Wszy­scy pamię­ta­my sza­lo­ny rynek, jaki pano­wał na prze­ło­mie roku, kie­dy domi­no­wa­ły ofer­ty bez warun­ków i czę­sto ceny były prze­bi­ja­ne o set­ki tysię­cy dola­rów. Na jeden dom potra­fi­ło wpły­nąć kil­ka­na­ście ofert, a kupu­ją­cy po raz pierw­szy mie­li bar­dzo nikłe szan­se na kup­no czegokolwiek.

        Czę­sto dys­po­nu­jąc mini­mal­nym down­pay­ment (na pozio­mie 5% ceny wywo­ław­czej), zwy­kle potrze­bo­wa­li oni mieć w ofer­cie waru­nek na finan­so­wa­nie. Głów­nie cho­dzi­ło tu o zatwier­dze­nie kupo­wa­nej nie­ru­cho­mo­ści przez insty­tu­cję ubez­pie­cza­ją­cą pożycz­ki hipo­tecz­ne, zna­ną pod nazwą Cana­da Mort­ga­ge and Housing Cor­po­ra­tion (CMHC).

        Czę­sto, ze wzglę­du na to, że był to ich pierw­szy zakup i kup­no ‘kota w wor­ku” ich prze­ra­ża­ło, poja­wiał się też cza­sa­mi waru­nek na inspek­cję kupo­wa­ne­go domu.

        Te dwa warun­ki oraz oba­wa przed kup­nem bez warun­ków powo­do­wa­ła, że kupu­ją­cy po raz pierw­szy zwy­kle prze­gry­wa­li kon­ku­ren­cję z ludź­mi, któ­rzy mie­li lep­szy kapi­tał, albo kupo­wa­li kolej­ny dom na inwestycję.

        W chwi­li obec­nej sytu­acja się zmie­ni­ła w bar­dzo znacz­ny spo­sób. Nagle, poprzez kil­ka pod­wy­żek opro­cen­to­wań poży­czek hipo­tecz­nych, pie­niądź prze­stał być tani. W krót­kim okre­sie (zale­d­wie kil­ku tygo­dni) opro­cen­to­wa­nia wzro­sły z ok. 2% do oko­ło 5%. To prak­tycz­nie 150% wzrost kosz­tów pożycz­ki. Oczy­wi­ście taka akcja Bank of Cana­da oraz wszyst­kich insty­tu­cji finan­so­wych spo­wo­do­wa­ła, że po pierw­sze rynek się bar­dzo uspo­ko­ił, oraz zauwa­żal­ny jest powol­ny spa­dek cen (co ja bym nazwał powro­tem do normalności).

        Przy­rost cen w ostat­nich 12 mie­sią­cach był tak gwał­tow­ny i tak poza kon­tro­lą, że nie był korzyst­ny dla niko­go. Owszem, ci co pla­no­wa­li sprze­daż cie­szy­li się, że ceny ich domów rosły jak „na droż­dzach”, ale z dru­giej stro­ny ci, któ­rzy potrze­bo­wa­li kupić nie­ru­cho­mość, sta­wa­li przed barie­rą finan­so­wą. I kie­dy sprze­da­ją­cy zamie­niał się w kupu­ją­ce­go, musiał wal­czyć o nie­rzad­ko nie­cie­ka­wy dom i prze­pła­cać za nie­go znacz­nie powy­żej wartości.

        Uspo­ko­je­nie ryn­ku, jeśli do tego podej­dzie­my w spo­sób prag­ma­tycz­ny, ma sens i będzie korzyst­ne dla wszyst­kich. Nie tyl­ko będzie­my mniej pła­ci­li za domy, ale mam nadzie­ję, że rów­nież prze­nie­sie się to na obniż­kę mate­ria­łów budow­la­nych oraz kosz­tów robocizny.

        Ale wróć­my do kupu­ją­cych po raz pierw­szy. Moim zda­niem zwol­nie­nie ryn­ku powin­no w zna­czą­cy spo­sób zwięk­szyć ich szan­se na zakup nie­ru­cho­mo­ści. Dla­cze­go? Jest kil­ka waż­nych powodów.

        •      Mniej­szy napór kupu­ją­cych powo­du­je, że coraz czę­ściej w tak zwa­ny „offers day” (czy­li dzień wyzna­czo­ny na skła­da­nie ofert) nie ma niko­go, kto chce taką ofer­tę zło­żyć. Dzię­ki temu moż­na się nawet potar­go­wać (w mia­rę roz­sąd­ku) i kupić dom poni­żej ceny wywoławczej.

