To oczywiście odwieczny problem, jak ten, czy najpierw była kura czy jajko.
Nie przesadzę twierdząc, że słyszę je kilkaset razy w roku. I nie mam na nie jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ wszystko zależy zarówno od personalnej sytuacji moich Klientów, jak i od sytuacji rynkowej w danym momencie.
A ta, jak widzimy, jest bardzo zmienna i dynamiczna.
Oczywiście najwięcej zależy od wahań rynku, na co nie mamy wpływu. Dziś podam parę przykładów, ale zawsze doradzam, by zamieniając dom skorzystać z pomocy doświadczonego agenta real estate. Jego wieloletnie doświadczenie na rynku gwarantuje przewidywalność rozmaitych sytuacji, a tym samym zasugerowanie Klientom najkorzystniejszego rozwiązania na daną chwilę. Oczywiście zapraszam Państwa do kontaktu i umówienie się ze mną na rozmowę związaną z poruszanym zagadnieniem.
***
Na to co pierwsze – sprzedaż czy kupno, wpływa wiele czynników:
* Aktywność rynku
Na pewno słyszeli Państwo określenia “buyers market” i “sellers market”. To nic innego jak prezentacja stosunku podaży do popytu.
Ten pierwszy polega na tym, że domy słabo się sprzedają i jest ich wiele do wyboru. Wówczas kupujący (buyers) mogą przebierać w domach jak chcą, a sprzedający gotowi są zrobić wszystko, by ich dom znalazł nabywcę. Taka sytuacja ma miejsce głównie w czasach kryzysów, kiedy oprocentowanie jest bardzo wysokie.
“Sellers market” – to sytuacja, jakiej doświadczamy obecnie. Wynika ona z zachwiania równowagi rynkowej. Jest mało domów oferowanych na sprzedaż i więcej kupujących niż sprzedających. Wówczas sprzedający mogą przebierać w ofertach (najczęściej), i stawiać warunki. Nierzadkie są sytuacje, że pojawia się kilka ofert na jeden dom i wtedy domy sprzedają się często powyżej ceny wywoławczej. Wtedy nie ma problemu ze sprzedażą. Problem jest z zakupem.
* Zamiana domu na większy i droższy – czy na mniejszy i tańszy?
Na dzisiejszym rynku czyli “sellers market” korzystniej jest najpierw kupić dom, zanim swój wystawimy na sprzedaż. Kiedy zamieniamy dużą i drogą nieruchomość na mniejszą i tańszą, często możemy wykorzystać equity zawarte w domu, by nowy dom kupić praktycznie za gotówkę. Natomiast sprzedaż tańszych domów jest obecnie praktycznie bezproblemowa i szybka. Dlatego lepiej wiedzieć najpierw „dokąd idziemy”, by uniknąć stresu związanego z poszukiwaniem na siłę. Gdybyśmy mieli odwrotny rynek – czyli “buyers market”, to wówczas lepiej jest najpierw sprzedać, zanim się coś kupi.
* Lokalizacja!
Kluczową sprawą jest gdzie sprzedajemy i gdzie kupujemy. Jeśli sprzedajemy dom w pożądanej okolicy i właściwie go wycenimy – to sprzeda się on szybko. Jeśli natomiast planujemy zakup poza granicami GTA (Greater Toronto Area), to wybór domów jest spory i relatywnie łatwo jest kupić coś naprawdę sensownego. Ale ponieważ zwykle szukamy „domu marzeń”, to polecałbym najpierw zakup, a potem sprzedaż – oczywiście w obecnej sytuacji rynkowej.
„Closing Day” tego samego dnia.
