Oczy­wi­ste jest, że ceny nie­ru­cho­mo­ści w ostat­nich latach wzro­sły w spo­sób bar­dzo zauwa­żal­ny. Sta­ło się to mię­dzy inny­mi dzię­ki „pan­de­micz­nej” gorącz­ce zaku­pów oraz bar­dzo niskim opro­cen­to­wa­niom poży­czek hipotecznych.

Nagle ci, któ­rzy kupi­li domy 10 lat temu za $500,000, zasad­ni­czo podwo­ili a cza­sa­mi potro­ili war­tość swo­jej inwe­sty­cji. W szyb­ki i łatwy spo­sób sta­li­śmy się milionerami!

Nawet jeśli sami znacz­nie nie nad­pła­ci­li­śmy pożycz­ki, któ­rą zacią­gnę­li­śmy w ban­ku, to poprzez przy­rost war­to­ści ryn­ko­wej nie­ru­cho­mo­ści mamy obec­nie duże “equ­ity” w swo­ich domach.

Czym jest “equ­ity”? To róż­ni­ca pomię­dzy obec­ną war­to­ścią ryn­ko­wą a cał­ko­wi­tym zadłu­że­niem, jakie ist­nie­je na tej nie­ru­cho­mo­ści. Czy­li jeśli ktoś posia­da dom war­ty $1,000,000, a ma do spła­ce­nia $300,000 pożycz­ki hipo­tecz­nej, to equ­ity wynie­sie $700,000.

Zgro­ma­dzo­ne “equ­ity” moż­na wyko­rzy­stać do wie­lu celów:

·       spła­cić kar­ty kre­dy­to­we i wszel­kie­go rodza­ju dłu­gi, któ­re są czę­sto bar­dzo wyso­ko oprocentowane,

·       opła­cić stu­dia dla dzieci,

·       kupić wyma­rzo­ny samochód,

·       wyre­mon­to­wać dom lub go rozbudować,

·       zain­we­sto­wać w dru­gie hipo­te­ki – czy­li poży­czać innym na wyso­ki procent,

·       kupić dru­gą lub trze­cią nie­ru­cho­mość na inwestycję,

·       prze­zna­czyć tę kwo­tę na down­pay­ment dla dzieci.

Pomy­słów na wyda­nie pie­nię­dzy jest mnó­stwo i na pew­no każ­dy ma kil­ka swo­ich własnych.

Pożycz­ka bra­na pod zastaw nie­ru­cho­mo­ści okre­śla­na jest jako “equ­ity take out”. W prak­ty­ce pole­ga to na tym, że zwy­kle w tym samym ban­ku, w któ­rym mamy jesz­cze „reszt­ki” pożycz­ki hipo­tecz­nej zała­twia­my dodat­ko­wą pożycz­kę — albo w for­mie linii kre­dy­to­wej, albo pod­wyż­sza­my hipo­te­kę. I uzy­ska­ne w ten spo­sób pie­nią­dze prze­zna­cza­my na nasze nowe plany.

Jeśli nasz kre­dyt jest dobry (nie­jed­no­krot­nie pod­kre­śla­łem wagę tego fak­tu we wszyst­kich spra­wach wyma­ga­ją­cych poży­czek), jeste­śmy w sta­nie udo­ku­men­to­wać docho­dy, a war­tość nie­ru­cho­mo­ści może być popar­ta przez wzrost cen ryn­ko­wych — to ban­ki dość chęt­nie pozwa­la­ją prze­fi­nan­so­wać dom. Czy­li pozwa­la­ją na „equ­ity take-out”.

Prze­fi­nan­so­wa­nie domu może być zna­ko­mi­tą oka­zją do pozby­cia się wie­lu dłu­gów. Cza­sa­mi są to dłu­gi, któ­re mamy na kar­tach kre­dy­to­wych lub wyni­ka­ją­ce z zaku­pu samo­cho­du na raty.

Znam wie­le osób, któ­re mają zadłu­że­nie na kar­tach kre­dy­to­wych w wyso­ko­ści nawet $20,000. Wie­my, że opro­cen­to­wa­nie VISA czy Master Card czę­sto prze­kra­cza 20% w ska­li roku. Zwy­kle mini­mal­na wyma­ga­na spła­ta wyno­si 3% balan­su na kar­cie — co wynie­sie oko­ło $600 mie­sięcz­nie. Przy takiej spła­cie i tak wyso­kim opro­cen­to­wa­niu spła­ce­nie $20,000 trwa lata­mi i prak­tycz­nie nigdy nie pozbę­dzie­my się tego długu.

Ta sama suma ($20,000) włą­czo­na w spła­ty za dom dzię­ki sko­rzy­sta­niu z „equ­ity take-out” będzie, po pierw­sze, mia­ła obec­nie opro­cen­to­wa­nie poni­żej 2%, a ponie­waż amor­ty­za­cja pożycz­ki jest inna – mie­sięcz­na spła­ta wynie­sie poni­żej $100 mie­sięcz­nie. To ogrom­na róż­ni­ca w rodzin­nym budżecie!

