Sły­sza­łem ostat­nio o takiej sytu­acji: moi zna­jo­mi sprze­da­li w stycz­niu dom. Ofer­ta, któ­rą otrzy­ma­li, była bez żad­nych warun­ków i prze­ję­cie domu mia­ło nastą­pić 2 tygo­dnie temu. Nie­ste­ty, w dzień zamknię­cia  kupu­ją­cy wyco­fał się z trans­ak­cji twier­dząc, że nie posia­da wystar­cza­ją­cych środ­ków finan­so­wych. Czy to jest moż­li­we i co w takiej sytu­acji się dzieje?

        Nie jest to jedy­na iden­tycz­na sytu­acja, któ­ra zda­rzy­ła się w ostat­nim cza­sie — znam wie­le takich przy­pad­ków. Pozwo­lę sobie zro­bić małe wpro­wa­dze­nie i przed­sta­wię sytu­ację z dwóch stron: od stro­ny kupu­ją­cych i sprzedających.

        Jak wszy­scy pamię­ta­my, rynek nie­ru­cho­mo­ści na prze­ło­mie roku był roz­grza­ny jak piec hut­ni­czy. Domy wysta­wia­ne na rynek mia­ły mnó­stwo poka­zów i otrzy­my­wa­ły zwy­kle od kil­ku do kil­ku­na­stu ofert. W tym  cza­sie ceny wzro­sły  oko­ło 20% w sto­sun­ku do roku poprzed­nie­go — dosłow­nie na prze­strze­ni miesięcy.

reklama

        Ten gwał­tow­ny wzrost cen i napór kupu­ją­cych, któ­rzy dzia­ła­li w prze­świad­cze­niu, że jak nie kupią „teraz” to już nigdy powo­do­wał, że ceny były czę­sto prze­bi­ja­ne o 10%, 15% albo wię­cej. Co w prze­li­cze­niu na kon­kret­ne sumy kształ­to­wa­ło się na pozio­mie $100,000 do $200,000 przy zaku­pie, któ­re­go cena wywo­ław­cza kształ­to­wa­ła się w gra­ni­cach jed­ne­go milio­na. Oczy­wi­ście kupu­ją­cy, któ­ry był „szczę­śli­wym” wybrań­cem, nie miał zwy­kle żad­nych warun­ków w ofer­cie (jak finan­so­wa­nie czy inspek­cja, któ­re pozwo­li­ły­by na wyco­fa­nie się z transakcji).

        W tym okre­sie prak­tycz­nie wszyst­kie skła­da­ne ofer­ty były firm — czy­li bez warun­ków. Jak tyl­ko depo­zyt został dostar­czo­ny do listing bro­ker, któ­ry miał listing zgod­nie z pra­wem, taka umo­wa pomię­dzy kupu­ją­cym i sprze­da­ją­cym sta­wa­ła się umo­wą wią­żą­cą (bin­ding agreement).

        W prak­ty­ce ozna­cza to, że obie stro­ny zawar­ły kon­trakt, któ­ry jest obo­wią­zu­ją­cy. Żad­na ze stron nie ma pra­wa jed­no­stron­nie go zerwać i wręcz zobo­wią­za­na jest do jego wypeł­nie­nia. Oczy­wi­ście jeśli obie stro­ny doszły­by do wnio­sku, że chcą kon­trakt roz­wią­zać, to oczy­wi­ście może to być w każ­dej chwi­li doko­na­ne poprzez wspól­ne poro­zu­mie­nie (mutu­al agre­ement). W takim przy­pad­ku obie stro­ny pod­pi­su­ją spe­cjal­ny doku­ment zwal­nia­ją­cy z wywią­za­nia się z umo­wy (mutu­al rele­ase), w któ­rym to doku­men­cie jest jasno okre­ślo­ne, na jakich zasa­dach to się dzieje.

        Naj­czę­ściej jed­na ze stron otrzy­mu­je od dru­giej rekom­pen­sa­tę finan­so­wą, któ­ra „ocie­ra łzy z oczu” —  i wszyst­ko wra­ca do nor­my. Ale to jest układ ide­al­ny, któ­ry nie zda­rza się często.

