Od 1 grudnia 2023 roku wejdą w życie bardzo istotne zmiany, dotyczące obrotu nieruchomościami w Ontario. Nowy akt prawny, zwany Trust in Real Estate Services Act (TRESA) zastąpi obecny Real Estate and Business Brokers Act (REBBA) z 2002 roku.
Większość proponowanych zmian ma charakter wewnętrzny i dotyczyć będzie głównie agentów, ale są też poważne zmiany dotyczące relacji agent-klient, które dotyczą przeciętnego zjadacza chleba. O nich warto napisać.

Podstawowe zmiany będą zmierzały w kierunku:
1. Zlikwidowania podwójnej reprezentacji. Indywidualni agenci będą mogli zawierać umowę o reprezentację tylko z jedną stronę – czyli albo z kupującymi, albo ze sprzedającymi. Ich brokerage może reprezentować obie strony, ale wyłącznie za zgodą klientów.

2. Klienci oraz strony bez reprezentacji (self-represented) będą nadal istnieć, ale zrezygnuje się z relacji określanej jako “customer”, kiedy Listing Agent mógł pomagać kupującym, udzielając im rad czy przygotowując ofertę. To prowadziło do ogromnej liczby nadużyć. Oznacza to, że po wprowadzeniu przepisów jedna ze stron transakcji będzie albo klientem, albo stroną bez reprezentacji.

3. Planuje się udostępnianie treści ofert. Będzie to dozwolone za zgodą pisemną sprzedającego.

4. Pełne disclosure. Zmiany mają na celu promowanie jasności komunikacji.

5. Będą dostępne nowe uprawnienia i narzędzia, mające na celu efektywniejsze działanie RECO oraz skupienie wysiłków z zakresu przestrzegania prawa i egzekwowania tam, gdzie są najbardziej skuteczne.

6. Przeprojektowany Kodeks Etyki, skupiający się na obowiązkach etycznych – w tym postanowieniach dotyczących konfliktów interesów i poufności.

7. Zmiany w Komitecie Dyscyplinarnym RECO, dotyczące składu i procedur.

Współpraca z agentem nieruchomości.
By sprzedawać nieruchomości, agenci real estate w Ontario muszą być zarejestrowani w firmie brokerskiej, co wymaga ukończenia odpowiedniego szkolenia oraz posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej. Agenci nieruchomości dostarczają wartościowych informacji, porad i wsparcia dla kupujących i sprzedających w procesie kupna lub sprzedaży nieruchomości. Ale obecnie mogą to robić tylko po podpisaniu umowy z klientem – czyli albo po podpisaniu Listing Agreement albo Buyers Agency Agreement.

Jeśli sprzedajemy nieruchomość, warto wiedzieć, w czym agent może nam pomóc:
doradzić w kwestii warunków rynkowych i najlepszej strategii przyciągnięcia kupujących oraz uzyskania najwyższej ceny za nieruchomość,
wprowadzić na rynek lub reklamować nieruchomość – w tym wykonać fotografie, filmy i spacery wirtualne, wskazać innych profesjonalistów – takich jak prawnik czy firma zajmująca się wystrojem wnętrz, zorganizować i uczestniczyć w inspekcjach nieruchomości oraz wycenach, organizować pokazy dla zainteresowanych kupujących, doradzić w kwestii postępowania w sytuacjach konkurujących ofert, udostępniania treści ofert konkurencyjnych oraz innych aspektów transakcji, sprawdzać oferty i potencjalnych kupujących – aby upewnić się, że są w stanie kupić nieruchomość, negocjować z kupującymi w celu uzyskania najlepszej ceny i warunków, przeprowadzić klientów przez papierkową robotę i pomyślnie zamknąć transakcję.

Jeśli kupujemy nieruchomość, warto wiedzieć, w czym agent może pomóc:
w uzyskaniu przedwstępnych potwierdzeń finansowych – abyśmy wiedzieli, na ile możemy sobie pozwolić (pre-approval), poinformować o ewentualnych zwolnieniach podatkowych, na które możemy się zakwalifikować, zbierać i udostępniać informacje na temat dzielnic i domów spełniających wymagania, a także organizować pokazy domów, które warto zobaczyć, ustalać kwestie związane z przeznaczeniem terenu, dozwolonym użytkowaniem nieruchomości lub innymi aspektami domu, doradzić, jaka jest najlepsza strategia w sytuacjach konkurujących ofert i jak chronić informacje dotyczące składanej oferty, negocjować ze sprzedającymi w celu uzyskania najlepszych wyników i ceny, przeprowadzić przez papierkową robotę i pomyślnie zamknąć transakcję, polecić innych profesjonalistów, których będziemy potrzebować (na przykład inspektorów nieruchomości, prawników czy kontrahentów).

Ważne jest, że to nie tylko agent ma obowiązki wobec klienta, ale również cała jego agencja nieruchomości automatycznie jest zobowiązana do:

1. Całkowitej lojalności. Biuro i agent, którzy reprezentują klienta, mają obowiązek stawiać jego interesy przed interesami biura, jego agentów i innych stron.

2. Ujawniania faktów. Agent i jego firma muszą ujawniać wszystko, co wiedzą na temat transakcji lub relacji z klientem, co mogłoby wpłynąć na podjęcie jakichkolwiek decyzji.

