Oczywiste jest, że większość kupujących chciałoby dom bardzo czysty, w doskonałym stanie technicznym i jeszcze dodatkowo za bardzo małe pieniądze. Z kolei sprzedający liczą na jak najwyższą cenę i najchętniej chcą sprzedać nieruchomość bez zbędnych, dodatkowych inwestycji. Zdarza się, że wystawiają na sprzedaż domy zupełnie nieprzygotowane – zagracone czy wymagające podstawowych napraw. Widywałem domy brudne i źle umeblowane, które tkwiły na rynku bardzo długo.
Wszyscy wiemy, że domy są relatywnie drogie w obszarze GTA. Bardzo rzadko trafiają się super okazje, które znikają szybko – pomimo wolniejszego rynku – bo dziś prawie każdy ma dostęp do informacji i każdy jest “ekspertem” od nieruchomości. Okazje są wyłapywane błyskawicznie.
Do kupna i sprzedaży należy się przygotować, dlatego zachęcam wszystkich Państwa, którzy planują zamianę lub sprzedaż domu, do konsultacji z doświadczonym agentem nieruchomości – by zasięgnąć rady i przygotować się do trzech sytuacji.
Dlaczego? Jest wiele powodów. Sprzedaż własnego domu jest często największą transakcją życia, przy której możemy popełnić kosztowne błędy, wynikające z nieznajomości procedur lub błędnej wyceny nieruchomości. Konsultacje takie są w moim przypadku bezpłatne i bez zobowiązań, ale mogą bardzo pomóc w podjęciu decyzji – czy warto inwestować, a jeśli tak, to w co?
Przygotowania do sprzedaży będą w dużej mierze zależały od tego, co sprzedajemy. Inaczej podchodzi się do sprzedaży mieszkania, inaczej do sprzedaży domu czy bliźniaka, a jeszcze inaczej do sprzedaży cottage. W kilku kolejnych odcinkach podam bardziej szczegółowe informacje do przemyślenia.
Sprzedając condo (apartament czy townhouse), jesteśmy bardzo limitowani w przygotowaniach, bo kupujący zwykle wiedzą, w jakim zakresie cenowym podobne mieszkania się sprzedają w danym kompleksie. Najbardziej interesuje ich wysokość maintenance i property tax. Z drugiej strony, ponieważ to obecnie najbardziej aktywny rynek, właściwie przygotowane mieszkanie może uzyskać znacznie wyższą cenę niż mieszkanie “surowe” w tym samym budynku. Pisząc “surowe”, mam na myśli mieszkanie w takim stanie, jak mieszkaliśmy w nim przez lata – ze starą kuchnią, podłogami, nieremontowanymi łazienkami i nieodmalowane.
Ludzie starsi, którzy nie mają energii na remonty, mogą zarobić spore pieniądze, mieszkając w tym samym mieszkaniu przez 20 lat. Dla ludzi młodszych może to być dobra szansa na zwiększenie zysku. Inwestując w kuchnię, łazienkę, podłogi, malowanie, a także w profesjonalny wystrój wnętrza i odpowiednie zdjęcia, możemy szybko i łatwo zarobić niezłą sumę. Pamiętajmy – pierwsze wrażenie jest najważniejsze.
Często chodzę z klientami i oglądam mieszkania. Te brudne i źle umeblowane wypadają z pamięci po 5 minutach. Te, które są czyste i dobrze urządzone, pozostają w pamięci na długo, chociaż mogą być gorsze funkcjonalnie od tych, które nie prezentowały się najlepiej.
Mówiąc o przygotowaniu domu do sprzedaży, należy uwzględnić wiele czynników. Jeśli sprzedajemy dom, który jest starszy i niekoniecznie ma wszystko jak z katalogu, ale jest w znakomitej okolicy (to na przykład Bloor West Village, Beaches, Kingsway czy Port Credit), możemy go sprzedać w takim stanie, w jakim jest. W takich okolicach zawsze znajdzie się wielu inwestorów, zainteresowanych zakupem nieruchomości i gotowych zapłacić dobrą cenę. Takie podejście jest korzystne dla ludzi starszych, którzy nie zawsze mają energię czy pieniądze na remonty czy inwestycje. Z drugiej strony, jeśli taki dom należy do osoby młodszej i pełnej energii, może warto po rozmowie ze mną pomyśleć o poważnym remoncie – lub nawet o budowie nowego domu.
