W nie­któ­rych dziel­ni­cach Toron­to czy w Mis­sis­sau­ga nowe domy wyra­sta­ją jak grzy­by po desz­czu. W innych moż­na dostrzec budow­la­ny marazm. Dla­cze­go tak jest? Czy wciąż opła­ca się sta­wiać dom od nowa, czy też kupić już ist­nie­ją­cą nieruchomość?

GTA zagęsz­cza się z roku na rok. Odczu­wal­ny zaczy­na być brak nowych tere­nów budow­la­nych i nowych domów w sto­sun­ku do licz­by miesz­kań­ców. Widocz­ne jest to zwłasz­cza w cen­trum Toron­to – od Eto­bi­co­ke na zacho­dzie, do Scar­bo­ro­ugh na wscho­dzie. Ci, któ­rzy miesz­ka­ją na pery­fe­riach, ska­za­ni są na uciąż­li­we dojaz­dy do pra­cy (jeśli pra­cu­ją w down­town), dla­te­go coraz wię­cej osób prze­pro­wa­dza się do cen­trum, nie tyl­ko by zaosz­czę­dzić czas na podró­żach, ale rów­nież by korzy­stać ze wszel­kich atrak­cji ofe­ro­wa­nych przez metro­po­lię. Jeśli popa­trzyć na Toron­to, to w więk­szo­ści domi­nu­je tu niska, kil­ku­pię­tro­wa zabu­do­wa. W metro­po­liach euro­pej­skich, np. w Pary­żu, Lon­dy­nie czy Ber­li­nie zabu­do­wa jest znacz­nie wyż­sza, a co za tym idzie, więk­sza jest tam rów­nież gęstość popu­la­cji. W GTA licz­ba miesz­kań­ców na kilo­metr kwa­dra­to­wy jest znacz­nie niż­sza, co ozna­cza, że ist­nie­ją­ca infra­struk­tu­ra miej­ska nie jest wyko­rzy­sta­na w peł­ni. Dla­te­go rząd pro­win­cyj­ny bar­dzo popie­ra aktu­al­ny trend zwią­za­ny z inten­sy­fi­ka­cją zabu­do­wy. Zmie­nia­ne są prze­pi­sy urba­ni­stycz­ne, uła­twia­ją­ce nabyw­com kupo­wa­nie poje­dyn­czych dzia­łek i dzie­le­nie ich na dwie mniej­sze. Coraz czę­ściej kupo­wa­nych jest 3–5 domów obok sie­bie — i w tym miej­scu powsta­je budy­nek wie­lo­pię­tro­wy. Jest to naj­prost­sza meto­da „zagęsz­cza­nia” mia­sta. Mia­sta, któ­re przez dzie­się­cio­le­cia powsta­wa­ło na zasa­dzie eks­pan­sji, nie zaś na zasa­dzie planowania.

Zro­zu­mia­łe jest, że każ­de mia­sto jest bar­dzo zróż­ni­co­wa­ne, pod wzglę­dem infra­struk­tu­ral­nym, urba­ni­stycz­nym i spo­łecz­nym. W każ­dym z nich są dziel­ni­ce lep­sze i gor­sze. Star­sze, jak High Park — mają bar­dzo zwar­tą i trud­ną do wybu­rze­nia czy podzie­le­nia zabu­do­wę. Ale już w Swen­sy czy cen­tral­nym Eto­bi­co­ke są duże dział­ki i orga­ni­za­cja budo­wy jest pro­sta. Z uwa­gi na nie­ofi­cjal­ny, choć sil­nie zako­rze­nio­ny w świa­do­mo­ści ludzi podział – na dziel­ni­ce pre­sti­żo­we oraz te nie cie­szą­ce się dobrą repu­ta­cją, doko­ny­wa­ne są zro­zu­mia­łe wybo­ry. Logicz­ne jest, że ludzie decy­du­ją się na inwe­sto­wa­nie, któ­re w przy­szło­ści przy­nie­sie im pro­fit, nato­miast oba­wia­ją się loko­wa­nia mająt­ku w nie­pew­nych miej­scach, ryzy­ku­jąc nie­rzad­ko dorob­kiem całe­go życia.

reklama

Powszech­ne jest obec­nie budo­wa­nie nowych domów na “sta­rych “ dział­kach. Dziś ludzie (szcze­gól­nie ci zamoż­niej­si) ocze­ku­ją innych stan­dar­dów. Jed­na łazien­ka na dom, niskie sufi­ty, czy małe pomiesz­cze­nia nie są już akcep­to­wal­ne. Moż­na oczy­wi­ście prze­pro­wa­dzać remon­ty, ale mogą one tyl­ko chwi­lo­wo popra­wić sytu­ację, i czę­sto kosz­tu­ją znacz­nie wię­cej niż budo­wa od począt­ku. Nato­miast koń­co­wy efekt nie zawsze daje 100 pro­cent satysfakcji.

