Okres waka­cyj­ny, od kie­dy się­gam pamię­cią (biz­ne­so­wą) jest zawsze cza­sem, kie­dy rynek nie­ru­cho­mo­ści spo­wal­nia. Oczy­wi­ście, że real esta­te mar­ket nie jest pęp­kiem świa­ta — wszyst­kie biz­ne­sy (może oprócz biur podró­ży) odczu­wa­ją latem spo­wol­nie­nie. I jest to łatwe do wytłumaczenia.

        W naszym kli­ma­cie lato jest bar­dzo krót­kie i każ­dy pró­bu­je wyko­rzy­stać ten czas na wspól­ny odpo­czy­nek rodzin­ny. Ale to wła­śnie ta gru­pa wie­ko­wa (rodzi­ce z dzieć­mi w wie­ku szkol­nym) jest naj­bar­dziej aktyw­ną gru­pą klien­tów przy kup­nie lub sprze­da­ży nieruchomości.

        Mija­ją­ce lato róż­ni się od wie­lu, jakie ja pamię­tam. Przede wszyst­kim było to pierw­sze (i w dodat­ku bar­dzo ład­ne) lato, w któ­rym Covid-19 nie był tema­tem numer jeden. Prze­ło­ży­ło się to też na więk­sze zain­te­re­so­wa­nie podró­ża­mi po Onta­rio, a nawet po Pol­sce i Europie.

        Na aktyw­ność ryn­ku mia­ły rów­nież ogrom­ny wpływ wyda­rze­nia zwią­za­ne z wybu­chem woj­ny na Ukra­inie, jak rów­nież pró­by zaha­mo­wa­nia infla­cji i galo­pu­ją­cych cen nie­ru­cho­mo­ści przez rząd — poprzez spo­wo­do­wa­nie gwał­tow­nych pod­wy­żek oprocentowań.

        Te czte­ry zna­czą­ce przy­czy­ny (woj­na, pan­de­mia, zmia­na opro­cen­to­wań i lato) spo­wo­do­wa­ły, że wie­le osób, pla­nu­ją­cych zakup nie­ru­cho­mo­ści, wstrzy­ma­ło się z decy­zją zaku­pu. Posta­no­wi­li obser­wo­wać rynek — i jest to zupeł­nie nor­mal­na posta­wa — ase­ku­ra­cyj­na i wyczekująca.

        Tym samym brak kupu­ją­cych spo­wo­do­wał gwał­tow­ny zastój — i w efek­cie spa­dek cen nieruchomości.

        Zupeł­nie nor­mal­ną sytu­acją jest też fakt, że życie nie stoi w miej­scu, ludzie adap­tu­ją się do nowych sytu­acji i przy­zwy­cza­ja­ją do złych wia­do­mo­ści. Ich emo­cje krzep­ną. Pamię­ta­my prze­cież, że sły­sząc “Covid-19” na począt­ku pan­de­mii wie­lu z nas wpa­da­ło w pani­kę. Dziś mało kto przej­mu­je się fak­tem, że sąsiad ma koro­na­wi­ru­sa (zwłasz­cza, jeśli trze­cie­go z kolei).

        Gdy wybu­chła woj­na na Ukra­inie, to byli­śmy wszy­scy dosłow­nie przy­kle­je­ni do wia­do­mo­ści (fan­pa­ge na FB Radia 7 Toron­to miał pod koniec lute­go 20,000 wyświe­tleń postów dzien­nie!). Jed­ni szu­ka­li tych dobrych new­sów, inni cze­ka­li na najgorsze.

        Dziś woj­na na Ukra­inie wzbu­dza mniej­sze zain­te­re­so­wa­nie, ponie­waż sta­ła się sta­łym ele­men­tem naszej codzien­no­ści (choć nadal oczy­wi­ście ist­nie­je oba­wa, że może zamie­nić się w kon­flikt świa­to­wy). Zachod­ni świat pomógł też uchodź­com — i ludzie poczu­li się uspokojeni.

        Ja oso­bi­ście zaczy­nam zauwa­żać, że wie­lu poten­cjal­nych kupu­ją­cych zaczy­na psy­chicz­nie akcep­to­wać fakt wyż­szych opro­cen­to­wań hipo­tek. Tym bar­dziej, że wie­le cen wró­ci­ło do puła­pu sprzed roku (czy­li 15–20% taniej niż w stycz­niu br.), dzię­ki cze­mu poży­cza­my na wyż­szy pro­cent, ale znacz­nie mniej pie­nię­dzy. To oczy­wi­ście spra­wia, że nawet przy wyż­szych opro­cen­to­wa­niach, po 5 latach spła­ty pożycz­ki (od niż­szej ceny) – jeste­śmy tak napraw­dę spo­ro “do przodu”.

