Ci, któ­rzy aktyw­nie obser­wu­ją rynek nie­ru­cho­mo­ści, na pew­no zauwa­ży­li, że jest on tro­chę mniej dra­pież­ny niż mia­ło to miej­sce w okre­sie od paź­dzier­ni­ka do koń­ca lute­go. Czy  wobec tego nale­ży spo­dzie­wać się gwał­tow­nych spad­ków cen?

        Nim sku­pię się na deta­lach, chcę tyl­ko przy­po­mnieć, że wszyst­kie inwe­sty­cje w real esta­te nale­ży trak­to­wać jako dłu­go­fa­lo­we. I nawet, jeśli wystą­pią chwi­lo­we zachwia­nia i pro­ble­my, to histo­rycz­nie jesz­cze nikt nie stra­cił na nie­ru­cho­mo­ściach! Wyma­ga­na jest tyl­ko cierpliwość.

        Rze­czy­wi­ście moż­na powie­dzieć, że rynek nie­ru­cho­mo­ści (mówi­my tu o resi­den­tial pro­per­ties) zde­cy­do­wa­nie zwol­nił w mar­cu i kwiet­niu tego roku. Opu­bli­ko­wa­ne sta­ty­sty­ki TREB (Toron­to Real Esta­te Board) za kwie­cień 2022 przed­sta­wia­ją się następująco.

        •      W sto­sun­ku do kwiet­nia 2021, w kwiet­niu 2022  było o 41.2% mniej trans­ak­cji i o 26.2% mniej niż mie­siąc wcze­śniej, czy­li w mar­cu tego roku. Patrząc na czy­stą sta­ty­sty­kę, jest to prze­ra­ża­ją­cy fakt, ale jeśli spoj­rzy­my na te infor­ma­cje prag­ma­tycz­nie, to moż­na powie­dzieć, że kwie­cień 2021 był takim “wybry­kiem natu­ry” i na prze­strze­ni wie­lu poprzed­nich lat pobił wszel­kie rekor­dy. Nato­miast licz­ba domów sprze­da­na w kwiet­niu tego roku i tak znacz­nie prze­bi­ja inne mie­sięcz­ne kwiet­nio­we sta­ty­sty­ki z poprzed­nich lat.

        Spa­dek sprze­da­ży w o 26.2% pomię­dzy mar­cem a kwiet­niem jest też łatwy do wytłu­ma­cze­nia. Obie “nega­tyw­ne” sta­ty­sty­ki zde­cy­do­wa­nie wywo­ła­ne są pod­wyż­kę stóp opro­cen­to­wań poży­czek hipo­tecz­nych prak­tycz­nie o 2% w sto­sun­ku do lute­go oraz sytu­acją w Euro­pie (woj­na na Ukrainie).

        Pod­wyż­ka opro­cen­to­wań spo­wo­do­wa­ła, że wie­lu kupu­ją­cych trud­niej będzie się kwa­li­fi­ko­wa­ło na pożycz­ki hipo­tecz­ne i część z nich musi zre­wi­do­wać swo­je pla­ny. To zwy­kle zaj­mu­je kil­ka tygo­dni, zanim entu­zjazm kupo­wa­nia wró­ci. Ale wró­ci on na pew­no, bo Onta­rio jest pro­win­cją, gdzie bra­ku­je domów, oraz osie­dla się tu wie­lu nowych miesz­kań­ców z Kana­dy i ze świata.

        Może to zabrzmi źle, ale rów­nież sku­tek woj­ny na Ukra­inie (jeśli nie nastą­pi jakaś glo­bal­na eska­la­cja), będzie miał z cza­sem coraz mniej­szy wpływ na decy­zje kupu­ją­cych. Wszy­scy byli­śmy (i wie­lu z nas cia­gle jest) bar­dzo zaan­ga­żo­wa­nych w to, co się tam dzie­je. Ale prze­cięt­ny Kana­dyj­czyk (i to samo doty­czy USA) jest czę­sto bar­dziej zaan­ga­żo­wa­ny w ogla­da­nie Hoc­key League czy NBA niż w wyda­rze­nia zwią­za­ne z woj­ną  na Ukra­inie (choć eks­per­ci twier­dzą, że Rosja jest nieprzewidywalna).

