Dość czę­sto klien­ci pyta­ją mnie, czy wykoń­czo­ny base­ment wpły­wa na war­tość domu. Zanim odpo­wiem na to pyta­nie przy­po­mnę, że base­ment jest typo­wym pomiesz­cze­niem w więk­szo­ści domów w Onta­rio, ale na przy­kład w wie­lu innych miej­scach w Kana­dzie czy USA jest czymś bar­dzo rzad­kim. Na Flo­ry­dzie base­men­tów pra­wie się nie budu­je, podob­nie jak w Kolum­bii Brytyjskiej.

        Nato­miast w Onta­rio domy bez base­men­tów są kupo­wa­ne nie­chęt­nie. I cho­ciaż część kupu­ją­cych ma świa­do­mość, że nigdy swo­je­go base­men­tu nie wykoń­czy i będzie on słu­żył jako skła­dzik rze­czy zbęd­nych (czy­li gra­ciar­nia), to więk­szość osób chce go mieć. Nie­wąt­pli­wie wykoń­czo­ny base­ment potra­fi się przy­czy­nić do pod­nie­sie­nia atrak­cyj­no­ści domu — pod warun­kiem, że spo­sób w jaki zosta­nie on zapro­jek­to­wa­ny i wykoń­czo­ny będzie miał sens.

        Każ­da inwe­sty­cja w dom powin­na pod­no­sić jego war­tość. Wykań­cza­nie base­men­tów nie jest na pierw­szym miej­scu jeśli cho­dzi o opła­cal­ność.  Jak czę­sto wspo­mi­na­łem, na pierw­szym miej­scu są kuch­nie, na dru­gim łazien­ki. Base­ment jest na 4 lub 5 miej­scu w opła­cal­no­ści inwe­sty­cji. Ale obec­nie z uwa­gi na poten­cjal­ny dochód, jaki może przy­no­sić, to się zmie­nia. Dla coraz więk­szej gru­py ludzi wykoń­czo­ny i legal­ny base­ment apart­ment sta­no­wi bar­dzo waż­ny skład­nik, wpły­wa­ją­cy na war­tość nieruchomości.

        Czę­sto posia­da­my lub kupu­je­my dom z nie­wy­koń­czo­nym base­men­tem. Jeśli go wykoń­czy­my, to w naj­ła­twiej­szy spo­sób uzy­ska­my dodat­ko­wą prze­strzeń miesz­kal­ną, któ­rą może­my wyko­rzy­stać na potrze­by naszej rodzi­ny lub inwe­sty­cyj­ne. Mam tu na myśli apar­ta­ment, któ­ry może nam przy­nieść dochód z wynaj­mu i pomóc w  spła­tach pożycz­ki hipo­tecz­nej. A to już istot­na zaleta.

        Kie­dyś więk­szość  dodat­ko­wych uni­tów w domach była nie­le­gal­na. Wręcz były one tępio­ne i na przy­kład w Mis­sis­sau­ga — jak tyl­ko sąsiad zło­żył donos — apar­ta­ment był “zamy­ka­ny” (chy­ba, że moż­na było udo­wod­nić, że powstał przed 1992 rokiem).  Od ponad 8 lat, dzię­ki wpro­wa­dzo­nym prze­pi­som przez rząd pro­win­cyj­ny w poszcze­gól­nych regio­nach i mia­stach —  posia­da­nie dodat­ko­we­go apar­ta­men­tu prak­tycz­nie w każ­dym budyn­ku wol­no­sto­ją­cym (fre­ehold) sta­ło się praw­nie możliwe.

        Oczy­wi­ście każ­dy nowo two­rzo­ny apar­ta­ment musi speł­niać róż­ne wyma­ga­nia — od wiel­ko­ści, dostę­pu czy bez­pie­czeń­stwa, ale jeśli posta­no­wi­my go stwo­rzyć i speł­ni­my te wyma­ga­nia, to prak­tycz­nie nikt nie może nam tego zabro­nić. Oczy­wi­ście pro­ces nie jest zupeł­nie łatwy i bez­bo­le­sny, ale jest możliwy.

