Zanim przy­stą­pi­my do kupo­wa­nia domu

Kup­no domu, wyda­je się z pozo­ru bar­dzo pro­stym zaję­ciem. Dziś, kie­dy dostęp do infor­ma­cji oraz sys­te­mu MLS są powszech­ne, każ­dy jest eks­per­tem od nie­ru­cho­mo­ści. Tak jak, każ­dy jest eks­per­tem od lecze­nia. Wie­le osób uwa­ża, że wystar­czy sko­rzy­stać z pomo­cy Dr. Google i już wie­my wszystko.

Ale czy to jest tak napraw­dę? Pozor­nie pro­sty pro­ces zaku­pu domu, może w wie­lu przy­pad­kach prze­ro­dzić się w kosz­mar, na któ­rym nie tyl­ko stra­ci­my tysią­ce dola­rów, ale rów­nież może­my być zmu­sze­ni pono­sić kon­se­kwen­cje błęd­nej decy­zji latami.

A w imię cze­go? Pozor­nej oszczęd­no­ści na tym, że dosta­nie­my lep­szy deal, bo nie sko­rzy­sta­li­śmy z usług wła­sne­go agen­ta, kupu­jąc dom „z pierw­szej ręki” czy­li pro­sto od Listing Bro­ker? Jeśli ktoś widzi tyl­ko ten aspekt pro­ce­su zaku­pu, to mi napraw­dę szko­da takich ludzi. Pie­nią­dze (i to czę­sto pozor­nie zaosz­czę­dzo­ne) – to nie wszyst­ko. Poprzez brak wła­sne­go przed­sta­wi­cie­la (Buy­er Agent) czę­sto może­my wdep­nąć w…. nie­zły pasz­tet i takich przy­pad­ków znam set­ki. Już po fak­cie proś­by o pomoc są czę­sto zbyt póź­ne, gdyż pod­pi­sa­ny kon­trakt kie­dy już nabie­rze mocy praw­nej trud­no jest obalić.

Reklama

Tak jak wspo­mnia­łem na wstę­pie – wszyst­kie­go moż­na się nauczyć z Google, ale praw­dzi­we­go doświad­cze­nia i wyczu­cie ryn­ku uczy się na tysią­cach trans­ak­cji a nie na jed­nej czy dwóch.


Dzi­siaj napi­szę o takich tro­chę ogól­nych spra­wach a za tydzień napi­szę kon­kret­nie na co zwra­cać uwa­gę kupu­jąc dom – i będą to spra­wy tech­nicz­ne i funk­cjo­nal­ne. I nie jest moją inten­cją byście Pań­stwo korzy­sta­li z tego jako porad­ni­ka jak kupić. Te uwa­gi mają na celu uświa­do­mić wam, że pro­ces zaku­pu może być dość kom­plek­so­wy. Opi­sa­ne dzi­siaj błę­dy nie sta­no­wią peł­nej listy i nie są opi­sa­ne według waż­no­ści. Mam jed­nak nadzie­ję, że poniż­sza lista pobu­dzi czy­tel­ni­ków do myślenia.

• Loka­li­za­cja — to naj­waż­niej­sza spra­wa przy wybo­rze domu. Sam dom w wie­lu przy­pad­kach moż­na popra­wić czy prze­bu­do­wać, ale sła­ba loka­li­za­cja będzie zawsze pro­ble­mem. I jako złą loka­li­za­cję mam na myśli nie tyl­ko „sła­be” dziel­ni­ce. Dom w “dro­giej dziel­ni­cy” ale wycho­dzą­cy na tory kole­jo­we czy na auto­stra­dę to też nie jest „naj­lep­sza” loka­li­za­cja. W wie­lu przy­pad­kach war­to doło­żyć do ceny by nie stra­cić! Szcze­gól­nie kie­dy pla­nu­je­my zakup jako inwe­sty­cję z zamia­rem reno­wa­cji i szyb­kiej sprzedaży.

