Dzię­ki equ­ity może­my stać się wła­ści­cie­la­mi dru­giej nie­ru­cho­mo­ści, któ­rą spła­cą za nas inne osoby.

Zacznij­my od wyja­śnie­nia poję­cia „equ­ity”. Jeśli mamy dom, któ­ry jest wart $900,000 (typo­wa obec­nie cena w Mis­sis­sau­ga) i jest on cał­ko­wi­cie spła­co­ny, to suma za jaką mogli­by­śmy go sprze­dać (odej­mu­jąc kosz­ty trans­ak­cji), okre­śla­na jest jako equ­ity — czy­li jest to nasz kapi­tał. Bazu­jąc na tym przy­kła­dzie, będzie to oko­ło $850,000. Gdy­by sprze­da­wa­ny dom miał ist­nie­ją­cy mort­ga­ge — na przy­kład na $400,000, to oczy­wi­ście equ­ity było­by niż­sze o war­tość mortgage.

Wie­le osób nie posia­da na ban­ko­wym kon­cie gotów­ki, ale czę­sto ma spła­co­ne domy w cało­ści lub w dużej czę­ści — czy­li dys­po­nu­ją kapi­ta­łem, z któ­rym naj­czę­ściej nie robią NIC.

Zwy­kle, kupu­jąc pierw­szą nie­ru­cho­mość, poży­cza­my pie­nią­dze z ban­ku. Kie­dy dom jest już spła­co­ny, cie­szy­my się z uwol­nie­nia od pożycz­ki hipo­tecz­nej. Nie ma w tym nic złe­go, ale czy może­my wyko­rzy­stać ten fakt dla osią­gnię­cia jakie­goś docho­du – teraz i w przy­szło­ści? Część osób inwe­stu­je zgro­ma­dzo­ne equ­ity na gieł­dzie, nie­któ­rzy kupu­ją cot­ta­ges, cza­sa­mi poży­cza­ją pie­nią­dze na pro­cent. To są jed­ne z dostęp­nych opcji. Ale dziś chciał­bym zasu­ge­ro­wać alter­na­ty­wę – przy mini­mum ryzy­ka, któ­ra jed­no­cze­śnie jest inwe­sty­cją, nad któ­rą mamy peł­ną kontrolę.

Zgod­nie z obec­ny­mi prze­pi­sa­mi, ban­ki mogą poży­czyć wła­ści­cie­lom domów aż do 65% war­to­ści nie­ru­cho­mo­ści pod jej zastaw – w for­mie linii kre­dy­to­wej. Co wię­cej — może­my nawet zadłu­żyć dom do 80% jego war­to­ści, ale te ostat­nie 15% będzie pożycz­ką hipo­tecz­ną. Jest to moż­li­we oczy­wi­ście pod warun­kiem, że mamy dobry kre­dyt i dochód, któ­ry może­my wyka­zać w kwo­cie pozwa­la­ją­cej na obsłu­gę zadłu­że­nia. Przy­kła­do­wo, jeśli war­tość domu okre­śli­my na $1.000,000 to 65% wynie­sie $650,000, któ­re może­my zacią­gnąć jako pożycz­kę w for­mie „secu­red line of cre­dit”. Linia kre­dy­to­wa będzie zwy­kle poży­cza­na na tak zwa­ny „pri­me rate” i będzie prak­tycz­nie funk­cjo­no­wać jak mort­ga­ge otwar­ty — czy­li taki, któ­ry moż­na spła­cić w każ­dej chwi­li bez kary. Może­my oczy­wi­ście poży­czyć od ban­ku pie­nią­dze pod dom jako typo­wy mort­ga­ge zamknię­ty. Będzie to zwy­kle pożycz­ka na niż­szy pro­cent niż linia kre­dy­to­wa, ale też mają­ca mniej­szą ela­stycz­ność spłat.