        Jak wszy­scy wie­my, w ostat­nich tygo­dniach na sku­tek inter­wen­cji rzą­do­wej i ban­ko­wej (pod­nie­sie­nie opro­cen­to­wań i zaostrze­nie kry­te­riów kwa­li­fi­ka­cyj­nych), rynek zmie­nił się o 180 stop­ni. Ceny zatrzy­ma­ły się (cza­sa­mi nawet spa­dły), podaż zaczy­na być spo­ra, a kupu­ją­cych jest mniej i na mniej mogą się zakwalifikować.

        Ban­ki sta­ły się bar­dziej zacho­waw­cze i kie­dy mają poży­czyć pie­nią­dze na mort­ga­ge nawet tym klien­tom, któ­rych już poprzed­nio zatwier­dzi­ły na pożycz­kę, czę­sto prze­pro­wa­dza­ją ponow­ną kwa­li­fi­ka­cję, bazu­jąc na nowych kry­te­riach — czy­li na wyż­szym opro­cen­to­wa­niu. Powo­du­je to, że ci, któ­rzy kupi­li nie­ru­cho­mo­ści na prze­ło­mie roku za top dol­lars, a powin­ni zamknąć trans­ak­cję obec­nie, nagle nie kwa­li­fi­ku­ją się na wnio­sko­wa­ny mortgage.

        Dodat­ko­wo ban­ki, wie­dząc że rynek stał się mniej agre­syw­ny, nie tyl­ko ponow­nie kwa­li­fi­ku­ją samych kupu­ją­cych na pożycz­kę, ale rów­nież jesz­cze raz wyce­nia­ją (appra­isal) zaku­pio­ną nie­ru­cho­mość. O ile na prze­ło­mie roku wszyst­kie wyce­ny prze­cho­dzi­ły bez pro­ble­mów, to nagle oka­zu­je się, że dom kupio­ny w stycz­niu za $1,200,000, dziś bank wyce­nia na $1,000,000.

        Oczy­wi­ście taka zmia­na rodzi pro­ble­my. Zabez­pie­cze­niem pożycz­ki jest nie­ru­cho­mość. Jeśli jest ona nagle war­ta mniej (bo tak subiek­tyw­nie wyce­nił ją apra­isel), to i kwo­ta pożycz­ki będzie mniej­sza. I wte­dy poja­wia się spo­ra „dziu­ra finan­so­wa”. Kupu­ją­cy, nawet jeśli chce dotrzy­mać warun­ków kon­trak­tu, czę­sto nie jest w sta­nie tego zro­bić i wpa­da w pani­kę, pró­bu­jąc go zerwać.

        Ale nie jest to takie pro­ste i dla­te­go krót­ko przed­sta­wię „dwie stro­ny meda­lu” — czy­li jak kupu­ją­cy i jak sprze­da­ją­cy mogą naj­le­piej zare­ago­wać w tej fru­stru­ją­cej dla obu stron sytuacji.

        Jak wspo­mnia­łem wcze­śniej, jeśli obie stro­ny kon­trak­tu są w sta­nie poro­zu­mieć się, roz­wią­zać pro­blem i ewen­tu­al­nie na dro­dze rekom­pen­sa­ty finan­so­wej pod­pi­sać doku­ment, któ­ry zwal­nia obie stro­ny z wypeł­nie­nia kon­trak­tu, to jest to naj­szyb­sza i naj­ko­rzyst­niej­sza sytu­acja. Ale w praw­dzi­wym życiu nie jest to takie proste.

        Popa­trz­my na pro­blem od stro­ny sprze­da­ją­cych. Zwy­kle, kie­dy ludzie sprze­da­ją nie­ru­cho­mość, to kupu­ją też inny dom. Cza­sa­mi jest to dom więk­szy (droż­szy), cza­sa­mi mniej­szy (tań­szy). Naj­czę­ściej środ­ki ze sprze­da­ży obec­ne­go domu są potrzeb­ne do zaku­pu następ­ne­go domu. I kie­dy spo­dzie­wa­ne środ­ki finan­so­we sta­ją się nie­osią­gal­ne, to nagle nasz zapla­no­wa­ny  zakup sta­je pod zna­kiem zapy­ta­nia. I wte­dy to my znaj­du­je­my się w sytu­acji, że może­my mieć pro­blem z prze­ję­ciem następ­ne­go domu. Znam przy­pad­ki, że tak połą­czo­nych trans­ak­cji kup­na i sprze­da­ży jest kil­ka czy nawet kil­ka­na­ście i jeśli jed­na zaczy­na się kru­szyć, nastę­pu­je efekt domi­na. Wte­dy wie­le następ­nych sta­je pod zna­kiem zapytania.

