Jest to bar­dzo skom­pli­ko­wa­ny temat i każ­da taka sytu­acja powin­na być roz­pa­try­wa­na indy­wi­du­al­nie.  Zwy­kle koniecz­na jest wte­dy pora­da praw­ni­ka, co może uchro­nić nas przed kon­se­kwen­cja­mi praw­ny­mi i finan­so­wy­mi — a te mogą być poważ­ne. Nato­miast moi Klien­ci zada­ją mi takie pyta­nie na tyle czę­sto, że posta­no­wi­łem naświe­tlić Pań­stwu ten temat. Naj­waż­niej­sza tu jest kwe­stia ewen­tu­al­nych kon­se­kwen­cji, któ­re może ponieść ta stro­na, któ­ra zerwie zawar­ty już kontrakt.

        Dopó­ki trwa­ją nego­cja­cje i dopó­ki obie stro­ny nie zgo­dzi­ły się na wszyst­kie skład­ni­ki ofer­ty (jak cena, depo­zyt, warun­ki w ofer­cie, data zamknię­cia czy rze­czy, któ­re pozo­sta­ją w domu), to moż­na się z tych nego­cja­cji wyco­fać bez więk­szych problemów.

        Jeśli ofer­ta zło­żo­na przez kupu­ją­cych nie ma żad­nych warun­ków (jak finan­so­wa­nie czy inspek­cja) i zosta­nie zaak­cep­to­wa­na przez sprze­da­ją­cych — to prak­tycz­nie w tym momen­cie okre­śla się, że umo­wa jest wią­żą­ca (bin­ding agreement).

        Od chwi­li akcep­ta­cji ofer­ty przez obie stro­ny, kupu­ją­cy powin­ni dostar­czyć depo­zyt (zwy­kle 5% war­to­ści kupo­wa­nej nie­ru­cho­mo­ści) do fir­my real esta­te, któ­ra repre­zen­tu­je sprze­da­ją­cych. Przy­ję­ty obec­nie stan­dard to 24 godzi­ny od zawar­cia “wią­żą­cej” trans­ak­cji. Kie­dy depo­zyt zosta­nie dostar­czo­ny, prak­tycz­nie klam­ka zapa­da i żad­na ze stron nie może się wyco­fać z umo­wy bez pono­sze­nia poważ­nych strat finan­so­wych oraz kon­se­kwen­cji prawnych.

        Zda­rza się cza­sa­mi, że w cią­gu tych 24 godzin, któ­re kupu­ją­cy ma na dostar­cze­nie depo­zy­tu, nastę­pu­je zmia­na nasta­wie­nia do “zaku­pio­ne­go” domu, ponie­waż albo opa­da­ją emo­cje i zaczy­na­my mieć wąt­pli­wo­ści co do tej nie­ru­cho­mo­ści, albo nagle poja­wia się coś, co nam bar­dziej odpo­wia­da. Wów­czas, jeśli depo­zyt nie zosta­nie dostar­czo­ny, może­my mieć dużą szan­sę wyco­fa­nia się bez więk­szych kon­se­kwen­cji. Ale jeśli tra­fi­my na napraw­dę zde­ter­mi­no­wa­ne­go sprze­da­ją­ce­go, to spra­wa może skoń­czyć się w sądzie.

        Oczy­wi­ście sprze­da­ją­cym będzie trud­no udo­wod­nić, jakie stra­ty ponie­śli w cią­gu 24 godzin od chwi­li akcep­ta­cji kon­trak­tu do chwi­li rezy­gna­cji z ofer­ty. Ale w Kana­dzie jest tak, że w sądach wygry­wa czę­sto nie ten, któ­ry ma rację, tyl­ko ten, któ­ry ma lep­sze­go praw­ni­ka. Pro­szę sobie wyobra­zić, że trans­ak­cja zosta­ła zawar­ta w cza­sie “woj­ny ofert” i nasza ofer­ta była wyż­sza od wszyst­kich następ­nych o dużą sumę – na przy­kład o $200,000. Wte­dy sprze­da­ją­cy mają dokład­ny rekord wszyst­kich ofert poka­zu­ją­cy tę róż­ni­cę. Jeśli my (jako kupu­ją­cy) nie dostar­czy­my depo­zy­tu, dom tra­fi ponow­nie na rynek i zosta­nie sprze­da­ny znacz­nie taniej niż nasza ofer­ta (na przy­kład wła­śnie o te $200,000), to doświad­czo­ny praw­nik może w sądzie użyć tego argu­men­tu i doma­gać się wyrów­na­nia stra­ty sprzedającym.

