Wartość rynkowa domu często nie zależy od jego wielkości, wieku, czy stanu technicznego – ale od jego lokalizacji. Pewne rejony miasta są ogromnie pożądane – ze względu na prestiżową okolicę czy dobre szkoły, i nawet zniszczone domy są tam kupowane chętnie za bardzo wysokie ceny. Czasami nawet lokalizacja nie musi być tak doskonała, ale na przykład dom stoi na działce, którą się da podzielić lub jest w takim miejscu, gdzie można po wykupieniu kilku domów wybudować osiedle townhousów czy budynek kondominium. W takich przypadkach nikt tak naprawdę nie patrzy na stan techniczny obiektu. LICZY SIĘ ZIEMIA!
Ale oglądając domy (koncentrujemy się głównie tutaj na detached i semis), naturalne jest, że staramy się zwracać uwagę na estetykę, funkcjonalność oraz stan techniczny domu. O ile estetyka i i układ funkcjonalny są zależne od gustów kupujących i różnym ludziom różne rzeczy się podobają, to stan techniczny domu jest takim uniwersalnym czynnikiem, o którym chciałbym dziś trochę powiedzieć.
Nie ma (moim zdaniem) idealnego domu pod względem technicznym. Nawet w najnowszych domach mogą się pojawić błędy architektoniczne, budowlane, czy mniejsze niedociągnięcia. Szczególnie w tych budowanych masowo i byle jak – „na sztuki”. Domy typu custom są zwykle lepiej wykonane, ale ponieważ w Kanadzie każdy może budować custom homes, to okazuje się, że wielu z tych budujących robi to po raz pierwszy, ucząc się na swoich błędach. Na szczęście w polskim środowisku jest bardzo wielu świetnych budowlańców.
Myślę, że każdy zgodzi się ze stwierdzeniem, że im starszy dom oglądamy, tym większej liczby problemów możemy się spodziewać. Nie oznacza to wcale, że starsze domy są gorsze. Ja osobiście często je wolę, ze względu na położenie. Według mnie zdecydowanie lepszym wyborem będzie starszy dom w południowym Burlington, niż najdroższy dom w Oakville powyżej Dundas, gdzie, moim zdaniem, jest ciasno i mało prywatnie. Ale wróćmy do tematu, który dziś zacząłem, a dokończę go dla Państwa za tydzień.
To, co chciałbym zrobić, to rozłożyć typowy dom na „części pierwsze” – i opisać problemy, jakich możemy się spodziewać, przeciętną trwałość poszczególnych elementów i orientacyjny koszt napraw czy wymiany.
Uważam, że takie małe vademecum pozwoli tym, którzy planują zakup a nie są specami od budowy czy remontów, mieć jakieś rozeznanie co do czekających ich wydatków. Oczywiście podawane ceny i żywotność elementów mają tylko dawać ogólny pogląd, a nie służyć jako podstawa w negocjacjach z fachowcami.
Proszę pamiętać, że o dobrego specjalistę jest dziś trudniej niż o agenta real estate. Pandemia ma zresztą duży wpływ na budowanie, bo koszty materiałów i robocizny podrożały nierzadko nawet dwukrotnie. Dlaczego? Bo wszyscy budują i remontują. A gdzie brakuje rąk do pracy i materiałów, ceny rosną.
Zacznijmy od elementów zewnętrznych.
* Pokrycie dachowe. Najpowszechniejsze w Kanadzie są dachówki z papy. Ich żywotność to zwykle 15 do 25 lat. Ale są też dachówki z fiberglass, których żywotność dochodzi nawet to 40 lat (nominalnie). Na rynku pojawiły się także dachówki z plastiku oraz z metalu. Tu żywotność jest określana „lifetime” i pewnie tak jest, jeśli są właściwie zainstalowane (z czym są czasami problemy). Jeśli chodzi o koszty, to oczywiście wszystko zależy od jakości dachówek. Przeciętny dom ma około 2,000 do 2,500 stóp kwadratowych dachu. A koszt dachówek z instalacją wynosi od $3 do $6 – w zależności od jakości i żywotności dachówek. Dachy metalowe to koszt od $3.5 do $11.00 (i drożej, jeśli wybierzemy miedź czy cynk).
* Okna. Zdecydowanie wpływają na komfort życia. Chronią przed hałasem, utratą ciepła, upałami oraz uprzyjemniają życie. Rozrzut cenowy jest tu ogromny. W większości przypadków obecnie używane są okna z vinylu, fiberglass i aluminium. Ich koszt jest bardzo zróżnicowany i ceny mogą być czasami 2-3 razy wyższe za markowe okno – w porównaniu do okien „no name”. Myśląc o wymianie okien, warto porozmawiać z kilkoma firmami, bo jest ich sporo. Ja dla kilku klientów współpracowałem z fachowcami z „Forhomes Ltd” – z dobrym rezultatem. Planując wymianę okien warto zastanowić się, jak długo planujemy zamieszkiwać w kupionym domu i jaką ewentualnie wartość on uzyska, jeśli zainwestujemy w renowację.
Warto też sprawdzić okna produkowane w Polsce. Są zwykle znacznie lepszej jakości niż te, które można kupić lokalnie, ale problemem mogą być czas i koszt dostawy. By wymienić 10 okien w przeciętnym domu, trzeba się liczyć z kosztem od $8,000 do $20,000 (lub więcej, bo jakość kosztuje).