Ale wróć­my do inwe­sto­wa­nia pie­nię­dzy, któ­re poży­czy­my z ban­ku pod zastaw naszej obec­nej nie­ru­cho­mo­ści. Otóż, jeśli poży­czy­my $650,000, to może­my zain­we­sto­wać te pie­nią­dze w następ­ną nie­ru­cho­mość. Część osób kupu­je nowe con­dos, licząc na przy­rost war­to­ści od zaku­pu do sprze­da­ży zaraz po prze­ję­ciu. Z tym, że taka inwe­sty­cja trwa od pierw­szej wpła­ty do sprze­da­ży oko­ło 2 do 3 lat.

Ja oso­bi­ście dora­dzał­bym zakup tak zwa­ne­go bliź­nia­ka, w któ­rym już są albo mogą być zro­bio­ne dwa apar­ta­men­ty na wyna­jem. Naj­lep­szy rodzaj domów do tego celu to domy par­te­ro­we (bun­ga­lows) lub back splits (czte­ro — lub pię­cio­po­zio­mo­we). Dochód z wynaj­mu takie­go domu przy obec­nych cenach wyno­si oko­ło $1800-$2000 mie­sięcz­nie (za gór­ny apar­ta­ment) i oko­ło 1200-$1500 za dol­ny. Zwy­kle to loka­to­rzy pła­cą tak­że za uti­li­ties. Czy­li może­my zało­żyć, że dochód wynie­sie oko­ło $3,000 — $3,500 mie­sięcz­nie. Jeśli kupi­my bliź­niak za $700,000 to spła­ta pożycz­ki  przy amor­ty­za­cji 25-let­niej oraz 2,5% opro­cen­to­wa­niu wynie­sie oko­ło $3,118 na mie­siąc. Za ubez­pie­cze­nie zapła­ci­my oko­ło $100 mie­sięcz­nie, poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści oko­ło $330. Razem jest to spła­ta na pozio­mie $3,618. W prak­ty­ce dom spła­ca się cał­ko­wi­cie, ale war­to pamię­tać, że z sumy, któ­ra wpły­wa na mort­ga­ge, pra­wie poło­wa idzie na spła­tę pożycz­ki (prin­ci­pal – w tym przy­pad­ku pra­wie $1,700 mie­sięcz­nie). Dru­ga poło­wa to opro­cen­to­wa­nie. Ozna­cza to, że kup­no dru­gie­go domu nie zmie­nia naszych obcią­żeń finan­so­wych. W prak­ty­ce nowy dom nie tyl­ko sam się utrzy­mu­je, ale jed­no­cze­śnie co roku nasze zacią­gnię­te zadłu­że­nie pod zastaw wła­sne­go domu zmniej­sza się o ponad $20,000. Dodat­ko­wo trze­ba pamię­tać, że domy idą śred­nio w górę o 5% rocz­nie, co sta­no­wi przy­rost war­to­ści przy­naj­mniej o $35,000.

Nawet gdy­by to była zale­d­wie poło­wa tej sumy, to łącz­nie z tym co spła­ca­my nasze equ­ity wzra­sta do $55,000 rocz­nie. A jaki zysk przy­nio­sło­by Pań­stwu ulo­ko­wa­nie $650,000 na pro­cent w ban­ku? Mniej niż $10,000 na rok! W ostat­nich 10 latach domy ceny domów wzra­sta­ły śred­nio o 5% rocz­nie. Jak to się ma do loka­ty gotów­ko­wej w ban­ku? Prze­cież infla­cja zabi­je cały pro­fit! Nie­ru­cho­mo­ści to jedy­na pew­na inwe­sty­cja, ponie­waż domy dro­że­ją wraz z inflacją.

Ludzie narze­ka­ją, że nie­ru­cho­mo­ści są bar­dzo dro­gie (co jest praw­dą) i mają nadzie­ję, że ich ceny wresz­cie spad­ną. Oczy­wi­ście, że taki moment może nastą­pić, ale jeśli trak­tu­je­my inwe­sty­cję w nie­ru­cho­mo­ści dłu­go­ter­mi­no­wo (a nie jako spe­ku­la­cję), to nie mamy powo­dów do obaw. Nawet gdy nastą­pi korek­ta cen, to po pew­nym cza­sie domy znów pój­dą w górę i prze­wyż­szą cenę, któ­rą zapłaciliśmy.