Pisząc o domach z potencjałem nie zawsze mam na myśli budynek, ale działkę, na której stoi. Bo nierzadko to ziemia stanowi kluczową wartość. Toronto się zagęszcza, brakuje ziemi do budowy domów. Obecnie bardzo powszechnym trendem jest kupowanie działek i ich podział na pół (nazywa się to servance) albo równie często kupuje się dwie lub trzy, a czasami więcej sąsiednich działek i łączy się je w jedną działkę (nazywa się to land assembly), aby wybudować w tym miejscu wieżowiec albo zespół townhousów.
Jeśli sprzedający nie zdaje sobie sprawy z potencjału, jaki naprawdę ma jego działka, może popełnić kardynalny błąd – sprzedać dom zbyt tanio. Wiem, że wiele osób (szczególnie starszych) nie ma dużego doświadczenia w takich sprawach i bez właściwej porady są często zagubieni i nieświadomi.
Kilka lat temu sprzedałem na Royal York dom swoich klientów za trzykrotną wartość – tylko dlatego, że deweloper potrzebował kupić tę działkę, by mieć dostęp z Royal York do terenu w drugim rzędzie, gdzie planował budowę kondominium.
Często ludzie starsi, niezorientowani w aktualnym rynku, by uniknąć płacenia commission, zgadzają się na prywatną sprzedaż (bez agenta). Uważam, że jest to ogromny błąd – bo sprzedający nie ma właściwej ekspozycji na rynek i często przez to nie uzyskuje właściwej (maksymalnej) ceny. Chęć zaoszczędzenia na commission często prowadzi do ogromnych strat finansowych. Lata temu jedni z moich klientów kupili dom od starszych sąsiadów o ponad 200,000 dolarów taniej – tylko dlatego, że owi starsi ludzie chcieli zaoszczędzić na wynagrodzeniu dla agentów. Dom, który był na rynku MLS wart 780,000 dolarów, sprzedali prywatnie za 550,000 dolarów. A takiej transakcji nie można już cofnąć.
Trzeba również podkreślić, że wielu seniorów – imigrantów w pierwszym pokoleniu ma spore problemy językowe, a co za tym idzie, często nie są w stanie przeczytać, co podpisują, ani nie znają się na prawie i mogą być wykorzystani przez oszustów.
Zupełnie inaczej przygotowania mogą wyglądać, kiedy oferujemy do sprzedaży dom typowy. Wówczas, jeśli chcemy sprzedać dom za maksymalną cenę, czasami warto zainwestować w remonty – czyli nowe kuchnie, łazienki, podłogi, dach, piec itd. Ale wszystko zależy od naszego budżetu oraz od cen, jakie można uzyskać w danej okolicy. Jeśli okolica jest bardzo dobra i spodziewamy się uzyskania dobrej ceny, to wówczas po rozmowie z agentem, który orientuje się w cenach danej okolicy, można ustalić zakres prac, czas trwania remontu oraz przedyskutować potrzebę zorganizowania staging.
Czasami, po dyskusji z agentem, może okazać się, że remont spowodowałby, że nasz dom byłby przeinwestowany na daną okolicę. Taka sytuacja jest zwykle bardzo ryzykowna. Zamiast zarobić, możemy stracić. Często w takiej sytuacji, zamiast inwestować i tracić, lepiej jest zaoferować trochę niższą cenę i sprzedać dom szybko – i bez niepotrzebnej pracy.
Czasami spotykam się z ludźmi, którzy mają mały dom na relatywnie nowym podziale. Brakuje im miejsca i myślą o rozbudowie, by poprawić swoją sytuację mieszkaniową. Zwykle odradzam takie rozwiązanie, bo często lepiej jest po prostu zamienić dom na większy, przeznaczając na to pieniądze, które przeznaczylibyśmy na rozbudowę. Oczywiście, jeśli ktoś ma pieniądze do wyrzucenia, to wszystko można robić, ale rozbudowa domu w miejscu bez potencjału, tylko dlatego, że brakuje nam miejsca, mija się ze zdrowym rozsądkiem.
Przytoczyłem kilka przykładów, by pobudzić Państwa wyobraźnię. Każdy dom jest inny i każdy wymaga indywidualnego podejścia. Dlatego ważne jest, by spotkać się i otwarcie przedyskutować potrzeby, oczekiwania oraz plany. Wiem, że pogoda nie sprzyja oglądaniu domów, ale jest to doskonały czas, by się spotkać, bo wiosna w nieruchomościach jest tuż, tuż. Wiele osób myśli, że nadchodzi wtedy, kiedy trawa zaczyna być zielona… Nie w nieruchomościach. Koniec stycznia to w real estate początek wiosny. Aby być gotowym z wystawieniem domu, trzeba się za to zabrać już teraz. Bo kwiecień i maj to w nieruchomościach już środek lata.
Zapraszam i pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
