Kupno mieszkań z planów stało się w ostatnich latach niezwykle popularną inwestycją. O czym należy pamiętać, planując inwestycję w “pre-construction condos” ?
* Przyrost wartości (Leverage)
Dlaczego inwestycje w mieszkania z planów cieszą się tak dużą popularnością? To proste. Zwykle wymagany jest 15% depozyt w ciągu pierwszego roku – od chwili podpisania kontraktu. Ostatnie 5% musimy zazwyczaj wpłacić w chwili otrzymania kluczy do mieszkania, co zwykle następuje po 3-4 latach. Jeśli kupimy mieszkanie za $500,000, to wymagane 15% wpłaty wyniesie $75,000. W tym czasie, kiedy czekamy na odbiór mieszkania (przez 3 lata) – na normalnym rynku ceny wzrastają o 4-5% rocznie, ale liczone od ceny zakupu. Oznacza to, że możemy się spodziewać, że w chwili odbioru mieszkania jego wartość już będzie większa o $60,000 do $75,000. To jest praktycznie 100% zwrotu na naszej inwestycji. Nawet gdyby była to połowa tej kwoty, to I tak jest to fantastyczny zwrot. Zabawne jest, że w ostatnich latach zwroty na zainwestowanych pieniądzach były nawet na poziomie 150%!
* Agent
W tej sytuacji dużym wsparciem będzie agent z doświadczeniem na rynku takich mieszkań. Jego działania przyniosą kupującym same korzyści. Jakie? Przede wszystkim pomoc agenta ani o dolara nie wpływa na zwiększenie ceny nieruchomości. Honorarium za jego usługi jest już zawarte w cenie nieruchomości. Doświadczony “pre-construction” agent jest konsultantem, który pomoże przeprowadzić nas bezpiecznie przez cały proces i uchroni przed popełnieniem błędów. Doradzi również, które inwestycje są lepsze i na co warto zwrócić szczególną uwagę. Często agenci mają dostęp do projektów, zanim staną się one dostępne dla szerokiej publiczności.
* 10 dni na podjęcie ostatecznej decyzji
Warto wiedzieć, że od chwili podpisania wstępnej umowy w salonie sprzedaży aż do momentu, kiedy kontrakt staje się wiążący i pierwsza część depozytu może być legalnie potrącona, musi minąć według prawa 10 dni. W tym czasie kupujący może wycofać się z transakcji bez żadnych konsekwencji prawnych i finansowych. Te 10 dni warto jest wykorzystać na konsultacje z prawnikiem (by przejrzał dokumenty umowy) oraz z mortgage brokerem, by porozmawiać o finansach. Jeśli cokolwiek budzi nasze wątpliwości – możemy transakcje anulować. Okres ten jest określany jako “rescission period”.
* Prawnik
W okresie, o którym wspomniałem wyżej, mamy prawo do konsultacji z prawnikiem. Najlepiej, by była to osoba doświadczona w kwestii “pre-construction condos”. Umowa wstępna, którą musimy podpisać, może zawierać setki stron. Oczywiście wszyscy kupujący w konkretnym zespole otrzymują taki sam kontrakt, i raczej nie należy się spodziewać jakiś wielkich problemów – bo zasadniczo wszystkie kontrakty dla tego czy innego projektu są bardzo podobne. Ważne jest jednak, by wiedzieć jakie są nasze prawa, czy mamy możliwość odsprzedaży unitu, jakie będą koszty zamknięcia narzucone przed dewelopera i jakich ewentualnych opóźnień możemy się spodziewać.
* Assignment – czyli prawo do odsprzedaży
Jest to bardzo istotny przywilej, który warto mieć w kontrakcie z deweloperem. Wielu deweloperów od razu daje takie prawo bez dodatkowych opłat, by zachęcić inwestorów. Niektórzy zgadzają się na to za specjalną opłatą, ale wielu nie pozwala na odsprzedaż kontraktu. Sporo osób korzysta z tego przywileju, zarabiając niezłe pieniądze bez potrzeby fizycznego przejmowania nieruchomości. I oczywiście bez wnoszenia opłat za koszty zamknięcia (jak Land Transfer Tax, HST czy prawnik).
* Opóźnienia
Na proces budowy nowego condo ma wpływ wiele czynników. Deweloper nie zacznie budowy, póki nie zostanie sprzedanych 75% mieszkań, dopóki nie posiada wszystkich planów, kontraktów, itd. Sama budowa może mieć opóźnienia wynikające z różnych przyczyn, również niezależnych od dewelopera. Opóźnienia mogą być kilkutygodniowe, ale czasami nawet kilkuletnie. Na takie sytuacje należy być przygotowanym i w podpisywanej umowie deweloper ma wpisane takie klauzule.
