Ten temat budzi bar­dzo wie­le kon­tro­wer­sji, dla­te­go zachę­cam do zapo­zna­nia się z tek­stem. W nie­któ­rych przy­pad­kach kupu­ją­cy nowe miesz­ka­nia z pla­nów muszą zapła­cić HST, nato­miast inni nie. Dla­cze­go tak się dzieje?

Jest to wła­ści­wie pro­ste do wyja­śnie­nia i war­to wie­dzieć o co cho­dzi, bo jest o co wal­czyć. Może cho­dzić nawet o $30,000 poten­cjal­nej dopła­ty do ceny zakupu.

        Zacznij­my od począt­ku. Kie­dy dewe­lo­per budu­je nowy budy­nek czy dom, to oczy­wi­ście pła­ci od wszyst­kich mate­ria­łów budow­la­nych oraz robo­ci­zny poda­tek HST. Mówi­my tutaj o bar­dzo poważ­nych sumach, idą­cych w dzie­siąt­ki tysię­cy dolarów.

Reklama

        Jak wszy­scy wie­my, HST w Onta­rio wyno­si 13% i w prak­ty­ce kwo­ta ta jest zawar­ta w kosz­tach budo­wy każ­de­go miesz­ka­nia czy domu (5% GST i 8% PST).

        Prze­pi­sy są tak skon­stru­owa­ne, że dewe­lo­per ma pra­wo ubie­gać się o czę­ścio­wy HST reba­te w chwi­li, kie­dy miesz­ka­nie jest wybu­do­wa­ne i nastę­pu­je trans­fer wła­sno­ści od dewe­lo­pe­ra do kupu­ją­ce­go mieszkanie.

        Dewe­lo­per nie może odzy­skać całych 13%,  ale ma pra­wo do czę­ścio­we­go zwro­tu — okre­śla­ne­go wła­śnie jako HST rebate.

        Jakie to są sumy? To zale­ży od ceny zaku­pio­ne­go miesz­ka­nia. Jeśli cena sprze­da­ży jest rów­na lub niż­sza niż $350,000, to mak­sy­mal­ny rabat wyno­si $30,000. Jeśli cena jest pomię­dzy $350,000 a $450,000 to mak­sy­mal­ny rabat male­je pro­por­cjo­nal­nie od $30,000 do $24,000. Kie­dy cena zaku­pu wyno­si $450,000 i wię­cej – mak­sy­mal­nie może­my ubie­gać się o $24,000.

        Kupu­ją­cy nie­ru­cho­mość, pod­pi­su­jąc kon­trakt z dewe­lo­pe­rem w salo­nie sprze­da­ży nawet nie zda­ją sobie spra­wy, że cena, któ­rą pła­cą, ma w sobie wkal­ku­lo­wa­ny ów HST reba­te, któ­ry w chwi­li zamknię­cia trans­ak­cji w typo­wych sytu­acjach wra­ca do dewe­lo­pe­ra i pozwa­la mu odzy­skać czę­ścio­wo kosz­ty zwią­za­ne z HST w cza­sie budowy.

        Taka szyb­ka kal­ku­la­cja dla uświa­do­mie­nia sobie, o jakie pie­nią­dze „wal­czy” dewe­lo­per. Gdy­by zało­żyć, że nowo wybu­do­wa­ny budy­nek ma 200 miesz­kań i wszyst­kie były droż­sze niż $450,000 (w chwi­li zaku­pu), to mówi­my tu o sumie 200 x $24.000 — czy­li $4,800,000. Nie są to na pew­no chan­ge money.

        I teraz war­to wyja­śnić, dla­cze­go nie­któ­rzy przej­mu­ją­cy miesz­ka­nia pła­cą HST, a inni nie.