        Jeśli porów­na­my ceny z kwiet­nia tego roku i z kwiet­nia ubie­głe­go roku, to wzro­sły one o 15%. Ale jeśli porów­na­my ceny z mar­ca i kwiet­nia tego roku, to zauwa­żal­ny jest sta­ty­stycz­ny spa­dek o 6.4%.

        Ponow­nie nale­ży przy­po­mnieć dwie pod­sta­wo­we przy­czy­ny spad­ku: wyż­sze opro­cen­to­wa­nie oraz woj­na na Ukrainie.

        Oczy­wi­ście sta­ty­sty­ka jest czę­sto mylą­ca. Bo opie­ra się tyl­ko na licz­bach, ale moż­na powie­dzieć, że nie­ru­cho­mo­ści były mniej podat­ne na spa­dek cen w obrę­bie Toron­to, a szcze­gól­nie w oko­li­cach poszu­ki­wa­nych i pożą­da­nych. To zresz­tą doty­czy innych popu­lar­nych rejo­nów w obrę­bie Mis­sis­sau­ga, czy Oakvil­le. Nato­miast mniej pożą­da­ne dziel­ni­ce zwy­kle naj­szyb­ciej tra­cą na popu­lar­no­ści wśród kupu­ją­cych — i tam ceny spa­da­ją najszybciej.

        Spa­dek cen może trwać jesz­cze przez kil­ka mie­się­cy i pla­nu­ją­cy zakup powin­ni ten okres wła­ści­wie wyko­rzy­stać, kupu­jąc nie­ru­cho­mo­ści za bar­dziej roz­sąd­ne ceny. Wca­le nie ozna­cza to, że ceny wywo­ław­cze będą dra­stycz­nie niż­sze. Może tro­chę, ale przede wszyst­kim w chwi­li obec­nej jest znacz­nie mniej kon­ku­ren­cyj­nych ofert, albo nie ma ich wca­le. Ozna­cza, to, że zamiast prze­bi­jać cenę wywo­ław­czą o $100,000 czy wię­cej (co mia­ło nagmin­nie miej­sce w ostat­nich kil­ku mie­sią­cach), może­my liczyć na kup­no nie­ru­cho­mo­ści za cenę wywo­ław­czą, a cza­sa­mi nawet znacz­nie niżej.

        Mam nadzie­ję, że czy­tel­ni­cy rozu­mie­ją mój kon­cept. Gdy w tym “super gorą­cym” okre­sie dom był wpro­wa­dza­ny na rynek za $999,000 a sprze­da­wał się czę­sto bez żad­nych warun­ków za $1,300,000, to to nabi­ja­ło sta­ty­sty­ki ceno­we, a my musie­li­śmy oczy­wi­ście, jako kupu­ją­cy nie­ru­cho­mość, brać pożycz­kę wyż­szą o kolej­ne $300,000.

        Dziś takie same domy są czę­sto wysta­wia­ne za kwo­tę $999,000 lub $1,100,000 i czę­sto sprze­da­ją się za cenę wywo­ław­czą lub niż­szą. Dla kupu­ją­cych to ogrom­na oszczęd­ność — nawet jeśli obec­nie musi­my spła­cać więk­sze opro­cen­to­wa­nie, to pła­ci­my je od znacz­nie niż­szej sumy.

        War­to popa­trzeć na licz­by. Jesz­cze w stycz­niu moż­na było dostać pożycz­kę zamknię­tą z 25 lata­mi amor­ty­za­cji na 5 lat na 2.40%. Dziś taka sama pożycz­ka jest ofe­ro­wa­na na 4.39%, czy­li o 2% wyżej. Przy niż­szym opro­cen­to­wa­niu poży­cze­nie $100,000 dola­rów kosz­to­wa­ło nas $442.51 mie­sięcz­nie, a odpo­wied­nio przy wyż­szym opro­cen­to­wa­niu koszt wyno­si $547.38. Prak­tycz­nie mówi­my o $100 róż­ni­cy mie­sięcz­nie za poży­cze­nie $100,000 dola­rów, czy­li $1,200 rocznie.

