Czy w ogóle sprzedaż nieruchomości zimą ma sens?
Muszę stwierdzić, że pora roku ma zdecydowany wpływ na podaż nieruchomości. Typowym i bardzo popularnym okresem, kiedy zwykle więcej nieruchomości pojawia się na sprzedaż jest wiosna (tak w połowie marca) oraz jesień – pod koniec września.
W odczuciu większości myślących o sprzedaży ciepłe, słoneczne i długie dni wydają się idealnym okresem na sprzedaż. Zielona trawa i kwitnące drzewa poprawiają nawet nieciekawy krajobraz. I to prawda – wiosna to zdecydowanie najprzyjemniejszy czas na pokazywanie domów, ale wtedy również pojawia się na rynku najwięcej nieruchomości.
To super sprawa – ale głównie dla potencjalnych kupujących. Większa podaż powoduje, że kupujący mają z czego wybrać i czasami mają szansę trochę powybrzydzać. Czyli duża podaż tak naprawdę jest sprzyjająca dla kupujących, a nie dla sprzedających.
Moje obserwacje są takie, że w miesiącach, kiedy pogoda przestaje być taka przychylna – czyli w takim okresie jak mamy obecnie (aż do połowy marca), na sprzedaż wystawianych jest niewiele domów.
Ci, co mogą poczekać – czekają na lepsza pogodę. Brakuje domów, połówek oraz townhousów.
I ta sytuacja jest odczuwalna nie tylko na terenie GTA, ale również w rejonach wokół aglomeracji. O tej porze roku liczba oferowanych domów na sprzedaż jest najniższa i statystycznie jest kilkakrotnie więcej chętnych na zakup niż na sprzedaż.
A jak nie ma „towaru” – zaczyna się o niego walka, co w przełożeniu na język real estate oznacza „multiple offer situations” Często na jeden wystawiony na sprzedaż dom potrafi być kilka czy nawet kilkanaście ofert. Ostatnio był wystawiony w Cambridge dom parterowy z garażem za $399,000. Było na niego 40 ofert i sprzedany został on za $571,800.
Wydaje się to szalone, ale tak naprawdę jest to obecnie częsta taktyka agentów, którzy wystawiają domy na sprzedaż. Przy braku “towaru” i przy zaniżeniu ceny, prawie zawsze uda się dom sprzedać szybko i za więcej! I jak ładnie to brzmi w reklamach: SOLD OVER ASKING PRICE!
Opisałem w gruncie rzeczy typową sytuację w typowym roku w handlu nieruchomościami. Ale niestety, ten rok nie należy do typowych. Można powiedzieć, że w tym roku zostało złamanych wiele reguł i wiele typowych zachowań zostało zachwianych.
COVID-19 spowodował, że rok 2020 jest inny, a skutki pandemii są coraz bardziej odczuwalne.
• Brak wiosennego i jesiennego rynku – okazało się, że cały ten rok był niezwykle skromny jeśli chodzi o podaż. Na sprzedaż wystawianych było zdecydowanie mniej domów niż zazwyczaj – zarówno na wiosnę jak i jesienią. Jest to zrozumiałe, bo wiele osób, które planowały zmianę domów, z obawy przed brakiem odpowiedniej nieruchomości do kupna wstrzymuje się ze sprzedażą.
• Brak domów w GTA spowodował gwałtowny wzrost cen.
• Kondominia na terenie GTA straciły siłę napędową i są kupowane rzadziej. Powodów jest wiele. Mniej jest nowo przybyłych, którzy zwykle wynajmują mieszkania zanim coś kupią, Airbnb prawie przestał funkcjonować, dużo ludzi straciło pracę lub jest na zasiłkach – szczególnie w downtown. Wiele osób chce wyprowadzić się z wysokich budynków z obawy o kontakt z innymi ludźmi.
• Ogromny napór na nieruchomości „out of town” – ze względu na przystępność cen, lepszą podaż, możliwość pracy z domu, itd.
