Koro­na­wi­rus wpły­wa nie tyl­ko nasz rynek nie­ru­cho­mo­ści, ale na wszyst­kie sek­to­ry gospo­dar­ki na całym świecie.

Czy pan­de­mia zwięk­szy popu­lar­ność downsizing?

Posia­da­nie domu jest jed­ną z naj­lep­szych decy­zji finan­so­wych, jaką ludzie podej­mu­ją w swo­im życiu. Owszem, kie­dy jeste­śmy mło­dzi i musi­my spła­cać hipo­te­kę, jest to spo­re obcią­że­nie. Ale w mia­rę upły­wu lat, kie­dy dom uda się już spła­cić (i jest on wte­dy wart dwu­krot­nie, a nawet trzy­krot­nie wię­cej), uświa­da­mia­my sobie, że „sie­dzi­my” na nie­złym majątku.

Reklama

Gdy zbli­ża­my się do eme­ry­tu­ry, zwy­kle dom jest już spła­co­ny. Przy obec­nych cenach wynaj­mu miesz­kań (śred­nia cena to $2,300) zamiesz­ki­wa­nie we wła­snym, spła­co­nym domu jest atrak­cyj­ną finan­so­wo per­spek­ty­wą. Owszem, posia­da­nie domu wią­że się z pew­ny­mi wydat­ka­mi. I dopó­ki pra­cu­je­my, nie wyda­ją się nam one aż tak strasz­ne, ale w chwi­li przej­ścia na eme­ry­tu­rę już samo zapła­ce­nie „pro­per­ty tax” sta­je się wyczy­nem finan­so­wym. Wszak prze­cięt­ny dom w Toron­to wyce­nia­ny jest obec­nie na przy­naj­mniej milion dola­rów. W takim przy­pad­ku poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści wyno­si oko­ło $8,000. To wię­cej niż poło­wa prze­cięt­nej eme­ry­tu­ry! Jak doda­my do listy koniecz­nych wydat­ków kosz­ty ogrze­wa­nia, prą­du, wody, ubez­pie­czeń, itd., sytu­acja sta­je się  nie­we­so­ła. I pomi­mo, że cią­gle jest taniej miesz­kać w domu niż wynaj­mo­wać apar­ta­ment, to posia­da­nie zbyt dro­gie­go i zbyt kosz­tow­ne­go w utrzy­ma­niu domu sta­je się poważ­nym pro­ble­mem. Pro­ble­mem, któ­ry z upły­wem cza­su będzie nara­stał, ponie­waż każ­da nie­ru­cho­mość wyma­ga okre­so­wych i dość kosz­tow­nych remon­tów i napraw.

Ostat­nie kil­ka tygo­dni uświa­do­mi­ło nam wszyst­kim, jak trud­no jest podo­łać wydat­kom w trud­nych cza­sach. Szcze­gól­nie trud­ne jest to dla eme­ry­tów, któ­rych kosz­ty utrzy­ma­nia sie­bie i domu opie­ra­ją się wyłącz­nie na eme­ry­tu­rze. Wie­lu eme­ry­tów wynaj­mu­je część domu, by uzy­ski­wać dodat­ko­wy dochód. Dziś (mam nadzie­ję, że chwi­lo­wo) nie­któ­rzy loka­to­rzy wyko­rzy­stu­ją pan­de­mię Covid-19 do unik­nię­cia pła­ce­nia za wyna­jem, co dopro­wa­dza wła­ści­cie­li do strat finan­so­wych i ogrom­ne­go stresu.

Ale Covid-19 przy­niósł nam wie­le innych przy­krych nie­spo­dzia­nek, w tym ban­kruc­twa wie­lu firm i jed­no­oso­bo­wych biz­ne­sów. Ich wła­ści­cie­le czę­sto nie mie­li żad­nych oszczęd­no­ści, gdyż zain­we­sto­wa­li je w roz­wój fir­my, w sprzęt lub w pra­cow­ni­ków. Pozo­sta­jąc z dnia na dzień bez moż­li­wo­ści uzy­ski­wa­nia docho­du, zaczę­li mieć pro­ble­my ze spła­tą swo­ich mort­ga­ges. Wie­le rodzin sta­nę­ło przed dra­ma­tycz­ny­mi wybo­ra­mi. W ich sytu­acji down­si­zing może być alter­na­tyw­nym roz­wią­za­niem, ponie­waż nie tyl­ko zapew­ni rodzi­nie dach nad gło­wą (może mniej­szy, ale pew­ny), ale tak­że pozwo­li na uzy­ska­nie środ­ków finan­so­wych na życie i na odbu­do­wę biz­ne­su po pandemii.

