Wszyscy pamiętamy szalony rynek, jaki panował na przełomie roku, kiedy dominowały oferty bez warunków i często ceny były przebijane o setki tysięcy dolarów. Na jeden dom potrafiło wpłynąć kilkanaście ofert, a kupujący po raz pierwszy mieli bardzo nikłe szanse na kupno czegokolwiek.
Często dysponując minimalnym downpayment (na poziomie 5% ceny wywoławczej), zwykle potrzebowali oni mieć w ofercie warunek na finansowanie. Głównie chodziło tu o zatwierdzenie kupowanej nieruchomości przez instytucję ubezpieczającą pożyczki hipoteczne, znaną pod nazwą Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC).
Często, ze względu na to, że był to ich pierwszy zakup i kupno ‘kota w worku” ich przerażało, pojawiał się też czasami warunek na inspekcję kupowanego domu.
Te dwa warunki oraz obawa przed kupnem bez warunków powodowała, że kupujący po raz pierwszy zwykle przegrywali konkurencję z ludźmi, którzy mieli lepszy kapitał, albo kupowali kolejny dom na inwestycję.
W chwili obecnej sytuacja się zmieniła w bardzo znaczny sposób. Nagle, poprzez kilka podwyżek oprocentowań pożyczek hipotecznych, pieniądź przestał być tani. W krótkim okresie (zaledwie kilku tygodni) oprocentowania wzrosły z ok. 2% do około 5%. To praktycznie 150% wzrost kosztów pożyczki. Oczywiście taka akcja Bank of Canada oraz wszystkich instytucji finansowych spowodowała, że po pierwsze rynek się bardzo uspokoił, oraz zauważalny jest powolny spadek cen (co ja bym nazwał powrotem do normalności).
Przyrost cen w ostatnich 12 miesiącach był tak gwałtowny i tak poza kontrolą, że nie był korzystny dla nikogo. Owszem, ci co planowali sprzedaż cieszyli się, że ceny ich domów rosły jak „na drożdzach”, ale z drugiej strony ci, którzy potrzebowali kupić nieruchomość, stawali przed barierą finansową. I kiedy sprzedający zamieniał się w kupującego, musiał walczyć o nierzadko nieciekawy dom i przepłacać za niego znacznie powyżej wartości.
Uspokojenie rynku, jeśli do tego podejdziemy w sposób pragmatyczny, ma sens i będzie korzystne dla wszystkich. Nie tylko będziemy mniej płacili za domy, ale mam nadzieję, że również przeniesie się to na obniżkę materiałów budowlanych oraz kosztów robocizny.
Ale wróćmy do kupujących po raz pierwszy. Moim zdaniem zwolnienie rynku powinno w znaczący sposób zwiększyć ich szanse na zakup nieruchomości. Dlaczego? Jest kilka ważnych powodów.
• Mniejszy napór kupujących powoduje, że coraz częściej w tak zwany „offers day” (czyli dzień wyznaczony na składanie ofert) nie ma nikogo, kto chce taką ofertę złożyć. Dzięki temu można się nawet potargować (w miarę rozsądku) i kupić dom poniżej ceny wywoławczej.
• Nawet jeśli nie uda się obniżyć ceny, to w przypadku braku konkurencji nie musime przebijać ceny o 100 czy 200 tysięcy, co nagminnie miało miejsce w szczytowym okresie rynku.
• Proszę pomyśleć, ile lat dłużej i o ile więcej musieliśmy płacić, by spłacić taką różnicę w cenie – nawet przy niższych oprocentowaniach.
• Nie mając konkurencji, możemy sobie obecnie pozwolić na komfort warunku na finansowanie czy Home Inspection.
Tych kilka ważnych punktów powinno pobudzić nowo kupujących do pewnych przemyśleń i być może dodać im odwagi w planowanych zakupach.
W chwili obecnej każdy obywatel czy rezydent Kanady ma prawo do zakupu nieruchomości, która nie jest droższa niż milion dolarów z 5% downpayment. Oczywiście taki rodzaj pożyczki, gdzie wkład własny jest mniejszy niż 20%, nazywany jest high ratio loan i pożyczka taka musi być zatwierdzona przez CMHC (o czym wspomniałem wcześniej). Ponadto pożyczkobiorca musi wykupić specjalne ubezpieczenie, które jest dodawane do pożyczki hipotecznej. Proces zatwierdzania jest dość rygorystyczny, ale o tym innym razem.
