Wie­lu naszych roda­ków roz­wa­ża albo powrót do Pol­ski, albo tak zwa­ny down­si­zing — czy­li zamia­nę domu więk­sze­go na mniej­szy i oczy­wi­ście tań­szy. Jak pod­wyż­ka opro­cen­to­wań wpły­ne­ła na te pla­ny? Czy trud­niej będzie prze­pro­wa­dzić down­si­zing? Czy taka ope­ra­cja wciąż się opłaca?

        Oczy­wi­ście każ­da sytu­acja powin­na być roz­pa­try­wa­na indy­wi­du­al­nie. Tro­chę ina­czej wyglą­da to z per­spek­ty­wy tych, któ­rzy pla­nu­ją powrót do Pol­ski, a ina­czej przed­sta­wia się spra­wa dla tych osób, któ­re pla­nu­ją zamia­nę domu na mniejszy.

        Zacznij­my od powro­tów do Pol­ski, czy­li reemi­gra­cji. Jak dotych­czas pomo­głem bar­dzo wie­lu oso­bom, któ­re zapla­no­wa­ły ten ruch i rze­czy­wi­ście o tych, któ­rzy pod­ję­li taką decy­zję na prze­ło­mie roku moż­na powie­dzieć, że wygra­li los na lote­rii. Wte­dy nie­ru­cho­mo­ści osią­ga­ły naj­wyż­sze ceny i był to okres, kie­dy domy sprze­da­wa­ły się w sta­nie nawet nie­za­do­wa­la­ją­cym — czę­sto bez przy­go­to­wań czy spe­cjal­nych inwe­sty­cji. Pamię­tam, że namó­wi­łem kil­ka rodzin, by sprze­da­ły domy w stycz­niu zamiast w maju i teraz są mi ogrom­nie wdzięcz­ne. Osią­gnę­ły pra­wie 15% wię­cej pro­fi­tu ponad­to to, co dzie­je się obecnie.

        Ci, któ­rzy nadal pla­nu­ją powrót do Pol­ski, też nie powin­ni wpa­dać w depre­sję. To, co się dzia­ło na prze­ło­mie roku, było ewe­ne­men­tem i nie sądzę, by jesz­cze kie­dyś taki zwa­rio­wa­ny rynek powró­cił.  Nato­miast więk­szość osób, któ­re pla­nu­ją reemi­gra­cję, jest w Kana­dzie od bar­dzo wie­lu lat. Czę­sto ponad 30, i ma domy kupio­ne bar­dzo daw­no. Ceny, za jakie były kupo­wa­ne, sta­no­wią czę­sto tyl­ko 15- 25% tego, ile są war­te obec­nie (nawet po uspo­ko­je­niu ryn­ku). Czy­li tak napraw­dę nie ma na co narze­kać, ponie­waż zwrot na inwe­sty­cji jest doskonały.

        Domy, kupo­wa­ne 20 lat temu za $250,000 (przy­kła­do­wo) są dziś war­te pew­nie od milio­na do pół­to­ra milio­na dola­rów (w zależ­no­ści od loka­li­za­cji). Czy wie­cie Pań­stwo, ile war­ta była­by dziś kwo­ta $250,000 jeśli ulo­ko­wa­li­by­śmy ją w ban­ku 20 lat temu (oczy­wi­ście przy zało­że­niu, że ktoś z nas miał taką kasę)?

        To bar­dzo cie­ka­wa kal­ku­la­cja. Otóż $250,000 wło­żo­ne do ban­ku w 2002 roku, przy zało­że­niu śred­nie­go opro­cen­to­wa­nia na pozio­mie 2,5% (jakie moż­na było dostać na saving acco­unt) i zakła­da­jąc zero­wą infla­cję, dały­by nam zysk z pro­cen­tów $159,654, a łącz­ny pro­fit $409,654.

        Ale… infla­cja zja­da pro­fit i powo­du­je, że siła nabyw­cza pie­nią­dza trzy­ma­ne­go w ban­ku spa­da z roku na rok. Gdy­by­śmy zało­ży­li tyl­ko 1,5% śred­nią infla­cję na prze­strze­ni 20 lat (co jest oczy­wi­ście bar­dzo zani­żo­ne), to nasz zain­we­sto­wa­ny począt­ko­wy kapi­tał w wyso­ko­ści $250,000 spadł­by do rze­czy­wi­stej war­to­ści wyno­szą­cej $189,617.

        Infla­cja rów­nież ma wpływ na zaro­bio­ne pro­cen­ty i efek­tyw­nie, zamiast $159,654 ze wcze­śniej­sze­go przy­kła­du, rze­czy­wi­sta war­tość osią­gnę­ła­by poziom $118,538. Czy­li krót­ko mówiąc, rze­czy­wi­sta war­tość zain­we­sto­wa­nych $250,000 po 20 latach i uwzględ­nia­jąc infla­cję, wynio­sła­by tyl­ko $304,156. Czy to nie jest prze­ra­ża­ją­ce? Czy przy­kład ten nie poka­zu­je, że loka­ty ban­ko­we nie mają eko­no­micz­ne­go sensu?