        Dla jasno­ści nie mówi­my tu o całym HST czy­li 13% od ceny zaku­pu. Mówi­my tu tyl­ko o sumie, któ­ra jest rów­na okre­ślo­ny­mi prze­pi­sa­mi HST reba­te. Otóż w chwi­li zaku­pu miesz­ka­nia z pla­nów (w salo­nie sprze­da­ży) pada zawsze pyta­nie: czy kupu­ją­cy jest end user (czy­li będzie w nim miesz­kał) czy jest inwe­sto­rem, czy­li kupu­je miesz­ka­nie, by na nim zaro­bić lub wynajmować.

        Jeśli ktoś zade­kla­ru­je, że kupu­je miesz­ka­nia na uży­tek wła­sny i będzie w nim miesz­kał (lub ktoś inny z naj­bliż­szej rodzi­ny czy part­ner) przez mini­mum jeden rok, to wów­czas nie ist­nie­je potrze­ba dopła­ty do ceny zaku­pu w wyso­ko­ści raba­tu, jaki jest odpo­wied­ni do ceny zaku­pu. Rabat ten jest udzie­la­ny na pod­sta­wie pro­gra­mu New Home Reba­te (NHR). I w prak­ty­ce dewe­lo­per przy­go­to­wu­je wszyst­kie papie­ry (apli­ka­cję) do Cana­da Reve­nue Agen­cy (CRA), któ­re pod­pi­su­je­my w chwi­li prze­ka­zy­wa­nia klu­czy i reje­stra­cji nasze­go nazwi­ska na tytu­le własności.

        Jeśli ktoś dekla­ru­je zakup miesz­ka­nia jako inwe­sty­cję, czy­li nie będzie w nim miesz­kał — to wów­czas w chwi­li zamknię­cia trans­ak­cji musi dopła­cić rów­no­war­tość raba­tu HST w wyso­ko­ści wyni­ka­ją­cej z ceny zaku­pu. Czy­li na przy­kład jeśli cena zaku­pu wynio­sła ponad $450,000 – będzie to $24,000.

        Jest oczy­wi­ste, że nikt nie lubi „tra­cić” pie­nię­dzy i wie­lu inwe­sto­rów widząc, co się świę­ci, szyb­ko zmie­nia zda­nie i dekla­ru­je, że będą w takim miesz­ka­niu zamiesz­ki­wać. Oczy­wi­ście nikt nie może nam zabro­nić mieć 2 czy nawet 3 miesz­ka­nia (domy), ale z tym się wią­żą pew­ne kon­se­kwen­cje podatkowe.

        Jeśli fak­tycz­nie prze­trzy­ma­my takie miesz­ka­nie „w rodzi­nie” przez mini­mum rok, to unik­nie­my pła­ce­nia HST reba­te. Ale wie­le osób już po prze­ję­ciu miesz­ka­nia i unik­nię­ciu opłat za rabat HST, posta­na­wia je sprze­dać. I tu może być spo­ra nie­spo­dzian­ka. Jeśli zro­bi­my to w cza­sie pierw­sze­go roku od fak­tycz­nej daty prze­ję­cia (czy­li od dnia, kie­dy fak­tycz­nie miesz­ka­nie jest naszą legal­ną wła­sno­ścią), to wów­czas CRA zażą­da zwro­tu „bez­praw­nie uzy­ska­ne­go raba­tu”, plus mogą być doli­czo­ne kary za pró­bę oszu­ka­nia rzą­du. Pro­szę mi wie­rzyć, nie jest to war­te takich prób.

        Na szczę­ście inwe­sto­rzy też mają pew­ną opcję. Otóż w chwi­li przej­mo­wa­nia miesz­ka­nia muszą, nie­ste­ty, dopła­cić do ceny zaku­pu rów­no­war­tość raba­tu wyni­ka­ją­cą z prze­pi­sów. Ale mają moż­li­wość ubie­ga­nia się jego zwro­tu na pod­sta­wie inne­go pro­gra­mu, nazy­wa­ne­go New Resi­den­tial Ren­tal Pro­per­ty Reba­te (NRRPR).

