Tydzień temu poru­szy­łem kwe­stię zerwa­nej umo­wy kup­na domu. To czę­sto dra­ma­tycz­ne sytu­acje — i dla kupu­ją­cych, i dla sprze­da­ją­cych. Co gor­sza — rodzą za sobą kon­se­kwen­cje praw­ne, a w naj­lep­szym przy­pad­ku (ugo­do­we­go roz­wią­za­nia kon­trak­tu) powo­du­ją wie­le stre­su i spo­re zamieszanie.

        Nim zapo­zna­ją się Pań­stwo z tym tek­stem, war­to wró­cić do zeszło­ty­go­dnio­we­go — ponie­waż opi­su­je on kon­se­kwen­cje odstą­pie­nia od umo­wy zaku­pu nie­ru­cho­mo­ści w Kana­dzie. Znaj­dą go Pań­stwo w inter­ne­cie oraz na mojej stro­nie na FB “Doma­tor Team & Maciek Czapliński”.

        Co zro­bić, kie­dy kupu­ją­cy nie ma dosta­tecz­nych środ­ków na zamknię­cie transakcji?

reklama

        Jest pewien spo­sób, by nie stra­cić w takiej sytu­acji i pod­jąć takie dzia­ła­nie, aby i przy­sło­wio­wy wilk był syty, i owca cała.

        Mia­no­wi­cie, kie­dy kupu­ją­ce­mu bra­ku­je pie­nię­dzy, ale wciąż jest zain­te­re­so­wa­ny domem, cza­sa­mi war­to wró­cić do kon­cep­tu VTB (oczy­wi­ście jeśli sprze­da­ją­cy jest skłon­ny do współ­pra­cy). Jest to szyb­kie i bar­dzo sku­tecz­ne roz­wią­za­nie, któ­re pozwo­li zamknąć trans­ak­cję bez opóź­nień i bez nie­po­trzeb­nych kosztów.

        Dla tych, któ­rzy nie wie­dzą co to jest VTB — małe przy­po­mnie­nie. Ven­dor Takes Back (VTB) ozna­cza, że oso­ba sprze­da­ją­ca może poży­czyć bra­ku­ją­ce pie­nią­dze kupu­ją­ce­mu, aby dokoń­czyć trans­ak­cję — na usta­lo­ny pro­cent oraz okres cza­su — i ta pożycz­ka jest reje­stro­wa­na na sprze­da­nej nie­ru­cho­mo­ści zwy­kle jako dru­ga hipo­te­ka (second mortgage).

        Pro­szę się zasta­no­wić nad taką sytu­acją: sprze­da­li­śmy w stycz­niu dom za $1,200,000, na któ­rym nie mamy już hipo­te­ki. Obec­nie bank wyce­nił ten sam dom na $1,000,000. Na sku­tek innej wyce­ny kupu­ją­ce­mu bra­ku­je teraz $200,000, by zamknąć trans­ak­cję. Kupu­ją­cy napraw­dę chce wywią­zać się ze zobo­wią­zań, ale ban­ki i inni inwe­sto­rzy nie są zain­te­re­so­wa­ni, by mu pomóc. Jako sprze­da­ją­cy sto­imy przed per­spek­ty­wą, że trans­ak­cja się nie zamknie i że nie­ru­cho­mość nie sprze­da się w obec­nej sytu­acji za $1,200,000, a tyl­ko za $1,000,000. Oczy­wi­ście może­my nasta­wić się, że pozwie­my kupu­ją­ce­go do sądu, by doma­gać się zwro­tu tej róż­ni­cy. Ale wie­my, że w sądach spra­wy cią­gną się lata­mi, a sędzia może być złym humo­rze i spra­wę oddali.

        Ale jeśli w tej sytu­acji my (jako sprze­da­ją­cy) zgo­dzi­my się na udzie­le­nie pożycz­ki dla kupu­ją­cych (VTB) na te bra­ku­ją­ce $200,000 (na przy­kład na 5% roz­ło­żo­ną na 5 lat), to nie tyl­ko trans­ak­cja doj­dzie do skut­ku, ale jesz­cze posia­da­my dobrą inwe­sty­cję zabez­pie­czo­ną nie­ru­cho­mo­ścią, do któ­rej mamy w razie nie­pła­ce­nia dostęp i pra­wo do Power of Sale. Moim zda­niem takie podej­ście jest bar­dziej prag­ma­tycz­ne i lep­sze, niż cią­ga­nie się po sądach!

        Ale jak spra­wa wyglą­da z pozy­cji kupu­ją­cych? Pod­pi­sa­li­śmy umo­wę ze sprze­da­ją­cy­mi. W dobrej wie­rze chce­my zamknąć trans­ak­cję. Wie­my, że rynek się zmie­nił i być może dom, któ­ry kupi­li­śmy za $1,200,000 (przy­kła­do­wo) jest obec­nie wart mniej — np. $1,000,000. Co robić? Mamy wią­żą­cy kon­trakt na zakup i jeśli go nie dotrzy­ma­my, cze­ka­ją nas spo­re kon­se­kwen­cje finan­so­we. A ban­ki odma­wia­ją nam sfi­nan­so­wa­nia, bazu­jąc na cenie ory­gi­nal­ne­go zakupu.

        Może­my oczy­wi­ście spró­bo­wać wyco­fać się z umo­wy twier­dząc, że nie mamy finan­so­wa­nia… Ale prze­cież nasz kon­trakt nie miał warun­ku na finan­so­wa­nie. Czy­li łamie­my wią­żą­cą umo­wę, a za tym idą poważ­ne kon­se­kwen­cje praw­ne, któ­re opi­sa­łem powyżej.