        Dla­te­go war­to dobrze się zasta­no­wić, jeśli pró­bu­je się użyć tego zabie­gu w celu wyco­fa­nia się z trans­ak­cji. I rów­nież dla­te­go w sytu­acji “mul­ti­ple offers” wie­lu agen­tów, któ­rzy repre­zen­tu­ją sprze­da­ją­cych doma­ga się cer­ty­fi­ko­wa­ne­go depo­zy­tu wraz z ofer­tą. I rów­nież wie­lu agen­tów, któ­rzy repre­zen­tu­ją kupu­ją­cych ma takie cze­ki ze sobą, by pod­kre­ślić wia­ry­god­ność swo­ich klientów.

        Dla­te­go depo­zyt, spo­sób, oraz czas jego prze­ka­za­nia mają tu ogrom­ne znaczenie.

        Czę­sto w ofer­cie są rów­nież zawar­te warun­ki. Zwy­kle kupu­ją­cy (jeśli nie mają kon­ku­ren­cji) pro­szą o czas na zała­twie­nie finan­so­wa­nia, tech­nicz­ną inspek­cję nie­ru­cho­mo­ści czy w przy­pad­ku kon­do­mi­nium – spraw­dze­nia sta­tu­su praw­ne­go i finan­so­we­go kor­po­ra­cji (sta­tus cer­ti­fi­ca­te). Warun­ków może być znacz­nie wię­cej, ale zwy­kle czas na ich usu­nię­cie nie prze­kra­cza od 2 do 10 dni. W tym cza­sie kupu­ją­cy ma pra­wo wyco­fa­nia się z kon­trak­tu bez kon­se­kwen­cji praw­nych. Dopie­ro po usu­nię­ciu warun­ków umo­wa sta­je się wią­żą­ca dla obu stron.

        Cza­sa­mi sprze­da­ją­cy ma rów­nież swo­je warun­ki w umo­wie — może to być na przy­kład czas na zna­le­zie­nie następ­ne­go domu. Obec­nie, jak wie­my, taki waru­nek jest trud­ny do speł­nie­nia w krót­kim czasie.

        Wra­ca­jąc do począt­ko­we­go pyta­nia — czy moż­na wyco­fać się z zawar­tej umo­wy — odpo­wiedź brzmi: “to zależy”.

        Umo­wa kup­na i sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści bazu­je na pra­wie kon­trak­to­wym. Ozna­cza, to, że jeśli dwie stro­ny zawie­ra­ją­ce kon­trakt zgo­dzą się na jego zerwa­nie lub mody­fi­ka­cję — to mają taką moż­li­wość. Czy­li jeśli i kupu­ją­cy i sprze­da­ją­cy w spo­sób for­mal­ny doj­dą do poro­zu­mie­nia i pod­pi­szą odpo­wied­nie doku­men­ty, któ­re zwal­nia­ją obie stro­ny z obli­ga­cji kon­trak­to­wych oraz wszel­kich ewen­tu­al­nych rosz­czeń, to oczy­wi­ście “nie ma spra­wy” i umo­wa prze­sta­je obo­wią­zy­wać. W Onta­rio do anu­lo­wa­nia umo­wy potrzeb­ny jest for­mu­larz #122 (nazy­wa się “Mutu­al Rele­ase”). Nato­miast to, że obie stro­ny kon­trak­tu doj­dą do wnio­sku, że nie chcą kon­ty­nu­ować egze­ku­cji i reali­za­cji warun­ków umo­wy, jest rzad­ko­ścią. Zwy­kle jed­na stro­na dąży do zerwa­nia kon­trak­tu, a dru­ga może ewen­tu­al­nie dać się prze­ko­nać. Cza­sa­mi pada­ją  argu­men­ty praw­ne lub ludz­kie, ale naj­czę­ściej finan­so­we. Ta stro­na, któ­ra chce zerwa­nia umo­wy zwy­kle prze­ko­nu­je dru­gą stro­nę wpro­wa­dza­jąc zmia­ny do umo­wy, któ­re suge­ru­ją rekompensatę.

        Ale co w sytu­acji, kie­dy jed­na stro­na chce dotrzy­ma­nia kon­trak­tu, a dru­ga nie chce albo nie może go dotrzy­mać? Popa­trz­my na to ze stro­ny kupu­ją­cych oraz sprzedających.

        1. KUPUJĄCY. Jeśli kupu­ją­cy nie dotrzy­ma warun­ków umo­wy i jej nie zamknie, zwy­kle praw­ni­cy i agen­ci sta­ra­ją się “ura­to­wać” sytu­ację ofe­ru­jąc kil­ka dodat­ko­wych dni od chwi­li, kie­dy umo­wa powin­na się zamknąć. Cza­sa­mi ten dodat­ko­wy czas poma­ga roz­wią­zać pro­ble­my z doku­men­ta­mi lub pożycz­ka­mi. Ale jeśli trans­ak­cja nie roku­je szans na szyb­kie roz­wią­za­nie i szczę­śli­we zakoń­cze­nie, to pro­ble­my dla kupu­ją­cych, któ­rzy nie dotrzy­ma­li umo­wy dopie­ro się zaczy­na­ją. Co się wte­dy dzieje?