Oczy­wi­ście down-sizing musi mieć sens eko­no­micz­ny. Jeśli mamy biz­nes, któ­ry jest lokal­ny, to nie będzie­my wypro­wa­dzać się z rodzi­ną poza nasz rejon (chy­ba, że nasz biz­nes nie jest przy­wią­za­ny do oko­li­cy), by kupić mały i znacz­nie tań­szy dom. Ale znam bar­dzo wie­le przy­pad­ków, kie­dy dwie oso­by miesz­ka­ją w wiel­kim domu, pła­cą ogrom­ne podat­ki, zuży­wa­ją dużo ener­gii na ogrze­wa­nie czy chło­dze­nie domu…. Tyl­ko po co?

Czy nie lepiej zacząć uży­wać zgro­ma­dzo­ne zaso­by kie­dy jesz­cze możemy?

Jeśli są Pań­stwo w podob­nej sytu­acji, pro­szę o kon­takt. Dora­dzę i wska­żę naj­ko­rzyst­niej­sze rozwiązania.

W cią­gu ostat­nich lat pomo­głem bar­dzo wie­lu  Pola­kom w zamia­nie więk­sze­go i czę­sto droż­sze­go domu na mniej­szy i tań­szy. War­to ponow­nie  przy­po­mnieć, jakie są bene­fi­ty takiej zmia­ny i dobrze wie­dzieć jak się za down­si­zing zabrać:

        •      Obni­że­nie wydatków

Wie­lu z nas stra­ci­ło pra­cę lub docho­dzi do wie­ku eme­ry­tal­ne­go, a co się czę­sto z tym łączy — zmia­ną w dyna­mi­ce naszych zarob­ków. Dopó­ki pro­wa­dzi­my aktyw­ne życie zawo­do­we, opła­ty zwią­za­ne z utrzy­ma­niem domu wyda­ją się prze­cięt­ne (nawet jeśli mamy na nim jesz­cze jakiś mort­ga­ge). Nato­miast gdy pozo­sta­je­my bez lub z obni­żo­nym docho­dem  czy przej­dzie­my na eme­ry­tu­rę, wydat­ki na dom zaczy­na­ją być uciążliwe.

W Toron­to czy w Mis­sis­sau­ga poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści, ubez­pie­cze­nie, opła­ty za ogrze­wa­nie, prąd i wodę będą osią­ga­ły nawet $1,200 (lub wię­cej) mie­sięcz­nie. Takie wyso­kie opła­ty mogą wymu­sić potrze­bę zamia­ny domu na inny, by je obniżyć

        •      Zmia­ny w rodzinie

Dzie­ci opusz­cza­ją dom, cza­sa­mi zabrak­nie mał­żon­ka. Nagle dom sta­je się zbyt duży i zbyt dro­gi w utrzy­ma­niu dla jed­nej osoby.

        •      Powo­dy zdrowotne

Utrzy­ma­nie duże­go domu wyma­ga, oprócz nakła­dów finan­so­wych, spo­rej pra­cy fizycz­nej. Wraz z wie­kiem pro­ble­mem sta­ją się też scho­dy. Dom mniej­szy i par­te­ro­wy jest czę­sto znacz­nie lep­szym roz­wią­za­niem dla senio­rów niż duża, pię­tro­wa nieruchomość.

        •      Chęć zmia­ny miej­sca zamieszkania

Nie­któ­rzy marzą o domu za mia­stem, inni myślą o powro­cie do Pol­ski. Cza­sa­mi koniecz­ność prze­pro­wadz­ki wymu­sza na nas nowa pra­ca w innym mie­ście. Część przy­szłych eme­ry­tów zapla­no­wa­ła sobie jako miej­sce do życia Flo­ry­dę lub Kosta­ry­kę. Dla­cze­go nie?

