Tydzień temu opisywałem różne typy domów, zaliczanych do tak zwanych freehold – czyli takich form własności, które nie wymagają opłat związanych z ich utrzymaniem, pobieranych przez Management Company. Dziś opiszę, czego możemy się spodziewać w przypadku kondominiów.

CONDOS – jest to taki typ własności, w którym nie jesteśmy właścicielami terenu na którym stoi budynek, w którym znajduje się nasze mieszkanie. Wszyscy właściciele mieszkań są udziałowcami we wspólnym terenie należącym do korporacji, na którym stoi budynek, zespół townhowsów czy czasami nawet domy wolnostojące (detached condo).

        W „normalnych” condos, które są zarejestrowane jako korporacja  i do której to korporacji należy teren, można powiedzieć, że jesteśmy bezpieczni. Nie posiadamy własnego terenu, ale mamy udział w korporacji i jesteśmy właścicielami unitu, który możemy sprzedawać czy refinansować, jak tylko mamy na to ochotę.

        Każda taka korporacja ma ściśle określone prawa i obowiązki. Ustalany jest budżet operacyjny. Wszyscy mieszkańcy muszą ponosić stałą miesięczną opłatę (maintenance), z której pokrywane są niektóre utilities, wynagrodzenie zarządu dewelopera i administracji kompleksu, wszystkie naprawy i  fundusz rezerwowy. Maintenance zwykle bazuje na opłacie od stopy kwadratowej mieszkania (zwykle od 50 centów do około dolara od stopy). Im mniejsze mieszkanie tym mniejsze opłaty. Oczywiste jest, że różne kompleksy będą miały inne „współczynniki”. Zwykle im starsze mieszkanie, tym wyższy może też być ten współczynnik, bo starsze budynki zwykle wymagają więcej napraw. Również często starsze budynki mają wliczone w maintenance wszystkie opłaty, jak woda, ogrzewanie, prąd, itd.  Kiedyś nie było indywidualnych mierników zużycia energii.

         Tak jak wspomniałem wcześniej, mieszkanie jest „obsługiwane” przez management company, który rozliczany jest przez wybrany spośród mieszkańców board of directors. Kompania zarządzająca budynkiem musi rozliczać się z wydatków i dostarczać coroczne sprawozdanie. W rzeczywistości mało kto na to zwraca uwagę – i tak „leci kabarecik”.

         Kiedy kupujemy lub sprzedajemy condo (apartament czy townhouse), mamy szansę poprosić o dokument nazywany Status Certificate, który dokładnie nam naświetli w jakim stanie prawnym i finansowym znajduje się osiedle. Możemy sprawdzić zasoby finansowe, czy planowane są podwyżki lub naprawy. Czasami condo ma narzucone koniecznością „niespodziewane” naprawy i wówczas są potrzebne dodatkowe pieniądze. Jest to określane jako special assessment – bardzo nielubiana niespodzianka, która może pójść w tysiące dolarów i zwykle kiedy się pojawi, bardzo utrudnia sprzedaż posiadanego unitu.

LEASEHOLD. Jest to taka forma prawna, gdzie kompleks townhousów czy domów jest wybudowany na terenie, który nie należy do korporacji, a jest dzierżawiony na określony czas (zwykle 50 lub 99 lat). W wypadku leasehold teren, na którym wybudowano osiedle, należy do kogoś innego niż mieszkający na nim ludzie. Jest dobrze, gdy jest to miasto – bo zwykle nie ma problemów z przedłużeniem leasu. Ale jeśli jest to osoba prywatna lub jakaś inna korporacja, to może być ogromny problem. Takie nieruchomości są bardzo trudne do sfinansowania i mogą stracić na wartości, jeśli okaże się, że dzierżawa nie będzie przedłużona.

Leasehold na szczęście jest formą dość rzadką i często dotyczy z założenia „tymczasowych” kompleksów. Dobry przykład to osiedle „wozów Drzymały” w Mississauga, pomiędzy Dundas & Bloor, koło Wharton Way. Były tam od lat bardzo tanie i popularne wśród emerytów, bardzo skromne domki, ale na dzierżawionej ziemi. I kiedy dzierżawa wygasła, znalazł się ktoś, kto ten teren chce do swoich potrzeb. Jest sporo podobnych osiedli o tym samym założeniu, głównie organizowanych z myślą o emerytach. Benefitem jest fakt, że za domek na dzierżawionej ziemi zwykle nie ma podatku od nieruchomości, co w przypadku emerytów jest dużym bonusem, ale taką nieruchomość trudno sprzedać i niewiele przybiera na wartości.

