Wszy­scy wie­my, że bar­dzo aktyw­ny jest obec­nie rynek nie­ru­cho­mo­ści. Cza­sa­mi, oprócz tablic agen­tów real esta­te widu­je­my na pose­sjach tabli­ce wła­ści­cie­li domów, któ­rzy pró­bu­ją sprze­dać domy na wła­sną rękę. Dla­cze­go nie­któ­rzy chcą sprze­da­wać sami i czy to się opłaca?

        Tak, cza­sa­mi widzi się zna­ki „FOR SALE BY OWNER” i rze­czy­wi­ście — na dzi­siej­szym ryn­ku zwy­kle takie domy sprze­da­ją się szyb­ko, bo kupu­ją­cych nie bra­ku­je. Wia­do­mo też, że ludzie robią to po to, by unik­nąć pła­ce­nia wyna­gro­dze­nia agen­tom real esta­te, co daje oczy­wi­ście spo­rą oszczęd­ność. Ale czy napraw­dę wła­ści­cie­le sprze­da­ją­cy domy na wła­sną rękę oszczę­dza­ją? Jestem prze­ko­na­ny, że w więk­szo­ści przy­pad­ków NIE!

        Dziś typo­we, cał­ko­wi­te com­mi­sion dla agen­ta waha się od 3.5% do 4.5% ceny sprze­da­ży i do tego jest doli­cza­ny poda­tek HST. Jeśli zało­ży­my, że cena domu wysta­wio­ne­go pry­wat­nie będzie wyno­si­ła $1,000,000 i dom sprze­da­my szyb­ko pierw­sze­mu klien­to­wi, któ­ry zło­ży nam ofer­tę na peł­ną cenę, to zaosz­czę­dzi­my pomię­dzy $35,000 a $45,000 dola­rów plus HST(około $5,000). Oczy­wi­ście to ogrom­na suma i powód do dumy! Ale czy na pewno?

        Dom sprze­da­wa­ny pry­wat­nie ma bar­dzo zni­ko­mą eks­po­zy­cję na ryn­ku. Zwy­kle wie­dzą o nim sąsie­dzi, przy­pad­ko­wi prze­chod­nie, nie­raz ktoś z Kiji­ji, cza­sa­mi poma­ga Face­bo­ok. Rów­nież szyb­ko znaj­du­ją je spe­cja­li­ści od kupo­wa­nia domów wysta­wia­nych przez FSBO (For Sale By Owner), któ­rzy dosko­na­le wie­dzą, jak w takich sytu­acjach reago­wać. Szyb­ki zakup, „cash offer”, brak warun­ków i cza­sa­mi nawet małe nego­cja­cje ceny, no bo jak sprze­da­ją­cy nie pła­ci com­mis­sion, to dla­cze­go nie mia­ło­by się tro­chę „podzie­lić” oszczędnością?

        Pro­blem jaki ja widzę jest taki, że na dzi­siej­szym, bar­dzo „wygło­dzo­nym” ryn­ku dom wysta­wio­ny za $1,000,000 — jeśli jest wła­ści­wie wyeks­po­no­wa­ny przez licen­cjo­no­wa­ne­go agen­ta w sys­te­mie MLS, ma zwy­kle nie jed­ną, dwie czy trzy ofer­ty. Czę­sto jest ich znacz­nie wię­cej i domy potra­fią się sprze­da­wać nawet o $150,000 tysię­cy dro­żej! Łatwo poli­czyć, że oszczę­dza­jąc $40,000, stra­ci­li­śmy być może eks­tra $100,000, któ­re mogły­by być naszą dodat­ko­wą eme­ry­tu­rą. Inny fakt jest taki, że pra­cu­jąc z agen­tem mamy nie tyl­ko znacz­nie mniej pra­cy, ale rów­nież znacz­nie mniej ryzy­ka, że popeł­ni­my jakiś błąd w tym pro­ce­sie. Nie­wie­lu sprze­da­ją­cych pry­wat­nie wie, jak wpi­sać pra­wi­dło­wy kon­trakt, jak nego­cjo­wać z kupu­ją­cy­mi, jak prze­pro­wa­dzić całą trans­ak­cję. Pra­cu­jąc z agen­tem nie jest to pro­blem kupujących.

        Kie­dy sprze­da­je­my na wła­sną rękę, poja­wia się rów­nież kwe­stia appo­int­men­tów z poten­cjal­ny­mi klien­ta­mi. Zamiast spę­dzać  czas w pra­cy lub na przy­jem­no­ściach – sprze­da­ją­cy pry­wat­nie musi nie­mal­że być w domu cały czas, by przyj­mo­wać oglą­da­ją­cych. A week­en­dy spę­dza na orga­ni­zo­wa­niu open house.

        Typo­we jest, że na znak „For Sale by Owner” dzwo­nią agen­cje real esta­te, pró­bu­jąc namó­wić wła­ści­cie­la na sprze­daż domu za ich pośred­nic­twem. Ist­nie­ją wręcz spe­cja­li­ści w tej dzie­dzi­nie, któ­rzy czę­sto nie bio­rą „nie” za odpo­wiedz i potra­fią naga­by­wać tak dłu­go, aż sprze­da­ją­cy wresz­cie się pod­da. Są też pry­wat­ni inwe­sto­rzy wyspe­cja­li­zo­wa­ni w poszu­ki­wa­niu domów ofe­ro­wa­nych pry­wat­nie. Oni są dosko­na­le zorien­to­wa­ni w war­to­ści domów, bo czę­sto sami byli agen­ta­mi czy mają agen­ta w rodzi­nie, ale ponie­waż nie są obję­ci żad­ną regu­la­cją (tak jak agen­ci poprzez przy­na­leż­ność do RECO), mogą kła­mać i wręcz oszu­ki­wać sprze­da­ją­cych — mamiąc ich gotów­ką, by uzy­skać cenę znacz­nie poni­żej war­to­ści rynkowej.