        Jeśli obec­nie poży­cza­my od ban­ku $600,000, to przez 5 lat kon­trak­tu z ban­kiem zapła­ci­my $197,056.00 (zawie­ra­jąc pro­cen­ty i spła­tę kapi­ta­łu). Jeśli zakup miał­by miej­sce kil­ka tygo­dni temu i zapła­ci­li­by­śmy o $100,000 wię­cej (czy­li nasza pożycz­ka wynio­sła­by $700,000), to oczy­wi­ście dosta­li­by­śmy niż­sze opro­cen­to­wa­nie na 2.40% i wów­czas nasza cał­ko­wi­ta spła­ta wynio­sła­by $185,854.00 (pro­cen­ty i kapi­tał) — czy­li o $11,202 mniej.

        Z tych wyli­czeń wyni­ka, że jeśli uda się nam kupić obec­nie nie­ru­cho­mość taniej niż jesz­cze kil­ka mie­się­cy temu (bo ceny się nor­ma­li­zu­ją), to pomi­mo wyż­sze­go opro­cen­to­wa­nia i wyż­szych spłat i tak wycho­dzi­my “na swoje”.

        Moim zda­niem sytu­acja powin­na się unor­mo­wać w cią­gu następ­nych 2–3 mie­sie­cy i przez nor­ma­li­za­cję rozu­miem tu wzmo­żo­ną aktyw­ność — ze stro­ny kupu­ją­cych i sprzedających.

        Kupu­ją­cy będą musie­li przy­zwy­cza­ić się do tro­chę wyż­szych opro­cen­to­wań w zamian za bar­dziej roz­sąd­ne ceny. Wpływ sytu­acji euro­pej­skiej też będzie malał (pod warun­kiem, że Putin nie wymy­śli kolej­nej nie­spo­dzian­ki). Zresz­tą, moim zda­niem, opro­cen­to­wa­nia poży­czek — jak tyl­ko infla­cja zosta­nie tro­chę opa­no­wa­na, powin­ny być niż­sze, bo wszyst­kie rzą­dy zachod­nie lecą na defi­cy­cie, któ­ry muszą obsłu­gi­wać i rów­nież pła­cić pro­cen­ty. I wów­czas rynek powi­nien wró­cić do zdro­we­go wzro­stu ceno­we­go, czy­li 3–5% w ska­li roku.

        Sprze­da­ją­cy rów­nież będą musie­li tro­chę zmie­nić spo­sób myśle­nia. Ceny, jakie moż­na było uzy­skać na prze­ło­mie roku nie wró­cą tak szyb­ko i to chy­ba lepiej dla wszyst­kich, bo to sza­leń­stwo prze­bi­ja­nia cen nie było dobre dla niko­go. Dziś, by sprze­dać nie­ru­cho­mość, trze­ba będzie zaofe­ro­wać bar­dziej reali­stycz­ną cenę i uzbro­ić się w cier­pli­wość. Jeśli ktoś kupu­je i sprze­da­je w tym samym cza­sie, to zwy­kle jeśli się taniej sprze­da, to i taniej się kupi.

        Wiem, że część osób, któ­re pla­nu­ją powrót do Pol­ski, odło­ży­ło sprze­daż nie­ru­cho­mo­ści o kil­ka mie­się­cy ze wzglę­du na sytu­ację na Ukra­inie i w Pol­sce. Dziś żału­ją tej decy­zji, bo stra­ci­li szan­sę na naj­wyż­sze ceny i na łatwą sprze­daż. To oczy­wi­ście jest tro­chę depry­mu­ją­ce, bo gdy prze­cho­dzi­my na eme­ry­tu­rę, liczy się każ­dy dolar. Ale na pocie­sze­nie mogę powie­dzieć, że prze­waż­nie wszyst­kie Pań­stwa domy były kupo­wa­ne bar­dzo daw­no temu i za znacz­nie niż­sze ceny i żad­na inna inwe­sty­cja nie oka­za­ła się tak bar­dzo opłacalna.

