztami, związanymi z wystawieniem domu na rynek. Są to wszelkie koszty prawne, koszty związane z ponowną sprzedażą, ewentualne straty, jakie mogli ponieść sprzedający (bo na przykład nie mogli wywiązać się z kolei ze swojej transakcji jaką zawarli). Do tego mogą dojść koszty hotelu, składowania mebli, być może “bridge financing” – czyli utrzymywania dwóch domów – tego, który sprzedali bez zamknięcia transakcji i tego, który ewentualnie kupili i musieli przejąć, wykorzystując pożyczone pieniądze.
Koszty te idą często w dziesiątki tysięcy dolarów i takie sprawy kończą się zwykle w sądzie – jeśli depozyt, który został przekazany z ofertą, nie jest w stanie pokryć strat. Oczywiście sprawy sądowe w Kanadzie trwają (ku radości prawników) bardzo długo – i nie liczmy, że sprawiedliwość zawsze wygrywa.
2. SPRZEDAJĄCY. Natomiast gdyby sprzedający postanowił wycofać się z kontraktu na zasadzie “zmieniłem zdanie, nie wyprowadzam się i co mi zrobisz” – to tu prawo działa podobnie. Zwykle prawnicy wymienią listy z “pogróżkami”, pod wpływem których ludzie czasami idą po rozum do głowy – i wszystko wraca do normy. Ale jeśli argumenty prawne nie działają, pozostaje droga sądowa. Oczywiście, jak podkreśliłem wcześniej, bardzo wiele zależy od tego, na jakiego prawnika nas stać i jaki prawnik będzie reprezentował drugą stronę. Na szczęście w większości przypadków sądy przychylają się do stanowiska kupującego i nakazują właścicielom opuszczenie domu. Zwykle zasądzają też koszty prawne i wszelkie poniesione straty, które też mogą być liczone w dziesiątkach tysięcy dolarów. Mówimy tu na przykład o kosztach wynajmu mieszkania czy hotelu w czasie oczekiwania na werdykt, kosztach przechowywania dobytku, prawnych, itd.
Wniosek z tego wywodu jest taki, że kontrakty należy zawierać mając świadomość, że konsekwencje prawne i finansowe ich niedotrzymania są niezwykle wysokie i trudne do obejścia.
Jeśli mają Państwo jakiekolwiek wątpliwości co do przyszłego zawarcia umowy kupna-sprzedaży lub rozważają wycofanie się z umowy – zapraszam do kontaktu. Wspólnie jesteśmy w stanie znaleźć najlepsze dla Państwa rozwiązanie.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
