Wszę­dzie widać nowo budo­wa­ne wie­żow­ce, któ­re w więk­szo­ści są sprze­da­ne nawet zanim zacznie się budo­wa. Powsta­je pyta­nie czy inwe­sto­wa­nie w miesz­ka­nia z pla­nów nadal się opłaca?

        Ja oso­bi­ście i ogrom­na rze­sza inwe­sto­rów tak uwa­ża­my. Oczy­wi­ście, nale­ży dokład­nie wybie­rać pro­jek­ty, w któ­re war­to zain­we­sto­wać, bo jak zawsze ze wszyst­ki­mi inwe­sty­cja­mi zwią­za­nym z real esta­te – LOKALIZACJA jest naj­waż­niej­sza. Kupu­jąc z myślą o inwe­sto­wa­niu war­to kie­ro­wać się kil­ko­ma pro­sty­mi zasadami:

• Nie opła­ca się sprze­da­wać uni­tu zaraz po jego prze­ję­ciu, gdyż Cana­da Reve­nue Agen­cy – szu­ka takich naiw­nych by odzy­skać HST, któ­ry jest zawar­ty w cenie każ­de­go nowo wybu­do­wa­ne­go mieszkania.

reklama

• Jeśli chce­my sprze­dać miesz­ka­nie przed jego prze­ję­ciem, by unik­nąć pła­ce­nia HST oraz kosz­tów zamknię­cia (Land Trans­fer Tax, Deve­lop­ment Char­ges) to war­to jeśli mamy taką opcję sko­rzy­stać z moż­li­wo­ści „assi­gn­ment” — czy­li sprze­da­ży kon­trak­tu na zakup, a nie już „ode­bra­ne­go” mieszkania.

• Kupu­jąc miesz­ka­nie na inwe­sty­cję, by unik­nąć pła­ce­nia podat­ku HST zwy­kle przez pierw­sze kil­ka lat wynaj­mu­je­my zaku­pio­ny unit. Czy­li miej­sca, w któ­rych jest wie­lu poten­cjal­nych loka­to­rów są dobrą loka­li­za­cją. Miej­sca w pobli­ży uni­wer­sy­te­tów czy col­la­ges, gdzie stu­diu­je wie­lu zagra­nicz­nych stu­den­tów. Miej­sca ze spraw­ną komu­ni­ka­cją zbio­ro­wą, łatwym dojaz­dem do Downtown.

• Naj­le­piej i naj­szyb­ciej wynaj­mu­ją się miesz­ka­nia naj­bar­dziej dostęp­ne. W tłu­ma­cze­niu – ozna­cza to, że miesz­ka­nia 1‑sypialniowe i jed­na sypial­nia z den są naj­bar­dziej poszu­ki­wa­ni i łatwe do wynajęcia.

• W cen­trum Toron­to miesz­ka­nie bez par­kin­gu może być zaak­cep­to­wa­ne, ale w odda­lo­nych miej­scach, jak Mis­sis­sau­ga, Eto­bi­co­ke – par­king jest bar­dzo waż­ny i war­to go mieć.

• Lan­dlord (czy­li inwe­stor) z otrzy­my­wa­ne­go ren­tu musi zapła­cić mort­ga­ge, poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści oraz main­te­nan­ce fee. Dla­te­go nale­ży uwa­żać, jaki jest wyso­ki main­te­nan­ce i poda­tek, by mieć pew­ny pro­fit. W wie­lu przy­pad­kach inwe­sto­rzy pozby­wa­ją się miesz­kań po 4–6 latach od chwi­li zaku­pu, kie­dy main­te­nan­ce zaczy­na wzra­stać. Po takim to cza­sie jeśli weź­mie­my pod uwa­gę przy­rost war­to­ści miesz­ka­nia od chwi­li zaku­pu oraz spła­tę „prin­ci­pal” pożycz­ki hipo­tecz­nej – pro­fit może być bar­dzo znaczny.

• Jest wie­le spo­so­bów, jak unik­nąć podat­ków, kie­dy sprze­da­je­my „ren­tal pro­per­ty” i o tych spo­so­bach chęt­nie poroz­ma­wiam indy­wi­du­al­nie z zain­te­re­so­wa­ny­mi oso­ba­mi, jeden przy­kład to sprze­dać „ren­tal pro­per­ty”, na któ­rej zaro­bi­li­śmy i kupić w tym samym cza­sie jed­ną czy nawet dwie nowe „ren­tal pro­per­ties”  —  odsu­nie­my podat­ki w cza­sie. Po pro­stu prze­rzu­ca­my pro­fit na nową inwestycję.

