Dwa tygodnie temu pisałem o usprawnieniach, które nie zawsze podnoszą atrakcyjność sprzedawanego domu. Niektóre mogą wpływać wręcz negatywnie na jego cenę i sprzedawalność. Ponieważ zechcieli Państwo podzielić się ze mną swoimi doświadczeniami w sprawach chybionych inwestycji (za co serdecznie dziękuję!) podam jeszcze kilka innych przykładów – oczywiście z życia wziętych.
We własnym domu możemy robić to, co nam się żywnie podoba i nikt nie może nam tego zabronić. Ale kiedy traktujemy nieruchomość jako inwestycję i wiemy, że wcześniej czy później zostanie wystawiona na sprzedaż – to warto się zastanowić, na jakie zmiany warto wydać pieniądze, a jaka inwestycja będzie niekorzystna.
Jeszcze jedna uwaga. Jeśli zamierzamy mieszkać w domu 20-30 lat, to cokolwiek zrobimy, nie będzie miało znaczenia, bo w tym czasie (szczególnie, jeśli mamy dobrą lokalizację) ceny domów i tak się pewnie podwoją, czy nawet potroją. Ale kiedy nasz przewidywany czas zamieszkania nie przekracza 5-6 lat, to naprawdę warto pomyśleć, w co warto zainwestować, a w co nie!
Przytoczone dziś przykłady mają tylko pobudzić do myślenia i pewnie nie wyczerpują pełnej listy “czego nie robić”. Ale mam nadzieję, że podpowiedzą Państwu jak uniknąć nadmiernych wydatków, kiedy planujemy zmienić w przyszłości dom.
1. Nie zawsze “Go with the flow”
Warto obserwować, co się dzieje z trendami projektowymi, ale wcale nie oznacza to, że na ślepo powinniśmy kopiować często idiotyczne pomysły, które pojawiają się w social media (w tym na YouTube) – bo ktoś ma pomysł na swoją promocję. Klasyczne rozwiązania są najlepsze, często najtańsze i najlepiej się sprzedają. Jak się inwestuje pieniądze w ekstrawaganckie rozwiązania, to często efekt jest jednorazowy, a potem musimy z tym żyć – bo moda zmienia się szybko.
2. Nieprzemyślane plany domów
To bardzo częsty błąd w Kanadzie, że ludzie nie korzystają z pomocy dobrych projektantów. Zaznaczam: dobrych, bo niestety, jest też wielu, którzy tylko potrafią narysować dom i załatwić pozwolenie na budowę, ale wcale ich nie interesuje, jak dom będzie funkcjonował. Ostatnio pokazywałem dom za ponad 5.000,000 dolarów – czyli powinien być dobrze rozwiązany, ale kuchnia w tym ogromnym domu była w środku planu – i bez ani jednego okna. Po wyłączeniu sztucznego oświetlenia była ciemna i ponura.
Architekt nie powinien się zgodzić na taki błąd.
3. Źle zaprojektowane basementy
Jeszcze gorzej dzieje się z basementami. Wymagania narzucane przez przepisy miejskie dotyczą tylko bezpieczeństwa. Wobec tego nikogo nie obchodzi proponowany plan. I tu zaczyna się tragedia, bo jak czasami oglądam domy to mam wątpliwości, czy ludzie przebudowując basement myśleli logicznie. Częsty błąd to “sieczka” – pełno małych pokoi i dodatkowych sypialni (tak na wszelki wypadek), które potem stoją puste latami.
Warto pamiętać, że open concept znacznie lepiej się sprzedaje – i nie można zapominać o pełnej łazience. Zwłaszcza w basemencie, który zamierzamy przerobić na mieszkanie pod wynajem.
Bardzo często widzę ludzi budujących domy czy dobudówki na starych, często wilgotnych fundamentach. To jeden z najgorszych błędów. Czy ktoś zakłada „koronkę” na starym korzeniu zęba? A dom bez piwnicy w Ontario to następny błąd. Bo niski, wilgotny i śmierdzący basement to: no, no, no!
4. Tapeta nie jest lubiana
Podobnie jak dywany, również tapety są mało pożądanym dodatkiem do domu. Oczywiście jeśli są ładne i pasują do stylu wnętrz, to mało kto będzie oponował – ale zdecydowanie nie wpływają na wzrost wartości domu.
5. Zbyt personalny i zbyt agresywny design
Ludzie lubią być twórczy – i to jest cenne. Z tym, że wszystkie super “atrakcyjne” pomysły starzeją się bardzo szybko. To, co jest obecnie nowoczesne, wkrótce będzie przestarzałe. Dlatego warto unikać zbyt agresywnych i zbyt personalnych rozwiązań.
6. Oświetlenie niepasujące do wnętrza albo zbyt unikalne
Kupujący rzadko mają pojęcie, ile mogą kosztować light fixtures. Te z “górnej półki” mogą kosztować tysiące dolarów, czyli nie ma kompletnie sensu inwestować takich pieniędzy w domach przeciętnych. Owszem, w nieruchomościach za wiele milionów takie oświetlenie jest wręcz oczekiwane, ale jeśli się dobrze poszuka, to można często znaleźć drogie, włoskie oświetlenie (made ich China) – w Chinach i zakupić je za 1/3 ceny.
