Tydzień temu opi­sy­wa­łem róż­ne typy domów, zali­cza­nych do tak zwa­nych fre­ehold — czy­li takich form wła­sno­ści, któ­re nie wyma­ga­ją opłat zwią­za­nych z ich utrzy­ma­niem, pobie­ra­nych przez Mana­ge­ment Com­pa­ny. Dziś opi­szę, cze­go może­my się spo­dzie­wać w przy­pad­ku kondominiów.

CONDOS – jest to taki typ wła­sno­ści, w któ­rym nie jeste­śmy wła­ści­cie­la­mi tere­nu na któ­rym stoi budy­nek, w któ­rym znaj­du­je się nasze miesz­ka­nie. Wszy­scy wła­ści­cie­le miesz­kań są udzia­łow­ca­mi we wspól­nym tere­nie nale­żą­cym do kor­po­ra­cji, na któ­rym stoi budy­nek, zespół town­how­sów czy cza­sa­mi nawet domy wol­no­sto­ją­ce (deta­ched condo).

        W „nor­mal­nych” con­dos, któ­re są zare­je­stro­wa­ne jako kor­po­ra­cja  i do któ­rej to kor­po­ra­cji nale­ży teren, moż­na powie­dzieć, że jeste­śmy bez­piecz­ni. Nie posia­da­my wła­sne­go tere­nu, ale mamy udział w kor­po­ra­cji i jeste­śmy wła­ści­cie­la­mi uni­tu, któ­ry może­my sprze­da­wać czy refi­nan­so­wać, jak tyl­ko mamy na to ochotę.

Reklama

        Każ­da taka kor­po­ra­cja ma ści­śle okre­ślo­ne pra­wa i obo­wiąz­ki. Usta­la­ny jest budżet ope­ra­cyj­ny. Wszy­scy miesz­kań­cy muszą pono­sić sta­łą mie­sięcz­ną opła­tę (main­te­nan­ce), z któ­rej pokry­wa­ne są nie­któ­re uti­li­ties, wyna­gro­dze­nie zarzą­du dewe­lo­pe­ra i admi­ni­stra­cji kom­plek­su, wszyst­kie napra­wy i  fun­dusz rezer­wo­wy. Main­te­nan­ce zwy­kle bazu­je na opła­cie od sto­py kwa­dra­to­wej miesz­ka­nia (zwy­kle od 50 cen­tów do oko­ło dola­ra od sto­py). Im mniej­sze miesz­ka­nie tym mniej­sze opła­ty. Oczy­wi­ste jest, że róż­ne kom­plek­sy będą mia­ły inne „współ­czyn­ni­ki”. Zwy­kle im star­sze miesz­ka­nie, tym wyż­szy może też być ten współ­czyn­nik, bo star­sze budyn­ki zwy­kle wyma­ga­ją wię­cej napraw. Rów­nież czę­sto star­sze budyn­ki mają wli­czo­ne w main­te­nan­ce wszyst­kie opła­ty, jak woda, ogrze­wa­nie, prąd, itd.  Kie­dyś nie było indy­wi­du­al­nych mier­ni­ków zuży­cia energii.

         Tak jak wspo­mnia­łem wcze­śniej, miesz­ka­nie jest „obsłu­gi­wa­ne” przez mana­ge­ment com­pa­ny, któ­ry roz­li­cza­ny jest przez wybra­ny spo­śród miesz­kań­ców board of direc­tors. Kom­pa­nia zarzą­dza­ją­ca budyn­kiem musi roz­li­czać się z wydat­ków i dostar­czać corocz­ne spra­woz­da­nie. W rze­czy­wi­sto­ści mało kto na to zwra­ca uwa­gę — i tak „leci kabarecik”.

         Kie­dy kupu­je­my lub sprze­da­je­my con­do (apar­ta­ment czy town­ho­use), mamy szan­sę popro­sić o doku­ment nazy­wa­ny Sta­tus Cer­ti­fi­ca­te, któ­ry dokład­nie nam naświe­tli w jakim sta­nie praw­nym i finan­so­wym znaj­du­je się osie­dle. Może­my spraw­dzić zaso­by finan­so­we, czy pla­no­wa­ne są pod­wyż­ki lub napra­wy. Cza­sa­mi con­do ma narzu­co­ne koniecz­no­ścią „nie­spo­dzie­wa­ne” napra­wy i wów­czas są potrzeb­ne dodat­ko­we pie­nią­dze. Jest to okre­śla­ne jako spe­cial asses­sment — bar­dzo nie­lu­bia­na nie­spo­dzian­ka, któ­ra może pójść w tysią­ce dola­rów i zwy­kle kie­dy się poja­wi, bar­dzo utrud­nia sprze­daż posia­da­ne­go unitu.

