War­tość ryn­ko­wa domu czę­sto nie zale­ży od jego wiel­ko­ści, wie­ku, czy sta­nu tech­nicz­ne­go – ale od jego loka­li­za­cji. Pew­ne rejo­ny mia­sta są ogrom­nie pożą­da­ne — ze wzglę­du na pre­sti­żo­wą oko­li­cę czy dobre szko­ły, i nawet znisz­czo­ne domy są tam kupo­wa­ne chęt­nie za bar­dzo wyso­kie ceny. Cza­sa­mi nawet loka­li­za­cja nie musi być tak dosko­na­ła, ale na przy­kład dom stoi na dział­ce, któ­rą się da podzie­lić lub jest w takim miej­scu, gdzie moż­na po wyku­pie­niu kil­ku domów wybu­do­wać osie­dle town­ho­usów czy budy­nek kon­do­mi­nium. W takich przy­pad­kach nikt tak napraw­dę nie patrzy na stan tech­nicz­ny obiek­tu. LICZY SIĘ ZIEMIA!

Ale oglą­da­jąc domy (kon­cen­tru­je­my się głów­nie tutaj na deta­ched i semis), natu­ral­ne jest, że sta­ra­my się zwra­cać uwa­gę na este­ty­kę, funk­cjo­nal­ność oraz stan tech­nicz­ny domu. O ile este­ty­ka i i układ funk­cjo­nal­ny są zależ­ne od gustów kupu­ją­cych i róż­nym ludziom róż­ne rze­czy się podo­ba­ją, to stan tech­nicz­ny domu jest takim uni­wer­sal­nym czyn­ni­kiem, o któ­rym chciał­bym dziś tro­chę powiedzieć.

Nie ma (moim zda­niem) ide­al­ne­go domu pod wzglę­dem tech­nicz­nym. Nawet w naj­now­szych domach  mogą się poja­wić błę­dy archi­tek­to­nicz­ne, budow­la­ne, czy mniej­sze nie­do­cią­gnię­cia. Szcze­gól­nie w tych budo­wa­nych maso­wo i byle jak — „na sztu­ki”. Domy typu custom są zwy­kle lepiej wyko­na­ne, ale ponie­waż w Kana­dzie każ­dy może budo­wać custom homes, to oka­zu­je się, że wie­lu z tych budu­ją­cych robi to po raz pierw­szy, ucząc się na swo­ich błę­dach. Na szczę­ście w pol­skim śro­do­wi­sku jest bar­dzo wie­lu świet­nych budowlańców.

Myślę, że każ­dy zgo­dzi się ze stwier­dze­niem, że im star­szy dom oglą­da­my, tym więk­szej licz­by pro­ble­mów może­my się spo­dzie­wać. Nie ozna­cza to wca­le, że star­sze domy są gor­sze. Ja oso­bi­ście czę­sto je wolę, ze wzglę­du na poło­że­nie. Według mnie zde­cy­do­wa­nie lep­szym wybo­rem będzie star­szy dom w połu­dnio­wym Bur­ling­ton, niż naj­droż­szy dom w Oakvil­le powy­żej Dun­das, gdzie, moim zda­niem, jest cia­sno i mało pry­wat­nie. Ale wróć­my do tema­tu, któ­ry dziś zaczą­łem, a dokoń­czę go dla Pań­stwa za tydzień.

To, co chciał­bym zro­bić, to roz­ło­żyć typo­wy dom na „czę­ści pierw­sze” — i opi­sać pro­ble­my, jakich może­my się spo­dzie­wać, prze­cięt­ną trwa­łość poszcze­gól­nych ele­men­tów i orien­ta­cyj­ny koszt napraw czy wymiany.