3. Zachowania poufności. Poufne informacje nie mogą być udostępniane nikomu poza biurem bez pisemnej zgody klienta, z wyjątkiem sytuacji, gdy wymaga tego prawo, nawet po zakończeniu relacji. Dotyczy to na przykład motywacji do kupna lub sprzedaży oraz kwoty, którą klient jest gotów zapłacić lub przyjąć.

4. Unikania konfliktów interesów. Według obecnych przepisów, ta sama firma mogła reprezentować w tej samej transakcji i kupujących i sprzedających. Był to oczywisty konflikt interesów. Według proponowanych rozwiązań, taka sytuacja może mieć miejsce tylko wtedy, jeśli obie strony wyrażą na to pisemną zgodę.

5. Self-Represented Buyers & Sellers. Jest wielu ludzi, którzy nie chcą podpisywać kontraktów z firmą brokerską – ani kiedy planują sprzedaż, ani kiedy planują zakup. Poprzednio mogli oni liczyć na porady agentów podpisując formę “customer service agreement”, która nie gwarantowała im pełnego serwisu, ale zobowiązywała agentów do pomocy tym ludziom i traktowania ich (w teorii) jako potencjalnych klientów.
Według TRESA – ta forma przestaje istnieć i albo się jest klientem firmy brokerskiej, albo jest się określanym jako self-represented. Czyli “good luck!”. Taki status bycia bez właściwej reprezentacji ma mnóstwo minusów, o których warto wiedzieć. Jeśli ktoś w procesie nieruchomości wybrał opcję self-representation, to wiąże się to z innymi prawami i obowiązkami. Bardzo niewielu kupujących lub sprzedających podejmuje taką decyzję. Związane jest z tym znaczne ryzyko.

Jeśli nie mamy wiedzy i doświadczenia potrzebnego do samodzielnego przeprowadzenia transakcji nieruchomościami, będziemy mieli do czynienia ze sprzedającym lub kupującym, który korzysta z usług, opinii i porad doświadczonego agenta nieruchomości. RECO zaleca, by skonsultować się z niezależnym profesjonalistą, zanim zdecydujemy się działać jako self-represented (kupujący czy sprzedający). Jeśli nie będziemy pracować z agentem nieruchomości, będziemy odpowiedzialni za dbałość o swoje własne najlepsze interesy i ochronę siebie jako strony. Może to obejmować takie zadania jak:
sprawdzenie przepisów budowlanych i urbanistycznych, sprawdzenie potencjalnych nakazów budowlanych, właściwa wycena nieruchomości, określenie, ile faktycznie wynosi cena, jaką chcemy zaoferować przy kupnie lub ile jesteśmy gotowi zaakceptować przy sprzedaży, działania w sytuacjach konkurencyjnych ofert, decydowanie, jakie warunki chcemy zawrzeć w ofercie lub umowie kupna i sprzedaży, przygotowywanie wszelkich dokumentów.

Proszę pamiętać, że agent nieruchomości pracuje dla jednej strony transakcji. Ważna jest świadomość, że agent ma obowiązek prawny działać w najlepszym interesie osoby, która go zatrudnia. Warto też pamiętać, że agent musi podzielić się ze swoim klientem wszystkim, co mu powiemy – a to może nie leżeć w naszym interesie. Nie chcieliśmy, by przeciwna strona transakcji znała:
– naszą motywację do kupna lub sprzedaży nieruchomości,
– minimalną lub maksymalną cenę, którą jesteśmy gotowi zapłacić lub przyjąć,
– nasze preferowane warunki lub warunki umowy kupna i sprzedaży.

Agent, pracujący dla drugiej strony transakcji nie może:
świadczyć nam żadnych usług, wydawać opinii czy udzielać porad, robić rzeczy, które skłonią nas do polegania na jego wiedzy, umiejętnościach czy osądzie, zachęcać nas do samoreprezentacji lub zniechęcać do współpracy z innym agentem nieruchomości lub biurem.

Dowolna pomoc, jaką oferuje nam agent drugiej strony, nie wynika z jego dobrego serca, lecz: jest usługą nastawioną na dobro jego klienta, nie nasze korzyści służy najlepszym interesom jego klienta, a nie naszym ma na celu pomóc jego klientowi w sprzedaży lub kupnie nieruchomości.
Obecnie agent musi dostarczyć formularz informacyjny dla każdej osoby, która nie ma reprezentacji, przygotowany przez RECO i go wyjaśnić, zanim będzie mógł w jakikolwiek sposób pomóc. Trzeba potwierdzić, że go otrzymaliśmy i go rozumiemy, co jednocześnie oznacza znalezienie się na pozycji self-represented.
Dobra strona tej sytuacji jest taka, że mamy prawo zmienić zdanie. Jeśli zaczniemy martwić się o dokonanie transakcji samodzielnie lub dojdziemy do wniosku, że potrzebujemy własnego agenta, jest proste wyjście. Możemy zostać klientem wybranego biura real estate w dowolnym momencie transakcji.

Jeśli planują Państwo sprzedaż lub zakup nieruchomości, zapraszam do kontaktu. Przeprowadzę Państwa przez cały proces, wyjaśnię nowe przepisy, wynegocjuję najlepszą cenę za dom czy mieszkanie, gdyż zawsze stoję po stronie moich klientów.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007