        •      Nawet jeśli nie uda się obni­żyć ceny, to w przy­pad­ku bra­ku kon­ku­ren­cji nie musi­me prze­bi­jać ceny o 100 czy 200 tysię­cy, co nagmin­nie mia­ło miej­sce w szczy­to­wym okre­sie rynku.

        •      Pro­szę pomy­śleć, ile lat dłu­żej i o ile wię­cej musie­li­śmy pła­cić, by spła­cić taką róż­ni­cę w cenie — nawet przy niż­szych oprocentowaniach.

        •      Nie mając kon­ku­ren­cji, może­my sobie obec­nie pozwo­lić na kom­fort warun­ku na finan­so­wa­nie czy Home Inspection.

        Tych kil­ka waż­nych punk­tów powin­no pobu­dzić nowo kupu­ją­cych do pew­nych prze­my­śleń i być może dodać im odwa­gi w pla­no­wa­nych zakupach.

        W chwi­li obec­nej każ­dy oby­wa­tel czy rezy­dent Kana­dy ma pra­wo do zaku­pu nie­ru­cho­mo­ści, któ­ra nie jest droż­sza niż milion dola­rów z 5% down­pay­ment. Oczy­wi­ście taki rodzaj pożycz­ki, gdzie wkład wła­sny jest mniej­szy niż 20%, nazy­wa­ny jest high ratio loan i pożycz­ka taka musi być zatwier­dzo­na przez CMHC (o czym wspo­mnia­łem wcze­śniej). Ponad­to pożycz­ko­bior­ca musi wyku­pić spe­cjal­ne ubez­pie­cze­nie, któ­re jest doda­wa­ne do pożycz­ki hipo­tecz­nej. Pro­ces zatwier­dza­nia jest dość rygo­ry­stycz­ny, ale o tym innym razem.

        Ist­nie­je gru­pa kupu­ją­cych okre­śla­na first home buy­ers, któ­ra ma pew­ne (nie­ste­ty, moim zda­niem za małe) przy­wi­le­je, o któ­rych war­to nad­mie­nić. Ale zanim o tym napi­szę, przy­po­mnę kto kwa­li­fi­ku­je się do tej kate­go­rii kupu­ją­cych. Otóż jeśli ktoś nie posia­dał nie­ru­cho­mo­ści w cią­gu ostat­nich 5 lat w Kana­dzie (i nigdzie na świe­cie), ma wię­cej niż 18 lat i legal­ny sta­tus w Kana­dzie (oby­wa­tel, rezy­dent), to wów­czas może się dekla­ro­wać jako first time buy­er. Oczy­wi­ście wymógł o nie­po­sia­da­niu domu nigdzie na świe­cie jest trud­ny do spraw­dze­nia, i nie widzę potrze­by dekla­ro­wa­nia Pań­stwa miesz­kań czy domów w Pol­sce, w Hisz­pa­nii czy w Kostaryce.

        Ale jakie przy­wi­le­je fak­tycz­nie mają kupu­ją­cy po raz pierwszy?

        * Land Trans­fer Credit

Każ­da oso­ba kupu­ją­ca nie­ru­cho­mość w Onta­rio musi zapła­cić poda­tek nazy­wa­ny Land Trans­fer Tax. Jest to znacz­ny jed­no­ra­zo­wy poda­tek i moż­na powie­dzieć, że mie­ści się pomię­dzy 1% a 2% ceny zaku­pu. Oso­by kupu­ją­ce dom po raz pierw­szy mogą uzy­skać raba­ty na ten poda­tek od prze­nie­sie­nia wła­sno­ści od rzą­du Onta­rio. Ten rabat wyno­si mak­sy­mal­nie $4,000. Kupu­ją­cy na tere­nie GTA pła­cą podob­ny poda­tek miej­ski w podob­nej wyso­ko­ści. W tym przy­pad­ku first time buy­ers mogą ubie­gać się o rabat do mak­sy­mal­nej sumy $4,475.