        Nie­ste­ty, pra­wo jest tak skon­stru­owa­ne, że jeśli to my „nawa­li­my” z zamknię­ciem zaku­pio­ne­go domu  (wsku­tek tego, że nie otrzy­ma­li­śmy pie­nię­dzy od kupu­ją­cych za nasz poprzed­ni dom) to nie jest to żad­nym uspra­wie­dli­wie­niem i ponie­sie­my kon­se­kwen­cje praw­ne. Jeśli kupu­je­my i sprze­da­je­my w ten sam dzień i nie wpły­ną pie­nią­dze ze sprze­da­ży — to na pew­no nie będzie­my w sta­nie prze­jąć kupo­wa­ne­go domu (co posta­wi nas trud­nej sytu­acji praw­nej), bo zabrak­nie nam środ­ków. Takie bier­ne ocze­ki­wa­nie może mieć poważ­ne konsekwencje.

        Dla­te­go, moim zda­niem, dużo mądrzej­szym roz­wią­za­niem jest sko­rzy­sta­nie z opcji finan­so­wa­nia pomo­sto­we­go (brid­ge finan­cing). To roz­wią­za­nie pozwa­la nam, na pod­sta­wie zawar­te­go kon­trak­tu sprze­da­ży nasze­go obec­ne­go domu, na prze­ję­cie kupio­ne­go domu kil­ka czy kil­ka­na­ście dni wcze­śniej. Bank, finan­su­ją­cy nasz zakup wykła­da peł­ną sumę pie­nię­dzy, któ­ra nam pozwa­la na prze­ję­cie nowe­go domu, zanim otrzy­ma­my środ­ki ze sprzedaży.

        Dla­cze­go to jest lep­sze? Jak wszyst­ko pój­dzie zgod­nie z pla­nem, to bank otrzy­ma z powro­tem swo­je pie­nią­dze — i wszyst­ko jest super. Ale jeśli kupu­ją­cy nasz dom nie dotrzy­ma­ją warun­ków umo­wy, to my nie będzie­my mieć pro­ble­mów zwią­za­nych z zaku­pem nowe­go domu — bo prze­cież już w nim miesz­ka­my. Nato­miast bank nie ma spe­cjal­ne­go wyj­ścia i musi nam pozwo­lić na sprze­daż obec­ne­go domu nawet, jeśli będzie na to potrzeb­ny czas.

        Wróć­my do pro­ble­mu. Kupu­ją­cy nie ma pie­nię­dzy. Co może­my zro­bić? Mamy wią­żą­cy kon­trakt i to kupu­ją­cy „nawa­lił” (default). W tej sytu­acji powin­ni­śmy natych­miast skon­tak­to­wać się ze swo­im agen­tem. Agen­ci powin­ni się ze sobą komu­ni­ko­wać. Cza­sa­mi jest to kwe­stia prze­dłu­że­nia ter­mi­nu zamknię­cia o kil­ka czy kil­ka­na­ście dni, by pozwo­lić kupu­ją­cym na roz­wią­za­nie pro­ble­mów z finan­so­wa­niem. Takiej zmia­ny doko­nu­je się bar­dzo pro­sto, jeśli obie stro­ny koope­ru­ją ze sobą.  Doku­ment, któ­re­go uży­wa­my w tym przy­pad­ku, nazy­wa się Amend­ment to the Agre­ement of Pur­cha­se and Sale.

        Cza­sa­mi (ostat­nio to się zda­rza), kupu­ją­cy pró­bu­je rene­go­cjo­wać cenę twier­dząc, że według wycen ban­ko­wych dom nie jest wart tyle, ile on zapła­cił. Oczy­wi­ście zda­rza­ją się przy­pad­ki, że sprze­da­ją­cy dla dobra spra­wy zgo­dzi się na zmia­nę ceny (mniej lub bar­dziej zna­czą­cą). Ale pro­szę pamię­tać: kon­trakt jest wią­żą­cy i sprze­da­ją­cy nie musi się na nic zga­dzać, jeśli nie chce. Oczy­wi­ście kie­dy nie jest to zna­czą­ca zmia­na w cenie, cza­sa­mi war­to się zgo­dzić, by zakoń­czyć stre­su­ją­cą sytu­ację i stra­cić jak naj­mniej.  Szcze­gól­nie jeśli ktoś (na przy­kład) wra­ca do Pol­ski. Cze­ka­nie na roz­wią­za­nie spra­wy przez sąd będzie trwa­ło nawet kil­ka lat!

