Sprzedaż nieruchomości to zazwyczaj proces związany z różnymi kosztami, które warto uwzględnić, planując transakcję. Zrozumienie tych kosztów może pomóc w przygotowaniu się na ewentualne wydatki i uniknięcie nieporozumień w trakcie transakcji. Dziś zajmiemy się ogólnym omówieniem najważniejszych aspektów finansowych sprzedaży nieruchomości.
1. Prowizja dla agentów nieruchomości
Pierwszym i zazwyczaj największym kosztem związanym ze sprzedażą nieruchomości jest prowizja dla agentów nieruchomości, zwana commission. Pytanie o jej wysokość zadają jako pierwsze dzwoniący do mnie potencjalni klienci. Mało kto pyta, jaki serwis oferuję. Większość pytań koncentruje się ta tym, “ile biorę za sprzedaż”. Moim skromnym zdaniem, kierowanie się kryterium “kto weźmie mniej” w wyborze agenta jest pierwszym krokiem do katastrofy w czasie procesu sprzedaży.
Ten proces nie polega tylko na wypełnieniu kilku form i wprowadzeniu nieruchomości na rynek MLS. Jest bardzo wiele różnych spraw, które powinien ogarnąć reprezentujący Państwa agent, więc na tym należy się skoncentrować, a nie tylko na konkretnej wysokości wynagrodzenia.
Wysokość tej prowizji jest ustalana podczas podpisywania umowy z firmą brokerską i zwykle wynosi od 4.5% do 6% wartości nieruchomości. Jednak warto zaznaczyć, że wiele firm brokerskich oferuje niższe stawki prowizji, aby przyciągnąć klientów.
Wielu agentów ogłasza 1% commission, co w praktyce oznacza, ile będzie wynosiło ich wynagrodzenie za wprowadzenie nieruchomości na MLS Listing. Ten 1% nie zawiera wynagrodzenia dla agenta, który “sprzeda” nieruchomość, przynosząc ofertę od swoich klientów.
Typowa prowizja wynosi 4.5% plus HST i jest podzielona między firmę brokerską, która ma listing nieruchomości, a agenta reprezentującego kupującego. Wynagrodzenie dla agenta reprezentującego kupującego wynosi zwykle 2.5% + HST od ceny sprzedaży. Ważne jest, aby zrozumieć, że większość kupujących korzysta z usług buyers brokers, a koszty związane z ich wynagrodzeniem są pokrywane przez sprzedającego.
W pewnych rejonach (na przykład Niagara, Hamilton, Cambridge) wynagrodzenie 2% oferowane dla buyer broker jest akceptowalne, ale jeśli ktoś chce to samo zrobić w Brampton, Mississauga czy Toronto, to wielu brokerów bojkotuje takie listingi i wcale ich nie pokazuje swoim klientom. Nie jest to prawnie dozwolone, ale niestety, praktykowane.
Warto dodać, że wysokość wynagrodzenia jest umowna i czasami, jeśli ktoś bardzo chce zmotywować swojego brokera, oferowane jest nawet commission 3% lub więcej!
2. Koszty prawne
Kolejnym ważnym kosztem sprzedaży nieruchomości są usługi prawnika. Podobnie jak w przypadku zakupu nieruchomości, koszty prawnika mogą się wahać i zwykle wynoszą typowo od $1,000 do $1,500, plus dodatkowe wydatki, które mogą wynosić od $100 do $1,000. Na te wszystkie koszty doliczany jest również podatek HST.
Większość prawników oferuje bardzo konkurencyjne ceny, ale są też tacy, którzy lubią “nabijać licznik” za takie czynności, których już się nawet nie praktykuje. Kto dziś wysyła faks czy przesyła dokumenty kurierem, kiedy email dawno zastąpił ten rodzaj komunikacji?
Usługi prawnika są niezbędne do prawidłowego przeprowadzenia transakcji, weryfikacji tytułów własności, rozliczeń finansowych oraz zapewnienia, że cała dokumentacja jest w porządku.
3. Zobowiązania finansowe (Adjustments)
Przed sprzedażą nieruchomości należy upewnić się, że wszystkie zobowiązania finansowe – takie jak podatki lokalne, wyroki sądowe czy specjalne opłaty (special assessments np. na prace remontowe) są uregulowane przed przekazaniem nieruchomości nowemu właścicielowi. Wszystkie zadłużenia muszą być spłacone, aby nowy właściciel mógł bez problemu przejąć nieruchomość.