Uwa­żam, że takie małe vade­me­cum pozwo­li tym, któ­rzy pla­nu­ją zakup a nie są spe­ca­mi od budo­wy czy remon­tów, mieć jakieś roze­zna­nie co do cze­ka­ją­cych ich wydat­ków. Oczy­wi­ście poda­wa­ne ceny i żywot­ność ele­men­tów mają tyl­ko dawać ogól­ny pogląd, a nie słu­żyć jako pod­sta­wa w nego­cja­cjach z fachowcami.

Pro­szę pamię­tać, że o dobre­go spe­cja­li­stę jest dziś trud­niej niż o agen­ta real esta­te. Pan­de­mia ma zresz­tą duży wpływ na budo­wa­nie, bo kosz­ty mate­ria­łów i robo­ci­zny podro­ża­ły nie­rzad­ko nawet dwu­krot­nie. Dla­cze­go? Bo wszy­scy budu­ją i remon­tu­ją. A gdzie bra­ku­je rąk do pra­cy i mate­ria­łów, ceny rosną.

Zacznij­my od ele­men­tów zewnętrznych.

* Pokry­cie dacho­we. Naj­pow­szech­niej­sze w Kana­dzie są dachów­ki z papy. Ich żywot­ność to zwy­kle 15 do 25 lat. Ale są też dachów­ki z fiber­glass, któ­rych żywot­ność docho­dzi nawet to 40 lat (nomi­nal­nie). Na ryn­ku poja­wi­ły się tak­że dachów­ki z pla­sti­ku oraz z meta­lu. Tu żywot­ność jest okre­śla­na „life­ti­me” i pew­nie tak jest, jeśli są wła­ści­wie zain­sta­lo­wa­ne (z czym są cza­sa­mi pro­ble­my). Jeśli cho­dzi o kosz­ty, to oczy­wi­ście wszyst­ko zale­ży od jako­ści dachó­wek. Prze­cięt­ny dom ma oko­ło 2,000 do 2,500 stóp kwa­dra­to­wych dachu. A koszt dachó­wek z insta­la­cją wyno­si od $3 do $6 — w zależ­no­ści od jako­ści i żywot­no­ści dachó­wek. Dachy meta­lo­we to koszt od $3.5 do $11.00 (i dro­żej, jeśli wybie­rze­my miedź czy cynk).

* Okna. Zde­cy­do­wa­nie wpły­wa­ją na kom­fort życia. Chro­nią przed hała­sem, utra­tą cie­pła, upa­ła­mi oraz uprzy­jem­nia­ją życie. Roz­rzut ceno­wy jest tu ogrom­ny. W więk­szo­ści przy­pad­ków obec­nie uży­wa­ne są okna z viny­lu, fiber­glass i alu­mi­nium. Ich koszt jest bar­dzo zróż­ni­co­wa­ny i ceny mogą być cza­sa­mi 2–3 razy wyż­sze za mar­ko­we okno — w porów­na­niu do okien „no name”. Myśląc o wymia­nie okien, war­to poroz­ma­wiać z kil­ko­ma fir­ma­mi, bo jest ich spo­ro. Ja dla kil­ku klien­tów współ­pra­co­wa­łem z fachow­ca­mi z „For­ho­mes Ltd” — z dobrym rezul­ta­tem. Pla­nu­jąc wymia­nę okien war­to zasta­no­wić się, jak dłu­go pla­nu­je­my zamiesz­ki­wać w kupio­nym domu i jaką ewen­tu­al­nie war­tość on uzy­ska, jeśli zain­we­stu­je­my w renowację.

War­to też spraw­dzić okna pro­du­ko­wa­ne w Pol­sce. Są zwy­kle znacz­nie lep­szej jako­ści niż te, któ­re moż­na kupić lokal­nie, ale pro­ble­mem mogą być czas i koszt dosta­wy. By wymie­nić 10 okien w prze­cięt­nym domu, trze­ba się liczyć z kosz­tem od $8,000 do $20,000 (lub wię­cej, bo jakość kosztuje).