Patrząc na histo­rię ryn­ku real esta­te nigdy nie było ina­czej (oprócz eks­tre­mal­nych sytu­acji typu woj­ny czy kataklizmy).

Posia­da­nie tak zwa­nej ren­tal pro­per­ty ma jesz­cze wie­le innych zalet. Dochód z wynaj­mu musi­my uwzględ­niać w podat­kach, ale wów­czas może­my odpi­sy­wać remon­ty, opro­cen­to­wa­nie, podat­ki, itd. To wszyst­ko, co jest naszym wydat­kiem zwią­za­nym z utrzy­ma­niem dru­gie­go domu. Czę­sto remon­ty, któ­re robi­my w głów­nym domu, moż­na roz­pi­sać jako robio­ne w wynaj­mo­wa­nym domu!

Inwe­sty­cja w nie­ru­cho­mo­ści ma też inną ogrom­ną zale­tę — bez­pie­czeń­stwo. W prze­ci­wień­stwie do gieł­dy czy innych ryzy­kow­nych inwe­sty­cji, mamy peł­ne zabez­pie­cze­nie zain­we­sto­wa­ne­go kapi­ta­łu oraz peł­ną swo­bo­dę decy­zyj­ną co do wyco­fa­nia się z takie­go biznesu.

Moim zda­niem jest to zde­cy­do­wa­nie lep­sze niż ofe­ro­wa­ne “syn­di­ca­ted mort­ga­ge”, któ­re są czę­sto for­mą pira­mi­dy finan­so­wej i wie­lu inwe­sto­rów stra­ci­ło na nich ogrom­ne pieniądze.

Ale z dru­giej stro­ny – po co się wyco­fy­wać? Jeśli taki dom nam się spła­ci, to będzie przy­no­sił nam oko­ło $3,500 mie­sięcz­nie sta­łe­go docho­du w chwi­li, kie­dy będzie­my chcie­li tro­chę zwol­nić tem­po nasze­go życia. To duży, sta­ły i legal­ny dochód, któ­ry uzy­ska­my tyl­ko dla­te­go, że w pew­nym momen­cie życia pod­ję­li­śmy dobre decy­zje finansowe.

Jest jesz­cze inny aspekt takiej inwe­sty­cji. Otóż miesz­ka­jąc w naszym pierw­szym domu (któ­ry jest naszą “pri­me resi­den­ce”) po pew­nym cza­sie na pew­no pomy­śli­my o zmia­nie duże­go domu na mniej­szy. Wów­czas moż­na sprze­dać ten pierw­szy dom i prze­pro­wa­dzić się do domu znacz­nie mniej­sze­go (nawet pozo­sta­wia­jąc loka­to­rów z dol­ne­go pozio­mu). Nagle może się oka­zać, że nie tyl­ko mamy spo­ro gotów­ki, ale jed­no­cze­śnie oso­ba wynaj­mu­ją­ca nasz base­ment pokry­wa kosz­ty wszel­kich świad­czeń. A do tego, gdy zama­rzy się nam zima na Flo­ry­dzie, przy oka­zji dopil­nu­je nasze­go domu.

Taki ruch inwe­sty­cyj­ny pozwo­li nam tak­że w ogrom­nym stop­niu zmi­ni­ma­li­zo­wać podat­ki, któ­re musie­li­by­śmy zapła­cić sprze­da­jąc ren­tal pro­per­ty. Dla­cze­go? Bo nagle dru­gi dom sta­je się naszą “pri­me resi­den­ce”, co otwie­ra wie­le opcji podatkowych.

Jeśli są Pań­stwo zain­te­re­so­wa­ni tema­tem equ­ity i inwe­sty­cją w dru­gą nie­ru­cho­mość, jestem do Pań­stwa dys­po­zy­cji. Wspo­mo­że­my Pań­stwa w spra­wach pro­ce­du­ral­nych i z chę­cią znaj­dzie­my ten dru­gi dom, któ­ry zapew­ni Pań­stwu sta­łe źró­dło dochodu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007