Myśląc o domu, powinniśmy patrzeć na niego jak na inwestycję. Jeśli dokonamy dobrej inwestycji, to wartość domu będzie rosła szybko i w pewnym momencie zgromadzimy tyle kapitału, jak na koncie bankowym, z którego, kiedy zajdzie potrzeba, będziemy mogli czerpać dywidendy.
Kiedy inwestujemy nasze ciężko zarobione pieniądze, powinniśmy zwracać uwagę na cały szereg czynników, które mogą wpłynąć pozytywnie lub negatywnie na naszą inwestycję. Dziś koncentruję się na niektórych negatywnych czynnikach, mogących obniżyć wartość domu. Warto o tym pomyśleć w chwili podejmowania decyzji o zakupie, bo potem może być za późno.
Nie ma żadnych mierników określających dom idealny. Każdy dom oceniany jest subiektywnie. Jednym ludziom przeszkadzają pewne elementy czy rozwiązania danego domu, a inni są nimi zachwyceni.
Tolerancja ewidentnych problemów czasami wynika ze spraw kulturowych. Podróżując wiele lat temu po Wietnamie byłem zdziwiony, że tak wielu było chętnych do posiadania domu przy głównych, zatłoczonych ulicach. Ja osobiście nie chciałbym tak mieszkać za żadne pieniądze. Gdy jednak po kilku dniach podróży przyjrzałem się zwyczajom i sposobowi życia, zrozumiałem przyczynę. Po prostu wynikało to z tego, że z tak usytuowanego domu można było prowadzić biznes, a biznes dla Wietnamczyków to sprawa bardzo poważna. Czyli ekonomia decyduje o tym, co jesteśmy w stanie zaakceptować.
Wracając do tematu – co wpływa negatywnie na wartość domu? Takich czynników jest bardzo wiele. Niektóre z nich nie zawsze są zależne od nas czy łatwe do naprawienia. Z drugiej strony istnieje szereg negatywnych elementów, które możemy poprawić, by zlikwidować ich negatywny wpływ – głównie na cenę. Zacznijmy od niektórych elementów, na które nie mamy wpływu:
· Sąsiedztwo
Domy, które sąsiadują z liniami wysokiego napięcia, torami kolejowymi, autostradami, bardzo ruchliwymi arteriami czy wysypiskiem śmieci, zwykle sprzedają się znacznie dłużej i za mniejsze pieniądze. Wielu kupujących nie lubi również bezpośredniego sąsiedztwa ze szkołami, plażami czy zakładami przemysłowymi. Kupując dom należy pamiętać o tym fakcie i starać się unikać wątpliwych lokalizacji.
· Stygma (piętno)
Domy, w których uprawiano marihuanę są zwykle niechętnie kupowane ze względu na obawy zdrowotne. Domy, w których poprzedni właściciel zmarł – a jeszcze gorzej, gdy popełnił samobójstwo – są zwykle odrzucane przez kupujących.
To samo dotyczy domów, w których popełniono brutalne przestępstwo.
Innym, negatywnie odbieranym wydarzeniem z przeszłości może być pożar czy powódź – choć to w mniejszym stopniu. Natomiast domy wychodzące na cmentarz są dla jednych ogromnym minusem, lecz dla innych bardzo pożądanym elementem. Pierwsi boją się duchów, drudzy cenią sobie spokój i prywatność. Bo za murami cmentarza mamy bardzo spokojne sąsiedztwo.
· Domy zabytkowe (heritage homes)
Są to zwykle atrakcyjne domy o historycznym znaczeniu dla danego miasta. Jeśli ktoś jest gotów taki dom zaakceptować, to może być nawet bardzo dobra reklama do prowadzenia w nim biznesu. Natomiast wszelkie przeróbki w takich domach mogą być problematyczne, dlatego większość kupujących unika tego typu zakupów.
· Czynnik ludzki
Tak zwany “przekrój społeczny” ma zdecydowany wpływ na ceny nieruchomości. Nie zawsze chodzi tu tylko o kolor skóry, ale często o to, jak niektóre nacje dbają o domy (albo nie). Dlatego, jeśli kupimy dom w okolicy uznanej za problematyczną, to nawet przysłowiowe “złote klamki” nie pomogą podnieść jego wartości.
Jest jeszcze cały szereg innych elementów, które negatywnie wpływają na wartość nieruchomości, ale które w jakiś sposób możemy kontrolować lub poprawić poprzez modernizację, renowację albo konwersję. Wymienię tu kilka:
· Szkodliwe substancje
Obecność azbestu, izolacji o nazwach Urea Formaldehyde Foam Insulation (UFFI) i Vermiculite Insulation czy pleśni – zdecydowanie negatywnie wpływa na obniżenie sprzedawalności danej nieruchomości. Dla większości kupujących jest to poważny problem pomimo, że tak naprawdę (moim zdaniem) często jest to wyolbrzymione. I na przykład jeśli chodzi o UFFI, to dawno już środki te, nawet jeśli były zainstalowane, przestały wydzielać jakiekolwiek opary. W USA środek ten jest używany powszechnie i nie budzi obaw.