W miarę tanim, ale docenianym rozwiązaniem są spotlights. Nadają pomieszczeniom przytulnego klimatu i wyglądają nowocześnie.
7. Dobudówki wokół domu
Bardzo często na działce wokół domów powstają różnego rodzaju dobudówki. Czasami odrobinę wpływają na podniesienie wartości domu, ale najczęściej wcale nie. Problem tkwi w tym, że jeśli przekraczają 100 stóp kwadratowych i nie wydano specjalnego pozwolenia na ich budowę, to są zwykle nielegalne. A to może doprowadzić w efekcie do nakazu ich usunięcia – co wiąże się ze sporymi kosztami.
8. Wine cellars
Dla niektórych jest to “źródełko” radości, dla innych to obraza Allaha. Każdy Irlandczyk, Polak, czy Włoch chętnie skorzysta z takiego udogodnienia, ale ogromna liczba innych nacji będzie trzymała tam wodę lub Coca-Colę. W wielu przypadkach jest to chybiona inwestycja – chyba że budujemy piwniczkę na własne potrzeby i planujemy używać jej tak długo, jak nasza wątroba wytrzyma. No chyba że jest to dom z tych droższych i taki dodatek jest standardem w naszym kręgu towarzyskim.
9. Mechanical system na kontrakcie
Wielu, szczególnie starszych ludzi, daje się nabrać na instalację „darmowego” pieca, zbiornika do podgrzewania wody czy klimatyzatora. Ten „darmowy” system (który by nie kosztował normalnie więcej niż 6,000 do 8,000 dolarów) kosztuje około 120-150 dolarów miesięcznie, a kontrakt podpisany jest na minimum 15 lat. Prosta kalkulacja daje 21,600 do 27,000 dolarów za okres trwania umowy. Czy ktoś się dziwi, że kupujący, którzy umieją liczyć, omijają takie domy albo proszą sprzedających o „wypłacenie” takiego kontraktu?
10. Metal roofs
Na ogół jest to dobry i trwały produkt. Ale jeśli będziemy w danym domu mieszkać 15-20 lat, to znacznie tańszy dach z szyngli wystarczy i nie będzie traktowany gorzej przez potencjalnych kupujących (byle był w miarę nowy). Natomiast spotkałem się w przypadku dachów metalowych z sytuacją, że firmy oferujące lifetime warranty już po kilku latach działalności przestawały istnieć. I kto wówczas ma nas chronić? Anioł Stróż?
11. Przeceniona elegancja
Inwestycje, które nie zwracają się w kontekście wartości rynkowej nieruchomości, mogą być stratą pieniędzy. Na przykład: zbyt drogie wykończenia lub urządzenia mogą nie zrekompensować kosztów przy ewentualnej sprzedaży. Przysłowiowe złote klamki można oczywiście odkręcić, ale ociekający luksusem, drogo wystawiony dom (zwłaszcza w tańszej okolicy) może tkwić na rynku miesiącami. Natomiast szansa, że naszą nieruchomość będzie chciał obejrzeć szejk arabski, jest niewielka.
12. Inwestycja w rzeczy, których nie widać
Te usprawnienia, które widać gołym okiem – jak na przykład nowe, granitowe blaty kuchenne – każdy widzi i docenia. To, czego nie widać, zwykle nikogo nie zainteresuje i nie wpływa na podniesienie bezpośredniej ceny domu. Na przykład dodatkowa izolacja w ścianach czy na poddaszu może nie zostać doceniona, ale nowa łazienka zawsze jest mile widziana.
13. Panele słoneczne
To wbrew pozorom szeroki temat i za tydzień solarom poświęcę cały mój tekst. Jako inwestycja długoterminowa w miejscu, które się do tego nadaje (duże nasłonecznienie i nachylenie dachu), mogą przynieść spore finansowe benefity. Ale jeśli instalujemy je tuż przed sprzedażą nieruchomości i wiążą się z nimi opłaty za wynajem, to zdecydowanie będą zniechęcały do zakupu domu. Po prostu z własnego doświadczenia wiem, że kupujący wolą unikać takiej “nowości” i związanych z tym opłat. Czasami wiąże się to z przejęciem kosztownego kontraktu z firmą, która panele zainstalowała.
Pojawia się także obawa przed wymaganymi wydatkami na maintenance i naprawy. A naprawy dachów, na których są zainstalowane panele, są bardzo skomplikowane i kosztowne. Natomiast w Kanadzie cena energii jest ciągle niska, więc brakuje tu motywacji finansowych. Dlatego panele słoneczne, których wady i zalety opiszę za tydzień, mogą utrudniać sprzedaż domu.
Pierwszą część mojego tekstu o zbędnych ulepszeniach znajdą Państwo w archiwum Gońca, Życia, i oczywiście na mojej stronie “Domator Team & Maciek Czapliński” na FB. Zapraszam do lektury i do kontaktu!
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
