Wszędzie widać nowo budowane wieżowce, które w większości są sprzedane nawet zanim zacznie się budowa. Powstaje pytanie czy inwestowanie w mieszkania z planów nadal się opłaca?
Ja osobiście i ogromna rzesza inwestorów tak uważamy. Oczywiście, należy dokładnie wybierać projekty, w które warto zainwestować, bo jak zawsze ze wszystkimi inwestycjami związanym z real estate – LOKALIZACJA jest najważniejsza. Kupując z myślą o inwestowaniu warto kierować się kilkoma prostymi zasadami:
• Nie opłaca się sprzedawać unitu zaraz po jego przejęciu, gdyż Canada Revenue Agency – szuka takich naiwnych by odzyskać HST, który jest zawarty w cenie każdego nowo wybudowanego mieszkania.
• Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie przed jego przejęciem, by uniknąć płacenia HST oraz kosztów zamknięcia (Land Transfer Tax, Development Charges) to warto jeśli mamy taką opcję skorzystać z możliwości „assignment” – czyli sprzedaży kontraktu na zakup, a nie już „odebranego” mieszkania.
• Kupując mieszkanie na inwestycję, by uniknąć płacenia podatku HST zwykle przez pierwsze kilka lat wynajmujemy zakupiony unit. Czyli miejsca, w których jest wielu potencjalnych lokatorów są dobrą lokalizacją. Miejsca w pobliży uniwersytetów czy collages, gdzie studiuje wielu zagranicznych studentów. Miejsca ze sprawną komunikacją zbiorową, łatwym dojazdem do Downtown.
• Najlepiej i najszybciej wynajmują się mieszkania najbardziej dostępne. W tłumaczeniu – oznacza to, że mieszkania 1-sypialniowe i jedna sypialnia z den są najbardziej poszukiwani i łatwe do wynajęcia.
• W centrum Toronto mieszkanie bez parkingu może być zaakceptowane, ale w oddalonych miejscach, jak Mississauga, Etobicoke – parking jest bardzo ważny i warto go mieć.
• Landlord (czyli inwestor) z otrzymywanego rentu musi zapłacić mortgage, podatek od nieruchomości oraz maintenance fee. Dlatego należy uważać, jaki jest wysoki maintenance i podatek, by mieć pewny profit. W wielu przypadkach inwestorzy pozbywają się mieszkań po 4-6 latach od chwili zakupu, kiedy maintenance zaczyna wzrastać. Po takim to czasie jeśli weźmiemy pod uwagę przyrost wartości mieszkania od chwili zakupu oraz spłatę „principal” pożyczki hipotecznej – profit może być bardzo znaczny.
• Jest wiele sposobów, jak uniknąć podatków, kiedy sprzedajemy „rental property” i o tych sposobach chętnie porozmawiam indywidualnie z zainteresowanymi osobami, jeden przykład to sprzedać „rental property”, na której zarobiliśmy i kupić w tym samym czasie jedną czy nawet dwie nowe „rental properties” – odsuniemy podatki w czasie. Po prostu przerzucamy profit na nową inwestycję.