· Zbiorniki na olej opałowy
Te, które są prawdziwym problemem, są zakopane w ziemi. Po latach mają tendencję do wycieków, co pociąga za sobą konieczność drogich napraw czy kosztów ich usunięcia. Domy, które mają takie zbiorniki, są bardzo trudne do ubezpieczenia.
· Rodzaj ogrzewania
Zwykle elektryczne jest mniej milej widziane niż nadmuchowe, ale wraz ze wzrostem kosztów gazu to może się zmienić. Ponadto są sposoby, by przerobić system na nadmuchowy. Kosztuje to 7-12 tysięcy, ale czasami, jeśli kupimy taniej dom z elektrycznym ogrzewaniem, to i tak się to opłaci.
· Serwis zasilający dom mniejszy niż 100 Amp
Zmiana zasilania na większe jest łatwa. Moim zdaniem jest to po prostu tylko niedogodność.
· Aluminiowe okablowanie domu
Nie jest problemem, jeśli się o tym wie i odpowiednio podchodzi do wszelkich przeróbek. Panuje przekonanie, że takich domów nie można ubezpieczyć. Jest to nieprawda.
· Problemy funkcjonalne domu
To na przykład brak przestrzeni do życia czy zła strefa wejściowa. Czasami możemy to poprawić poprzez usunięcie kilku ścian, ale zawsze sugeruję kupować domy, które od początku są wystarczająco duże.
· Problemy techniczne domu
Stary piec, okna, kuchnie, łazienki czy przeciekający dach potrafią skutecznie zniechęcić do zakupu. Z drugiej strony wielu renowatorów poszukuje właśnie takich domów.
· Liczba łazienek
Wszyscy lubimy komfort i często brak dodatkowej łazienki powoduje, że dom nie jest kupowany. Zwłaszcza przez rodziny wielopokoleniowe lub z kilkorgiem dzieci. Z drugiej strony, często można “wykroić” drugą łazienkę kosztem małych przeróbek, a wartość domu znacznie wówczas wzrasta.
· Basen
Tutaj zdania są podzielone, ale statystycznie 70% osób nie chce domu z basenem. Dlaczego? Z uwagi na dość wysokie koszty utrzymania przydomowego basenu, łatwą dostępność tanich basenów miejskich i licznych plaż w mieście lub okolicach.
Elementów, które mogą wpływać negatywnie na wartość nieruchomości jest znacznie więcej. Kupując dom na własną rękę i nie mając doświadczenia, możemy dokonać złego wyboru. Dlatego warto mieć agenta, który te wszystkie sprawy zna i na pierwszy rzut oka potrafi wychwycić wady nieruchomości.
Zdarza się, że sprzedający wie o problemach z domem i czasami je zataja. Jeśli są one widoczne gołym okiem i na przykład dotyczą ewidentnych wad technicznych – jak stary dach czy okna albo stara kuchnia – to kupujący dostrzeże je sam lub przy pomocy inspektora. To są normalne sprawy i z reguły nie prowadzą do sytuacji konfliktowych ze sprzedającym. Natomiast jeśli ukryjemy poważne wady – takie jak fakt, że w domu uprawiano marihuanę na dużą skalę, czy dom ma cieknące fundamenty i notorycznie jest zalewany basement, to takie problemy wyjdą na jaw zaraz po przejęciu domu – bo doniosą o nich życzliwi sąsiedzi. Konsekwencje mogą być bardzo poważne, a przede wszystkim kosztowne!
Ukrywanie cieknących basementów czy innych, poważnych wad konstrukcyjnych może być powodem do pozwu sądowego. Jeśli wiemy, że istnieją problemy strukturalne albo z wilgocią – to lepiej je ujawnić i dostać pisemne potwierdzenie że kupujący o tym wie, (ale wówczas możemy stracić na cenie sprzedaży). Lepszym rozwiązaniem jest dokonanie wszelkich napraw i otrzymanie gwarancji, która zwykle pomoże nam uzyskać lepszą cenę.
Jeśli wiemy o nieciekawej historii domu – takich jak śmierć, uprawianie marihuany czy szkodliwe substancje, to lepiej tego rodzaju problemy ujawnić z góry. Istnieje specjalny dokument określany “disclosure”. To zwykle utrudnia sprzedaż domu czy obniża jego wartość, ale koszty sądowe będą wysokie, jeśli tego nie zrobimy od razu.
Jeśli mają Państwo podobne wady w sprzedawanym domu lub jeśli zamierzają kupić nieruchomość, która może być problematyczna, zapraszam do kontaktu. Doradzę profesjonalnie, jak ocenić taki dom, zniwelować te problemy, lub jak pozbyć się wad, by uzyskać maksymalną cenę sprzedaży.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