        Czy to sytu­acja bez wyj­ścia? Nie, jest jesz­cze kil­ka roz­wią­zań. Pierw­sze to pró­ba zor­ga­ni­zo­wa­nia finan­so­wa­nia w innej insty­tu­cji finan­so­wej. Każ­da z nich ma tro­chę inne zasa­dy zatwier­dza­nia i cza­sa­mi zatrud­nie­nie doświad­czo­ne­go mort­ga­ge bro­ker ma sens. Ale na to potrze­ba cza­su i war­to w takiej sytu­acji popro­sić o prze­dłu­że­nie daty zamknię­cia. Jeśli dru­ga stro­na ma taką moż­li­wość, to raczej się zgo­dzi, zamiast dopro­wa­dzić do utra­ty kon­trak­tu. Jeśli ten manewr zapra­cu­je — to wszy­scy będą szczęśliwi.

        Oczy­wi­ście może się zda­rzyć, że takie roz­wią­za­nie nie zadzia­ła. Jeśli róż­ni­ca pomię­dzy ceną zaku­pu a wyce­ną nie­ru­cho­mo­ści przez bank w nowej sytu­acji jest napraw­dę nie­wiel­ka, to może­my spró­bo­wać rene­go­cja­cji ceny. Cza­sa­mi się uda, ale naj­czę­ściej nie. Sprze­da­ją­cy ma kon­trakt na okre­ślo­ną cenę i nie musi iść nam na rękę. Choć cza­sa­mi idzie, bo woli szyb­sze zamknię­cie, zamiast wystę­po­wa­nia na dro­gę sądową.

        Jeśli opcja opi­sa­na wcze­śniej nie zadzia­ła, to musi­my poszu­kać pry­wat­nej pożycz­ki — na róż­ni­cę pomię­dzy ceną zaku­pu a ceną, na jaką bank wyce­nił kupo­wa­ną nie­ru­cho­mość. Jest to oczy­wi­ście moż­li­we, ale nie będzie tanie. Takie pożycz­ki udzie­la­ne są pry­wat­nie i zwy­kle opro­cen­to­wa­ne kształ­tu­ją się na pozio­mie 10% w ska­li roku. Dodat­ko­wo zwy­kle doli­cza­ne jest len­der fee — czy­li opła­ta za jej zała­twie­nia na pozio­mie 2% war­to­ści pożycz­ki, plus koszt reje­stra­cji pożycz­ki przez praw­ni­ka – oko­ło $1,500. Jak widać, nie jest to tanio i naj­gor­sze jest to, że takie pożycz­ki zwy­kle są udzie­la­ne na rok, a każ­de odno­wie­nie kosz­tu­je — trze­ba ponow­nie zapła­cić bro­ker fee i legal fee.

        Oczy­wi­ście może­my się pod­dać i nie zamknąć trans­ak­cji. Ale kon­se­kwen­cje finan­so­we mogą być tak poważ­ne, że moim zda­niem nie jest to opcja war­ta rozważenia.

        Patrząc na kosz­ty i na wspól­ny cel twier­dzę, że zda­niem naj­lep­szym roz­wią­za­niem jest jed­nak kon­cept VTB, o któ­rym wspo­mnia­łem wcze­śniej. Czy­li aby trans­ak­cja doszła do skut­ku, sprze­da­ją­cy poży­cza „vir­tu­al­ne” pie­nią­dze kupu­ją­ce­mu na okre­ślo­ny czas — pod zastaw udzia­łu w sprze­da­wa­nej nie­ru­cho­mo­ści. To roz­wią­za­nie spraw­dzi­łem wie­le razy i moim zda­niem zawsze dzia­ła­ło doskonale!

        Pro­blem, któ­ry dziś opi­su­ję, potra­fi być zde­cy­do­wa­nie bar­dziej skom­pli­ko­wa­ny. Gwał­tow­na zmia­na cen pomię­dzy kup­nem i sprze­da­żą i nowe prze­pi­sy mają spo­re kon­se­kwen­cje i poważ­ne reper­ku­sje finan­so­we i per­so­nal­ne. Wie­lu bar­dzo uczci­wych i odpo­wie­dzial­nych ludzi wsku­tek decy­zji rzą­du, któ­ry zmie­nił prze­pi­sy i zasa­dy gry w bar­dzo krót­kim cza­sie, zna­la­zło się w sytu­acji, gdy nie są w sta­nie wywią­zać się ze swo­ich zobo­wią­zań finan­so­wych. Muszą zadłu­żać się ponad swo­je moż­li­wo­ści tyl­ko dla­te­go, że ban­ki nie respek­tu­ją swo­ich wcze­śniej­szych zobowiązań.

        Wie­le z tych osób mia­ło w ban­kach zatwier­dzo­ne pożycz­ki na niskie opro­cen­to­wa­nie, któ­rych teraz im się odma­wia, a nowe warun­ki i wyma­ga­nia są dla wie­lu z nich nie do spełnienia.

        Wszyst­kich Pań­stwa, któ­rzy zna­leź­li się w opi­sy­wa­nym tu poło­że­niu (kupu­ją­ce­go czy sprze­da­ją­ce­go nie­ru­cho­mość) zapra­szam do kon­tak­tu. Z regu­ły znaj­du­ję dla swo­ich Klien­tów sen­sow­ne wyj­ście z każ­dej trud­nej sytuacji.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski  905 278 0007