        Plu­sem jest to, że jak taki unit (miesz­ka­nie) zale­ga­li­zu­je­my i otrzy­ma­my licen­cję, to może­my dochód z nie­go uwzględ­niać w apli­ka­cji na mort­ga­ge. Może­my rów­nież zupeł­nie legal­nie odpi­sy­wać od podat­ków wszel­kie wydat­ki zwią­za­ne ze stwo­rze­niem uni­tu, jak i rów­nież docho­dy z nie­go — czy­li mort­ga­ge, uti­li­ties, reno­wa­cje, itd. Moim zda­niem zale­ga­li­zo­wa­ny i dobrze zapro­jek­to­wa­ny apar­ta­ment znacz­nie pod­no­si war­tość domu.

        Nie­ste­ty, więk­szość wła­ści­cie­li nie­ru­cho­mo­ści pod­cho­dzi do pro­jek­to­wa­nia i wykań­cza­nie base­men­tów na zasa­dzie „zrób to sam” — nawet jeśli o pro­jek­to­wa­niu czy budow­lan­ce nie mają zie­lo­ne­go poję­cia. Przy takim podej­ściu efek­ty potra­fią być strasz­ne i fak­tycz­nie źle zapro­jek­to­wa­ny i źle wyko­na­ny base­ment, zamiast pod­no­sić war­tość, będzie ją zani­żał. Typo­we błę­dy w base­men­tach, jakie oglą­dam, to zły i nie­prze­my­śla­ny układ funk­cjo­nal­ny, brak łazie­nek, brak izo­la­cji aku­stycz­nej i za małe okna.

        Nato­miast ina­czej nale­ży podejść do wykań­cza­nia base­men­tu w domach małych, gdzie liczy się super prze­my­śla­ny układ i zwy­kle nie ma miej­sca na dodat­ko­we sypial­nie czy apar­ta­men­ty i naj­le­piej spraw­dza się „open con­cept” — niż do wykań­cza­nia domów w któ­rych sam base­ment może mieć gru­bo ponad 1,500 stóp kwa­dra­to­wych i jest w nim miej­sce prak­tycz­nie na wszystko.

        Wykań­cza­nie base­men­tu czę­sto też zale­ży od sta­tu­su finan­so­we­go wła­ści­cie­li. Jeśli ktoś jest zamoż­ny, ma duży dom i base­ment, to na pew­no będzie pla­no­wał go pod kątem potrzeb rodzi­ny — czy­li może na dodat­ko­we sypial­nie dla gości, gym, kino domo­we, sau­nę, super łazien­kę, wine cel­lar, pokój zabaw, hop­py room czy nawet hot tub (ten ostat­ni ele­ment nie spraw­dza się w base­men­tach, bo nad­miar wil­go­ci w powie­trzu szyb­ko zaczy­na być odczu­wal­ny i nisz­czy wnę­trze domu).

        Ale nawet pla­nu­jąc base­ment dla potrzeb rodzi­ny war­to pomy­śleć o takim jego urzą­dze­niu, by mógł sta­no­wić odręb­ną jed­nost­kę miesz­kal­ną. Czy­li by miał osob­ne wej­ście, więk­sze okna czy izo­la­cję aku­stycz­ną i ognio­wą. Dziś mło­dzież pozo­sta­je z rodzi­ca­mi znacz­nie dłu­żej niż kie­dyś i cza­sa­mi taki osob­ny unit może być praw­dzi­wym wybawieniem.

        W dzi­siej­szych cza­sach, kie­dy ceny domów są dla więk­szo­ści z nas bar­dzo wyso­kie w sto­sun­ku do naszych zarob­ków, wyna­jem czę­ści domu może być spra­wą koniecz­no­ści lub jedy­nym roz­wią­za­niem, któ­re pozwo­li kupić — lub w przy­pad­ku eme­ry­tów — utrzy­mać wła­sny dom. Wie­lu moich klien­tów korzy­sta­ło z takiej opcji i jak dotych­czas nie sły­sza­łem o zbyt wie­lu złych przypadkach.

