Kanadyjska debata o dostępności mieszkań ma również drugi, mniej oczywisty wymiar: pytanie, czy państwo powinno w większym stopniu opodatkowywać majątek zgromadzony przez właścicieli nieruchomości. W centrum tej dyskusji znalazła się Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), federalna korporacja Korony, która w 2020 roku przeznaczyła 250 tys. dolarów na projekt badawczy dotyczący m.in. polityki podatkowej wobec własności mieszkaniowej.

Informacja ta nie jest nowa, ale nie jest też pozbawiona znaczenia. W kolejnych latach finansowana przez CMHC organizacja Generation Squeeze opublikowała opracowanie zawierające konkretne propozycje dodatkowego opodatkowania wartości drogich nieruchomości. Sprawa wywołała sprzeciw organizacji reprezentujących podatników i pytania o granice finansowania badań polityki publicznej ze środków federalnych.

W marcu 2021 roku Canadian Taxpayers Federation (CTF) poinformowała, że uzyskane dokumenty wskazują na przekazanie przez CMHC 250 tys. dolarów organizacji Generation Squeeze. Projekt dotyczył nierówności międzypokoleniowych, majątku mieszkaniowego oraz rozwiązań mogących poprawić dostęp młodszych Kanadyjczyków do mieszkań.

PONIŻEJ KONTYNUACJA TEKSTU

Spór dotyczył tego, czy finansowane przedsięwzięcie obejmowało badanie możliwości opodatkowania domów, które dotychczas korzystały z preferencyjnego traktowania podatkowego. CTF twierdziła, że dokumentacja wskazywała na analizę opodatkowania kapitału zgromadzonego w głównym miejscu zamieszkania. CMHC odrzucała jednak interpretację, według której finansowała projekt skoncentrowany na wprowadzeniu podatku od kapitału mieszkaniowego. Według korporacji chodziło o szersze badanie polityki mieszkaniowej i nierówności, a kwestie podatkowe stanowiły tylko część przedsięwzięcia.

Rozróżnienie to jest istotne. Można stwierdzić, że publiczne pieniądze finansowały badania nad polityką dotyczącą majątku mieszkaniowego. Nie można natomiast na tej podstawie twierdzić, że rząd federalny podjął już decyzję o opodatkowaniu wszystkich właścicieli domów.

Sprawa nie zakończyła się na pierwszym projekcie. W styczniu 2022 roku Generation Squeeze opublikowała raport Housing Wealth and Generational Inequity, poświęcony majątkowi mieszkaniowemu i nierównościom między pokoleniami. Według informacji opublikowanych przez CTF raport rekomendował dodatkowy roczny podatek od wartości nieruchomości przekraczającej próg miliona dolarów. Rozważane stawki wynosiły od 0,2 do 1 proc., a naliczona kwota miała być kumulowana i rozliczana przy sprzedaży domu lub dziedziczeniu.

CTF informowała ponadto w kwietniu 2022 roku, że CMHC przeznaczyła kolejne 200 tys. dolarów na działania związane z upowszechnieniem wyników projektu i przedstawieniem ich szerszemu gronu odbiorców. Korporacja uzasadniała dodatkowe finansowanie potrzebą lepszego zrozumienia znaczenia wyników badań oraz ich przydatności w szerszym kontekście polityki mieszkaniowej.

Warto podkreślić, że propozycja zawarta w raporcie była rekomendacją polityczną opracowaną przez organizację badawczą, która otrzymała środki publiczne.

Jak taki podatek miałby działać w praktyce?

Warto rozróżnić dwa modele, które w debacie publicznej bywają określane podobnym mianem.

  • Podatek od zysku kapitałowego przy sprzedaży domu – opodatkowany byłby wzrost wartości nieruchomości, z uwzględnieniem obowiązujących zasad i zwolnień.

  • Roczny podatek od zgromadzonego majątku mieszkaniowego – właściciel płaciłby dodatkową daninę związaną z wartością domu, nawet jeśli go nie sprzedał i nie otrzymał żadnych pieniędzy ze wzrostu jego wartości.