        A lato poma­łu się koń­czy! I jak “opad­nie kurz” wysy­ła­nia dzie­ci do szko­ły to, moim zda­niem (jak nie będzie oczy­wi­ście kolej­nej, świa­to­wej “kata­stro­fy”) — to typo­wy, jesien­ny rynek (zwy­kle bar­dzo aktyw­ny) powi­nien wró­cić do normy.

        Jak wie­lo­krot­nie wspo­mi­na­łem w poprzed­nich arty­ku­łach, życie nie stoi w miej­scu. Jego cechą jest dyna­mi­ka. Posia­da­nie miesz­ka­nia czy domu na wła­sność zawsze jest war­to­ścią, któ­ra była, jest i będzie bar­dzo cenio­na przez Kana­dyj­czy­ków — bo prak­tycz­nie nie ma lep­szej alter­na­ty­wy na bez­pie­czeń­stwo finansowe.

        Owszem, zawsze pozo­sta­je kwe­stia wynaj­mu, ale przy obec­nych, wyso­kich cenach za rent, nie jest to korzyst­ne roz­wią­za­nie. Wyna­jem to jedy­nie “tem­po­ra­ry solu­tion to the per­ma­nent pro­blem” co w luź­nym prze­kła­dzie ozna­cza “wyrzu­ca­nie pie­nię­dzy w bło­to nie ma sensu”.

        Ten cały wywód zmie­rza do tego, by uświa­do­mić Pań­stwu, że wcze­śniej czy póź­niej, nie­za­leż­nie od opro­cen­to­wań kre­dy­tów w Kana­dzie, od woj­ny, pogo­dy czy pan­de­mii, nastą­pi sytu­acja, że kupu­ją­cy “ruszą do boju” — i ceny zaczną się powo­li normalizować.

        Nie­ru­cho­mo­ści były, są i będą jed­nym z naj­bar­dziej sta­bil­nych i pew­nych inwe­sty­cji (lokat kapi­ta­łu) i są czymś, co moż­na real­nie dotknąć i wyko­rzy­stać. Gwa­ran­tu­ją życio­we, rodzin­ne, biz­ne­so­we i finan­so­we bez­pie­czeń­stwo. W naszym kli­ma­cie jest to prze­cież naj­waż­niej­sza z pod­sta­wo­wych, życio­wych potrzeb!

        Moim zda­niem rynek real esta­te “oddał” to, co zyskał przez ostat­ni rok i raczej nie spo­dzie­wam się, by cze­ka­ły nas zna­czą­ce, dal­sze spad­ki ceno­we. Okres naj­więk­sze­go sza­leń­stwa minął.

        Dla kupu­ją­cych (cze­ka­ją­cych na dal­szy spa­dek cen) jest to moim zda­niem moment, kie­dy powin­ni zacząć uważ­nie obser­wo­wać rynek i być goto­wy­mi do akcji, nim inni kupu­ją­cy doj­dą do podob­ne­go wnio­sku — i zacznie się ponow­ne pod­bi­ja­nie cen.

Dla­te­go warto:

        • Zadbać o pre appro­val na pożycz­kę hipo­tecz­ną. Ban­ki pod­nio­sły poprzecz­kę na kwa­li­fi­ka­cję na hipo­te­ki, ale wie­lu “rezo­lut­nych” bro­ke­rów wie, jak z tymi wyma­ga­nia­mi postę­po­wać i war­to sko­rzy­stać z ich pomocy.

        • Dziś kup­no pierw­sze­go domu na wła­sną rękę (czy­li bazu­jąc na wła­snym down­pay­ment) i wła­snych docho­dach zaczy­na być bar­dzo trud­ne, zwłasz­cza dla mło­dych ludzi. Sam pro­ces zakwa­li­fi­ko­wa­nia to typo­wa biu­ro­kra­cja, ale cza­sa­mi trud­na do przej­ścia. Dla­te­go war­to odbyć poważ­ną roz­mo­wę z rodzi­ca­mi. Jeśli chcą pomóc dzie­ciom, to wła­śnie ten moment jest naj­waż­niej­szy. Pomoc z wpła­tą down­pay­ment czy w apli­ka­cji na pożycz­kę umoż­li­wią mło­dym naj­trud­niej­szy start, a rodzi­com dadzą satys­fak­cję i poczu­cie speł­nie­nia (a czę­sto tak­że świę­ty spo­kój w domu).

        • War­to szu­kać domów z ren­tal poten­tial. Nawet $1,500 docho­du mie­sięcz­nie może pozwo­lić na spła­ty dodat­ko­wych $300,000 pożycz­ki hipotecznej.

        Wie­lu z nas sły­sza­ło o nie­uczci­wych loka­to­rach, któ­rzy nie pła­cą na czas. Tak się zda­rza, dla­te­go suge­ru­ję wynaj­mu­ją­cym stwo­rze­nie apar­ta­men­tu w sys­te­mie AirBnB. To tro­chę wię­cej pra­cy, ale znacz­nie więk­szy dochód — i gwa­ran­tu­ją­cy wła­ści­cie­lom bez­pie­czeń­stwo. Nikt się u Pań­stwa nie “zasie­dzi” bez opłat za wynajem.