• „Inni też szu­ka­ją” — Umie­jęt­ność pod­ję­cia szyb­kiej i wła­ści­wej decy­zji jest bar­dzo waż­na. Czę­sto się zda­rza, że jak już znaj­dzie­my dom (czy miesz­ka­nie), któ­ry nam się podo­ba, zwle­ka­my z pod­ję­ciem decy­zji kup­na. A może znaj­dzie­my coś lep­sze­go na dru­gi dzień? Nie­ste­ty atrak­cyj­ne a szcze­gól­nie niżej wyce­nio­ne nie­ru­cho­mo­ści mają wie­le chęt­nych i wycze­ki­wa­nie ze zło­że­niem ofer­ty powo­du­je, że albo „prze­ga­pia­my” dom albo wal­czy­my z kon­ku­ren­cją i czę­sto pła­ci­my wię­cej. I tutaj jest bar­dzo istot­na rola „Buy­er Agent”, któ­ry powi­nien być na tyle obiek­tyw­ny by albo pod­kre­ślić oczy­wi­ste zale­ty domu, albo go odrzu­cić jeśli nie był war­ty zainteresowania.

• Nie rozu­mie­nie tren­dów ryn­ko­wych. Kie­dy mamy rynek kupu­ją­cych, (nad­miar poda­ży nad popy­tem) łatwo jest utar­go­wać dobrą cenę. W przy­pad­ku ryn­ku jaki mamy obec­nie (brak tanich domów i miesz­kań) — mamy mały mar­gi­nes do nego­cja­cji. Zna­jo­mość sytu­acji ryn­ko­wej pozwo­li nam być przy­go­to­wa­nym do pod­ję­cia wła­ści­wej decy­zji. Dziś czę­sto obo­wią­zu­je zasa­da – „Kto jest szyb­szy lub da wię­cej ten ma dom!”

• Brak roze­zna­nia na jaki dom nas stać — Czę­sto kupu­ją­cy kon­cen­tru­ją się na poszu­ki­wa­niach domu ana­li­zu­jąc wszyst­ko oprócz tak napraw­dę tego na co ich wła­ści­wie stać. Jed­ną z naj­waż­niej­szych czyn­no­ści przy poszu­ki­wa­niach domu powin­na być ana­li­za sytu­acji finan­so­wej oraz uzy­ska­nie obiet­ni­cy pożycz­ki z Ban­ku (pre-appro­val). Z tym też wią­że się spraw­dza­nie kre­dy­tu przed roz­po­czę­ciem poszu­ki­wań. Dobry kre­dyt jest obec­nie znacz­nie waż­niej­szy niż poprzed­nio. Kil­ka lat temu moż­na było dostać pożycz­kę przy odpo­wied­nio dużej wpła­cie nawet ze sła­bym kre­dy­tem. Obec­nie jest to pra­wie nie moż­li­we chy­ba, że od dru­go­rzęd­nych ban­ków (B len­ders). War­to rów­nież pamię­tać, że nie­któ­re Ban­ki pozwo­lą nam uwzględ­nić dochód z wynaj­mo­wa­nia apar­ta­men­tu (musi być legal­ny). To znacz­nie poma­ga w uzy­ska­niu wyż­szej „obiet­ni­cy” finansowej.

• Umo­wy warun­ko­we — W dzi­siej­szym ryn­ku czę­sto jeste­śmy zmu­sze­ni na skła­da­nie ofert bez warun­ków na finan­so­wa­nie lub inspek­cję kie­dy mamy do czy­nie­nia z kon­ku­ren­cyj­ny­mi ofer­ta­mi. Warun­ki dają nam poczu­cie spo­ko­ju i kie­dy nie mamy kon­ku­ren­cji na dany dom moż­na je do umo­wy kup­na dodać. Nato­miast w sytu­acjach kie­dy spo­dzie­wa­my się kon­ku­ren­cji powin­ni­śmy jak­by z góry zadbać o pre-appro­val na pożycz­kę. Moż­na rów­nież zro­bić inspek­cję tech­nicz­ną domu jesz­cze przed zło­że­niem ofer­ty (dzień wcze­śniej), po to by nasza ofer­ta była moc­na (bez warunków)!