Propozycja Generation Squeeze z 2022 roku dotyczyła drugiego modelu. Właśnie dlatego wzbudziła tak duże zainteresowanie: mogłaby oznaczać konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów przez osoby, których majątek jest związany przede wszystkim z posiadanym domem.

Rozważmy przykład właściciela domu wartego 1,5 mln dolarów. Przy hipotetycznej stawce 0,5 proc. od wartości przekraczającej milion dolarów roczna dopłata wyniosłaby 2500 dolarów. Dla emeryta, który kupił dom kilkadziesiąt lat temu i utrzymuje się ze stałego dochodu, nawet taka kwota może mieć olbrzymie znaczenie. Wzrost wartości nieruchomości nie oznacza bowiem automatycznie wzrostu bieżących dochodów właściciela.

Czy Kanada już opodatkowuje sprzedaż własnego domu?

Nie w sposób, który zakładałby powszechne opodatkowanie zysku ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania.

Zgodnie z informacjami Canada Revenue Agency, jeżeli nieruchomość spełnia warunki zwolnienia dotyczącego głównego miejsca zamieszkania (principal residence exemption), zysk ze sprzedaży zasadniczo nie podlega podatkowi od zysków kapitałowych. Sprzedaż trzeba jednak odpowiednio zgłosić i wskazać nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania. W określonych przypadkach, na przykład przy wykorzystywaniu części domu do celów zarobkowych lub przy zmianie sposobu użytkowania, zasady mogą być inne.

Ważne jest również odróżnienie tego zwolnienia od zasad dotyczących innych nieruchomości, takich jak domki letniskowe, mieszkania inwestycyjne czy lokale przeznaczone na wynajem.

W styczniu 2025 roku federalny Departament Finansów potwierdził, że w związku z odroczeniem planowanych zmian dotyczących stawki uwzględniania zysków kapitałowych zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania miało zostać utrzymane.

Czy badanie oznacza, że rząd przygotowuje nowy podatek?

To najważniejsze pytanie, ale wymaga ostrożnej odpowiedzi.

Udokumentowane finansowanie badań przez CMHC oraz publikacja raportu zawierającego propozycję nowego podatku dowodzą, że taki pomysł był przedmiotem finansowanej ze środków publicznych analizy. Nie dowodzą natomiast, że rząd federalny przyjął tę propozycję, przygotował projekt ustawy albo zdecydował się zlikwidować zwolnienie dotyczące głównego miejsca zamieszkania.

Zwolennicy większego opodatkowania majątku mieszkaniowego argumentują, że wieloletni wzrost cen nieruchomości zwiększył majątek części właścicieli, podczas gdy młodsze pokolenia mają coraz większe trudności z zakupem pierwszego domu. Z ich perspektywy system podatkowy powinien uwzględniać nie tylko dochody z pracy, lecz także korzyści wynikające ze wzrostu wartości posiadanego majątku.

Krytycy wskazują jednak, że wzrost wyceny domu nie oznacza, iż jego właściciel dysponuje dodatkowymi pieniędzmi. Wprowadzenie nowej daniny mogłoby szczególnie dotknąć osoby starsze, rodziny o umiarkowanych dochodach oraz ludzi mieszkających w drogich metropoliach, których domy zyskały na wartości wskutek sytuacji rynkowej.

Pojawia się również pytanie, czy dodatkowe opodatkowanie istniejących nieruchomości rzeczywiście rozwiązałoby problem dostępności mieszkań. Sam podatek nie zwiększa liczby dostępnych domów. Jego wpływ zależałby między innymi od konstrukcji daniny, progów zwolnień, sposobu rozliczania należności oraz tego, jak wykorzystano by uzyskane dochody.

Historia finansowania Generation Squeeze przez CMHC pokazuje, że koncepcja dodatkowego opodatkowania majątku mieszkaniowego była analizowana w ramach projektu wspieranego przez federalną korporację. Co więcej, późniejszy raport zawierał konkretne propozycje stawek i progów, a organizacja otrzymała dalsze środki na upowszechnienie wyników.