Wspo­mnia­łem o pro­fi­cie, jaki moż­na zro­bić inwe­stu­jąc w miesz­ka­nia z pla­nów. Jeśli dziś kupi­my miesz­ka­nie z pla­nów za $425,000 (1 sypial­nia + par­king), któ­re będzie goto­we za 3 lata to nasza wyma­ga­na wpła­ta wyno­si zwy­kle 15% ceny zaku­pu w pierw­szym roku, a pozo­sta­łe 5% musi być wpła­co­ne za 3 lata. Czy­li wpła­ca­my do praw­ni­ka, któ­ry repre­zen­tu­je Deve­lo­pe­ra $63,750. W ostat­nich latach miesz­ka­nia wzra­sta­ły nawet po 10% rocz­nie, ale jeśli zało­ży­my nawet skrom­ne 4–5% rocz­nie, to tyl­ko ocze­ku­jąc na ode­bra­nie klu­czy miesz­ka­nie (któ­re­go jesz­cze nie mamy i za któ­re nie pła­ci­my) powin­no przy­brać na war­to­ści przy­naj­mniej oko­ło $20,000. Czy jest to mały zwrot na tro­chę ponad $60,000 naszej wpła­ty? Czy są ban­ki ofe­ru­ją­ce taki zwrot bli­sko 30% w cią­gu 3 lat? Oczy­wi­ście, pro­fit będzie się powięk­szał jak będzie­my trzy­ma­li miesz­ka­nie przez następ­ne lata. Tym razem oprócz tyl­ko przy­ro­stu war­to­ści, część pożycz­ki będzie spła­ca­na przez naszych loka­to­rów. Przy obec­nych cenach za wynaj­mo­wa­nie i opro­cen­to­wa­niach – jest to oko­ło $900/miesięcznie. W ska­li roku zysku­je­my $10,800 + przy­rost war­to­ści co roku oko­ło $12,000. Oka­zu­je się, że zwy­kle po 4–6 lat nasza wstęp­na inwe­sty­cja wzra­sta pra­wie o 100% — czę­sto znacz­nie wię­cej! Czy wie­cie Pań­stwo, ile przy­nie­sie wam zain­we­sto­wa­nie $85,000 trzy­ma­ne w ban­ku na ten sam okres? Mniej niż $10,000. Wybór jest chy­ba oczywisty!

W chwi­li obec­nej tyl­ko w Mis­sis­sau­ga na sprze­daż jest kil­ka cie­ka­wych pro­jek­tów. Jeden z nich to AVIA. Jest to pro­jekt, któ­ry obec­nie dostęp­ny jest  tyl­ko poprzez VIP Agents. Mamy przy­jem­ność jako Doma­tor Team być w tej gru­pie. „Zapi­sy” na miesz­ka­nia zaczę­ły się od 22 mar­ca i były przyj­mo­wa­ne tyl­ko do wtor­ku 26 mar­ca. Nie wiem ile miesz­kań pozo­sta­nie dostęp­nych po tej fazie, ale jeśli ktoś z Czy­tel­ni­ków jest zain­te­re­so­wa­ny, by kupić teraz, kie­dy zwy­kle ceny są naj­niż­sze to nale­ży się ze mną skon­tak­to­wać, jak naj­szyb­ciej i ja spraw­dzę czy coś pozo­sta­ło. Oczy­wi­ście, chęt­nych jest spo­ro i zwy­kle naj­wię­cej inwe­sto­rów kupu­je miesz­ka­nia tań­sze i mniej­sze. Ceny zaczy­na­ją się zasad­ni­czo od poło­wy 300,000, z tym że to są miesz­ka­nia poni­żej 500 SF i takie miesz­ka­nie nie mają par­kin­gu zawar­te­go w cenie. Więk­sze miesz­ka­nia (powy­żej 500 SF) zaczy­na­ją się ponad $400,000 i mają zawar­te w cenie par­king i loc­ker.  W chwi­li obec­nej obo­wią­zu­je spe­cjal­ny BONUS obni­ża­ją­cy cenę od 6000 do 10,000 tysię­cy w zależ­no­ści od wiel­ko­ści miesz­ka­nia. „Pra­wo do „assi­gn­ment” jest zawar­te w kontr­ak­cie. Pla­ny miesz­kań oraz dodat­ko­we infor­ma­cje moż­na zna­leźć na mojej stro­nie www.czapliński.ca

Ja, jak wspo­mnia­łem, jestem do Pań­stwa dys­po­zy­cji oraz każ­dy z nasze­go Doma­tor Team, może Pań­stwu pomóc.

Oprócz AVIA w Mis­sis­sau­ga jest obec­nie kil­ka innych nowych pro­jek­tów, o któ­rych znaj­dą Czy­tel­ni­cy infor­ma­cje na naszej stro­nie. Oprócz AVIA polecam…..

• M3 City – przez Rogers Deve­lop­ment – nowy budy­nek o wyso­ko­ści 81 pię­ter i ponad 500 miesz­kań. Dobry układ miesz­kań i cią­gle ich spo­ry wybór. W ten Wto­rek ruszy­ła sprze­daż miesz­kań w tak zwa­nym „podium”, któ­rych ceny zaczy­na­ją się już od $334,000 za stu­dio o powierzch­ni 453 stóp kwadratowych.

• Kay­sto­ne by Kaneff – zlo­ka­li­zo­wa­ny na Burn­hamp­thor­pe. Dwie rela­tyw­nie niskie wie­że (22 i 23 pie­tra). Ład­ne pla­ny miesz­kań i budy­nek tro­chę na ubo­czu od zgiełku.

• Edge Towers 2 – dru­ga faza jest już moc­no zaawan­so­wa­na i w ponad poło­wie sprze­da­na. Są już przy­go­to­wa­nia do fazy 3. Dosko­na­ła loka­li­za­cja. Budy­nek, któ­ry na pew­no będzie bar­dzo popu­lar­ny i dobrze zbudowany.

• TANU – bar­dzo luk­su­so­wy budy­nek w Port Cre­dit. Tro­chę droż­szy niż inne ale za to loka­li­za­cja fantastyczna.

Jestem w roz­mo­wach z dyrek­to­rem sprze­da­ży w fir­mie VANDYK i już nie­dłu­go zapro­po­nu­ję Czy­tel­ni­kom dwa bar­dzo cie­ka­we pro­jek­ty w Etobicoke.

Zapra­szam do współpracy

– Maciek Czapliński

Tel. 905–278-0007