        Dodat­ko­wo moż­na też powie­dzieć aneg­do­tycz­nie, że ci, co sprze­da­li w poło­wie lute­go i wymie­nia­li walu­tę, dosta­wa­li oko­ło 3 zło­te za dola­ra kana­dyj­skie­go. Dziś kurs jest pra­wie 3.5 za dola­ra, czy­li na wymia­nie zyska­my o 15%. Co rekom­pen­su­je słab­szy rynek i niż­sze ceny.

        Chciał­bym też zaadre­so­wać mały komen­tarz do tych wszyst­kich, któ­rzy kupi­li nie­ru­cho­mo­ści w naj­bar­dziej gorą­cym okre­sie i cza­sa­mi myślą, że zapła­ci­li za dużo.

        Ceny nie­ru­cho­mo­ści rosły w zastra­sza­ją­cym tem­pie 15% rocz­nie, co oczy­wi­ście nisz­czy rynek i tyl­ko napę­dza spe­ku­la­cję. Zdro­wy wzrost ceno­wy jest na pozio­mie 3–5% i jestem prze­ko­na­ny, że wkrót­ce wró­ci do nor­my. I jeśli nawet dziś sta­ty­sty­ki wska­zu­ją spa­dek o 6.4% pomię­dzy mar­cem a kwiet­niem tego roku, to są to tyl­ko sta­ty­sty­ki i nie nale­ży wpa­dać w pani­kę. Jak tyl­ko wszy­scy nabio­rą dystan­su do sytu­acji w Euro­pie oraz do wzro­stu opro­cen­to­wań, to ceny się usta­bi­li­zu­ją i pój­dą w górę!

        Dlaczego?

        •      Koszt budo­wy nowych domów jest coraz wyż­szy z powo­du wzro­stu kosz­tów robo­ci­zny i mate­ria­łów budow­la­nych i nie spo­dzie­wam się, że będzie taniej.

        •      Bra­ku­je tere­nów budow­la­nych i koszt zie­mi jest coraz wyż­szy. Jeśli mamy nie­ru­cho­mość w dobrej loka­li­za­cji, to tyl­ko może­my cze­kać na przy­rost cenowy.

        •      Kana­da jest przez więk­szość świa­ta uwa­ża­na za bez­piecz­ny i dobrze zor­ga­ni­zo­wa­ny kraj. Nie mamy wie­lu klęsk natu­ral­nych, mamy wszyst­kie surow­ce potrzeb­ne gospo­dar­ce, jeste­śmy jed­nym z więk­szych pro­du­cen­tów żyw­no­ści i ener­gii. Posia­da­my ogrom­ne zaso­by wody pit­nej. Lista naszych zalet jest dłu­ga, ale przede wszyst­kim mamy chy­ba bar­dzo bez­piecz­ne poło­że­nie geopolityczne.

        •      To o czym pisa­łem wcze­śniej powo­du­je, że wie­le osób chce emi­gro­wać do Kana­dy, budu­jąc w ten spo­sób popyt na nieruchomości.

        •      Kana­da nie ma wie­lu pro­ble­mów zwią­za­nych z poli­ty­ką wewnętrz­ną czy z mniejszościami.

        •      Ceny nie­ru­cho­mo­ści w porów­na­niu wie­lo­ma inny­mi kra­ja­mi są cią­gle bar­dzo atrak­cyj­ne. Owszem mamy chwi­lo­wy zakaz zaku­pu nie­ru­cho­mo­ści przez zagra­nicz­nych inwe­sto­rów, ale  mają oni swo­je spo­so­by by to robić, jeśli zaj­dzie taka potrzeba.

        Reasu­mu­jąc – ja oso­bi­ście uwa­żam, że jak zawsze nie­ru­cho­mo­ści się obro­nią. Jestem w biz­ne­sie od 1991 roku i widzia­łem róż­ne sytu­acje — cza­sa­mi bar­dziej dra­ma­tycz­ne i dłu­go­ter­mi­no­we spad­ki niż obec­nie. Ale zawsze w koń­co­wym efek­cie, jak już wspo­mi­na­łem wcze­śniej, ceny się „opa­mie­ta­ły” i wędro­wa­ły w górę!

         Jeśli zamie­rza­ją Pań­stwo sprze­dać lub kupić nie­ru­cho­mość — zapra­szam do kontaktu.

        Pozdrawiam,

        Maciek Czapliński

        905 278 0007