        Pro­gram ten pozwa­la na ubie­ga­nie się o zapła­co­ny w chwi­li przej­mo­wa­nia miesz­ka­nia (domu) „HST reba­te” jeśli jeste­śmy w sta­nie udo­wod­nić, że taka jed­nost­ka miesz­kal­na zosta­ła wyna­ję­ta na mini­mum rok zaraz po prze­ję­ciu miesz­ka­nia. To jest ogrom­nie waż­ne, by pierw­szym loka­to­rem był najem­ca (tenant) a nie wła­ści­ciel (lan­dlord). Jeśli tak się zda­rzy, to albo nie dosta­nie­my kre­dy­tu, albo nawet jak go dosta­nie­my i spra­wa wyj­dzie na jaw, będzie­my musie­li go zwrócić.

        Fakt, że unit był wynaj­mo­wa­ny, udo­wad­nia się poprzez waż­ną umo­wę na wyna­jem (lease agre­ement) – i moim zda­niem naj­le­piej taką trans­ak­cję prze­pro­wa­dzić z pomo­cą agen­tów real esta­te i MLS sys­tem. Nikt nie będzie mógł takie­go kon­trak­tu podważyć.

        By ubie­gać się o zwrot zapła­co­ne­go HST, nale­ży wypeł­nić for­mę GST 524–20E, któ­rą moż­na zna­leźć na stro­nie CRA. Nato­miast ist­nie­je sze­reg firm, któ­re poma­ga­ją wypeł­niać i pilo­to­wać zwrot raba­tu za drob­ną opła­tą — na pozio­mie $500-$1000 od apli­ka­cji. Zaj­mu­je się też tym sze­reg księ­go­wych i prawników.

        To co jest waż­ne: mamy tyl­ko dwa lata od chwi­li prze­ję­cia miesz­ka­nia do chwi­li zło­że­nia apli­ka­cji o zwrot zapła­co­ne­go HST Reba­te. Jeśli prze­ga­pi­my ten ter­min, szan­sa ubie­ga­nia się o zwrot prze­pa­da. Skła­da­my apli­ka­cję o zwrot raba­tu do Cana­da Reve­nue Agen­cy, a nie do dewelopera.

        War­to rów­nież wie­dzieć, że o zwrot HST reba­te mogą ubie­gać się nie tyl­ko ci, któ­rzy kupi­li pre-con­struc­tion con­do czy dom, ale rów­nież ci, któ­rzy kupu­ją nowo wybu­do­wa­ny dom, w któ­rym nikt jesz­cze nie miesz­kał. O rabat mogą też ubie­gać się te oso­by, któ­re  same wybu­do­wa­ły nowy dom dla sie­bie, albo doko­na­ły major reno­va­tion w swo­im ist­nie­ją­cym domu, któ­ra prak­tycz­nie ma zakres kom­plet­nej prze­bu­do­wy. Drob­ne reno­wa­cje — jak remont kuch­ni, łazie­nek czy wykoń­cze­nie base­men­tu, nie kwa­li­fi­ku­ją się do rabatu.

        Jest też gru­pa osób, któ­ra odbie­ra­jąc miesz­ka­nie dekla­ru­je, że będzie w nim miesz­ka­ła (by nie zapła­cić HST), ale już po kil­ku tygo­dniach czy mie­sią­cach nie­ru­cho­mość tra­fia na rynek. CRA w ostat­nich cza­sach bar­dzo ści­ga takie oso­by, i nie tyl­ko żąda zapła­ty HST, ale rów­nież nakła­da kary. Moim zda­niem nie war­to się nara­żać i lepiej jest albo same­mu zamiesz­kać w nowym con­do (domu) albo je wynająć.

        War­to też pamię­tać, że jeśli od razu po prze­ję­ciu nie­ru­cho­mo­ści wysta­wi­my ją na sprze­daż, to oprócz koniecz­no­ści zwro­tu HST (raba­tu), będzie­my odpo­wie­dzial­ni na zapła­ce­nie capi­tal gains.