* Zmiany w materiałach oraz w budynku
Kiedy projekt sprzedawany jest w Sales Office, to owszem, są prezentowane wstępne plany i sugerowane wykończenia, ale te rzeczy mogą się zmienić. Faktycznie możemy zastać w mieszkaniu inne szafki kuchenne czy płytki niż te, które wcześniej zaakceptowaliśmy (ale nie mogą być gorszej jakości). Czasami deweloper wprowadza zmiany w układzie funkcjonalnym budynku czy lobby itd. Bardzo rzadko zmiany dotyczą układów mieszkań, i jeśli taka rzecz miałaby miejsce, konieczna w tym wypadku jest zgoda kupujących.
* Podwyżka maintenance
W chwili zakupu poznajemy kwotę spodziewanego maintenance, bazującego na cenie za stopę kwadratową. Maintenance to podawane jest z wyprzedzeniem 3-4 letnim. Nikt nie wie na ile kwota ta jest realna, ponieważ jej wysokość zależy od wielu czynników, w dużej mierze niezależnych od dewelopera. Trudno 4 lata wcześniej przewidzieć rynek, makroekonomię regionu czy kraju, liczbę potrzebnych napraw w budynku, itp. Dlatego należy się liczyć z tym, że w ciągu 2-3 lat od chwili otrzymania mieszkania z planów, opłata za maintenance wzrośnie.
* “Interim Occupancy Period”
Zwykle, zanim jeszcze zostaniemy prawowitymi właścicielami mieszkania z planów, otrzymujemy do niego klucze. Od naszej decyzji zależy, czy chcemy się tam wprowadzić, czy lokal wynająć. Okres ten trwa około 4-7 miesięcy. W tym czasie zawiązuje się “board of directors” i powstaje korporacja reprezentująca wszystkich właścicieli. Wtedy też wykonawca musi przeprowadzić wszystkie inspekcje i zatwierdzenia, by budynek mógł być formalnie odebrany przez Building Department. W tym czasie płacimy narzuconą nam kwotę, która pokrywa koszty mortgage płacone przez dewelopera, property tax i utilites. Banki mogą rejestrować indywidualne mortgages na kupionych mieszkaniach dopiero wtedy, gdy zostanie zarejestrowana korporacja i istnieje już “board of directors”.
* Koszty zamknięcia
Przy zakupie mieszkania z planów płacimy typowe koszty, np. koszt prawnika czy Land Transfer Tax (w Toronto jeszcze dodatkowo City Transfer Tax). Ale oprócz tego musimy pokryć też koszty Development Levies, które zależą od wielkości mieszkania i dziś wynoszą około $8,000 – $12,000 za condo jednosypialniowe. Ponadto może zaistnieć potrzeba zapłaty za podłączenia utilites do unitu, kontrybucja na parki, edukację czy HST na appliances.
* HST na zakupionym mieszkaniu
Jest ono wliczone w cenę zakupu, i kiedy się do nowego mieszkania wprowadzamy, to sprawa jest prosta. Ale gdybyśmy mieszkanie sprzedali w ciągu pierwszego roku po przejęciu, to może zaistnieć konieczność odprowadzenia HST do CRA. By tego uniknąć, wiele osób wynajmuje przejęte mieszkanie na okres roku. Owszem, należy zapłacić HST, ale można je prawie w całości odzyskać – wystarczy wypełnić specjalną aplikację.
Jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć kupując mieszkanie czy inne nieruchomości z planów. Dlatego warto korzystać z pomocy agentów, którzy mają w tej dziedzinie doświadczenie i często tak dobre układy z deweloperami, że zaoferują szybszy i lepszy dostęp do nowych, atrakcyjnych projektów. Jeszcze raz podkreślę – dzięki wiedzy można uniknąć wielu kosztownych błędów, a mój serwis jest dla Państwa całkowicie BEZPŁATNY i nie zwiększa ceny zakupu. Tym samym szkoda byłoby z niego nie skorzystać.
Zapraszam wszystkich Państwa rozważających inwestycję w mieszkania z planów do kontaktu. Wspólnie znajdziemy najlepszy projekt i bezpłatnie wspomogę Państwa w całym procesie zakupu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
