Kup­no miesz­kań z pla­nów sta­ło się w ostat­nich latach nie­zwy­kle popu­lar­ną inwe­sty­cją. O czym nale­ży pamię­tać, pla­nu­jąc inwe­sty­cję w “pre-con­struc­tion condos” ?

* Przy­rost war­to­ści (Leve­ra­ge)

Dla­cze­go inwe­sty­cje w miesz­ka­nia z pla­nów cie­szą się tak dużą popu­lar­no­ścią? To pro­ste. Zwy­kle wyma­ga­ny jest 15% depo­zyt w cią­gu pierw­sze­go roku — od chwi­li pod­pi­sa­nia kon­trak­tu. Ostat­nie 5% musi­my zazwy­czaj wpła­cić w chwi­li otrzy­ma­nia klu­czy do miesz­ka­nia, co zwy­kle nastę­pu­je po 3–4 latach. Jeśli kupi­my miesz­ka­nie za $500,000, to wyma­ga­ne 15% wpła­ty wynie­sie $75,000. W tym cza­sie, kie­dy cze­ka­my na odbiór miesz­ka­nia (przez 3 lata) – na nor­mal­nym ryn­ku ceny wzra­sta­ją o 4–5% rocz­nie, ale liczo­ne od ceny zaku­pu. Ozna­cza to, że może­my się spo­dzie­wać, że w chwi­li odbio­ru miesz­ka­nia jego war­tość już będzie więk­sza o $60,000 do $75,000. To jest prak­tycz­nie 100% zwro­tu na naszej inwe­sty­cji. Nawet gdy­by była to poło­wa tej kwo­ty, to I tak jest to fan­ta­stycz­ny zwrot. Zabaw­ne jest, że w ostat­nich latach zwro­ty na zain­we­sto­wa­nych pie­nią­dzach były nawet na pozio­mie 150%!

REKLAMA

* Agent

W tej sytu­acji dużym wspar­ciem będzie agent z doświad­cze­niem na ryn­ku takich miesz­kań. Jego dzia­ła­nia przy­nio­są kupu­ją­cym same korzy­ści. Jakie? Przede wszyst­kim pomoc agen­ta ani o dola­ra nie wpły­wa na zwięk­sze­nie ceny nie­ru­cho­mo­ści. Hono­ra­rium za jego usłu­gi jest już zawar­te w cenie nie­ru­cho­mo­ści. Doświad­czo­ny “pre-con­struc­tion” agent jest kon­sul­tan­tem, któ­ry pomo­że prze­pro­wa­dzić nas bez­piecz­nie przez cały pro­ces i uchro­ni przed popeł­nie­niem błę­dów.  Dora­dzi rów­nież, któ­re inwe­sty­cje są lep­sze i na co war­to zwró­cić szcze­gól­ną uwa­gę. Czę­sto agen­ci mają dostęp do pro­jek­tów, zanim sta­ną się one dostęp­ne dla sze­ro­kiej publiczności.

* 10 dni na pod­ję­cie osta­tecz­nej decyzji

War­to wie­dzieć, że od chwi­li pod­pi­sa­nia wstęp­nej umo­wy w salo­nie sprze­da­ży aż do momen­tu, kie­dy kon­trakt sta­je się wią­żą­cy i pierw­sza część depo­zy­tu może być legal­nie potrą­co­na, musi minąć według pra­wa 10 dni. W tym cza­sie kupu­ją­cy może wyco­fać się z trans­ak­cji bez żad­nych kon­se­kwen­cji praw­nych i finan­so­wych. Te 10 dni war­to jest wyko­rzy­stać na kon­sul­ta­cje z praw­ni­kiem (by przej­rzał doku­men­ty umo­wy) oraz z mort­ga­ge bro­ke­rem, by poroz­ma­wiać o finan­sach. Jeśli cokol­wiek budzi nasze wąt­pli­wo­ści — może­my trans­ak­cje anu­lo­wać. Okres ten jest okre­śla­ny jako “rescis­sion period”.