Istot­nym powo­dem nasi­le­nia się tren­du zwią­za­ne­go z budo­wą domów jest też fakt, że tak napraw­dę nastę­pu­je praw­dzi­wa rewo­lu­cja w sty­lu i spo­so­bie takiej budo­wy. Współ­cze­sne budyn­ki to bar­dziej nowo­cze­sny wygląd, lep­sze mate­ria­ły, ergo­no­mi­ka i ener­go­osz­częd­ność. Nie­ko­niecz­nie są to domy wiel­kie, ale za to zna­ko­mi­cie wypo­sa­żo­ne wewnątrz i na zewnątrz.




Coraz bar­dziej odczu­wal­ny jest brak wol­nych miejsc pod budo­wę. Burze­nie sta­rych domów, by wybu­do­wać nowe — to prak­tycz­nie jedy­na alter­na­ty­wa. Jeśli myśli­my o budo­wie w mie­ście, to naj­więk­szym pro­ble­mem jest wła­śnie brak tere­nów. Więk­szość z nich jest już zabu­do­wa­nych i spo­ra­dycz­ne wol­ne dział­ki (jeśli poja­wia­ją się do sprze­da­ży) są albo dro­gie, albo nie­atrak­cyj­ne pod wzglę­dem loka­li­za­cji. Ceny dzia­łek są bar­dzo zróż­ni­co­wa­ne i tu oczy­wi­ście decy­du­je cena ryn­ko­wa. Będzie ona zale­ża­ła od loka­li­za­cji, wiel­ko­ści oraz atrak­cyj­no­ści par­ce­li. Na dzień dzi­siej­szy – by kupić dobrą nie­ru­cho­mość w Mis­sis­sau­ga (w któ­rą war­to zain­we­sto­wać) mówi­my o bli­sko milio­nie dola­rów. W Toron­to są to ceny na pozio­mie $1,200.000 i więcej.

Od “pustych” dzia­łek (na któ­rych nigdy nie było zabu­do­wy) nali­cza­ny jest poda­tek HST, co znacz­nie zwięk­sza ich cenę. Jeśli “gołą” dział­kę kupu­je budow­ni­czy i robi to z zamia­rem budo­wy i sprze­da­ży, to ma on oczy­wi­ście moż­li­wość roz­pi­sa­nia HST oraz kosz­tów HST nali­cza­nych w cza­sie budo­wy na mate­ria­ły i robo­ci­znę. Cały ten poda­tek powi­nien być doło­żo­ny do ceny sprze­da­ży i prze­cho­dzi on na kupu­ją­ce­go. Ina­czej jest, jeśli kupu­je­my dział­kę dla sie­bie. Wów­czas naj­czę­ściej poda­tek HST jest, nie­ste­ty, naszym kosztem.

Kie­dy kupu­je­my “dzie­wi­czą” dział­kę, musi­my liczyć się rów­nież z “deve­lop­ment char­ges”. Są to opła­ty, z któ­rych mia­sta pokry­wa­ją część kosz­tów zwią­za­nych z roz­wo­jem infra­struk­tu­ry (np. budo­wa szkół, oczysz­czal­ni ście­ków, tran­zyt, dro­gi, itd.). Jest to jed­no­ra­zo­wa opła­ta i nie ma od niej uciecz­ki. Na dzień dzi­siej­szy w Mis­sis­sau­ga (Peel) ta opła­ta od każ­dej nowej jed­nost­ki miesz­kal­nej wyno­si $40,391 dla con­do i $54,544 dla domów. Nie jest to mało! W przy­pad­ku wyko­rzy­sta­nia do budo­wy dział­ki, na któ­rej już kie­dyś stał dom — uni­ka­my tej opłaty.