        Ale jeśli sytu­acja jest nie do ura­to­wa­nia, to powin­ni­śmy zaan­ga­żo­wać praw­ni­ka, któ­ry wyśle list do praw­ni­ka sprze­da­ją­cych, doma­ga­jąc się zamknię­cia trans­ak­cji. List ten przy­po­mi­na kupu­ją­cym, że to oni nie wywią­za­li się z warun­ków umo­wy i będą odpo­wie­dzial­ni za wszel­kie kon­se­kwen­cje praw­ne oraz za kosz­ty ponie­sio­ne przez sprze­da­ją­cych. W piśmie powin­na być tak­że zawar­ta infor­ma­cja o tym, że nie­ru­cho­mość, któ­rej ta sytu­acja doty­czy, będzie ponow­nie wysta­wio­na na rynek. A depo­zyt zosta­nie zatrzy­ma­ny do chwi­li decy­zji sądu w fir­mie brokerskiej.

        Cza­sa­mi, jeśli depo­zyt wnie­sio­ny przez kupu­ją­cych jest zna­czą­cy i może pokryć ewen­tu­al­ne stra­ty sprze­da­ją­cych, war­to roz­wią­zać pro­blem w opar­ciu o rekom­pen­sa­tę finan­so­wą. Ale kupu­ją­cy rzad­ko dobro­wol­nie zre­zy­gnu­ją ze $100,000 czy $200,000 depo­zy­tu — licząc na to, że sprze­da­ją­cy nie zna pra­wa czy nie znaj­dzie cier­pli­wo­ści na sądo­we roz­wią­za­nie sporu.

        Jeśli na pismo od praw­ni­ka nie będzie reak­cji, powin­ni­śmy wysta­wić ponow­nie nie­ru­cho­mo­ści na sprze­daż. Gdy sprze­da­my ją za  mniej niż poprzed­nio, to jest to nasza stra­ta, któ­rą będzie­my sta­ra­li się w sądzie rek­ty­fi­ko­wać. Oczy­wi­ście do całej ope­ra­cji doj­dą inne kosz­ty (jak kosz­ty sprze­da­ży, utrzy­ma­nia dru­gie­go domu, itd). Będa rosły szyb­ko i nie­do­szły kupu­ją­cy powi­nien zdać sobie spra­wę, że wyco­fa­nie się z umo­wy kup­na nie jest takie proste.

        Ale nie jest to też łatwe dla sprze­da­ją­cych. Spra­wy w sądzie trwa­ją lata­mi i poja­wi się potrze­ba zaan­ga­żo­wa­nia bar­dziej wyspe­cja­li­zo­wa­ne­go praw­ni­ka, niż typo­wy real esta­te lawy­er. Ci praw­ni­cy zna­ją się na spra­wach admi­ni­stra­cyj­nych, ale w sądach potrzeb­ni są spe­cja­li­ści, któ­rzy są, nie­ste­ty, bar­dzo kosztowni.

        Moż­na powie­dzieć, że pra­wo jest po stro­nie sprze­da­ją­cych, ale już nie raz prze­ko­na­łem się, że w Kana­dzie nie zawsze w sądach wygry­wa ten, co ma rację. Zwy­kle wygry­wa ten, któ­ry ma lep­sze­go praw­ni­ka. A z kolei zauwa­ży­łem, że praw­ni­cy potra­fią spra­wy prze­cią­gać, bo są opła­ca­ni na godzi­ny (i to niemało).

        W tej sytu­acji ist­nie­je jed­no dosko­na­łe roz­wią­za­nie, któ­re jest zgod­ne z pra­wem, pro­ste do prze­pro­wa­dze­nia, i co naj­waż­niej­sze — korzyst­ne dla obu stron. O szcze­gó­łach napi­szę za tydzień.

        Nato­miast wszyst­kich Pań­stwa, któ­rzy sto­ją przed pro­ble­mem opi­sa­nym w tym tek­ście, zapra­szam na kon­sul­ta­cje. Posta­ram się dora­dzić i pomóc Pań­stwu wyjść z impasu.

        Pozdrawiam,

        Maciek Czapliński

        905 278 0007