LEASEHOLD. Jest to taka for­ma praw­na, gdzie kom­pleks town­ho­usów czy domów jest wybu­do­wa­ny na tere­nie, któ­ry nie nale­ży do kor­po­ra­cji, a jest dzier­ża­wio­ny na okre­ślo­ny czas (zwy­kle 50 lub 99 lat). W wypad­ku lease­hold teren, na któ­rym wybu­do­wa­no osie­dle, nale­ży do kogoś inne­go niż miesz­ka­ją­cy na nim ludzie. Jest dobrze, gdy jest to mia­sto – bo zwy­kle nie ma pro­ble­mów z prze­dłu­że­niem leasu. Ale jeśli jest to oso­ba pry­wat­na lub jakaś inna kor­po­ra­cja, to może być ogrom­ny pro­blem. Takie nie­ru­cho­mo­ści są bar­dzo trud­ne do sfi­nan­so­wa­nia i mogą stra­cić na war­to­ści, jeśli oka­że się, że dzier­ża­wa nie będzie przedłużona.

Lease­hold na szczę­ście jest for­mą dość rzad­ką i czę­sto doty­czy z zało­że­nia „tym­cza­so­wych” kom­plek­sów. Dobry przy­kład to osie­dle „wozów Drzy­ma­ły” w Mis­sis­sau­ga, pomię­dzy Dun­das & Blo­or, koło Whar­ton Way. Były tam od lat bar­dzo tanie i popu­lar­ne wśród eme­ry­tów, bar­dzo skrom­ne dom­ki, ale na dzier­ża­wio­nej zie­mi. I kie­dy dzier­ża­wa wyga­sła, zna­lazł się ktoś, kto ten teren chce do swo­ich potrzeb. Jest spo­ro podob­nych osie­dli o tym samym zało­że­niu, głów­nie orga­ni­zo­wa­nych z myślą o eme­ry­tach. Bene­fi­tem jest fakt, że za domek na dzier­ża­wio­nej zie­mi zwy­kle nie ma podat­ku od nie­ru­cho­mo­ści, co w przy­pad­ku eme­ry­tów jest dużym bonu­sem, ale taką nie­ru­cho­mość trud­no sprze­dać i nie­wie­le przy­bie­ra na wartości.

Co-op’s. Podob­nie ma się sytu­acja w Co-op Apart­ments czy Co-op Town­ho­uses. Miesz­kań­cy (wła­ści­cie­le) de fac­to nie są wła­ści­cie­la­mi uni­tów. Mają oni eks­klu­zyw­ną moż­li­wość ich uży­wa­nia i tyl­ko posia­da­ją udział (sha­res) w koope­ra­ty­wie. Ponie­waż miesz­ka­ją­cy w Co-op for­mal­nie nie są wła­ści­cie­la­mi, nie pła­cą oni pro­per­ty tax, bo ten pła­ci za wszyst­kich fir­ma — jako ryczałt za cały kom­pleks. Ta opła­ta jest zwy­kle niż­sza niż za inne obiek­ty, bo podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści są nali­cza­ne od war­to­ści ryn­ko­wej i według osób decy­du­ją­cych o wyce­nach, koope­ra­ty­wy zwy­kle są mniej war­to­ścio­we. Nie­któ­re koope­ra­ty­wy narzu­ca­ją na swo­ich człon­ków koniecz­ność wyko­ny­wa­nia pew­nych prac porząd­ko­wych czy napraw­czych, co oczy­wi­ście nie każ­de­mu miesz­kań­co­wi odpowiada.

 Jeśli cho­dzi w typy zabu­do­wy, to więk­szość jest podob­na do typów spo­ty­ka­nych w przy­pad­ku fre­ehold a któ­re opi­sa­łem w poprzed­nim tek­ście. Ale jest kil­ka typów, o któ­rych war­to wspo­mnieć dziś.

Con­do Apart­ments – naj­bar­dziej popu­lar­na for­ma zamiesz­ka­nia wśród con­dos. Zwy­kle całe miesz­ka­nie jest na jed­nym pozio­mie, cza­sa­mi są miesz­ka­nia 2‑poziomowe. Zwy­kle apar­ta­men­ty są w budyn­kach, w któ­rych potra­fi być od kil­ku­na­stu do kil­ku­set miesz­kań. Im wię­cej miesz­kań, tym bar­dziej roz­bu­do­wa­ne mogą być zaple­cza rekre­acyj­ne, bo koszt dzie­lo­ny jest na wszyst­kich. Budyn­ki apar­ta­men­to­we są zwy­kle zarzą­dza­ne przez mana­ge­ment com­pa­nies, któ­re są roz­li­cza­ne przez board of direc­tors — zresz­tą ta struk­tu­ra zasad­ni­czo odno­si się do wszyst­kich nie­ru­cho­mo­ści zali­cza­nych do condominium.