        Po co o tym wszyst­kim piszę? By uświa­do­mić tym wszyst­kim, któ­rzy wra­ca­ją do Pol­ski i są roz­ża­le­ni na sie­bie, że stra­ci­li, nie sprze­da­jąc domów w lep­szym cza­sie, że i tak są w dosko­na­łej sytu­acji finan­so­wej w sto­sun­ku do tych, któ­rzy nigdy domu nie kupi­li. Albo do ich rówie­śni­ków w Pol­se, któ­rzy dziś czę­sto mogą liczyć tyl­ko na „gołą” emeryturę.

        I jesz­cze jed­no pocie­sze­nie. Kie­dy kupo­wa­li­śmy domy 20 lat temu, częst wpła­ci­li­śmy tyl­ko 5% down­pay­ment, poży­cza­jąc całą pozo­sta­łą sumę z ban­ku. Czy to nie jest powód do zado­wo­le­nia? Zain­we­sto­wa­li­śmy $12,500, a po latach osią­gnę­li­śmy pro­fit nawet do pół­to­ra miliona!

        Ponad­to sła­by kurs zło­te­go powo­du­je, że nasze kana­dyj­skie dola­ry będą mogły pomóc Pań­stwu w dostat­nim i god­nym życiu w Polsce.

        Ale wróć­my do tych, któ­rzy obec­nie pla­nu­ją downsizing.

        Zacznę od tego, że w więk­szo­ści przy­pad­ków domy, w któ­rych miesz­ka­my, są już cał­ko­wi­cie lub pra­wie cał­ko­wi­cie spła­co­ne. Czy­li po sprze­da­ży powin­ni­śmy mieć equ­ity, pozwa­la­ją­ce na zakup za gotów­kę (jeśli kupu­je­my dom tań­szy) i nawet powin­no nam pozo­stać tro­chę „na cukier­ki”. Ozna­cza to, że niskie czy wyso­kie opro­cen­to­wa­nie poży­czek hipo­tecz­nych nie powin­no nas bez­po­śred­nio doty­czyć (bo nie musi­my już spła­cać hipoteki).

        Owszem, wyż­szy pro­cent będzie miał wpływ na aktyw­ność ryn­ku i będzie raczej sty­mu­lo­wał spa­dek cen, niż ich wzrost. Ale według sta­rej regu­ły „sprze­da­jesz taniej to i kupu­jesz taniej”, w koń­co­wym efek­cie to, co nam zosta­nie w kie­sze­ni, może być pra­wie identyczne.

        Pro­szę pamię­tać, że w sza­lo­nym okre­sie sprze­da­wa­li­śmy za sza­lo­ne pie­nią­dze, ale też za sza­lo­ne pie­nią­dze musie­li­śmy kupować!

        W wie­lu przy­pad­kach pla­nu­jąc down­si­zing, pla­nu­je­my prze­nieść się poza GTA. Popu­lar­ne kie­run­ki to Nia­ga­ra, Ber­rie czy Peter­bo­ro­ugh. Tam ceny bar­dzo dra­stycz­nie wzro­sły, ale według wie­lu eks­per­tów też bar­dziej gwał­tow­nie spad­ną, bo GTA ma inną iner­cje biz­ne­so­wą i tutaj ceny będą bar­dziej sta­bil­ne. Czy­li nawet sprze­da­jąc w bar­dziej unor­mo­wa­nym ryn­ku, mamy szan­sę na zyska­nie więk­szej róż­ni­cy pomię­dzy ceną sprze­da­ży a ceną zaku­pu, niż jeśli sprze­da­je­my w GTA, a kupu­je­my poza GTA.

        Jest też kil­ka innych istot­nych czyn­ni­ków, o któ­rych war­to wspomnieć:

•      Obec­nie bar­dzo rzad­ko ist­nie­je potrze­ba prze­bi­ja­nia ceny. W nie­sta­bil­nym okre­sie, gdy widzie­li­śmy cenę $699,000, to zwy­kle koń­czy­ło się na $900,000. Dziś, jeśli już nastą­pi „prze­bit­ka” od ceny wywo­ław­czej, to raczej mała, a czę­sto jak nie ma kon­ku­ren­cji, to moż­na nawet uzy­skać niż­szą cenę.

        •      Ponie­waż teraz jest spo­ry wybór domów do kup­na, to oso­bi­ście suge­ro­wał­bym naj­pierw doko­nać sprze­da­ży, wyne­go­cjo­wać 3, 4‑miesięczny czas na zamknię­cie (oczy­wi­ście depo­zyt powi­nien być spo­ry) i wów­czas dopie­ro szu­kać domu do kup­na. Taki manewr ma spo­ro zalet.

        Po pierw­sze będzie­my dokład­nie wie­dzie­li, jakim dokład­nie budże­tem dys­po­nu­je­my, bo wie­my za ile sprze­da­li­śmy nasz dom. Rów­nież uni­ka­my stre­su i roz­ter­ki „co, jak nie sprze­da­my na czas?”. Ponad­to, kie­dy mamy pie­nią­dze w gar­ści, nasze nego­cja­cje przy zaku­pie mogą być bar­dziej odważ­ne, bo nie boimy się o sprze­daż. Dzię­ki temu mamy szan­sę na lep­szą cenę!

