Dawno nie poruszaliśmy tematu pieniędzy, a to ważne zagadnienie przy sprzedaży lub zakupie domu. Wiele osób kupujących nieruchomość wybiera mortgage zamknięty na 5 lat. Czy to oznacza, że nie mogą w tym czasie sprzedać domu lub zamienić na inny?
Kiedy kupujemy pierwszą nieruchomość i potrzebujemy pożyczki hipotecznej, to najczęściej „zamykamy” ją na okres 5 lat. „Zamknięcie” polega na tym, że nasza umowa z instytucją finansową zawarta jest na określony czas (w tym przypadku 5 lat) i na określonych warunkach, oraz obowiązuje obie strony. Jeśli płacimy raty terminowo, to tym czasie bank nie może zmienić nam warunków umowy. Natomiast zerwanie umowy ze strony pożyczkobiorcy wiąże się często z poważnymi konsekwencjami finansowymi (o czym poniżej).
Zdarza się jednak, że po upływie 2 lub 3 lat nagle dochodzimy do wniosku, że chcemy zamienić dom na inny lub nawet go sprzedać. Bardzo często wstrzymujemy się z tym ruchem w obawie przed karą za zerwanie umowy z bankiem. Powstaje pytanie: czy naprawdę mamy powód do obaw? To oczywiście zależeć będzie od tego, jaki mamy mortgage. Tak jak wspomniałem wcześniej, wielu kupujących nieruchomości wybiera mortgage zamknięty na 5 lat, zabezpieczając się w ten sposób przed podwyżką oprocentowania.
Często wybierając więc wyższe oprocentowanie, wybieramy “spokój”, jaki nam ma zapewnić niezmienna rata kredytu przez 5 lat. Ale życie pisze różne scenariusze i może się okazać, że już po kilku latach nasze plany się zmieniają i jesteśmy zmuszeni sprzedać dom albo zamienić go na inny. Panuje przekonanie, że każda zmiana domu jest związana z karą pieniężną za zerwanie umowy.
Jest to prawda w niektórych przypadkach, ale nie we wszystkich. Po pierwsze kary mogą dotyczyć tylko tak zwanych pożyczek zamkniętych (closed mortgage), zawartych na określony okres czasu. Pożyczki otwarte (open) czy zmienne (variable) zwykle można przerwać bez dodatkowej kary.
Wracając do pożyczek zamkniętych: warto wiedzieć, że praktycznie każdy mortgage udzielany przez tak zwane Chartered Bank gwarantuje przywilej zwany „portability”. Oznacza to, że jak długo osoba płacąca mortgage nie jest spóźniona z opłatami, ma ona szansę na przeniesienie pożyczki z jednej nieruchomości na drugą. Jeśli bank zaaprobuje nową nieruchomość jako „bezbieczny zastaw”, to po prostu mortgage zostanie przerejestrowany z jednej nieruchomości na drugą. Oczywiście w każdym takim przypadku będzie potrzeba ponownej kwalifikacji na pożyczkę (czyli sprawdzenie kredytu i naszych dochodów). Bank wyceni również nową nieruchomość, aby potwierdzić wartość za jaką dokonaliśmy zakupu.
W przypadku kupna większego i droższego domu mamy szansę dobrania kredytu i nie płacimy kary. W przypadku kupna mniejszego domu i redukcji pożyczki (mortgage) może nastąpić kara, ale tylko naliczana na różnicę której już „nie potrzebujemy” (plus czasami koszty administracyjne).
W praktyce oznacza to, że wcale nie trzeba czekać 5 lat, by zmienić dom na inny, co często jest błędnym przekonaniem. W przypadku zmiany domu na większy i podwyżki mortgage, można również w niektórych przypadkach wynegocjować od banku korzystniejszą stopę oprocentowania – jeśli obecne oprocentowania są niższe niż kilka lat temu.
Przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty pożyczki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie. Oczywiście pod warunkiem, że bank to zaakceptuje. Jest to możliwe zwykle wtedy, kiedy nieruchomości nabrały wartości (jak to ma miejsce obecnie).
Ale w przypadku, kiedy sprzedajemy dom zanim upłynie okres zawartej z bankiem umowy i nie kupujemy następnej nieruchomości, należy spodziewać się kary za zerwanie umowy.
Warto też wiedzieć, że karę zapłacimy również wtedy, gdy nie będziemy sprzedawać nieruchomości, ale nasz mortgage przeniesiemy do innego banku przed datą jego wygaśnięcia. Bank tracący biznes nałoży na nas karę.
W każdym przypadku zerwania umowy hipotecznej zwyczajową karą jest tak zwany interest differential czyli różnica w oprocentowaniu, jakie obowiązuje obecnie a oprocentowaniem naszej pożyczki, naliczane do końca trwania umowy, lub też 3 miesięczne oprocentowanie. Bank wybiera zwykle tę opcję, która przynosi mu większy zysk.
Przytoczone poniżej przykłady są teoretyczne i tylko dla zobrazowania tematu.
Interest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach gdy oprocentowanie było wyższe niż obecnie. Załóżmy teoretycznie, że 3 lata temu wzięliśmy $100,000 pożyczki na 5% i do końca kontraktu pozostały nam 2 lata. Bank wyliczy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na 2 lata – załóżmy 2.75% (posted rate), a tym, na jakie jest nasza pożyczka. Przykład: 1.25% w ciągu 2 lat do końca kontraktu daje $2,500 różnicy w opłatach. Jeśli mamy przykładowo $500,000 pożyczki, to kara będzie wysoka, bo aż 5 x $2,500 = $12,500.
Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy obecne oprocentowanie (na jakie bank może dawać pożyczki nowym klientom) są wyższe niż to, które obowiązywało w chwili zawarcia umowy. Przy tym samym założeniu 5% od 100,000 daje w skali roku $5,000 w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje w sumie $1,249 kary.
Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank? Zawsze z wyższą karą!
By mieć pewność, jaka czeka nas kara za zerwanie umowy z bankiem warto również wiedzieć, że istnieje specjalny dokument, o który możemy poprosić nasz bank zanim podejmiemy decyzję o sprzedaży domu i zerwaniu umowy. Nazywa się on “mortgage verification”. Dokument ten będzie zawierał informację jaka będzie kara za zerwanie umowy. Ważne jest, by nie podejmować decyzji „w ciemno” i koniecznie należy poprosić o taki dokument naszego kredytodawcę. Bo kary mogą być niezwykle wysokie i to może wpłynąć na decyzję czy sprzedawać czy nie.
Z drugiej strony jeśli ktoś kupił dom 3 lata temu za (na przykład) $600,000, to ten dom jest teraz warty $800,000 – $900,000, bo tak wzrosły ceny nieruchomości.
Podsumowując: jeśli sytuacja życiowa wymusi na nas sprzedaż, to nawet po opłaceniu wysokiej kary i tak pozostaniemy z ogromnym zyskiem. Czyli tak naprawdę nie ma powodów do zmartwień.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