        Zastrze­gam się, że nie jestem eks­per­tem podat­ko­wym i raczej pro­szę poroz­ma­wiać z wła­snym księ­go­wym, ale ogól­nie capi­tal gains tax pra­cu­je tak: jeśli kupi­li­śmy nowe miesz­ka­nie z pla­nów za przy­kła­do­wo $350,000 czte­ry lata temu i kie­dy odbie­ra­my je w tej chwi­li, to jest ono pew­nie war­te dru­gie tyle. Wraz z zaku­pem wią­żą się kosz­ty, takie jak praw­nik, Land Trans­fer Tax, kosz­ty zwią­za­ne z deve­lop­ment char­ges. W Toron­to będzie to oko­ło $25,000. Jeśli sprze­da­my con­do, to kosz­ty sprze­da­ży łącz­nie z obsłu­gą praw­ni­ka będą kształ­to­wać się na pozio­mie ok. $40,000. Czy­li jeśli od ceny, za jaką sprze­da­my nasze nowe miesz­ka­nie (załóż­my $700,000) odej­mie­my cenę zaku­pu i kosz­ty zwią­za­ne z trans­ak­cją, to pro­fit będzie na pozio­mie $285,000 (w przy­bli­że­niu, bazu­jąc na tym przykładzie).

        50% tej sumy jest zwol­nio­na z podat­ku, a pozo­sta­łe $142,500 będzie opo­dat­ko­wa­ne. Jest ono doda­wa­ne do nasze­go rocz­ne­go docho­du, co oczy­wi­ście znacz­nie wpły­nie na poda­tek pła­co­ny za ten rok.

        Jest jesz­cze jed­na spra­wa, któ­rą war­to wyja­śnić, a zwią­za­na jest z zaku­pem miesz­kań z pla­nów. W przy­pad­ku tym czę­sto sły­szy się okre­śle­nie occu­pan­cy (zasie­dle­nie). To sytu­acja, kie­dy część miesz­kań w budyn­ku (zwy­kle na niż­szych pię­trach) jest już goto­wych do zamiesz­ka­nia. Kie­dy jesz­cze trwa­ją pra­ce na wyż­szych pię­trach, dewe­lo­per udo­stęp­nia przy­szłym wła­ści­cie­lom goto­we miesz­ka­nia. W zamian muszą oni pła­cić for­mę ren­tu. Ten rent pozwa­la dewe­lo­pe­ro­wi obni­żyć kosz­ty utrzy­ma­nia budyn­ku. Zwy­kle wła­ści­cie­le mogą już się sami wpro­wa­dzić do takie­go miesz­ka­nia, albo mogą je wyna­jąć. By tak się sta­ło, musi być umiesz­czo­na spe­cjal­na klau­zu­la w chwi­li zaku­pu miesz­kań z pla­nów. Okres occu­pan­cy zwy­kle trwa od 3–4 mie­się­cy do nawet roku. Wszyst­ko zale­ży od postę­pu prac. W tym cza­sie nie ma potrze­by jesz­cze mieć pożycz­ki hipotecznej.

        Kie­dy budy­nek jest zwy­kle zasie­dlo­ny na pozio­mie 60–70%, zwy­kle powsta­je board of direc­tor (zarząd), zawią­zu­je się kor­po­ra­cja i nastę­pu­je for­mal­na reje­stra­cja budyn­ku jako legal­nej jed­nost­ki. Od tej chwi­li miesz­ka­nia mogą być for­mal­nie prze­ka­za­ne kupu­ją­cym, któ­rzy w tym momen­cie pła­cą za nie­ru­cho­mość (cash or mort­ga­ge), zaczy­na­ją być odpo­wie­dzial­ni za main­te­nan­ce, pro­per­ty tax, land trans­fer tax , itd.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007