        •      Następ­ny plus — kie­dy nie mamy kon­ku­ren­cji, może­my skła­dać ofer­ty z warun­ka­mi. W sza­lo­nym okre­sie było to nie do pomy­śle­nia! Dziś sprze­da­ją­cy nie ma wybo­ru i zwy­kle bez sprze­ci­wów zga­dza się na ofer­ty warun­ko­we. Może nie będzie nam potrzeb­ny waru­nek na finan­so­wa­nie, ale waru­nek na inspek­cję może mieć spo­ry sens. Cza­sa­mi kupu­jąc za mia­stem, chce­my mieć warun­ki na spraw­dze­nie wydaj­no­ści stud­ni, szam­ba (sep­tic tank), przy­dat­no­ści wody do picia, itp.

        •      Jest dużo łatwiej kupić coś, co nam się podo­ba. W agre­syw­nym ryn­ku wszyst­ko zni­ka­ło na pniu, i wie­le osób w akcie despe­ra­cji „bra­ło wszyst­ko jak leci”. Nawet takie oko­li­ce jak Jane/Finch, sprze­da­wa­ły się względ­nie dobrze. Pamię­taj­my o haśle “Loca­tion, loca­tion, loca­tion”. Teraz takie sła­be loka­li­za­cję naj­wię­cej stra­cą na war­to­ści i naj­trud­niej będzie je sprzedać.

        •      Ogól­nie moż­na stwier­dzić, że w okre­sie boomu ceny nie­któ­rych oko­lic poza GTA szły pro­cen­to­wo w górę nawet szyb­ciej, niż Toron­to i oko­li­ce. Dziś trend jest odwrot­ny. Rów­nież szyb­ciej „odda­ją” pozy­ska­na cenę. Ozna­cza to, to, że jeśli ktoś szu­ka domu do zaku­pu, a nie jest zwią­za­ny czy zmu­szo­ny do miesz­ka­nia na tere­nie GTA, to napraw­dę dobre oka­zje są w mniej­szych ośrod­kach. Jako przy­kład nie­daw­no poka­zy­wa­łem domy w Hamil­ton i oko­li­cach. Bez tru­du zna­la­złem 10 domów do poka­za­nia poni­żej $700,000, któ­re były dostęp­ne i sprze­da­ją­cy byli skłon­ni nego­cjo­wać cenę.

        •      Nadal dużym zain­te­re­so­wa­niem cie­szą się domy przy­go­to­wa­ne do sprze­da­ży. Czę­sto jak poka­zu­ję domy, w któ­rych zro­bio­no szyb­ką reno­wa­cję (flip), to kupu­ją­cy szyb­ko się w nich „zako­chu­ją”. Ale moim zda­niem wie­le z tych reno­wa­cji jest robio­na pod efekt i w tani spo­sób. Uwa­żam że ci, któ­rzy nie boją się reno­wa­cji i są otwar­ci na kup­no domu w sta­nie „ory­gi­nal­nym”, czę­sto doko­nu­ją lep­sze­go wybo­ru. Takie domy moż­na wyre­mon­to­wać po swo­je­mu i zwy­kle jest to znacz­nie lep­sza dro­ga. Mię­dzy inny­mi, jeśli pla­nu­je­my wynaj­mo­wać część domu innym albo potrze­bu­je­my dom przy­sto­so­wać do potrzeb osób o ogra­ni­czo­nej mobil­no­ści – cza­sa­mi jest łatwiej zacząć od początku.

        •      Ale rów­nież rozu­miem, że robiąc down­si­zing, nie zawsze chce­my remon­tów. Dla­te­go wła­śnie war­to poszu­kać nie­ru­cho­mo­ści poza duży­mi mia­sta­mi, bo zwy­kle w mniej­szych miej­sco­wo­ściach jest więk­szy wybór now­szych domów, szcze­gól­nie parterowych.

        Jeśli pla­nu­ją Pań­stwo down­si­zig lub powrót na sta­łe do Pol­ski — zapra­szam do kon­tak­tu. Od wie­lu lat spe­cja­li­zu­ję się w zamia­nie domów na mniej­sze i pomo­głem już set­kom Klien­tów dobrze sprze­dać dom i zna­leźć wspa­nia­łą, znacz­nie tań­szą nie­ru­cho­mość na eme­ry­tu­rę. Jestem tak­że do dys­po­zy­cji tych Pań­stwa, któ­rzy szu­ka­ją dla sie­bie domu w sta­rej Ojczyź­nie. Na bie­żą­co śle­dzę ofer­ty sprze­da­żo­we (dewe­lo­per­skie i z ryn­ku wtór­ne­go) w Pol­sce i chęt­nie znaj­dę dla Pań­stwa wyma­rzo­ny dom w odpo­wied­niej loka­li­za­cji i za roz­sąd­ną cenę.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007