 

Down­si­zing nie­sie ze sobą oczy­wi­ste pro­ble­my, jak zmia­na sty­lu życia czy zmia­na śro­do­wi­ska, któ­re zna­my i do któ­re­go przy­wy­kli­śmy. Cza­sa­mi wią­że się z utra­tą kon­tak­tów z ludź­mi, któ­rych zna­my od lat. Potrze­bą zmia­ny leka­rza czy den­ty­sty, ulu­bio­nych skle­pów. Tak, ale może mieć też bar­dzo wie­le bene­fi­tów, o któ­rych nie myśli­my, dopó­ki nie doko­na­my zamia­ny domu. Jakie to korzyści?

•    Zde­cy­do­wa­nie niż­sze wydat­ki. Szu­ka­jąc nowe­go domu oczy­wi­ste jest, że będzie to dom znacz­nie tań­szy i mniej­szy, w któ­rym nie tyl­ko poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści powi­nien być mniej­szy, ale pozo­sta­łe kosz­ty też.

•       Pozby­cie się dłu­gów. Prze­waż­nie domy w Toron­to czy Mis­sis­sau­ga się­ga­ją znacz­nych cen. Milion dola­rów jest już nor­mą. Jeśli sprze­da­my taki dom, a kupi­my coś mniej­sze­go (na przy­kład na Wasa­ga Beech za $400,000) to pozo­sta­je nam spo­ra kwo­ta, z któ­rej może­my spła­cić wszel­kie dłu­gi (jeśli je mamy), a resz­ta może być prze­zna­czo­na na życie, inwe­sty­cje lub podróże.

•      Eme­ry­ci, kupu­jąc nowy dom powin­ni wybrać ten, któ­ry będzie przy­sto­so­wa­ny do potrzeb ludzi star­szych, czy­li dom par­te­ro­wy, z dużą kuch­nią, łazien­ką i raczej małym ogrodem.

•      Wybie­raj­my dom now­szy – by nie być zmu­szo­nym do cią­głych napraw.

•      Szu­kaj­my domu u w lep­szej oko­li­cy, z czy­stym, świe­żym powie­trzem. Ostat­nio kupi­łem dom Klien­tom w Fort Erie, koło jezio­ra, a prze­nie­śli się oni z toron­toń­skich Beeches. Róż­ni­ca w cenie oraz w jako­ści powie­trza była ogrom­na, i fak­tycz­nie down­si­zing znacz­nie pod­niósł kom­fort ich życia.

Nato­miast w przy­pad­ku ludzi młod­szych i aktyw­nych zawo­do­wo, któ­rzy decy­du­ją się na down­si­zing z powo­du utra­ty biz­ne­su i moż­li­wo­ści zarob­ko­wa­nia, ide­al­ną nie­ru­cho­mo­ścią będzie nie­du­ży dom z bac­ky­ar­dem (dzie­ci), z base­men­tem (dodat­ko­wa prze­strzeń, na przy­kład na pokój zabaw czy na wyna­jem), lub z moż­li­wo­ścią przy­szłej roz­bu­do­wy domu (bo każ­dy kry­zys kie­dyś się kończy).

Oczy­wi­ście szu­ka­jąc domu na down­si­zing nie wszy­scy wybio­rą się koniecz­nie poza mia­sto. Dla­te­go bar­dzo waż­na jest poważ­na roz­mo­wa z Pań­stwa agen­tem, któ­ry zna­jąc Pań­stwa budżet, potrze­by i pre­fe­ren­cje, powi­nien zasu­ge­ro­wać wła­ści­wy kie­ru­nek poszukiwań.

•      Kon­do­mi­nium czy dom? To jest czę­sto bar­dzo waż­na decy­zja. Jeśli nie chce­my zmie­niać śro­do­wi­ska i być może pla­nu­je­my dłuż­sze poby­ty w Pol­sce czy na Kara­ibach, to oczy­wi­ście miesz­ka­nie ma wie­le zalet. Jeśli zamie­rza­my otwo­rzyć jakiś warsz­tat czy pra­cow­nię, dom da nam więk­sze możliwości.