* Praw­nik

W okre­sie, o któ­rym wspo­mnia­łem wyżej, mamy pra­wo do kon­sul­ta­cji z praw­ni­kiem. Naj­le­piej, by była to oso­ba doświad­czo­na w kwe­stii “pre-con­struc­tion con­dos”. Umo­wa wstęp­na, któ­rą musi­my pod­pi­sać, może zawie­rać set­ki stron. Oczy­wi­ście wszy­scy kupu­ją­cy w kon­kret­nym zespo­le otrzy­mu­ją taki sam kon­trakt, i raczej nie nale­ży się spo­dzie­wać jakiś wiel­kich pro­ble­mów — bo zasad­ni­czo wszyst­kie kon­trak­ty dla tego czy inne­go pro­jek­tu są bar­dzo podob­ne. Waż­ne jest jed­nak, by wie­dzieć jakie są nasze pra­wa, czy mamy moż­li­wość odsprze­da­ży uni­tu, jakie będą kosz­ty zamknię­cia narzu­co­ne przed dewe­lo­pe­ra i jakich ewen­tu­al­nych opóź­nień może­my się spodziewać.

* Assi­gn­ment – czy­li pra­wo do odsprzedaży

Jest to bar­dzo istot­ny przy­wi­lej, któ­ry war­to mieć w kontr­ak­cie z dewe­lo­pe­rem. Wie­lu dewe­lo­pe­rów od razu daje takie pra­wo bez dodat­ko­wych opłat, by zachę­cić inwe­sto­rów. Nie­któ­rzy zga­dza­ją się na to za spe­cjal­ną opła­tą, ale wie­lu nie pozwa­la na odsprze­daż kon­trak­tu. Spo­ro osób korzy­sta z tego przy­wi­le­ju, zara­bia­jąc nie­złe pie­nią­dze bez potrze­by fizycz­ne­go przej­mo­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści. I oczy­wi­ście bez wno­sze­nia opłat za kosz­ty zamknię­cia (jak Land Trans­fer Tax, HST czy prawnik).

* Opóź­nie­nia

Na pro­ces budo­wy nowe­go con­do ma wpływ wie­le czyn­ni­ków. Dewe­lo­per nie zacznie budo­wy, póki nie zosta­nie sprze­da­nych 75% miesz­kań, dopó­ki nie posia­da wszyst­kich pla­nów, kon­trak­tów, itd. Sama budo­wa może mieć opóź­nie­nia wyni­ka­ją­ce z róż­nych przy­czyn, rów­nież nie­za­leż­nych od dewe­lo­pe­ra. Opóź­nie­nia mogą być kil­ku­ty­go­dnio­we, ale cza­sa­mi nawet kil­ku­let­nie. Na takie sytu­acje nale­ży być przy­go­to­wa­nym i w pod­pi­sy­wa­nej umo­wie dewe­lo­per ma wpi­sa­ne takie klauzule.

* Zmia­ny w mate­ria­łach oraz w budynku

Kie­dy pro­jekt sprze­da­wa­ny jest w Sales Offi­ce, to owszem, są pre­zen­to­wa­ne wstęp­ne pla­ny i suge­ro­wa­ne wykoń­cze­nia, ale te rze­czy mogą się zmie­nić. Fak­tycz­nie może­my zastać w miesz­ka­niu inne szaf­ki kuchen­ne czy płyt­ki niż te, któ­re wcze­śniej zaak­cep­to­wa­li­śmy (ale nie mogą być gor­szej jako­ści). Cza­sa­mi dewe­lo­per wpro­wa­dza zmia­ny w ukła­dzie funk­cjo­nal­nym budyn­ku czy lob­by itd. Bar­dzo rzad­ko zmia­ny doty­czą ukła­dów miesz­kań, i jeśli taka rzecz mia­ła­by miej­sce, koniecz­na w tym wypad­ku jest zgo­da kupujących.



* Pod­wyż­ka maintenance

W chwi­li zaku­pu pozna­je­my kwo­tę spo­dzie­wa­ne­go main­te­nan­ce, bazu­ją­ce­go na cenie za sto­pę kwa­dra­to­wą. Main­te­nan­ce to poda­wa­ne jest z wyprze­dze­niem 3–4 let­nim. Nikt nie wie na ile kwo­ta ta jest real­na, ponie­waż jej wyso­kość zale­ży od wie­lu czyn­ni­ków, w dużej mie­rze nie­za­leż­nych od dewe­lo­pe­ra. Trud­no 4 lata wcze­śniej prze­wi­dzieć rynek, makro­eko­no­mię regio­nu czy kra­ju, licz­bę potrzeb­nych napraw w budyn­ku, itp. Dla­te­go nale­ży się liczyć z  tym, że w cią­gu 2–3 lat od chwi­li otrzy­ma­nia miesz­ka­nia z pla­nów, opła­ta za main­te­nan­ce wzrośnie.