Kosz­ty podłączeń

W przy­pad­ku ist­nie­ją­cej dział­ki może się zda­rzyć, że uda się nam unik­nąć nie­któ­rych kosz­tów zwią­za­nych z pod­łą­cze­niem nowych ser­wi­sów jak woda, ście­ki, prąd czy gaz. Z tym, że jeśli roz­bu­do­wu­je­my dom i na przy­kład dobu­do­wu­je­my pię­tro — to może to być dobre roz­wią­za­nie. Nato­miast jeśli budu­je­my nowy dom na miej­scu sta­re­go — to powsta­je pro­blem. Dla­cze­go? Ponie­waż te ser­wi­sy były odpo­wied­nie dla nie­ru­cho­mo­ści zbu­do­wa­nej 50 lat temu, nato­miast rzad­ko pasu­ją do nowych stan­dar­dów budow­la­nych. Zwy­kle rura dopro­wa­dza­ją­ca wodę od uli­cy powin­na być powięk­szo­na z typo­wej pół­ca­lo­wej do 1‑calowej. Rury żeliw­ne lub kamion­ko­we do odpro­wa­dza­nie ście­ków powin­ny być zamie­nio­ne na pla­sti­ko­we. Daw­niej prąd był dopro­wa­dza­ny ze słu­pa elek­trycz­ne­go za pomo­cą kabli napo­wietrz­nych; obec­nie stan­dar­dem jest linia ener­ge­tycz­na pod­ziem­na. Kosz­ty poszcze­gól­nych pod­łą­czeń są róż­ne w róż­nych miej­scach, ale zawsze jest to spo­ry wyda­tek, liczo­ny w tysią­cach dolarów.



Finansowanie

W przy­pad­ku kup­na pustej dział­ki poważ­ny pro­blem poja­wia w przy­pad­ku jej finan­so­wa­nia. Trud­no jest bowiem zna­leźć bank chęt­ny udzie­lić nam takie­go wspar­cia. Cza­sa­mi ban­ki, by sfi­nan­so­wać resz­tę kosz­tów, wyma­ga­ją 50 pro­cent lub wię­cej wpła­ty wła­snej (down pay­ment). Opro­cen­to­wa­nie też jest czę­sto znacz­nie wyż­sze. Dużo łatwiej jest nato­miast uzy­skać finan­so­wa­nie na zakup dział­ki z domem. Może­my otrzy­mać ofer­tę pożycz­ki nawet z 5% wpła­ty pod warun­kiem, że mamy dobry kre­dyt i może­my wła­ści­wie udo­ku­men­to­wać dochody.

Wra­ca­jąc do pyta­nia czy budo­wa­nie się cią­gle opła­ca: uwa­żam, że tak, ale uzy­ska­nie pro­fi­tu wca­le nie jest pro­ste. Łatwo o błąd, i bez pomo­cy spe­cja­li­sty, doświad­czo­ne­go w inwe­sty­cjach zwią­za­nych z nie­ru­cho­mo­ścia­mi może­my nara­zić się na fia­sko finan­so­we. Jest wie­le ele­men­tów, na któ­re nale­ży zwró­cić uwa­gę, by nie stra­cić mająt­ku. Są to na przykład:

•        Loka­li­za­cja

•        Cena zaku­pu dział­ki oraz ceny sprze­da­ży, jakie moż­na uzy­skać w danej okolicy

•        Wła­ści­wy i atrak­cyj­ny pro­jekt, któ­ry jest dobrze tra­fio­ny dla wybra­nej okolicy

•        Wła­ści­wa orga­ni­za­cja budo­wy, by nie doszło do prze­sto­jów i stra­ty czasu

•        Współ­pra­ca ze spraw­dzo­ny­mi subkontraktorami

• Umie­jęt­ność wyszu­ki­wa­nia wła­ści­wych oka­zji na zakup potrzeb­nych mate­ria­łów i ele­men­tów domu (okna, kuch­nie, wypo­sa­że­nie łazie­nek, itd.)

•        Wła­ści­we finan­so­wa­nie, któ­re nie spo­wo­du­je, że pro­fit zosta­nie zje­dzo­ny przez lichwiar­ski procent

• Współ­pra­ca z doświad­czo­nym agen­tem nie­ru­cho­mo­ści, któ­ry będzie wie­dział jak zor­ga­ni­zo­wać „sta­ging”, zdję­cia i mate­ria­ły promocyjne.

Pomi­mo wie­lu trud­no­ści, a nawet puła­pek — budo­wa­nie jest zna­ko­mi­tą przy­go­dą i jed­no­cze­śnie szan­są na uzy­ska­nie peł­nej nie­za­leż­no­ści finansowej.

Dla­te­go wszyst­kich zain­te­re­so­wa­nych tym tema­tem zapra­szam do współ­pra­cy. Chęt­nie dora­dzę i wspo­mo­gę Pań­stwa w tym przedsięwzięciu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski,

905 278 0007