Daw­no nie poru­sza­li­śmy tema­tu pie­nię­dzy, a to waż­ne zagad­nie­nie przy sprze­da­ży lub zaku­pie domu. Wie­le osób kupu­ją­cych nie­ru­cho­mość wybie­ra mort­ga­ge zamknię­ty na 5 lat. Czy to ozna­cza, że nie mogą w tym cza­sie sprze­dać domu lub zamie­nić na inny?

Kie­dy kupu­je­my pierw­szą nie­ru­cho­mość i potrze­bu­je­my pożycz­ki hipo­tecz­nej, to naj­czę­ściej  „zamy­ka­my” ją na okres 5 lat. „Zamknię­cie” pole­ga na tym, że nasza umo­wa z insty­tu­cją finan­so­wą zawar­ta jest na okre­ślo­ny czas (w tym przy­pad­ku 5 lat) i na okre­ślo­nych warun­kach, oraz obo­wią­zu­je obie stro­ny. Jeśli pła­ci­my raty ter­mi­no­wo, to tym cza­sie bank nie może zmie­nić nam warun­ków umo­wy. Nato­miast zerwa­nie umo­wy ze stro­ny pożycz­ko­bior­cy wią­że się czę­sto z poważ­ny­mi kon­se­kwen­cja­mi finan­so­wy­mi (o czym poniżej).

Zda­rza się jed­nak, że po upły­wie 2 lub 3 lat nagle docho­dzi­my do wnio­sku, że chce­my zamie­nić dom na inny lub nawet go sprze­dać. Bar­dzo czę­sto wstrzy­mu­je­my się z tym ruchem w oba­wie przed karą za zerwa­nie umo­wy z ban­kiem. Powsta­je pyta­nie: czy napraw­dę mamy powód do obaw? To oczy­wi­ście zale­żeć będzie od tego, jaki mamy mort­ga­ge. Tak jak wspo­mnia­łem wcze­śniej, wie­lu kupu­ją­cych nie­ru­cho­mo­ści wybie­ra mort­ga­ge zamknię­ty na 5 lat, zabez­pie­cza­jąc się w ten spo­sób przed pod­wyż­ką oprocentowania.

Czę­sto wybie­ra­jąc więc wyż­sze opro­cen­to­wa­nie, wybie­ra­my “spo­kój”, jaki nam ma zapew­nić  nie­zmien­na rata kre­dy­tu przez 5 lat.  Ale życie pisze róż­ne sce­na­riu­sze i może się oka­zać, że już po kil­ku latach nasze pla­ny się zmie­nia­ją i jeste­śmy zmu­sze­ni sprze­dać dom albo zamie­nić go na inny.  Panu­je prze­ko­na­nie, że każ­da zmia­na domu jest zwią­za­na z karą pie­nięż­ną za zerwa­nie umowy.

Jest to praw­da w nie­któ­rych przy­pad­kach, ale nie we wszyst­kich. Po pierw­sze kary mogą doty­czyć tyl­ko tak zwa­nych poży­czek zamknię­tych (clo­sed mort­ga­ge), zawar­tych na okre­ślo­ny okres cza­su. Pożycz­ki otwar­te (open) czy zmien­ne (varia­ble) zwy­kle moż­na prze­rwać bez dodat­ko­wej kary.

Wra­ca­jąc do poży­czek zamknię­tych: war­to wie­dzieć, że prak­tycz­nie każ­dy mort­ga­ge udzie­la­ny przez tak zwa­ne Char­te­red Bank gwa­ran­tu­je przy­wi­lej zwa­ny „por­ta­bi­li­ty”. Ozna­cza to, że jak dłu­go oso­ba pła­cą­ca mort­ga­ge nie jest spóź­nio­na z opła­ta­mi, ma ona szan­sę na prze­nie­sie­nie pożycz­ki z jed­nej nie­ru­cho­mo­ści na dru­gą. Jeśli bank zaapro­bu­je nową nie­ru­cho­mość jako „bez­biecz­ny zastaw”, to po pro­stu mort­ga­ge zosta­nie prze­re­je­stro­wa­ny z jed­nej nie­ru­cho­mo­ści na dru­gą. Oczy­wi­ście w każ­dym takim przy­pad­ku będzie potrze­ba ponow­nej kwa­li­fi­ka­cji na pożycz­kę (czy­li spraw­dze­nie kre­dy­tu i naszych docho­dów). Bank wyce­ni rów­nież nową nie­ru­cho­mość, aby potwier­dzić war­tość za jaką doko­na­li­śmy zakupu.

W przy­pad­ku kup­na więk­sze­go i droż­sze­go domu mamy szan­sę dobra­nia kre­dy­tu i nie pła­ci­my kary. W przy­pad­ku kup­na mniej­sze­go domu i reduk­cji pożycz­ki (mort­ga­ge) może nastą­pić kara, ale tyl­ko nali­cza­na na róż­ni­cę któ­rej już „nie potrze­bu­je­my” (plus cza­sa­mi kosz­ty administracyjne).

W prak­ty­ce ozna­cza to, że wca­le nie trze­ba cze­kać 5 lat, by zmie­nić dom na inny, co czę­sto jest błęd­nym prze­ko­na­niem. W przy­pad­ku zmia­ny domu na więk­szy i pod­wyż­ki mort­ga­ge, moż­na rów­nież w nie­któ­rych przy­pad­kach wyne­go­cjo­wać od ban­ku korzyst­niej­szą sto­pę opro­cen­to­wa­nia — jeśli obec­ne opro­cen­to­wa­nia są niż­sze niż kil­ka lat temu.