        Wie­lu z nas stać na zapła­ce­nie $2,500 — $3,500 mie­sięcz­nie za utrzy­ma­nie domu. Nie­ste­ty, jest to zbyt mała suma – przy obec­nych cenach nie­ru­cho­mo­ści — by myśleć o wła­snym domu, jeśli dys­po­nu­je­my mini­mal­nym 5–10% down­pay­ment. Nato­miast gdy kupią Pań­stwo dom, w któ­rym znaj­du­je się apar­ta­ment do wyna­ję­cia, może to zmie­nić dia­me­tral­nie sytu­ację. Taki apar­ta­ment moż­na zwy­kle wyna­jąć za oko­ło $1,800-$2,000 mie­sięcz­nie. Przy obec­nym bra­ku tanich miesz­kań wyna­jem zwy­kle nie spra­wia żad­nych pro­ble­mów. Owe dodat­ko­we $1,800-$2,000 pozwo­li obsłu­żyć (przy obec­nych opro­cen­to­wa­niach) pożycz­kę hipo­tecz­ną na oko­ło dodat­ko­wych 350–450 tysię­cy (varia­ble mortgage).

        Przy dodat­ko­wym docho­dzie z wynaj­mu i wła­snych wydat­kach na pozio­mie $3,500 mie­sięcz­nie mogą Pań­stwo utrzy­mać dom w cenie nawet do $1,000,000 (a jeśli mamy 20% wpła­ty, to nawet i droż­szy). To oczy­wi­ście cał­ko­wi­cie zmie­nia sytu­ację. W cenie oko­ło milio­na jest cią­gle duży wybór nie­ru­cho­mo­ści do kupie­nia. Cza­sa­mi są to domy wol­no­sto­ją­ce, cza­sa­mi bliź­nia­ki. Na pew­no będą znacz­nie lep­sze niż te, któ­re mogli­by Pań­stwo kupić bez dodat­ko­we­go docho­du od loka­to­rów. Waż­ne jest jed­nak zale­ga­li­zo­wa­nie apar­ta­men­tu, by dochód z nie­go moż­na było użyć do kwalifikacji.

        Jest jesz­cze jeden aspekt, któ­ry war­to brać pod uwa­gę two­rząc nowy base­ment apart­ment pod wyna­jem. Doty­czy on eme­ry­tów. Pro­szę sobie wyobra­zić, że mamy dom, któ­ry jest cał­ko­wi­cie spła­co­ny. Faj­nie, że mort­ga­ge już nas nie doty­czy, ale od podat­ków od nie­ru­cho­mo­ści nie uciek­nie­my. Dla prze­cięt­ne­go domu wynio­są one oko­ło $4000-$6000 rocz­nie (a wie­le wska­zu­je, że wkrót­ce pój­dą znacz­nie wyżej, bo mia­stom i pro­win­cji bra­ku­je pie­nię­dzy!). Ponad­to świad­cze­nia — czy­li ogrze­wa­nie, prąd, woda, ubez­pie­cze­nie, tele­fon itd. na pew­no wynio­są dodat­ko­we $500. Czy­li mini­mum $1,000 czy $1,500 wycho­dzi z naszej kie­sze­ni. To jest prze­cież cała eme­ry­tu­ra! Czy będzie nas stać na miesz­ka­nie we wła­snym domu? I tu odpo­wie­dzią może być opcja ren­to­wa­nia czę­ści domu! War­to o tym pamiętać.

        Na jakie ele­men­ty nale­ży zwró­cić uwa­gę przy­go­to­wu­jąc base­ment pod wynajem?

        Nie­waż­ne, czy wykań­cza­my base­ment na wła­sne potrze­by czy pod wyna­jem — jest kil­ka zasad, o któ­rych musi­my pamiętać.

        ·     Pro­jekt. Czę­sto roz­po­czy­na on listę błę­dów. Czę­sto sami two­rzy­my pla­ny nie mając poję­cia o pro­jek­to­wa­niu ani o funk­cji i wyma­ga­niach ergo­no­mii. Pro­jek­ty powsta­ją na bie­żą­co bez wła­ści­wych wymia­rów i są czę­sto bar­dzo przy­pad­ko­we. Ta pozor­na oszczęd­ność kil­ku­set czy kil­ku tysię­cy dola­rów powo­du­je, że potem wyda­my dzie­siąt­ki tysię­cy, by czę­sto otrzy­mać koń­co­wy pro­dukt, z któ­re­go nie jeste­śmy zadowoleni.