        * Home Buy­ers Plan (HBP)

        Pro­gram ten pozwa­la na wyko­rzy­sta­nie środ­ków gro­ma­dzo­nych na fun­du­szu eme­ry­tal­nym (RRSP) jako down­pay­ment na zakup nie­ru­cho­mo­ści. Moż­na wyco­fać z pla­nu do $35,000 na oso­bę. Czy­li mał­żeń­stwo ma szan­sę użyć do $70,000 na down­pay­ment, a to pozwa­la w prak­ty­ce kupić nie­ru­cho­mość z 5% wpła­ty do milio­na dola­rów (bo taki jest limit ceno­wy, gdzie wpła­ta wyno­si 5%). Minus pla­nu jest taki, że pie­nią­dze uży­te na down­pay­ment trak­to­wa­ne są jako bez­pro­cen­to­wa pożycz­ka, któ­rą trze­ba spła­cić w cią­gu 15 lat w ratach wyno­szą­cych 1/15 poży­czo­nej kwoty.

        * First-time Home Buy­er Incentive

        To ostat­nio zapro­po­no­wa­ny pro­gram, któ­ry ma pozwa­lać na „poży­cze­nie” od rzą­du 5 do 10% na down­pay­ment. W tym pro­gra­mie powin­ni­śmy mieć balans wła­snych pie­nię­dzy do 20% wpła­ty. Zało­że­nie jest takie, że nie musi­my spła­cać owych „poży­czo­nych” pie­nię­dzy do chwi­li sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści — albo po 25 latach. Z tym, że jeśli nie­ru­cho­mość nabie­ra war­to­ści, to poży­czo­ne nam pie­nią­dze muszą być zwró­co­ne pro­por­cjo­nal­nie do wzro­stu ceny nie­ru­cho­mo­ści. Moim zda­niem to nie ma sensu.

* Tax-Free First Home Savings Account

W budże­cie 2022 rząd pro­po­nu­je stwo­rze­nie moż­li­wo­ści dla kupu­ją­cych po raz pierw­szy spe­cjal­nych kont, na któ­rych moż­na zgro­ma­dzić do $40,000 na oso­bę i zgro­ma­dzo­ne tam środ­ki będą mogły być wyko­rzy­sta­ne jako odpi­sy podat­ko­we. Jeśli zosta­ną wyko­rzy­sta­ne na down­pay­ment (zakup pierw­szej nie­ru­cho­mo­ści), to będą zwol­nio­ne z podat­ków. Moim zda­niem to dobry pomysł i prost­szy niż ist­nie­ją­cy Home Buy­ers Plan.

* First Home­buy­ers’ Tax Credit

Kupu­ją­cy po raz pierw­szy może w swo­ich roz­li­cze­niach podat­ko­wych ubie­gać się o ten rodzaj kre­dy­tu. Do nie­daw­na było to $750 na zaku­pio­ną nie­ru­cho­mość. Rząd w naj­now­szym budże­cie zapro­po­no­wał zwięk­sze­nie tej kwo­ty do $1,500. Czy tak napraw­dę jest to jakaś zna­czą­ca pomoc?

Jest oczy­wi­ste, że kie­dy pla­nu­je­my zakup „dachu nad gło­wą”, naszym celem jest kup­no cze­goś tań­sze­go. Cze­goś, na co będzie­my się mogli zakwa­li­fi­ko­wać i co naszym zda­niem będzie­my w sta­nie utrzymać.

Więk­szość osób mło­dych oraz ludzi kupu­ją­cych po raz pierw­szy wybie­ra kon­do­mi­nia. Nie ma w tym nicze­go złe­go. Jeśli taki zakup nam odpo­wia­da, to wszyst­ko jest dobrze, ale utrzy­ma­nie nawet taniego

(a dziś tanie to $600,000) miesz­ka­nia wca­le nie jest tanie. Jak się poli­czy podat­ki, koszt main­te­nan­ce oraz uti­li­ties, za któ­re musi­my pła­cić, to wycho­dzi nam cał­kiem pokaź­na kwota.

Czy wobec tego mło­de rodzi­ny czy sin­gle nie mają szans na zakup wła­snych czte­rech kątów? Ależ mają, gdyż ist­nie­je parę sen­sow­nych i spraw­dzo­nych roz­wią­zań tego pro­ble­mu. Jakie to spo­so­by? Opi­szę je wszyst­kie w przy­szłym tygodniu.

Zapra­szam Pań­stwa do śle­dze­nia mojej stro­ny na Face­bo­oku “Doma­tor Team & Maciek Cza­pliń­ski”. Na bie­żą­co publi­ku­je­my na niej pora­dy zwią­za­ne ze sprze­da­żą i zaku­pem nie­ru­cho­mo­ści, tek­sty o podat­kach czy ubez­pie­cze­niach nie­ru­cho­mo­ści, new­sy z ryn­ku real esta­te oraz aktu­al­ne listingi.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007