        “Zaku­pio­na” nie­ru­cho­mość tra­fia ponow­nie na rynek. Jeśli sprze­da się za więk­szą kwo­tę niż zosta­ła sprze­da­na za pierw­szym razem – to jest to jedy­na dobra wia­do­mość dla nie­do­szłych kupu­ją­cych. Ale jeśli sprze­da się za mniej, to są oni odpo­wie­dzial­ni za róż­ni­cę w cenie.

        Ale to nie wszystko.

        Kupu­ją­cy, któ­rzy wyco­fa­li się z umo­wy, mogą zostać obar­cze­ni wszyst­ki­mi kosz­ta­mi, zwią­za­ny­mi z wysta­wie­niem domu na rynek. Są to wszel­kie kosz­ty praw­ne, kosz­ty zwią­za­ne z ponow­ną sprze­da­żą, ewen­tu­al­ne stra­ty, jakie mogli ponieść sprze­da­ją­cy (bo na przy­kład nie mogli wywią­zać się z kolei ze swo­jej trans­ak­cji jaką zawar­li). Do tego mogą dojść kosz­ty hote­lu, skła­do­wa­nia mebli, być może “brid­ge finan­cing” — czy­li utrzy­my­wa­nia dwóch domów – tego, któ­ry sprze­da­li bez zamknię­cia trans­ak­cji i tego, któ­ry ewen­tu­al­nie kupi­li i musie­li prze­jąć, wyko­rzy­stu­jąc poży­czo­ne pieniądze.

        Kosz­ty te idą czę­sto w dzie­siąt­ki tysię­cy dola­rów i takie spra­wy koń­czą się zwy­kle w sądzie — jeśli depo­zyt, któ­ry został prze­ka­za­ny z ofer­tą, nie jest w sta­nie pokryć strat. Oczy­wi­ście spra­wy sądo­we w Kana­dzie trwa­ją (ku rado­ści praw­ni­ków) bar­dzo dłu­go — i nie licz­my, że spra­wie­dli­wość zawsze wygrywa.

        2. SPRZEDAJĄCY. Nato­miast gdy­by sprze­da­ją­cy posta­no­wił wyco­fać się z kon­trak­tu na zasa­dzie “zmie­ni­łem zda­nie, nie wypro­wa­dzam się i co mi zro­bisz” — to tu pra­wo dzia­ła podob­nie. Zwy­kle praw­ni­cy wymie­nią listy z “pogróż­ka­mi”, pod wpły­wem któ­rych ludzie cza­sa­mi idą po rozum do gło­wy – i wszyst­ko wra­ca do nor­my. Ale jeśli argu­men­ty praw­ne nie dzia­ła­ją, pozo­sta­je dro­ga sądo­wa. Oczy­wi­ście, jak pod­kre­śli­łem wcze­śniej, bar­dzo wie­le zale­ży od tego, na jakie­go praw­ni­ka nas stać i jaki praw­nik będzie repre­zen­to­wał dru­gą stro­nę. Na szczę­ście w więk­szo­ści przy­pad­ków sądy przy­chy­la­ją się do sta­no­wi­ska  kupu­ją­ce­go i naka­zu­ją wła­ści­cie­lom opusz­cze­nie domu. Zwy­kle zasą­dza­ją też kosz­ty praw­ne i wszel­kie ponie­sio­ne stra­ty, któ­re też mogą być liczo­ne w dzie­siąt­kach tysię­cy dola­rów. Mówi­my tu na przy­kład o kosz­tach wynaj­mu miesz­ka­nia czy hote­lu w cza­sie ocze­ki­wa­nia na wer­dykt, kosz­tach prze­cho­wy­wa­nia dobyt­ku, praw­nych, itd.

        Wnio­sek z tego wywo­du jest taki, że kon­trak­ty nale­ży zawie­rać mając świa­do­mość, że kon­se­kwen­cje praw­ne i finan­so­we ich nie­do­trzy­ma­nia są nie­zwy­kle wyso­kie i trud­ne do obejścia.

        Jeśli mają Pań­stwo jakie­kol­wiek wąt­pli­wo­ści co do przy­szłe­go zawar­cia umo­wy kup­na-sprze­da­ży lub roz­wa­ża­ją wyco­fa­nie się z umo­wy — zapra­szam do kon­tak­tu. Wspól­nie jeste­śmy w sta­nie zna­leźć naj­lep­sze dla Pań­stwa rozwiązanie.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007