Dzięki equity możemy stać się właścicielami drugiej nieruchomości, którą spłacą za nas inne osoby.
Zacznijmy od wyjaśnienia pojęcia „equity”. Jeśli mamy dom, który jest wart $900,000 (typowa obecnie cena w Mississauga) i jest on całkowicie spłacony, to suma za jaką moglibyśmy go sprzedać (odejmując koszty transakcji), określana jest jako equity – czyli jest to nasz kapitał. Bazując na tym przykładzie, będzie to około $850,000. Gdyby sprzedawany dom miał istniejący mortgage – na przykład na $400,000, to oczywiście equity byłoby niższe o wartość mortgage.
Wiele osób nie posiada na bankowym koncie gotówki, ale często ma spłacone domy w całości lub w dużej części – czyli dysponują kapitałem, z którym najczęściej nie robią NIC.
Zwykle, kupując pierwszą nieruchomość, pożyczamy pieniądze z banku. Kiedy dom jest już spłacony, cieszymy się z uwolnienia od pożyczki hipotecznej. Nie ma w tym nic złego, ale czy możemy wykorzystać ten fakt dla osiągnięcia jakiegoś dochodu – teraz i w przyszłości? Część osób inwestuje zgromadzone equity na giełdzie, niektórzy kupują cottages, czasami pożyczają pieniądze na procent. To są jedne z dostępnych opcji. Ale dziś chciałbym zasugerować alternatywę – przy minimum ryzyka, która jednocześnie jest inwestycją, nad którą mamy pełną kontrolę.
Zgodnie z obecnymi przepisami, banki mogą pożyczyć właścicielom domów aż do 65% wartości nieruchomości pod jej zastaw – w formie linii kredytowej. Co więcej – możemy nawet zadłużyć dom do 80% jego wartości, ale te ostatnie 15% będzie pożyczką hipoteczną. Jest to możliwe oczywiście pod warunkiem, że mamy dobry kredyt i dochód, który możemy wykazać w kwocie pozwalającej na obsługę zadłużenia. Przykładowo, jeśli wartość domu określimy na $1.000,000 to 65% wyniesie $650,000, które możemy zaciągnąć jako pożyczkę w formie „secured line of credit”. Linia kredytowa będzie zwykle pożyczana na tak zwany „prime rate” i będzie praktycznie funkcjonować jak mortgage otwarty – czyli taki, który można spłacić w każdej chwili bez kary. Możemy oczywiście pożyczyć od banku pieniądze pod dom jako typowy mortgage zamknięty. Będzie to zwykle pożyczka na niższy procent niż linia kredytowa, ale też mająca mniejszą elastyczność spłat.
Ale wróćmy do inwestowania pieniędzy, które pożyczymy z banku pod zastaw naszej obecnej nieruchomości. Otóż, jeśli pożyczymy $650,000, to możemy zainwestować te pieniądze w następną nieruchomość. Część osób kupuje nowe condos, licząc na przyrost wartości od zakupu do sprzedaży zaraz po przejęciu. Z tym, że taka inwestycja trwa od pierwszej wpłaty do sprzedaży około 2 do 3 lat.
Ja osobiście doradzałbym zakup tak zwanego bliźniaka, w którym już są albo mogą być zrobione dwa apartamenty na wynajem. Najlepszy rodzaj domów do tego celu to domy parterowe (bungalows) lub back splits (cztero – lub pięciopoziomowe). Dochód z wynajmu takiego domu przy obecnych cenach wynosi około $1800-$2000 miesięcznie (za górny apartament) i około 1200-$1500 za dolny. Zwykle to lokatorzy płacą także za utilities. Czyli możemy założyć, że dochód wyniesie około $3,000 – $3,500 miesięcznie. Jeśli kupimy bliźniak za $700,000 to spłata pożyczki przy amortyzacji 25-letniej oraz 2,5% oprocentowaniu wyniesie około $3,118 na miesiąc. Za ubezpieczenie zapłacimy około $100 miesięcznie, podatek od nieruchomości około $330. Razem jest to spłata na poziomie $3,618. W praktyce dom spłaca się całkowicie, ale warto pamiętać, że z sumy, która wpływa na mortgage, prawie połowa idzie na spłatę pożyczki (principal – w tym przypadku prawie $1,700 miesięcznie). Druga połowa to oprocentowanie. Oznacza to, że kupno drugiego domu nie zmienia naszych obciążeń finansowych. W praktyce nowy dom nie tylko sam się utrzymuje, ale jednocześnie co roku nasze zaciągnięte zadłużenie pod zastaw własnego domu zmniejsza się o ponad $20,000. Dodatkowo trzeba pamiętać, że domy idą średnio w górę o 5% rocznie, co stanowi przyrost wartości przynajmniej o $35,000.