* Garage Doors. Te instalowane w masowo budowanych domach zwykle po 15 latach zaczynają szwankować. Obecnie jest ogromny wybór ciekawych i bardzo dobrze wykonanych drzwi. Wiele z nich ma izolację, nie wymagają maintenance i nie robią hałasu. Warto zainwestować w nowe drzwi, bo nie tylko nasz dom zyska na wyglądzie, ale również garaż nie będzie aż tak zimy. Ceny wahają się od $1,500 do $3,000 – wraz z otwieraczem do garażu.
* Driveway. Naprawa podjazdu zwykle nie jest kwestią pierwszorzędną, ale stara i popękana szpeci posesję już z daleka. Typowo, większość nowych osiedli oferuje (jeśli w ogóle) podjazd z asfaltu i koszt jest zwykle w granicach $5.00-$10.00 za stopę (zależy od firmy i umiejętności negocjacji). Inne materiały na podjazdy to kostka kamienna – około $7-$10 za stopę. Beton zacierany lub wyciskany to $11-$12 za stopę. Przeciętny podwójny podjazd ma od 300 do 600 stóp kwadratowych.
* Siding & Stucco. Są to obecnie bardzo popularne i łatwe do zastosowania materiały, które mogą szybko poprawić wizualnie zniszczoną elewację tak, by dom wyglądał jak nowy. Na rynku jest obecnie dostępna cała gama wykończeń stucco i sidingów. Pojawiają się też systemy paneli metalowych oraz płyt z kompozytu, ale udające drewno lub stal. Zakres cenowy też jest też ogromny – od $5 za vinyl siding, poprzez $10-$15 za stucco do $20-$40 za systemy paneli metalowych. Oczywiście to ceny za stopę. Sytuacja jest tu podobnie jak z ładnym samochodem – elegancka elewacja zachęca do wydanie pieniedzy. Żywotność wymienionych materiałów jest znaczna: od 20 do 50 lat. Czyli czasami warto wydać trochę więcej, by mieć pożytek na lata.
* Drzwi wejściowe. Tutaj rozrzut cenowy jest ogromny: od drzwi z Home Depot typu „basic model” za $1,500 do „Cadillac” za $5,000-$10,000. Ale ładne drzwi są wizytówką domu!
* Patio. Landscaping nie jest tani. Patio z naturalnego kamienia może kosztować $20 za stopę. Patio z „presure treated” drewna będzie pewnie kosztowało koło $8.00 za stopę i będzie wymagało co dwa lata maintenance, a po 10 latach wymiany. Obecnie zamiast desek drewnianych można stosować deski z kompozytu. Są super trwałe, nie zmieniają koloru i nie wymagają maintenance. Mają jeden problem – nagrzewają się straszliwie i praktycznie nie można chodzić po nich boso, jeśli mamy deck w słońcu.
Jeśli teren na to pozwala, to patio na poziomie ogrodu jest chyba najbardziej trafnym rozwiązaniem – i tutaj dobrze spisuje się kostka kamienna oraz beton z wyciskanym wzorem.
* Fundamenty. Tutaj może pojawić się jeden z największych problemów. Zasadniczo fundamenty z wylewanego betonu są najłatwiejsze w naprawach (jeśli przeciekają). Zwykle albo od zewnątrz domu albo od wewnątrz robi się waterproofing albo zastrzyk ze specjalnych epoksydów (lub aplikując specjalny beton). Czasami stosuje się też specjalną plastikową membranę.
Znacznie trudniej naprawia się fundamenty z bloczków betonowych. Ogromnie ciężko jest zrobić prawidłowy waterproofing dla domów budowanych 70 lat temu i starszych. Wówczas basementy nie były traktowane jako część mieszkalna i budowano je z kamieni zbieranych na polach, wybieranych z rzek, lub z wszelkiego rodzaju przypadkowych kawałków gruzów. Tak zbudowany fundament zawsze przepuszcza wilgoć i rzadko kiedy może być używany do celów mieszkalnych.
By zrobić waterproofing, dom należy obkopać do poziomu fundamentów, co jest niezwykle czasochłonnym zadaniem – szczególnie, jeśli odległość między domami jest minimalna i nie ma gdzie składować ziemi. Następnie czyści się ścianę z piachu, maluje rodzajem lepiku, zakłada się specjalną grubą folię nazywaną „rain shield” oraz instaluje nowe rury drenażowe (weeping tiles). Powinny być one połączone ze specjalną pompą wewnątrz domu, nazywaną sump pump. Nic dziwnego, że koszt waterproofing idzie w dziesiątki tysięcy dolarów i zwykle jest to przynajmniej $100 za stopę bieżącą domu. Czyli waterproofing domu o wymiarach 30 x 60 stóp powinien w przybliżeniu kosztować około $20,000. Waterproofing nie wymaga pozwolenia na budowę.
* Basement entrance. Często, kiedy planujemy zrobienie waterproofing, warto jest pomyśleć (jeśli konfiguracja domu na to pozwala) na zrobienie wejścia do basementu. W sytuacji, kiedy basement nadaje się do stworzenia w nim mieszkania na wynajem, nawet inwestycja rzędu $10,000-$15,000 może być bardzo opłacalna. Ale by to zrobić, wymagane jest pozwolenie na budowę
Za tydzień będą Państwo mieli okazję przeczytać drugą część mojego poradnika o orientacyjnych kosztach poszczególnych napraw, które mogą być konieczne po zakupie używanego domu. Zapraszam do lektury i do kontaktu, jeśli mają Państwo jakieś pytania w tym temacie – lub szukają domu do kupienia.
Z poważaniem,
Maciek Czapliński
905 278 0007