Od cze­go zacząć, by uzy­skać moż­li­wość sko­rzy­sta­nia z equ­ity? Oczy­wi­ście od roz­mo­wy z insty­tu­cją finan­so­wą, w któ­rej mają Pań­stwo mort­ga­ge. War­to się umó­wić na spo­tka­nie i wypeł­nić apli­ka­cję, na pod­sta­wie któ­rej bank spraw­dzi czy moż­na pod­wyż­szyć Pań­stwa mort­ga­ge, a uzy­ska­ne w ten spo­sób środ­ki prze­zna­czyć na likwi­da­cję długów.

Jeśli pro­por­cje Pań­stwa mort­ga­ge wraz z dodat­ko­wą pożycz­ką nie prze­kro­czą 80% war­to­ści domu (według wyce­ny ban­ku) to cała pro­ce­du­ra jest bar­dzo pro­sta i nie wyma­ga skom­pli­ko­wa­nej dokumentacji.

Cza­sa­mi innym wygod­nym roz­wią­za­niem może być ubie­ga­nie się o “secu­red line of cre­dit” pod zastaw naszej nie­ru­cho­mo­ści, by pozbyć się dłu­gów. Jest to nawet lep­sze roz­wią­za­nie, gdyż jest ono bar­dziej ela­stycz­ne. Pro­blem jest tyl­ko jeden — taka linia kre­dy­to­wa może być mak­sy­mal­ne zare­je­stro­wa­na do 65% war­to­ści nieruchomości.

Wspo­mnia­łem wcze­śniej, że „equ­ity take-out” pozwa­la nam zmniej­szyć uciąż­li­we spła­ty dłu­gów. Ale ta for­ma pożycz­ki (equ­ity take-out) może tak­że pozwo­lić nam zara­biać bar­dzo dobre pieniądze!

Zde­cy­do­wa­na więk­szość posia­da­czy domów po ich spła­ce­niu nie podej­mu­je żad­nych dzia­łań inwe­sty­cyj­nych. Pła­cą tyl­ko  podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści, świad­cze­nia zwią­za­ne z domem — i to wszystko.

A moż­na prze­cież bar­dzo łatwo sko­rzy­stać z dostęp­nej gotów­ki, któ­ra się­ga setek tysię­cy dola­rów, by obró­cić ją w „money making machine”.

Pierw­szy przy­kład to poży­cza­nie pie­nię­dzy na pro­cent. Jest to legal­ny pro­ce­der w Kana­dzie i bar­dzo popu­lar­ny. Wie­le osób, by kupić dom potrze­bu­je poży­czyć 10% do 15% war­to­ści kupo­wa­ne­go domu na down­pay­ment. Nazy­wa się to „second mort­ga­ge” i zwy­kle opro­cen­to­wa­nie wyno­si oko­ło 10% rocz­nie. Pro­szę sobie wyobra­zić, że inwe­stu­je­my $100,000 poży­czo­ne od ban­ku (pod zastaw nasze­go domu) na 2% a poży­cza­my to innym na 10%. Róż­ni­ca 8% jest naszym zarob­kiem. Oczy­wi­ście poży­cza­nie takie jest obwa­ro­wa­ne prze­pi­sa­mi i zabez­pie­cze­nia­mi, któ­re opi­szę innym razem.

Dru­gi spo­sób jest (moim zda­niem) jesz­cze cie­kaw­szy. Jest bar­dzo łatwo kupić dru­gi dom wyko­rzy­stu­jąc pie­nią­dze z obec­nie posia­da­ne­go domu na down­pay­ment. Jeśli uży­je­my $200,000 na zakup dru­giej nie­ru­cho­mo­ści, to może­my szu­kać domu nawet do $800,000 (zakła­dam 25% wpła­ty wła­snej). Spła­ca­nie tej kwo­ty będzie kosz­to­wa­ło nas mniej niż $1,000 mie­sięcz­nie. Obsłu­ga pozo­sta­łych $600,000 będzie wyno­si­ła (przy obec­nych opro­cen­to­wa­niach) oko­ło $2,500. Przy dzi­siej­szych cenach za wyna­jem, dom moż­na łatwo wyna­jąć za $3,000 lub wię­cej. Taka suma pozwa­la nie tyl­ko na spła­tę pożycz­ki hipo­tecz­nej, ale rów­nież opła­ci poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści. A kosz­ty „uti­li­ties” są zwy­kle pokry­wa­ne przez lokatorów.

Dla­cze­go jest to tak korzyst­ne finan­so­wo dzia­ła­nie? Fak­tycz­nie obsłu­ga tej inwe­sty­cji ogra­ni­cza się do $1,000 mie­sięcz­nie. Loka­to­rzy w prak­ty­ce spła­ca­ją naszą hipo­te­kę plus domy nabie­ra­ją na war­to­ści. Nawet 3–4% przy­ro­stu war­to­ści rocz­nie w pie­nią­dzach prze­kła­da się na od 24,000 do 36,000. Z pła­co­nych $2,500 mie­sięcz­nie przez loka­to­rów pra­wie poło­wa idzie na spła­tę pożycz­ki – to kolej­ne $12,000 rocznie.

Jeśli zacznie­my taką inwe­sty­cje odpo­wied­nio wcze­śnie, to z cza­sem taki dom może przy­no­sić nam spo­ry, czy­sty dochód. Lub też po jego sprze­da­ży mamy ogrom­ny kapi­tał tyl­ko dzię­ki temu, że wyka­za­li­śmy się odwa­gą i inwen­cją, a nie, jak wie­le osób spła­ci­li­śmy dom — i spo­czę­li­śmy na laurach.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007