Zwykle prawnik jest odpowiedzialny za sprawdzenie tych wszystkich spraw, ale niestety zdarzają się pomyłki – albo odpowiedź od odpowiedniego urzędu przychodzi zbyt późno.
Na przykład property tax jest związany z nieruchomością. Jeśli “stary właściciel” zalega z podatkami i prawnik tego nie wykryje na czas, a nieruchomość zostanie przejęta przez nowych, nieświadomych niczego właścicieli, to konieczność spłacenia zaległych podatków przechodzi na nich! Dlatego kupujący powinni wykupić title insurance, które w takiej sytuacji weźmie to w swoje ręce, pokryje zaległy podatek i “poszuka” dłużników, od których wyegzekwuje zaległości.
Innym “bolesnym” adjustment może być specjalny assessment. Najczęściej występuje on przy nieruchomościach, gdzie płaci się maintenance (condo apartment lub townhouses). Jeśli wystąpi jakiś poważny problem z kompleksem, a fundusz zbierany na regularne naprawy jest zbyt niski, narzuca się arbitralnie pewną sumę na każdy unit – wbrew protestom mieszkańców. Czasami jest to kilkaset dolarów, ale często idzie w tysiące. Dlatego kupując kondominium warto sprawdzić status certificate, w którym często takie assessments są zawarte.
4. Kary za zerwanie umowy z bankiem
Kolejnym aspektem, który warto wziąć pod uwagę są ewentualne kary za zerwanie umowy kredytowej z bankiem w przypadku spłacania kredytu hipotecznego. Banki nakładają takie kary, ponieważ sprzedaż nieruchomości oznacza dla nich utratę zabezpieczenia pożyczki i co za tym idzie – utratę zysków. Istnieją dwie główne formy kary:
– a. Interest differential. Jest to różnica między obecnym oprocentowaniem na rynku, a oprocentowaniem z umowy kredytowej. Bank oblicza tę różnicę i nakłada opłatę na pożyczkobiorcę, która zwykle obejmuje cały okres od chwili sprzedaży nieruchomości do końca trwania pożyczki. Ten rodzaj kary występuje zwykle wówczas, jeśli stopy procentowe spadły od chwili wydania pożyczki do chwili sprzedaży.
– b. Trzymiesięczne oprocentowanie. Przymus prawny polega na obliczeniu trzykrotnego oprocentowania kredytu i żądania jego zapłaty. Ten rodzaj kary występuje wówczas, kiedy w chwili wydania pożyczki (zakupu nieruchomości), oprocentowanie było niższe niż w chwili sprzedaży.
Obie te kary różnią się w zależności od warunków umowy i zmieniają się wraz ze zmianami stóp procentowych na rynku. Warto sprawdzić swoją umowę kredytową i skonsultować się z bankiem, aby dowiedzieć się, jaka kara może zostać nałożona w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu.
Dlaczego banki nakładają kary?
Banki nakładają kary za zerwanie umowy kredytowej, ponieważ zaciągnięcie kredytu hipotecznego to dla nich inwestycja. Pieniądze na kredyty hipoteczne banki zazwyczaj pozyskują od inwestorów, którzy oczekują stałego zwrotu z inwestycji. Gdy pożyczkobiorca spłaca kredyt wcześniej niż przewiduje to umowa, bank traci przewidywalny dochód z tej inwestycji.
Na przykład: jeśli bank udzielił kredytu oprocentowanego na 5,5% kilka lat temu, a obecne stopy procentowe wynoszą 3,75%, różnica między tymi stawkami wynosi 1,75%. Jeśli zostałyby jeszcze dwie lata do zakończenia umowy, bank traciłby 1,75% z kwoty kredytu przez dwa lata, co daje $3,500 różnicy w opłatach w przypadku kary interest differential na każdych pożyczonych $100,000.
Kary za zerwanie umowy kredytowej mogą być znaczne, dlatego warto starannie rozważyć, czy planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie prowadzić do takich opłat.
Podsumowanie: Sprzedaż nieruchomości wiąże się z różnymi kosztami, które należy uwzględnić w budżecie. Warto dokładnie przyjrzeć się swoim umowom i skonsultować się zarówno z agentem nieruchomości, jak i bankiem – aby uniknąć nieporozumień.
Wszystkich Państwa zainteresowanych tym tematem, a także planujących zakup lub sprzedaż nieruchomości, zapraszam do kontaktu. Znajdę dla Państwa wymarzony dom czy mieszkanie lub bezpiecznie przeprowadzę Państwa przez proces sprzedaży.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