Wspomniałem o proficie, jaki można zrobić inwestując w mieszkania z planów. Jeśli dziś kupimy mieszkanie z planów za $425,000 (1 sypialnia + parking), które będzie gotowe za 3 lata to nasza wymagana wpłata wynosi zwykle 15% ceny zakupu w pierwszym roku, a pozostałe 5% musi być wpłacone za 3 lata. Czyli wpłacamy do prawnika, który reprezentuje Developera $63,750. W ostatnich latach mieszkania wzrastały nawet po 10% rocznie, ale jeśli założymy nawet skromne 4-5% rocznie, to tylko oczekując na odebranie kluczy mieszkanie (którego jeszcze nie mamy i za które nie płacimy) powinno przybrać na wartości przynajmniej około $20,000. Czy jest to mały zwrot na trochę ponad $60,000 naszej wpłaty? Czy są banki oferujące taki zwrot blisko 30% w ciągu 3 lat? Oczywiście, profit będzie się powiększał jak będziemy trzymali mieszkanie przez następne lata. Tym razem oprócz tylko przyrostu wartości, część pożyczki będzie spłacana przez naszych lokatorów. Przy obecnych cenach za wynajmowanie i oprocentowaniach – jest to około $900/miesięcznie. W skali roku zyskujemy $10,800 + przyrost wartości co roku około $12,000. Okazuje się, że zwykle po 4-6 lat nasza wstępna inwestycja wzrasta prawie o 100% – często znacznie więcej! Czy wiecie Państwo, ile przyniesie wam zainwestowanie $85,000 trzymane w banku na ten sam okres? Mniej niż $10,000. Wybór jest chyba oczywisty!
W chwili obecnej tylko w Mississauga na sprzedaż jest kilka ciekawych projektów. Jeden z nich to AVIA. Jest to projekt, który obecnie dostępny jest tylko poprzez VIP Agents. Mamy przyjemność jako Domator Team być w tej grupie. „Zapisy” na mieszkania zaczęły się od 22 marca i były przyjmowane tylko do wtorku 26 marca. Nie wiem ile mieszkań pozostanie dostępnych po tej fazie, ale jeśli ktoś z Czytelników jest zainteresowany, by kupić teraz, kiedy zwykle ceny są najniższe to należy się ze mną skontaktować, jak najszybciej i ja sprawdzę czy coś pozostało. Oczywiście, chętnych jest sporo i zwykle najwięcej inwestorów kupuje mieszkania tańsze i mniejsze. Ceny zaczynają się zasadniczo od połowy 300,000, z tym że to są mieszkania poniżej 500 SF i takie mieszkanie nie mają parkingu zawartego w cenie. Większe mieszkania (powyżej 500 SF) zaczynają się ponad $400,000 i mają zawarte w cenie parking i locker. W chwili obecnej obowiązuje specjalny BONUS obniżający cenę od 6000 do 10,000 tysięcy w zależności od wielkości mieszkania. „Prawo do „assignment” jest zawarte w kontrakcie. Plany mieszkań oraz dodatkowe informacje można znaleźć na mojej stronie www.czapliński.ca
Ja, jak wspomniałem, jestem do Państwa dyspozycji oraz każdy z naszego Domator Team, może Państwu pomóc.
Oprócz AVIA w Mississauga jest obecnie kilka innych nowych projektów, o których znajdą Czytelnicy informacje na naszej stronie. Oprócz AVIA polecam…..
• M3 City – przez Rogers Development – nowy budynek o wysokości 81 pięter i ponad 500 mieszkań. Dobry układ mieszkań i ciągle ich spory wybór. W ten Wtorek ruszyła sprzedaż mieszkań w tak zwanym „podium”, których ceny zaczynają się już od $334,000 za studio o powierzchni 453 stóp kwadratowych.
• Kaystone by Kaneff – zlokalizowany na Burnhampthorpe. Dwie relatywnie niskie wieże (22 i 23 pietra). Ładne plany mieszkań i budynek trochę na uboczu od zgiełku.
• Edge Towers 2 – druga faza jest już mocno zaawansowana i w ponad połowie sprzedana. Są już przygotowania do fazy 3. Doskonała lokalizacja. Budynek, który na pewno będzie bardzo popularny i dobrze zbudowany.
• TANU – bardzo luksusowy budynek w Port Credit. Trochę droższy niż inne ale za to lokalizacja fantastyczna.
Jestem w rozmowach z dyrektorem sprzedaży w firmie VANDYK i już niedługo zaproponuję Czytelnikom dwa bardzo ciekawe projekty w Etobicoke.
Zapraszam do współpracy
– Maciek Czapliński
Tel. 905-278-0007