Prze­fi­nan­so­wa­nie domu może być zna­ko­mi­tą oka­zją do pozby­cia się nie­któ­rych dłu­gów. Cza­sa­mi dłu­gi, któ­re mamy na kar­tach kre­dy­to­wych lub za spła­ty samo­cho­dów, moż­na włą­czyć w spła­ty pożycz­ki i w ten spo­sób obni­żyć mie­sięcz­ne obcią­że­nie. Oczy­wi­ście pod warun­kiem, że bank to zaak­cep­tu­je. Jest to moż­li­we zwy­kle wte­dy, kie­dy nie­ru­cho­mo­ści nabra­ły war­to­ści  (jak to ma miej­sce obecnie).

Ale w przy­pad­ku, kie­dy sprze­da­je­my dom zanim upły­nie okres zawar­tej z ban­kiem umo­wy i nie kupu­je­my następ­nej nie­ru­cho­mo­ści, nale­ży spo­dzie­wać się kary za zerwa­nie umowy.

War­to też wie­dzieć, że karę zapła­ci­my rów­nież wte­dy, gdy nie będzie­my sprze­da­wać nie­ru­cho­mo­ści, ale nasz mort­ga­ge prze­nie­sie­my do inne­go ban­ku przed datą jego wyga­śnię­cia. Bank tra­cą­cy biz­nes nało­ży na nas karę.

W każ­dym przy­pad­ku zerwa­nia umo­wy hipo­tecz­nej zwy­cza­jo­wą karą jest tak zwa­ny inte­rest dif­fe­ren­tial czy­li róż­ni­ca w opro­cen­to­wa­niu, jakie obo­wią­zu­je obec­nie a opro­cen­to­wa­niem naszej pożycz­ki, nali­cza­ne do koń­ca trwa­nia umo­wy, lub też 3 mie­sięcz­ne opro­cen­to­wa­nie. Bank wybie­ra zwy­kle tę opcję, któ­ra przy­no­si mu więk­szy zysk.

Przy­to­czo­ne poni­żej przy­kła­dy są teo­re­tycz­ne i tyl­ko dla zobra­zo­wa­nia tematu.

Inte­rest dif­fe­ren­tial zwy­kle ma miej­sce w sytu­acjach, kie­dy zawie­ra­li­śmy umo­wę w okre­sach gdy opro­cen­to­wa­nie było wyż­sze niż obec­nie. Załóż­my teo­re­tycz­nie, że 3 lata temu wzię­li­śmy $100,000 pożycz­ki na 5% i do koń­ca kon­trak­tu pozo­sta­ły nam 2 lata. Bank wyli­czy róż­ni­cę pomię­dzy obec­nym opro­cen­to­wa­niem na 2 lata — załóż­my 2.75% (posted rate), a tym, na jakie jest nasza pożycz­ka. Przy­kład: 1.25% w cią­gu 2 lat do koń­ca kon­trak­tu daje $2,500 róż­ni­cy w opła­tach. Jeśli mamy przy­kła­do­wo $500,000 pożycz­ki, to kara będzie wyso­ka, bo aż 5 x $2,500 = $12,500.

Trzy­mie­sięcz­ne opro­cen­to­wa­nie ma zwy­kle miej­sce w sytu­acjach, kie­dy obec­ne opro­cen­to­wa­nie (na jakie bank może dawać pożycz­ki nowym klien­tom) są wyż­sze niż to, któ­re obo­wią­zy­wa­ło w chwi­li zawar­cia umo­wy. Przy tym samym zało­że­niu 5% od 100,000 daje w ska­li roku $5,000 w pro­cen­tach; podzie­lo­ne przez 12 mie­się­cy i pomno­żo­na razy trzy – daje w sumie $1,249 kary.

Czy ktoś ma wąt­pli­wość, któ­ry wariant zosta­nie wybra­ny przez bank? Zawsze z wyż­szą karą!

By mieć pew­ność, jaka cze­ka nas kara za zerwa­nie umo­wy z ban­kiem war­to rów­nież wie­dzieć, że ist­nie­je spe­cjal­ny doku­ment, o któ­ry może­my popro­sić nasz bank zanim podej­mie­my decy­zję o sprze­da­ży domu i zerwa­niu umo­wy.  Nazy­wa się on “mort­ga­ge veri­fi­ca­tion”. Doku­ment ten będzie zawie­rał infor­ma­cję jaka będzie kara za zerwa­nie umo­wy. Waż­ne jest, by nie podej­mo­wać decy­zji „w ciem­no” i koniecz­nie nale­ży popro­sić o taki doku­ment nasze­go kre­dy­to­daw­cę. Bo kary mogą być nie­zwy­kle wyso­kie i to może wpły­nąć na decy­zję czy sprze­da­wać czy nie.

Z dru­giej stro­ny jeśli ktoś kupił dom 3 lata temu za (na przy­kład) $600,000, to ten dom jest teraz war­ty $800,000 — $900,000, bo tak wzro­sły ceny nieruchomości.

Pod­su­mo­wu­jąc: jeśli sytu­acja życio­wa wymu­si na nas sprze­daż, to nawet po opła­ce­niu wyso­kiej kary i tak pozo­sta­nie­my z ogrom­nym zyskiem. Czy­li tak napraw­dę nie ma powo­dów do zmartwień.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007