Co-op’s. Podobnie ma się sytuacja w Co-op Apartments czy Co-op Townhouses. Mieszkańcy (właściciele) de facto nie są właścicielami unitów. Mają oni ekskluzywną możliwość ich używania i tylko posiadają udział (shares) w kooperatywie. Ponieważ mieszkający w Co-op formalnie nie są właścicielami, nie płacą oni property tax, bo ten płaci za wszystkich firma – jako ryczałt za cały kompleks. Ta opłata jest zwykle niższa niż za inne obiekty, bo podatki od nieruchomości są naliczane od wartości rynkowej i według osób decydujących o wycenach, kooperatywy zwykle są mniej wartościowe. Niektóre kooperatywy narzucają na swoich członków konieczność wykonywania pewnych prac porządkowych czy naprawczych, co oczywiście nie każdemu mieszkańcowi odpowiada.

 Jeśli chodzi w typy zabudowy, to większość jest podobna do typów spotykanych w przypadku freehold a które opisałem w poprzednim tekście. Ale jest kilka typów, o których warto wspomnieć dziś.

Condo Apartments – najbardziej popularna forma zamieszkania wśród condos. Zwykle całe mieszkanie jest na jednym poziomie, czasami są mieszkania 2-poziomowe. Zwykle apartamenty są w budynkach, w których potrafi być od kilkunastu do kilkuset mieszkań. Im więcej mieszkań, tym bardziej rozbudowane mogą być zaplecza rekreacyjne, bo koszt dzielony jest na wszystkich. Budynki apartamentowe są zwykle zarządzane przez management companies, które są rozliczane przez board of directors – zresztą ta struktura zasadniczo odnosi się do wszystkich nieruchomości zaliczanych do condominium.

Condo Townhouses – zasadniczo ma podobne założenia jak w przypadku condo apartments,  ale zwykle w przypadku townhouses rzadko występuje rozbudowane zaplecze rekreacyjne. Zwykle ogranicza się ono do basenu lub placu zabaw dla dzieci. Przeważnie każdy mieszkaniec pokrywa koszty utrzymania własnego unitu (woda, gaz, prąd). Wiele korporacji skupia się na zewnętrznych elementach townhousów (jak naprawa dachów, wymiana okien czy ścinanie trawy). To, co jest wewnątrz, leży w gestii właścicieli.

Stuck Townhouses – o ile “normalny” townhouse zajmuje cały pion, ma zwykle 2 lub 3 piętra plus basement i czasami własny ogród, to stuck townhouse ma układ warstwowy. Zwykle ze względów przeciwpożarowych nie buduje się tego typu budynków wyższych niż 4 poziomy (łącznie z basementem, który jest zwykle tylko w połowie zagłębiony w ziemi). Również w tych kompleksach rzadko instaluje się windę, bo przepisy nie wymagają posiadania windy, jeśli budynek jest niższy niż 4 poziomy. Te “warstwy” zwykle są podzielone w taki sposób, że dwa górne poziomy należą do jednego unitu, dwa niższe do drugiego. Ale dla większego profitu można wybudować tak, że każdy poziom zawiera jeden townhouse. Stuck townhouses mają zwykle konstrukcję z drewna.

        Jaki jest wynikający z tego problem? Niewielkie bezpieczeństwo na wypadek pożaru, ale największy to akustyka. Niestety, mieszkania budowane w drewnianej konstrukcji, gdy deweloper nie wydaje dodatkowych pieniędzy na izolację akustyczną, są zwykle bardzo głośne. Doskonale możemy słyszeć który kanał telewizji ogląda sąsiad obok czy jak “Pan Wolski wędruje na kopiec Kościuszki”  (LOL, mam nadzieję, że młodsze pokolenie zrozumie żart).

Detached (Semi Detached) Condo. Czasami mamy do czynienia z ciekawym konceptem, gdzie na terenie, który w całości należy do korporacji, stawia się domy wolnostojące czy połówki. Jesteśmy właścicielami budynku, ale nie ziemi. Takie rozwiązanie jest bardzo popularne w przypadku Adult Lifestyle Condominium. I jest to czasami doskonałe rozwiązanie dla seniorów. Zwykle na takim osiedlu nie stawia się płotów. Cały teren jest ładnie ukształtowany i pielęgnowany przez zatrudnionych ogrodników. Zimą śnieg jest usuwany przez fachową firmę. W takim kompleksie często jest tak zwany Club House, korty tenisowe, czasami basen. To wszystko jest zawarte w rozsądnym miesięcznym maintenance. W tego typu korporacjach zakłada się, że każdy posiadacz domu sam jest odpowiedzialny za wszystkie naprawy dotyczące budynku, natomiast teren wspólny plus wszystkie obiekty przewidziane jak basen, korty tenisowe, Club House, utrzymywane są ze składek.

Mam nadzieję, że takie omówienie różnych typów zabudowy może być pomocne w zrozumieniu czasami zawikłanej terminologii związanej z real estate.

Pozdrawiam,

Maciek Czapliński

905 278 0007