* “Inte­rim Occu­pan­cy Period”

Zwy­kle, zanim jesz­cze zosta­nie­my pra­wo­wi­ty­mi wła­ści­cie­la­mi miesz­ka­nia z pla­nów, otrzy­mu­je­my do nie­go klu­cze.  Od naszej decy­zji zale­ży, czy chce­my się tam wpro­wa­dzić, czy lokal wyna­jąć. Okres ten trwa oko­ło 4–7 mie­się­cy. W tym cza­sie zawią­zu­je się “board of direc­tors” i powsta­je kor­po­ra­cja repre­zen­tu­ją­ca wszyst­kich wła­ści­cie­li. Wte­dy też wyko­naw­ca musi prze­pro­wa­dzić  wszyst­kie inspek­cje i zatwier­dze­nia, by budy­nek mógł być  for­mal­nie ode­bra­ny przez Buil­ding Depart­ment. W tym cza­sie  pła­ci­my narzu­co­ną nam kwo­tę, któ­ra pokry­wa kosz­ty mort­ga­ge pła­co­ne przez dewe­lo­pe­ra, pro­per­ty tax i uti­li­tes. Ban­ki mogą reje­stro­wać indy­wi­du­al­ne mort­ga­ges na kupio­nych miesz­ka­niach dopie­ro wte­dy, gdy zosta­nie zare­je­stro­wa­na kor­po­ra­cja i ist­nie­je już “board of directors”.

* Kosz­ty zamknięcia

Przy zaku­pie miesz­ka­nia z pla­nów pła­ci­my typo­we kosz­ty, np. koszt praw­ni­ka czy Land Trans­fer Tax  (w Toron­to jesz­cze dodat­ko­wo City Trans­fer Tax). Ale oprócz tego musi­my pokryć też kosz­ty Deve­lop­ment Levies, któ­re zale­żą od wiel­ko­ści miesz­ka­nia i dziś wyno­szą oko­ło $8,000 — $12,000 za con­do jed­no­sy­pial­nio­we. Ponad­to może zaist­nieć potrze­ba zapła­ty za pod­łą­cze­nia uti­li­tes do uni­tu, kon­try­bu­cja na par­ki, edu­ka­cję czy HST na appliances.

* HST na zaku­pio­nym mieszkaniu

Jest ono wli­czo­ne w cenę zaku­pu, i kie­dy się do nowe­go miesz­ka­nia wpro­wa­dza­my, to spra­wa jest pro­sta. Ale gdy­by­śmy miesz­ka­nie sprze­da­li w cią­gu pierw­sze­go roku po prze­ję­ciu, to może zaist­nieć koniecz­ność odpro­wa­dze­nia HST do CRA.  By tego unik­nąć, wie­le osób wynaj­mu­je prze­ję­te miesz­ka­nie na okres roku. Owszem, nale­ży zapła­cić HST, ale moż­na je pra­wie w cało­ści odzy­skać —  wystar­czy wypeł­nić spe­cjal­ną  aplikację.

Jest bar­dzo wie­le spraw, o któ­rych nale­ży wie­dzieć kupu­jąc miesz­ka­nie czy inne nie­ru­cho­mo­ści z pla­nów. Dla­te­go war­to korzy­stać z pomo­cy agen­tów, któ­rzy mają w tej dzie­dzi­nie doświad­cze­nie i czę­sto tak dobre ukła­dy z dewe­lo­pe­ra­mi, że zaofe­ru­ją szyb­szy i lep­szy dostęp do nowych, atrak­cyj­nych pro­jek­tów. Jesz­cze raz pod­kre­ślę — dzię­ki wie­dzy moż­na unik­nąć wie­lu kosz­tow­nych błę­dów, a mój ser­wis jest dla Pań­stwa cał­ko­wi­cie BEZPŁATNY i nie zwięk­sza ceny zaku­pu. Tym samym szko­da było­by z nie­go nie skorzystać.

Zapra­szam wszyst­kich Pań­stwa roz­wa­ża­ją­cych inwe­sty­cję w miesz­ka­nia z pla­nów do kon­tak­tu. Wspól­nie znaj­dzie­my naj­lep­szy pro­jekt i bez­płat­nie wspo­mo­gę Pań­stwa w całym pro­ce­sie zakupu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007