Con­do Town­ho­uses – zasad­ni­czo ma podob­ne zało­że­nia jak w przy­pad­ku con­do apart­ments,  ale zwy­kle w przy­pad­ku town­ho­uses rzad­ko wystę­pu­je roz­bu­do­wa­ne zaple­cze rekre­acyj­ne. Zwy­kle ogra­ni­cza się ono do base­nu lub pla­cu zabaw dla dzie­ci. Prze­waż­nie każ­dy miesz­ka­niec pokry­wa kosz­ty utrzy­ma­nia wła­sne­go uni­tu (woda, gaz, prąd). Wie­le kor­po­ra­cji sku­pia się na zewnętrz­nych ele­men­tach town­ho­usów (jak napra­wa dachów, wymia­na okien czy ści­na­nie tra­wy). To, co jest wewnątrz, leży w gestii właścicieli.

Stuck Town­ho­uses – o ile “nor­mal­ny” town­ho­use zaj­mu­je cały pion, ma zwy­kle 2 lub 3 pię­tra plus base­ment i cza­sa­mi wła­sny ogród, to stuck town­ho­use ma układ war­stwo­wy. Zwy­kle ze wzglę­dów prze­ciw­po­ża­ro­wych nie budu­je się tego typu budyn­ków wyż­szych niż 4 pozio­my (łącz­nie z base­men­tem, któ­ry jest zwy­kle tyl­ko w poło­wie zagłę­bio­ny w zie­mi). Rów­nież w tych kom­plek­sach rzad­ko insta­lu­je się win­dę, bo prze­pi­sy nie wyma­ga­ją posia­da­nia win­dy, jeśli budy­nek jest niż­szy niż 4 pozio­my. Te “war­stwy” zwy­kle są podzie­lo­ne w taki spo­sób, że dwa gór­ne pozio­my nale­żą do jed­ne­go uni­tu, dwa niż­sze do dru­gie­go. Ale dla więk­sze­go pro­fi­tu moż­na wybu­do­wać tak, że każ­dy poziom zawie­ra jeden town­ho­use. Stuck town­ho­uses mają zwy­kle kon­struk­cję z drewna.

        Jaki jest wyni­ka­ją­cy z tego pro­blem? Nie­wiel­kie bez­pie­czeń­stwo na wypa­dek poża­ru, ale naj­więk­szy to aku­sty­ka. Nie­ste­ty, miesz­ka­nia budo­wa­ne w drew­nia­nej kon­struk­cji, gdy dewe­lo­per nie wyda­je dodat­ko­wych pie­nię­dzy na izo­la­cję aku­stycz­ną, są zwy­kle bar­dzo gło­śne. Dosko­na­le może­my sły­szeć któ­ry kanał tele­wi­zji oglą­da sąsiad obok czy jak “Pan Wol­ski wędru­je na kopiec Kościusz­ki”  (LOL, mam nadzie­ję, że młod­sze poko­le­nie zro­zu­mie żart).

Deta­ched (Semi Deta­ched) Con­do. Cza­sa­mi mamy do czy­nie­nia z cie­ka­wym kon­cep­tem, gdzie na tere­nie, któ­ry w cało­ści nale­ży do kor­po­ra­cji, sta­wia się domy wol­no­sto­ją­ce czy połów­ki. Jeste­śmy wła­ści­cie­la­mi budyn­ku, ale nie zie­mi. Takie roz­wią­za­nie jest bar­dzo popu­lar­ne w przy­pad­ku Adult Life­sty­le Con­do­mi­nium. I jest to cza­sa­mi dosko­na­łe roz­wią­za­nie dla senio­rów. Zwy­kle na takim osie­dlu nie sta­wia się pło­tów. Cały teren jest ład­nie ukształ­to­wa­ny i pie­lę­gno­wa­ny przez zatrud­nio­nych ogrod­ni­ków. Zimą śnieg jest usu­wa­ny przez facho­wą fir­mę. W takim kom­plek­sie czę­sto jest tak zwa­ny Club House, kor­ty teni­so­we, cza­sa­mi basen. To wszyst­ko jest zawar­te w roz­sąd­nym mie­sięcz­nym main­te­nan­ce. W tego typu kor­po­ra­cjach zakła­da się, że każ­dy posia­dacz domu sam jest odpo­wie­dzial­ny za wszyst­kie napra­wy doty­czą­ce budyn­ku, nato­miast teren wspól­ny plus wszyst­kie obiek­ty prze­wi­dzia­ne jak basen, kor­ty teni­so­we, Club House, utrzy­my­wa­ne są ze składek.

Mam nadzie­ję, że takie omó­wie­nie róż­nych typów zabu­do­wy może być pomoc­ne w zro­zu­mie­niu cza­sa­mi zawi­kła­nej ter­mi­no­lo­gii zwią­za­nej z real estate.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007