        Każ­dy ma pra­wo sprze­da­wać swój wła­sny dom same­mu i jeśli ktoś czu­je, że chce spró­bo­wać to zro­bić, może być to nowe, cie­ka­we doświad­cze­nie. Pomi­mo tego zachę­cam do korzy­sta­nia z usług pro­fe­sjo­nal­nych agen­tów — z kil­ku nastę­pu­ją­cych powodów.

        1. Kupu­ją­cy dom (buy­er) nie pła­ci agen­to­wi pro­wi­zji. W związ­ku z tym ponad 95% kupu­ją­cych tra­fia do agen­tów nie­ru­cho­mo­ści i z nimi współ­pra­cu­je. Jak zapew­ne Pań­stwo wie­dzą, agen­ci, któ­rzy pra­cu­ją z kupu­ją­cy­mi, pod­pi­su­ją spe­cjal­ny kon­trakt na współ­pra­cę, na okre­ślo­ny okres cza­su. Chcąc sprze­dać dom same­mu (i nie pła­cić com­mis­sion), rezy­gnu­ją Pań­stwo z tej ogrom­nej rze­szy klien­tów goto­wych do zaku­pu. Ogra­ni­cza­ją się Pań­stwo tyl­ko do tak zwa­nych „bar­ga­in hun­ters” – czy­li tych, któ­rzy szu­ka­ją oka­zji i chcą czę­sto kupić dom poni­żej war­to­ści rynkowej.

        2. Sprze­da­ją­cy pry­wat­nie nara­że­ni są na wpusz­cza­nie do domu i na nego­cja­cje z ludź­mi, któ­rych nie zna­ją i któ­rzy być może nawet nie kwa­li­fi­ku­ją się finan­so­wo na zakup nie­ru­cho­mo­ści. Jest prze­cież ogrom­na licz­ba cie­kaw­skich oglądaczy.

        3. Czę­sto, mając do czy­nie­nia z kupu­ją­cy­mi bez­po­śred­nio, mogą być Pań­stwo nara­że­ni na nad­mier­ną poufa­łość lub nawet na dość nie­grzecz­ne potrak­to­wa­nie. Oso­ba trze­cia pro­wa­dzą­ca nego­cja­cje pozwa­la zacho­wać dystans i kon­tro­lo­wać zacho­wa­nia obu stron.

        4. Pla­nu­jąc sprze­daż domu nale­ży umieć go wyce­nić zgod­nie z Mar­ket Value. Nie będąc w tej dzie­dzi­nie fachow­cem – jak wyce­nić wła­sny dom? Czy wyce­na nie jest zawy­żo­na lub zani­żo­na? Wia­do­mo, że dom o zawy­żo­nej war­to­ści czę­sto w koń­co­wym efek­cie sprze­da­je się poni­żej wartości.

        5. Na koniec powiem o czymś szcze­gól­nie nie­bez­piecz­nym — o oszu­stwach. Nie­rzad­ko ludzie star­si i czę­sto samot­ni sprze­da­ją domy, w któ­rych miesz­ka­li bar­dzo dłu­go i któ­re kupi­li daw­no za rela­tyw­nie bar­dzo małe pie­nią­dze (jak na dzi­siej­sze stan­dar­dy). Oso­by te czę­sto nie mają dostę­pu do inter­ne­tu, nie mają poję­cia o rze­czy­wi­stej war­to­ści ich domów i nie wie­dzą jak podejść do sprze­da­ży. Jeśli tra­fią  na oso­bę nie­uczci­wą — czę­sto sprze­da­ją dom pry­wat­nie i znacz­nie poni­żej war­to­ści ryn­ko­wej — ponie­waż zosta­li zachę­ce­ni do zaosz­czę­dze­niu na com­mis­sion. Dają się nabie­rać ludziom, któ­rzy cho­dzą od domu do domu ofe­ru­jąc „pry­wat­ny zakup za cash”, czę­sto reagu­ją też na zna­ki na słu­pach dro­go­wych „we buy­ing houses for cash”.

        Wie­lo­krot­nie byłem (nie­ste­ty, już po fak­cie) świad­kiem takich sytu­acji, kie­dy ludzie u schył­ku życia byli oszu­ka­ni na set­ki tysię­cy dola­rów. A wystar­czy­ło­by zadzwo­nić do kil­ku agen­tów, by uzy­skać bez­płat­ną wycenę!

        Kil­ka tygo­dni temu mia­łem przy­jem­ność odwie­dzić star­szą oso­bę, któ­ra pla­nu­je sprze­daż domu, by uzy­skać fun­du­sze na opła­ce­nie domu opie­ki senio­ral­nej po wyj­ściu ze szpi­ta­la. Pry­wat­na ofer­ta od sąsia­da, któ­rą ta oso­ba chcia­ła zaak­cep­to­wać opie­wa­ła na 50% rze­czy­wi­stej war­to­ści domu. Czy sąsiad nie znał war­to­ści domu? Oczy­wi­ście, że znał, ale …. “busi­ness is business”.

        Zarów­no ja, jak i pozo­sta­li agen­ci Doma­tor Team jeste­śmy bar­dzo uwraż­li­wie­ni na takie przy­pad­ki i nigdy nie dopu­ści­my do sytu­acji, by nasz klient był w jaki­kol­wiek spo­sób strat­ny. Z chę­cią i pro­fe­sjo­nal­nie wspo­mo­że­my Pań­stwa w całym pro­ce­sie sprze­da­ży — począw­szy od wyce­ny nie­ru­cho­mo­ści, aż po zamknię­cie transakcji.

Zapra­szam do rozmów.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007