Nawet gdyby to była zaledwie połowa tej sumy, to łącznie z tym co spłacamy nasze equity wzrasta do $55,000 rocznie. A jaki zysk przyniosłoby Państwu ulokowanie $650,000 na procent w banku? Mniej niż $10,000 na rok! W ostatnich 10 latach domy ceny domów wzrastały średnio o 5% rocznie. Jak to się ma do lokaty gotówkowej w banku? Przecież inflacja zabije cały profit! Nieruchomości to jedyna pewna inwestycja, ponieważ domy drożeją wraz z inflacją.
Ludzie narzekają, że nieruchomości są bardzo drogie (co jest prawdą) i mają nadzieję, że ich ceny wreszcie spadną. Oczywiście, że taki moment może nastąpić, ale jeśli traktujemy inwestycję w nieruchomości długoterminowo (a nie jako spekulację), to nie mamy powodów do obaw. Nawet gdy nastąpi korekta cen, to po pewnym czasie domy znów pójdą w górę i przewyższą cenę, którą zapłaciliśmy.
Patrząc na historię rynku real estate nigdy nie było inaczej (oprócz ekstremalnych sytuacji typu wojny czy kataklizmy).
Posiadanie tak zwanej rental property ma jeszcze wiele innych zalet. Dochód z wynajmu musimy uwzględniać w podatkach, ale wówczas możemy odpisywać remonty, oprocentowanie, podatki, itd. To wszystko, co jest naszym wydatkiem związanym z utrzymaniem drugiego domu. Często remonty, które robimy w głównym domu, można rozpisać jako robione w wynajmowanym domu!
Inwestycja w nieruchomości ma też inną ogromną zaletę – bezpieczeństwo. W przeciwieństwie do giełdy czy innych ryzykownych inwestycji, mamy pełne zabezpieczenie zainwestowanego kapitału oraz pełną swobodę decyzyjną co do wycofania się z takiego biznesu.
Moim zdaniem jest to zdecydowanie lepsze niż oferowane “syndicated mortgage”, które są często formą piramidy finansowej i wielu inwestorów straciło na nich ogromne pieniądze.
Ale z drugiej strony – po co się wycofywać? Jeśli taki dom nam się spłaci, to będzie przynosił nam około $3,500 miesięcznie stałego dochodu w chwili, kiedy będziemy chcieli trochę zwolnić tempo naszego życia. To duży, stały i legalny dochód, który uzyskamy tylko dlatego, że w pewnym momencie życia podjęliśmy dobre decyzje finansowe.
Jest jeszcze inny aspekt takiej inwestycji. Otóż mieszkając w naszym pierwszym domu (który jest naszą “prime residence”) po pewnym czasie na pewno pomyślimy o zmianie dużego domu na mniejszy. Wówczas można sprzedać ten pierwszy dom i przeprowadzić się do domu znacznie mniejszego (nawet pozostawiając lokatorów z dolnego poziomu). Nagle może się okazać, że nie tylko mamy sporo gotówki, ale jednocześnie osoba wynajmująca nasz basement pokrywa koszty wszelkich świadczeń. A do tego, gdy zamarzy się nam zima na Florydzie, przy okazji dopilnuje naszego domu.
Taki ruch inwestycyjny pozwoli nam także w ogromnym stopniu zminimalizować podatki, które musielibyśmy zapłacić sprzedając rental property. Dlaczego? Bo nagle drugi dom staje się naszą “prime residence”, co otwiera wiele opcji podatkowych.
Jeśli są Państwo zainteresowani tematem equity i inwestycją w drugą nieruchomość, jestem do Państwa dyspozycji. Wspomożemy Państwa w sprawach proceduralnych i z chęcią znajdziemy ten drugi dom, który zapewni Państwu stałe źródło dochodu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