Ja osobiście sugeruję swoim Klientom, by nie zamykać obu transakcji w ten sam dzień. Owszem, tak oszczędzamy na kosztach bridge financing. Ale organizacja zamknięcia obu transakcji w ten sam dzień wiąże się z ogromnym stresem. Wyprowadzka z jednego domu i wprowadzenie do następnego w ciągu kilku lub kilkunastu godzin jest często ponad siły. Gdy taka akcja dzieje się tego samego dnia, nie mamy szansy na właściwe przygotowanie domu do którego się wprowadzamy. Znika szansa na pomalowanie ścian, umycie okien, upranie dywanów czy drobne remonty jak nowa kuchnia czy łazienki. Wtedy nie wprowadzimy się do „swojego” domu, tylko do domu poprzednich właścicieli, a szansa na zamieszkanie w naszym „dream house” oddali się bezpowrotnie.
Bridge Financing
To sensowna pomoc kredytowa, oferowane przez większość banków. Za relatywnie niski koszt można uzyskać pieniądze na opłatę za kupowany dom, która to pożyczka jest spłacana w chwili opuszczenie sprzedawanego domu. Bridge financing oferowana jest zwykle do 90 dni, ale nie ma minimalnego limitu czasowego. Czyli możemy zagwarantować sobie tydzień czy dwa na wygodną i bezstresową przeprowadzkę. By zakwalifikować się na tę pożyczkę, należy posiadać wiążące dwie umowy – sprzedaży i kupna.
Deposit
Często, planując zamianę domu mamy problem z depozytem na następny dom. Wielu z nas nie posiada dużych zasobów w banku, ale zwykle po paru latach zamieszkania w domu jest on częściowo lub całkowicie spłacony. Ta różnica pomiędzy rynkową wartością domu a istniejącą hipoteką nazywa się equity. Wykorzystując to, że ją mamy – praktycznie każdy bank udzieli nam personalnej linii kredytowej. Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest załatwienie „secured line of credit”, która jest udzielana pod zastaw naszego domu. Te pieniądze można wykorzystać na depozyt czy na downpayment kupowanego domu.
Potencjał rodziny i przyjaciół
To bardzo ważny aspekt planowania sprzedaży domów. Jeśli naprawdę, niezależnie od tego że panuje „sellers market” wolimy zdecydowanie najpierw sprzedać dom, a poźniej kupić nowy, zawsze ryzykujemy tym, że nie znajdziemy tego, co nam się może podobać. Przynajmniej w czasie od chwili sprzedaży do czasu, kiedy musimy opuścić nasz dom. Zwykle jest to okres trwający od 30 dni do 90 dni. W takiej sytuacjach jest kilka opcji. Jeśli mamy rodzinę czy zaufanych przyjaciół, możemy cały dobytek „zdeponować” w publicznym magazynie (łatwo jest go znaleźć) i korzystając z gościnności przyjaciół – zamieszkać u nich kilka tygodni, zanim znajdziemy swój wymarzony dom. Jeśli jednak takiej opcji nie mamy, to można oczywiście wynająć motel lub hotel na jakiś czas. Ostatnio jeden z moich Klientów okazał się bardzo pomysłowy, ponieważ „zapakował” swoją rodzinę i ruszył na kilkutygodniową podróż po Kanadzie.
Zaleta opcji „najpierw sprzedajemy”
Polega ona na tym, że mamy pewność, za ile nasz dom się sprzedał i ile pozostanie nam pieniędzy na zakup następnej nieruchomości. Ta wiedza gwarantuje nam komfort wyboru. Pozwala również być bardziej „agresywnymi” w składaniu ofert, bo wiemy, kiedy mamy zamknięcie i najczęściej nie musimy składać warunku na załatwienie pożyczki, składając ofertę. Wada tej sytuacji jest taka, że zawsze jest niebezpieczeństwo kupna czegoś w pośpiechu (co tak naprawdę okazuje się niewarte zakupu) oraz szansa bycia „bezdomnym” przez jakiś czas.
Zaleta opcji „najpierw kupujemy”
Przede wszystkim nie ma pośpiechu w szukaniu nowego domu i żadnej presji czasu, co ułatwia przemyślany i rozsądny zakup. Oczywiście na drugim biegunie nie mamy 100% pewności, za jaką sumę i kiedy sprzedamy nasz obecny dom – jak już zajdzie taka potrzeba. Ale jak wspomniałem wielokrotnie – w dzisiejszych czasach dom właściwie wyceniony i w dobrej okolicy sprzeda się szybko.