* Gara­ge Doors. Te insta­lo­wa­ne w maso­wo budo­wa­nych domach zwy­kle po 15 latach zaczy­na­ją szwan­ko­wać. Obec­nie jest ogrom­ny wybór cie­ka­wych i bar­dzo dobrze wyko­na­nych drzwi. Wie­le z nich ma izo­la­cję, nie wyma­ga­ją main­te­nan­ce i nie robią hała­su. War­to zain­we­sto­wać w nowe drzwi, bo nie tyl­ko nasz dom zyska na wyglą­dzie, ale rów­nież garaż nie będzie aż tak zimy. Ceny waha­ją się od $1,500 do $3,000 — wraz z otwie­ra­czem do garażu.

* Dri­ve­way. Napra­wa pod­jaz­du zwy­kle nie jest kwe­stią pierw­szo­rzęd­ną, ale sta­ra i popę­ka­na szpe­ci pose­sję już z dale­ka. Typo­wo, więk­szość nowych osie­dli ofe­ru­je (jeśli w ogó­le) pod­jazd z asfal­tu i koszt jest zwy­kle w gra­ni­cach $5.00-$10.00 za sto­pę (zale­ży od fir­my i umie­jęt­no­ści nego­cja­cji). Inne mate­ria­ły na pod­jaz­dy to kost­ka kamien­na — oko­ło $7-$10 za sto­pę. Beton zacie­ra­ny lub wyci­ska­ny to $11-$12 za sto­pę. Prze­cięt­ny podwój­ny pod­jazd ma od 300 do 600 stóp kwadratowych.

* Siding & Stuc­co. Są to obec­nie bar­dzo popu­lar­ne i łatwe do zasto­so­wa­nia mate­ria­ły, któ­re mogą szyb­ko popra­wić wizu­al­nie znisz­czo­ną ele­wa­cję tak, by dom wyglą­dał jak nowy. Na ryn­ku jest obec­nie dostęp­na cała gama wykoń­czeń stuc­co i sidin­gów. Poja­wia­ją się też sys­te­my pane­li meta­lo­wych oraz płyt z kom­po­zy­tu, ale uda­ją­ce drew­no lub stal. Zakres ceno­wy też jest też ogrom­ny — od $5 za vinyl siding, poprzez $10-$15 za stuc­co do $20-$40 za sys­te­my pane­li meta­lo­wych. Oczy­wi­ście to ceny za sto­pę. Sytu­acja jest tu podob­nie jak z ład­nym samo­cho­dem — ele­ganc­ka ele­wa­cja zachę­ca do wyda­nie pie­nie­dzy. Żywot­ność wymie­nio­nych mate­ria­łów jest znacz­na: od 20 do 50 lat. Czy­li cza­sa­mi war­to wydać tro­chę wię­cej, by mieć poży­tek na lata.

* Drzwi wej­ścio­we. Tutaj roz­rzut ceno­wy jest ogrom­ny: od drzwi z Home Depot typu „basic model” za $1,500 do „Cadil­lac” za $5,000-$10,000. Ale ład­ne drzwi są wizy­tów­ką domu!

* Patio. Land­sca­ping nie jest tani. Patio z natu­ral­ne­go kamie­nia może kosz­to­wać $20 za sto­pę. Patio z „pre­su­re tre­ated” drew­na będzie pew­nie kosz­to­wa­ło koło $8.00 za sto­pę i będzie wyma­ga­ło co dwa lata main­te­nan­ce, a po 10 latach wymia­ny. Obec­nie zamiast desek drew­nia­nych moż­na sto­so­wać deski z kom­po­zy­tu. Są super trwa­łe, nie zmie­nia­ją kolo­ru i nie wyma­ga­ją main­te­nan­ce. Mają jeden pro­blem – nagrze­wa­ją się strasz­li­wie i prak­tycz­nie nie moż­na cho­dzić po nich boso, jeśli mamy deck w słońcu.

