Bardzo często zdarza się, że ludzie o niezłych dochodach, mieszkający w spłaconym mieszkaniu czy townhousie narzekają na brak gotówki. Pieniądze, jakie zarabiają na bieżąco, przeciekają im przez palce. Czy można ich jakoś zmobilizować do oszczędzania? Lepszej gospodarki zasobami?
Najlepszym rozwiązaniem jest zakup innego, lepszego i droższego domu, który trzeba będzie spłacać. Spowoduje to budowanie equity i zmusi do oszczędności.
Oczywiste jest, że wielu z nas marzy o tym, by spłacić pożyczkę hipoteczną i żyć bez długów. Ja to szanuję i nie ma niczego złego w takim podejściu. Natomiast pomysł, by zwiększać swoje własne „equity” poprzez kupienie następnego lepszego i jednocześnie droższego domu, jest tym, o czym wielokrotnie wspominałem i co promowałem. O co w tym wszystkim chodzi?
Nikt nie może podważyć argumentu, że inwestycja w nieruchomości jest zwykle inwestycją długoterminową, ale również jedną z najbardziej bezpiecznych. Spotykam wielu Klientów, którzy dawno już spłacili nieruchomość zakupioną lata temu, dziś wartą, na przykład, $600,000. Jeśli jest to townhouse condo – miesięczne opłaty, których nie jesteśmy w stanie uniknąć wynoszą prawdopodobnie około $900. W rozbiciu na szczegóły, w przybliżeniu $350 wynosi maintenance, $250 to koszt property tax, i około $300 utilities. Mieszkamy w spłaconym domu (townhousie), ale i tak płacimy jak za wynajem. Nasza inwestycja nabiera wartości, ale bardzo powoli – zgodnie ze średnim wzrostem cen condominiów to około 4% do 6% w skali rocznej w ostatnich latach. Wszystkie nasze oszczędności – jeśli je posiadamy, wpłacamy czasami na GIC albo na „saving account” – i w ten sposób zbieramy na emeryturę.
W praktyce – najczęściej je po prostu przejadamy!
Rozważmy teraz inną możliwość. Sprzedajemy nasz townhouse i otrzymane $600,000 inwestujemy we „freehold” bliźniak, a jeszcze lepiej w dom wolnostojący (najlepiej parterowy z osobnym wejściem do basementu), czyli z potencjałem na dodatkowy dochód. Jeśli będzie to dom nawet za $1,000,000, to „nasz” mortgage wyniesie w przybliżeniu $400,000. Oznacza to, że spłata przy obecnych oprocentowaniach to mniej niż $1800 miesięcznie. To jest prawie tyle, za ile można przy obecnych cenach wynająć basement. Czyli musimy jedynie znaleźć lokatora, spłacającego ten dodatkowy dobrany mortgage i pracującego na naszą emeryturę. A jak wiemy – nie jest to trudne. Oczywiście tak zwany „freehold” nie jest za darmo. Czyli też musimy płacić podatki i ponosić koszty utrzymania domu. W tym przypadku podatek od nieruchomości wyniesie około $500/m, świadczenia około $300/m, ubezpieczenia i inne wydatki około $100/m – czyli tyle co w przypadku condo townhouse. Ale za to, przy tych samych wydatkach mamy o wiele lepszą inwestycję! Oczywiście, jeśli kogoś stać na płacenie więcej – to albo może zakupić jeszcze lepszy (droższy) dom przy tych samych założeniach, albo może zakupić dom bez potrzeby wynajmowania jego części.
Niezależnie od tego który wariant wybierzemy, nie zmienia to faktu, że nie warto spocząć na przysłowiowych laurach i jedynie cieszyć się z zamieszkania w spłaconej nieruchomości. Większy sens ma inwestowanie (oczywiście rozsądnie) w swoją przyszłość. Dodam jeszcze, że według najnowszych statystyk przyrost wartości domów wolnostojących był na poziomie 10% w skali roku w ostatnich latach! Warto też przypomnieć, że przyrost wartości tak zwanej „prime residence” – czyli domu w którym mieszkamy, jest zwolniony od podatku!
Reasumując – czy ktoś może mieć problem z $70,000-$100,000 rocznie „Tax FREE money”? Ja nie mam z tym żadnych problemów.
Wiele osób, które mają „prawie spłacony” townhouse czy mieszkanie odkłada decyzję o tym, by kupić lepszy dom do momentu, kiedy pożyczka zostanie spłacona. Ale czy na pewno warto czekać? Czy może opłaca się dokonać zamiany bez tracenia czasu?
Moim zdaniem czekanie nie ma żadnego sensu. Odkładanie takich decyzji w czasie to jeden z najczęściej popełnianych przez niedoświadczonych inwestorów błędów.
Prosty przykład, a właściwie dwa. Pamiętam, jak kilka lat temu miałem klientów, którzy planowali zakup domu, jednak dysponowali tylko 5% wpłaty na dom. Z obawy przez opłatą ubezpieczenia CMHC, postanowili odłożyć zakup do momentu, kiedy uzbierają 20% na down-payment. Jaki jest efekt tej decyzji? Taki, że nadal zbierają pieniądze i nie uzbierali nawet 10% obecnej wartości, a w tym czasie ceny nieruchomości wzrosły o prawie 30%! Ci Państwo popełnili błąd, którego skutki finansowe będą odczuwać być może do końca życia.
Podobnie ma się sprawa ze spłacaniem „resztki” pożyczki hipotecznej. Spłacenie na przykład pozostałych $40,000 – $50,000, szczególnie jeśli płacimy tylko minimum, może potrwać lata. W tym czasie – jeśli spłacamy nasz „townhouse”, nabiera on 3-5% wartości rocznie od, na przykład, kwoty $600,000.
Natomiast gdy zdecydujemy się na ruch i zakupimy nieruchomość z potencjałem za $1,000,000 (jak we wcześniejszym przykładzie ) – to jej przyrost wartości będzie szybszy, bo około 10% (według obecnych statystyk) i będzie liczony od większej sumy.
Dom wolnostojący versus condo townhouse – kilka ważnych cyfr:
Opierając się na obecnych statystykach – nawet gdy przyjmiemy wariant bardzo zachowawczy, czyli 4% wzrostu w przypadku freehold i 3 % wzrostu w przypadku condo, to na przestrzeni 5 lat obliczenia będą takie:
1. condo zyska na wartości o około $75,000
2. freehold zyska o około $120,000 – czyli więcej o $45,000, które pozostało nam do spłaty.
Czyli, zamiast próbować spłacać $45,000 resztki pożyczki (co i tak nie będzie łatwe w ciągu 5 lat) mamy szansę zyskać owe dodatkowe $50,000 dzięki przyrostowi ceny nieruchomości. Czyli inwestując – oszczędzamy spore kwoty. Proste, prawda?
Każda ze spraw, a jakimi zgłaszają się do mnie Klienci jest inna i każda wymaga indywidualnego podejścia oraz konkretnego oszacowania. Zapraszam do kontaktu – chętnie się z Państwem spotkam, zapoznam z Państwa sytuacją odnośnie nieruchomości, i doradzę jak najlepsze rozwiązania.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
Tel. 905 278 0007