Właściwa wycena
Oczywiste jest, że każdy dom znajdzie swojego kupca, jeśli tylko cena jest rozsądna. Czyli dom wyceniony właściwie do potrzeb aktualnego rynku znajdzie nabywcę. W dzisiejszym „sellers market” prawie każdy tańszy (poniżej miliona) dom wzbudza ogromne zainteresowanie. Często, by je zwiększyć, niektórzy agenci specjalnie zaniżają cenę o $100,000 lub więcej poniżej faktycznej wartości, by sprowokować „beating war”. Dobry i doświadczony agent będzie wiedział, jak tę „wojnę” wygrać.
Closing Date
Proszę pamiętać, że gdy mamy kilku chętnych na nasz sprzedawany dom, można wymusić na kupujących pewne ustępstwa, jak na przykład czas do opuszczenia przez nas domu. Jeśli poprosimy o termin 90 dni (a nawet więcej), z pewnością wielu się zgodzi – co nam da czas na poszukiwania naszego „dream house”. Oczywiście jeśli zdecydujemy, że naszym pierwszym krokiem będzie sprzedaż.
Warunek na znalezienie domu
Kupujący czasami składają w ofercie warunek na finansowanie i na inspekcję (najbardziej typowe działania). Ale w pewnych sytuacjach sprzedający może spróbować złożyć inny warunek – na znalezienie właściwego domu, zanim oferta stanie się wiążąca. Ten okres nie jest zwykle dłuższy niż 2 tygodnie, ale daje to nam czas na to, by bezstresowo poszukać domu dla siebie. Jeśli ktoś planuje wyprowadzkę za miasto – to zwykle nie ma problemu ze znalezieniem w szybkim czasie naprawdę atrakcyjnego domu.
Podsumowanie: nie ma jednoznacznej odpowiedzi co pierwsze – „jajko czy kura”. Zależy to w dużym stopniu od tego co sprzedajemy, kiedy, za ile i w jakiej okolicy. Ale również od naszej sytuacji osobistej, finansowej i odporności psychicznej. Pomocnym w podjęciu decyzji powinien być doświadczony agent, który oceni każdą sytuację indywidualnie.
Tylko wtedy może doradzić Państwu najsensowniejsze (i najkorzystniejsze finansowo) rozwiązanie.
Ale w obecnej sytuacji, jeśli dom który sprzedajemy ma spore equity albo jest nawet spłacony, to bym zdecydowanie zaczął od znalezienia „domu marzeń”, nim wystawimy nasz obecny dom na sprzedaż. Oczywiście jest to opcja na dziś, i nie ma pewności czy za pół roku będzie sensowna i ekonomicznie zasadna – ponieważ rynek jest bardzo dynamiczny (i nie wiemy nawet, co dalej wydarzy się z Covid-19). Zapraszam do polubienia mojej strony na Facebook “Domator Team & Maciek Czaplinski”, gdyż tam analizuję na bieżąco sytuację na naszym rynku real estate i moje porady są zawsze aktualne. To dla Państwa stały i aktualny zarys rynku nieruchomości w GTA.
Wszystkich Państwa zainteresowanych sprzedażą i / lub zakupem domu zapraszam do kontaktu. Zarówno ja, jak i pozostali agenci Domator Team mamy wieloletnie doświadczenie na ontaryjskim rynku nieruchomości oraz na bieżąco śledzimy sytuację na tym rynku. Wiemy jak dobrze i kiedy wystawić dom do sprzedaży, oraz gdzie szukać prawdziwych okazji dla naszych Klientów. Potrafimy doradzić najkorzystniejsze opcje oraz znaleźć dla Państwa prawdziwe “perełki” wśród domów wystawionych na sprzedaż.
Z nami mogą Państwo tylko zyskać.
Zapraszam i pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