Jeśli teren na to pozwa­la, to patio na pozio­mie ogro­du jest chy­ba naj­bar­dziej traf­nym roz­wią­za­niem — i tutaj dobrze spi­su­je się kost­ka kamien­na oraz beton z wyci­ska­nym wzorem.

* Fun­da­men­ty. Tutaj może poja­wić się jeden z naj­więk­szych pro­ble­mów. Zasad­ni­czo fun­da­men­ty z wyle­wa­ne­go beto­nu są naj­ła­twiej­sze w napra­wach (jeśli prze­cie­ka­ją). Zwy­kle albo od zewnątrz domu albo od wewnątrz robi się water­pro­ofing albo zastrzyk ze spe­cjal­nych epok­sy­dów (lub apli­ku­jąc spe­cjal­ny beton). Cza­sa­mi sto­su­je się też spe­cjal­ną pla­sti­ko­wą membranę.

Znacz­nie trud­niej napra­wia się fun­da­men­ty z blocz­ków beto­no­wych. Ogrom­nie cięż­ko jest zro­bić pra­wi­dło­wy water­pro­ofing dla domów budo­wa­nych 70 lat temu i star­szych. Wów­czas base­men­ty nie były trak­to­wa­ne jako część miesz­kal­na i budo­wa­no je z kamie­ni zbie­ra­nych na polach, wybie­ra­nych z rzek, lub z wszel­kie­go rodza­ju przy­pad­ko­wych kawał­ków gru­zów. Tak zbu­do­wa­ny fun­da­ment zawsze prze­pusz­cza wil­goć i rzad­ko kie­dy może być uży­wa­ny do celów mieszkalnych.

        By zro­bić water­pro­ofing, dom nale­ży obko­pać do pozio­mu fun­da­men­tów, co jest nie­zwy­kle cza­so­chłon­nym zada­niem — szcze­gól­nie, jeśli odle­głość mię­dzy doma­mi jest mini­mal­na i nie ma gdzie skła­do­wać zie­mi. Następ­nie czy­ści się ścia­nę z pia­chu, malu­je rodza­jem lepi­ku, zakła­da się spe­cjal­ną gru­bą folię nazy­wa­ną „rain shield” oraz insta­lu­je nowe rury dre­na­żo­we (weeping tiles). Powin­ny być one połą­czo­ne ze spe­cjal­ną pom­pą wewnątrz domu, nazy­wa­ną sump pump. Nic dziw­ne­go, że koszt water­pro­ofing idzie w dzie­siąt­ki tysię­cy dola­rów i zwy­kle jest to przy­naj­mniej $100 za sto­pę bie­żą­cą domu. Czy­li water­pro­ofing domu o wymia­rach 30 x 60 stóp powi­nien w przy­bli­że­niu kosz­to­wać oko­ło $20,000. Water­pro­ofing nie wyma­ga pozwo­le­nia na budowę.

* Base­ment entran­ce. Czę­sto, kie­dy pla­nu­je­my zro­bie­nie water­pro­ofing, war­to jest pomy­śleć (jeśli kon­fi­gu­ra­cja domu na to pozwa­la) na zro­bie­nie wej­ścia do base­men­tu. W sytu­acji, kie­dy base­ment nada­je się do stwo­rze­nia w nim miesz­ka­nia na wyna­jem, nawet inwe­sty­cja rzę­du $10,000-$15,000 może być bar­dzo opła­cal­na. Ale by to zro­bić, wyma­ga­ne jest pozwo­le­nie na budowę

Za tydzień będą Pań­stwo mie­li oka­zję prze­czy­tać dru­gą część moje­go porad­ni­ka o orien­ta­cyj­nych kosz­tach poszcze­gól­nych napraw, któ­re mogą być koniecz­ne po zaku­pie uży­wa­ne­go domu. Zapra­szam do lek­tu­ry i do kon­tak­tu, jeśli mają Pań­stwo jakieś pyta­nia w tym tema­cie — lub szu­ka­ją domu do kupienia.

Z powa­ża­niem,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007