        ·     Kuch­nie. Obec­nie mod­ne są pro­ste kuch­nie, któ­re wyglą­da­ją lek­ko i sta­no­wią inte­gral­ną część base­men­tu. W Euro­pie nazy­wa­ją się “kuch­nia­mi w sty­lu skandynawskim”.

        ·    Łazien­ki. Opła­cal­ne są łazien­ki z prysz­ni­cem. Widu­ję łazien­ki na dru­gim bie­gu­nie prze­sa­dy — ogrom­ne, z wan­ną wiel­ko­ści małe­go base­nu. Zwy­kle sto­ją puste i są nieużywane.

        ·      Bar. Czę­sto pro­sty blat albo wła­ści­wie zapro­jek­to­wa­na mała kuch­nia speł­ni funk­cję baru.

        ·     Nagło­śnie­nie. Obec­nie, szcze­gól­nie w mniej­szych domach piw­ni­ca speł­nia rolę miej­sca spo­tkań rodzin­nych — dla­te­go “home the­atre” prze­ży­wa rene­sans. War­to pomy­śleć o miej­scu na duży ekran lub pro­jek­tor. Nagło­śnie­nie jest coraz czę­ściej bezprzewodowe.

        ·     Okna i drzwi. Pla­nu­jąc base­ment zde­cy­do­wa­nie war­to pamię­tać o zapro­jek­to­wa­niu nie­za­leż­ne­go wej­ścia. War­to też powięk­szyć okna i jest wie­le spo­so­bów, by to zro­bić. Jeśli mamy dwie moż­li­wo­ści uciecz­ki z piw­ni­cy — poma­ga nam to w przy­pad­ku kie­dy pla­nu­je­my wyna­jem. Wte­dy też drzwi pomie­dzy base­men­tem a resz­tą domu muszą być odpor­ne na dzia­ła­nie ognia przez mini­mum 1 godzinę.

        ·    Aku­sty­ka. War­to jest zain­we­sto­wać w izo­la­cję aku­stycz­ną, któ­ra wygłu­sza strop pomię­dzy pozio­ma­mi. Sufit i ścia­ny powin­ny nato­miast mieć odpor­nosć ognio­wą jed­ną godzi­nę. To zwy­kle moż­na uzy­skać poprzez 5/8 “ drywall.

        ·     Smo­ke alarm.  Dobrze jest pomy­śleć o połą­cze­niu czuj­ni­ka dymu, któ­ry jest w piw­ni­cy z tym, któ­ry jest na pierw­szym pozio­mie tak, by w wypad­ku poża­ru na jed­nym pozio­mie dru­gi został ostrzeżony.

        War­to rów­nież wie­dzieć, że nie każ­dy dom nada­je się do stwo­rze­nia dodat­ko­we­go apar­ta­men­tu. Ide­al­nym sty­lem domu do prze­ró­bek są back splits — szcze­gól­nie back splits 4 i 5 pozio­mo­we. Bar­dzo łatwym do prze­ró­bek jest tak zwa­ny raised bun­ga­low. Nie­któ­re side splits są rów­nież dobre.

        Naj­wię­cej kło­po­tów jest ze stwo­rze­niem apar­ta­men­tów w nowych domach, któ­re w więk­szo­ści są doma­mi dwu­pię­tro­wy­mi. Są one bar­dzo głę­bo­ko posa­do­wio­ne w zie­mi, naj­czę­ściej nie mają osob­ne­go wej­ścia do base­men­tu oraz są zlo­ka­li­zo­wa­ne tak bli­sko sie­bie, że nie ma  szan­sy na stwo­rze­nia osob­ne­go wejścia.

        Jeśli pla­nu­ją Pań­stwo sprze­dać lub kupić dom z base­men­tem lub stwo­rzyć base­ment i poszu­ku­ją róż­nych roz­wią­zań — zapra­szam do kontaktu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007