• Obawa przed inflacją – to normalne, kiedy deficyt wzrósł z 27 bilionów do 470 bilionów – inflacja staje się realna i każdy kto może, inwestuje w nieruchomości.
• Napór zagranicznych inwestorów – oni też boją się inflacji, a ponadto chcę uciec z pieniędzmi ze swoich krajów takich jak Indie, Chiny, czy Rosja, by mieć poczucie finansowego bezpieczeństwa.
Osobiście myślę, że następny rok będzie bardzo podobny, co spowoduje kolejny wzrost cen – ale szczególnie poza terenem GTA i na obrzeżach Toronto. Dotyczyć to będzie głównie domów wolnostojących oraz innych tak zwanych freehold.
Również rynek cottages będzie przeżywał prawdziwy boom. Brak możliwości podróżowania oraz na pewno obawa przed wyjazdami w miejsca, gdzie COVID-19 będzie jeszcze obecny spowoduje, że więcej czasu będziemy spędzać w obrębie prowincji, a co za tym idzie posiadłości za miastem (a szczególnie nad wodą) będą bardzo poszukiwane.
Okazuje się również, że cottages są doskonałą alternatywą biznesową. Takie, które są położone w atrakcyjnych miejscach wynajmują się za bardzo dobre pieniądze i to przez cały rok. Często jest to ponad $2,000 za tydzień. To jedna zaleta, ale inna bardzo ważna, że nie mamy do czynienia z lokatorami, którzy niestety ostatnio poczuli się trochę bezkarni i zdarza się, że nadużywają obecnej sytuacji by płacić za wynajem mniej niż ustalono, albo nie płacić wcale.
Nie będzie to łatwy rok ani dla kupujących ani dla sprzedających nieruchomości, bo rynek będzie ulegał wielu fluktuacjom – i jak zawsze w takich sytuacjach zachęcam do współpracy z doświadczonymi agentami, którzy na pewno będą bardzo pomocni przy kupnie i sprzedaży.
„Multiple offer situation” – co zrobić, by kupić dom kiedy mamy tak dużą konkurencję?
To w gruncie rzeczy jest dość łatwe i jest kilka zasad, które przez lata wypracowałem i o których należy pamiętać w takich sytuacjach.
• Korzystać z pomocy eksperta czyli doświadczonego agenta, który w przeszłości już wielokrotnie znalazł się w takich sytuacjach.
• Jeśli dom jest naprawdę atrakcyjny, warto o niego walczyć, ale jeśli jest „taki sobie” – to można spróbować go kupić, ale nie za wszelką cenę.
• W real estate nie ma nagrody za „drugie miejsce” – należy mieć świadomość do jakiej ceny będziemy zadowoleni z zakupu, a jaka kwota powyżej będzie dla nas problemem.
• Przy składaniu oferty gdzie mamy konkurencję, najczęściej nie mamy drugiej szansy. Czyli nie ma sensu liczyć na to, że będziemy mogli się „poprawić”. Często mocna oferta wygrywa za pierwszym podejściem.
• Oferty warunkowe są zwykle traktowane jako „słabe” i najczęściej odpadają.
• Najczęściej o wyborze oferty decyduje cena, później brak warunków, właściwe zamknięcie i odpowiednio wyważony depozyt.
• Podchodząc do oferty kiedy mamy konkurencję, musimy być przygotowani na zaoferowanie znacznie powyżej ceny. Musimy też być pewni, że finansowanie nie będzie problemem.
• Czasami w ferworze „walki o dom” tracimy zdrowy rozsądek i przepłacamy w stosunku do wartości. Tu trzeba zachować trzeźwy osąd – i jest to bardzo ważna rola Państwa agenta.
To są oczywiście tylko niektóre zasady, i jest ich znacznie więcej. Dlatego zapraszam tych wszystkich Państwa, którzy planują kupno lub sprzedaż do kontaktu i do umawiania się ze mną na spotkania.
Nasze doświadczenie będzie bardzo pomocne!
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