        • Współ­pra­ca z doświad­czo­nym agen­tem, któ­ry będzie w sta­nie nie tyl­ko pomóc w otrzy­ma­niu pożycz­ki hipo­tecz­nej, ale rów­nież podej­mie się wyszu­ka­nia praw­dzi­wej oka­zji z poten­cja­łem oraz będzie czu­wał nad całym pro­ce­sem zakupu.

        • Bądź­my “open min­ded”. Nie zawsze jeste­śmy w sta­nie kupić dom marzeń za pierw­szym razem. Czę­sto musi­my iść na mniej­szy lub więk­szy kom­pro­mis. War­to być bar­dziej ela­stycz­nym w decy­zjach: może lep­szy dom, ale dalej od pre­fe­ro­wa­nej oko­li­cy? Albo wyma­rzo­na loka­li­za­cja, ale mniej atrak­cyj­ny dom? To wszyst­ko zale­ży od indy­wi­du­al­nej sytu­acji i czę­sto wyma­ga bar­dzo dogłęb­nej ana­li­zy i dys­ku­sji z Pań­stwa agentem.

        • W chwi­li obec­nej jest szan­sa na nego­cja­cje ceny oraz wybo­ru nie­ru­cho­mo­ści. Z tym, że z moich obser­wa­cji wyni­ka, że w ostat­nich 2–3 tygo­dniach dobre domy coraz szyb­ciej zni­ka­ją z rynku.

        Sprze­da­ją­cy w ostat­nich mie­sią­cach byli w mniej uprzy­wi­le­jo­wa­nej sytu­acji. O ile na prze­ło­mie roku to oni dyk­to­wa­li warun­ki, wybie­ra­li w ofer­tach i dyk­to­wa­li ceny, to teraz jest zupeł­nie inaczej.

By dom się sprze­dał, należy:

        • Być przy­go­to­wa­nym na nego­cja­cje ceny. Rzad­ko obec­nie zda­rza­ją się “bitwy” o dom. Czę­sto jest odwrot­nie. Brak ofert powo­du­je fru­stra­cję sprze­da­ją­cych i koniecz­ność dosto­so­wa­nia ceny do obec­nych warunków.

        • Ceny się zmie­ni­ły i powszech­nie sta­ty­sty­ki mówią o 10–20% spad­ku cen od stycz­nia 2022. Wie­lu sprze­da­ją­cych ma cią­gle te ceny w pamię­ci, wysta­wia­jąc nie­ru­cho­mo­ści na sprze­daż. Takie podej­ście i żąda­nie ceny powy­żej obec­ne­go ryn­ku powo­du­je, że domy się nie sprze­da­ją — cze­go dowo­dy moż­na zna­leźć na każ­dym kroku.

        • Kie­dy mie­li­śmy “seller‘s mar­ket”, wszyst­ko sprze­da­wa­ło się nie­za­leż­nie od sta­nu (este­tycz­ne­go czy tech­nicz­ne­go). Teraz jest ina­czej i dom nale­ży przy­go­to­wać do sprze­da­ży. Drob­ne napra­wy czy sta­ging powo­du­ją, że dom czy­sty, odma­lo­wa­ny i wła­ści­wie wyce­nio­ny, sprze­da się szyb­ko — nawet jeśli rynek jest wolniejszy.

        • VTB – (Ven­dor Take Back) to cie­ka­wy kon­cept, w któ­rym sprze­da­ją­cy udzie­la kupu­ją­cym czę­ścio­wej pożycz­ki po to, by mogli oni zakwa­li­fi­ko­wać się na pierw­szy mort­ga­ge w ban­ku. To czę­sto może być klu­czem do sprze­da­ży lub nie.

        • Współ­pra­ca z doświad­czo­nym agen­tem. Dziś jest to bar­dzo waż­ny ele­ment całe­go pro­ce­su — ponie­waż zmia­ny na ryn­ku są tak dyna­micz­ne, że tyl­ko solid­ny pro­fe­sjo­na­li­sta jest w sta­nie zagwa­ran­to­wać klien­to­wi korzyst­ną transakcję.

        Wszyst­kich Pań­stwa, pla­nu­ją­cych sprze­daż lub kup­no nie­ru­cho­mo­ści, zapra­sza­my do współ­pra­cy. Pomo­że­my w:

        • orga­ni­za­cji sprzą­ta­nia domu i biz­ne­su (wraz z myciem okien), w przy­go­to­wa­niu ogrodu

        • orga­ni­za­cji sta­ging i brid­ge financing

        • wyko­na­niu pro­fe­sjo­nal­nych zdjęć nieruchomości

        • przy­go­to­wa­niu kolo­ro­wych broszur

        • daje­my szan­sę wygra­nia Mer­ce­de­sa kla­sy A

Zapra­szam do kon­tak­tu i pozdrawiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007