•      Dom w mie­ście czy za mia­stem? Dom w mie­ście pozwo­li nam być w kon­tak­cie z przy­ja­ciół­mi i daje lep­sze moż­li­wo­ści zarob­ko­wa­nia, ale będzie dro­gi i kosz­tow­ny w utrzy­ma­niu. Dom za mia­stem da nam zde­cy­do­wa­ne bene­fi­ty finan­so­we. Przy czym „za mia­stem” nie musi ozna­czać „w polu”. Jest wie­le wspa­nia­łych małych mia­ste­czek, w któ­rych jest szpi­tal, Tim Hor­tons, dobre skle­py, i wie­le innych udo­god­nień tak potrzeb­nych, by dobrze się tam czuć.

•      Alter­na­ty­wą dla przy­szłych eme­ry­tów mogą też być spe­cjal­ne osie­dla dla ludzi po 50-tce — tak zwa­ne „adult life­sty­le con­do­mi­niums”. Wie­le z nich ma cha­rak­ter małe­go mia­stecz­ka z wła­snym Club House, base­nem, cza­sa­mi polem gol­fo­wym. Main­te­nan­ce z regu­ły jest niski, nasza tra­wa jest ścię­ta latem, a śnieg usu­nię­ty zimą. Miesz­ka­my wśród ludzi w podob­nym wie­ku, któ­rzy są zwy­kle bar­dzo otwar­ci na wza­jem­ne kon­tak­ty, czy­li szyb­ko może­my poznać nowych przy­ja­ciół i zasy­mi­lo­wać się z tym środowiskiem.

•     Moż­na rów­nież pomy­śleć o miesz­ka­niach, któ­re są naszą wła­sno­ścią, ale jak może­my wyku­pić dodat­ko­we usłu­gi jak sprzą­ta­nie, dosta­wa posił­ków czy pomoc przy zaję­ciach domowych.

Opcji jest wie­le, dla­te­go pla­nu­jąc down­si­zing suge­ro­wał­bym zacząć od spo­tka­nia z agen­tem nie­ru­cho­mo­ści, któ­ry ma doświad­cze­nie w tego typu trans­ak­cjach. Cho­dzi o takie­go agen­ta, któ­ry pomo­że prze­pro­wa­dzić ten pro­ces od począt­ku do koń­ca. Czy­li pomo­że nie tyl­ko sprze­dać Pań­stwa nie­ru­cho­mość tutaj, w obrę­bie GTA, ale będzie goto­wy na czę­sto bar­dzo cza­so­chłon­ne wypra­wy poza mia­sto — bo tam naj­czę­ściej moż­na jesz­cze zna­leźć coś god­ne­go uwa­gi za roz­sąd­ne pieniądze.

Oczy­wi­ście zachę­cam do kon­tak­tu z nami – gdyż agen­ci Doma­tor Team posia­da­ją ogrom­ne doświad­cze­nie w tego typu przed­się­wzię­ciach. Dosko­na­le wie­my,  jaki dom naj­le­piej spraw­dzi się dla osób po 30, 60, czy 70 roku życia. Chęt­nie prze­pro­wa­dzi­my Pań­stwa przez cały pro­ces zamia­ny– od sprze­da­ży obec­ne­go domu, zna­le­zie­nia i kup­na nowe­go, a nawet dora­dzi­my w kwe­stiach tech­nicz­nych czy remontowych.

Ja zwy­kle suge­ru­ję, by naj­pierw zna­leźć dom któ­ry nam pasu­je, a dopie­ro potem wysta­wić nasz na sprze­daż. Przy obec­nym ryn­ku, wła­ści­wie wyce­nio­na nie­ru­cho­mość na tere­nie GTA sprze­da się szyb­ko, ale zna­le­zie­nie domu marzeń i jesz­cze za roz­sąd­ne pie­nią­dze może tro­chę potrwać. Jeśli już taki dom znaj­dzie­my, to nale­ży go kupić z moż­li­wie jak naj­dłuż­szym zamknię­ciem (3–4 mie­sią­ce). Da nam to czas na sprze­daż nasze­go obec­ne­go domu. Jak już go wysta­wi­my na sprze­daż i otrzy­ma­my ofer­tę, to wów­czas war­to zała­twić w ban­ku „brid­ge finan­cing” któ­re pozwo­li nam prze­jąć zaku­pio­ny dom zanim jesz­cze będzie­my musie­li wypro­wa­dzić się z nasze­go (już  sprze­da­ne­go) domu.