Istnieje grupa kupujących określana first home buyers, która ma pewne (niestety, moim zdaniem za małe) przywileje, o których warto nadmienić. Ale zanim o tym napiszę, przypomnę kto kwalifikuje się do tej kategorii kupujących. Otóż jeśli ktoś nie posiadał nieruchomości w ciągu ostatnich 5 lat w Kanadzie (i nigdzie na świecie), ma więcej niż 18 lat i legalny status w Kanadzie (obywatel, rezydent), to wówczas może się deklarować jako first time buyer. Oczywiście wymógł o nieposiadaniu domu nigdzie na świecie jest trudny do sprawdzenia, i nie widzę potrzeby deklarowania Państwa mieszkań czy domów w Polsce, w Hiszpanii czy w Kostaryce.
Ale jakie przywileje faktycznie mają kupujący po raz pierwszy?
* Land Transfer Credit
Każda osoba kupująca nieruchomość w Ontario musi zapłacić podatek nazywany Land Transfer Tax. Jest to znaczny jednorazowy podatek i można powiedzieć, że mieści się pomiędzy 1% a 2% ceny zakupu. Osoby kupujące dom po raz pierwszy mogą uzyskać rabaty na ten podatek od przeniesienia własności od rządu Ontario. Ten rabat wynosi maksymalnie $4,000. Kupujący na terenie GTA płacą podobny podatek miejski w podobnej wysokości. W tym przypadku first time buyers mogą ubiegać się o rabat do maksymalnej sumy $4,475.
* Home Buyers Plan (HBP)
Program ten pozwala na wykorzystanie środków gromadzonych na funduszu emerytalnym (RRSP) jako downpayment na zakup nieruchomości. Można wycofać z planu do $35,000 na osobę. Czyli małżeństwo ma szansę użyć do $70,000 na downpayment, a to pozwala w praktyce kupić nieruchomość z 5% wpłaty do miliona dolarów (bo taki jest limit cenowy, gdzie wpłata wynosi 5%). Minus planu jest taki, że pieniądze użyte na downpayment traktowane są jako bezprocentowa pożyczka, którą trzeba spłacić w ciągu 15 lat w ratach wynoszących 1/15 pożyczonej kwoty.
* First-time Home Buyer Incentive
To ostatnio zaproponowany program, który ma pozwalać na „pożyczenie” od rządu 5 do 10% na downpayment. W tym programie powinniśmy mieć balans własnych pieniędzy do 20% wpłaty. Założenie jest takie, że nie musimy spłacać owych „pożyczonych” pieniędzy do chwili sprzedaży nieruchomości – albo po 25 latach. Z tym, że jeśli nieruchomość nabiera wartości, to pożyczone nam pieniądze muszą być zwrócone proporcjonalnie do wzrostu ceny nieruchomości. Moim zdaniem to nie ma sensu.
* Tax-Free First Home Savings Account
W budżecie 2022 rząd proponuje stworzenie możliwości dla kupujących po raz pierwszy specjalnych kont, na których można zgromadzić do $40,000 na osobę i zgromadzone tam środki będą mogły być wykorzystane jako odpisy podatkowe. Jeśli zostaną wykorzystane na downpayment (zakup pierwszej nieruchomości), to będą zwolnione z podatków. Moim zdaniem to dobry pomysł i prostszy niż istniejący Home Buyers Plan.
* First Homebuyers’ Tax Credit
Kupujący po raz pierwszy może w swoich rozliczeniach podatkowych ubiegać się o ten rodzaj kredytu. Do niedawna było to $750 na zakupioną nieruchomość. Rząd w najnowszym budżecie zaproponował zwiększenie tej kwoty do $1,500. Czy tak naprawdę jest to jakaś znacząca pomoc?
Jest oczywiste, że kiedy planujemy zakup „dachu nad głową”, naszym celem jest kupno czegoś tańszego. Czegoś, na co będziemy się mogli zakwalifikować i co naszym zdaniem będziemy w stanie utrzymać.
Większość osób młodych oraz ludzi kupujących po raz pierwszy wybiera kondominia. Nie ma w tym niczego złego. Jeśli taki zakup nam odpowiada, to wszystko jest dobrze, ale utrzymanie nawet taniego
(a dziś tanie to $600,000) mieszkania wcale nie jest tanie. Jak się policzy podatki, koszt maintenance oraz utilities, za które musimy płacić, to wychodzi nam całkiem pokaźna kwota.
Czy wobec tego młode rodziny czy single nie mają szans na zakup własnych czterech kątów? Ależ mają, gdyż istnieje parę sensownych i sprawdzonych rozwiązań tego problemu. Jakie to sposoby? Opiszę je wszystkie w przyszłym tygodniu.
Zapraszam Państwa do śledzenia mojej strony na Facebooku “Domator Team & Maciek Czapliński”. Na bieżąco publikujemy na niej porady związane ze sprzedażą i zakupem nieruchomości, teksty o podatkach czy ubezpieczeniach nieruchomości, newsy z rynku real estate oraz aktualne listingi.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