Jak dłu­go mamy w ręku waż­ną ofer­tę potwier­dza­ją­cą, że nasz dom jest sprze­da­ny – ban­ki chęt­nie pomo­gą sfi­nan­so­wać prze­ję­cie zaku­pio­ne­go domu (bo wie­dzą, że pie­nią­dze ze sprze­da­ży już nad­cho­dzą).  W tym przy­pad­ku nawet nasze docho­dy nie mają zna­cze­nia, ponie­waż sprze­da­ny dom ma wystar­cza­ją­co dużo equ­ity na spła­tę pożycz­ki na nowy, mniej­szy dom.

Dużym pro­ble­mem dla wie­lu osób, któ­re pla­no­wa­ły­by zmia­nę domu jest fakt, że zwy­kle, kie­dy skła­da­my ofer­tę na zakup potrzeb­ny jest depo­zyt (naj­czę­ściej od $5,000 do $20,000). Wie­le osób ma equ­ity w domu, ale nie dys­po­nu­je real­ną gotów­ką na kon­cie ban­ko­wym. My czę­sto poma­ga­my naszym Klien­tom po pro­stu poży­cza­jąc im tę sumę do momen­tu zakoń­cze­nia trans­ak­cji. Moż­na też otrzy­mać z ban­ku spe­cjal­ną linię kre­dy­to­wą pod zastaw obec­nie posia­da­ne­go domu. Jak Pań­stwo widzą, moż­li­wo­ści jest spo­ro,  dla­te­go down­si­zing tak zysku­je na popularności.

Prze­pro­wadz­ka – moż­na oczy­wi­ście sko­or­dy­no­wać datę zaku­pu z datą sprze­da­ży, czy­li wszyst­ko odbę­dzie się w ten sam dzień. Owszem, unik­nie­my potrze­by orga­ni­za­cji „brid­ge finan­cing”, ale za to nasz dzień, w któ­rym będzie­my musie­li to wszyst­ko zro­bić będzie sza­lo­ny! A jak wie­my, w takim sza­leń­stwie moż­na popeł­nić wie­le błę­dów. Zde­cy­do­wa­nie lepiej jest tak usta­wić daty, by nowo zaku­pio­ny dom  prze­jąć mini­mum  tydzień wcze­śniej. Wów­czas prze­pro­wadz­ka prze­bie­ga bez stre­su. Może­my mieć nawet czas na drob­ne reno­wa­cje lub poma­lo­wa­nie nowe­go domu.

My współ­pra­cu­je­my z kil­ko­ma zaufa­ny­mi fir­ma­mi prze­pro­wadz­ko­wy­mi i chęt­nie poma­ga­my naszym Klien­tom w zor­ga­ni­zo­wa­niu tego przedsięwzięcia.

Jest jesz­cze wie­le innych aspek­tów o któ­rych tu nie wspo­mi­nam, a o któ­rych z każ­dym z Pań­stwa chęt­nie poroz­ma­wiam oso­bi­ście. Zapra­szam do współ­pra­cy i gwa­ran­tu­ję, że będzie ona dla Pań­stwa dużym uła­twie­niem. Pro­ces down­si­zing może być bez­bo­le­sny jeśli korzy­sta się z pro­fe­sjo­nal­nej pomo­cy. A z pew­no­ścią unik­nie się wte­dy nie­od­wra­cal­nych lub kosz­tow­nych błędów.

A ponie­waż down­si­zing to jed­na z naszych klu­czo­wych spe­cja­li­za­cji, zapra­szam do kon­tak­tu wszyst­kich Pań­stwa, któ­rzy pla­nu­ją zamia­nę domu na mniejszy.

Pozdra­wiam,  Maciek Cza­pliń­ski 905 278 0007