• Brak zro­zu­mie­nia pro­ce­su nego­cja­cji. Nale­ży być reali­stą kie­dy chce­my się tar­go­wać o cenę. Zło­że­nie znacz­nie zani­żo­nej ofer­ty czę­sto z warun­ka­mi w nadziei że sprze­da­ją­cy ją zaak­cep­tu­je, wysy­ła zły sygnał. Jeśli już star­tu­je­my nisko to przy­naj­mniej miej­my ofer­tę, któ­ra nie ma zbyt dużej ilo­ści warun­ków lub nie ma ich wca­le! Ale jeśli dom jest napraw­dę war­ty ceny za jaką jest wysta­wio­ny to czę­sto nie war­to ryzy­ko­wać, szcze­gól­nie kie­dy dom jest tyl­ko kil­ka dni w sprzedaży.

• Błęd­ne prze­ko­na­nie, że “Power of Sale” to jest zna­ko­mi­ta oka­zją. W prak­ty­ce domy sprze­da­wa­ne poprzez Power of Sale są czę­sto sprze­da­wa­na za wyż­szą cenę niż domy sprze­da­wa­ne pry­wat­nie przez ludzi w przy­mu­so­wej sytu­acji jak roz­wo­dy, śmierć w rodzi­nie, potrze­ba szyb­kiej prze­pro­wadz­ki czy cza­sa­mi zła za wyso­ka począt­ko­wa wyce­na domu. Ponad­to domy sprze­da­wa­ne poprzez “Power of Sale” są czę­sto bar­dzo znisz­czo­ne i wyma­ga­ją dużych nakła­dów na reno­wa­cję. W aktyw­nym ryn­ku (jak obec­nie) „Power of Sale” jest rzadkością.

• Zako­cha­nie się w oglą­da­nym domu. Zda­rza się, że po wej­ściu do domu, któ­ry jest czy­sty i ład­nie „przy­go­to­wa­ny” do sprze­da­ży nagle się w nim zako­chu­je­my (cza­sa­mi bez pamię­ci). To dobre uczu­cie, ale czę­sto pro­wa­dzi do błęd­nych decy­zji. Pro­szę pamię­tać, że zdro­wy roz­sa­dek i pora­da wasze­go „Buy­er Agent”, któ­ry powi­nien być bez­stron­ny i jed­no­cze­śnie świa­do­my tego co moż­na kupić w danej oko­li­cy za okre­ślo­ne pie­nią­dze jest bar­dzo cen­na. Dzia­ła­nie pod wpły­wem emo­cji, czę­sto pro­wa­dzi do prze­pła­ca­nia za dom. Oczy­wi­ście, że jeśli zło­ży­my ofer­tę warun­ko­wą to mamy kil­ka dni na wyco­fa­nie się z błęd­nej decy­zji ale nie zawsze jest to moż­li­we. Dziś bar­dzo popu­lar­ny sta­je się „Sta­ging”. Jest to urzą­dza­nie domów super ład­ny­mi mebla­mi i deta­la­mi deko­ra­cyj­ny­mi. Obser­wu­ję, że czę­sto klien­ci tak się zachwy­ca­ją urzą­dze­niem wnę­trza, że nie widzą ewi­dent­nych bra­ków oglą­da­ne­go domu.

• Nale­ży pamię­tać, że nie zawsze nale­ży kupo­wać dom za wszel­ką cenę.  W obec­nym gorą­cym ryn­ku, zda­rza się, że na nie­któ­re domy poja­wia się kil­ka ofert. Tutaj pora­da i zdro­wy roz­są­dek wasze­go “Buy­er Agent” powin­na być bra­na pod uwa­gę. W gorącz­ce nego­cja­cji czę­sto prze­pła­ca­my za dom. Może się oka­zać że za kil­ka dni kupi­my taki sam dom (lub lep­szy) znacz­nie taniej.

• Home inspec­tions. Dla kupu­ją­cych dom inspek­cja jest bar­dzo waż­nym ele­men­tem, któ­ry kupu­je im tak zwa­ną “spo­koj­ną gło­wę” . Oso­bi­ście pole­cam “home inspec­tions”, ale uwa­żam, że nale­ży je trak­to­wać bar­dziej jako edu­ka­cję niż szan­sę na wykry­cie wszyst­kich wad domu. Nie ma ide­al­ne­go domu (każ­dy dom ma coś co wyma­ga popra­wy) i nie ma inspek­to­ra, któ­ry wykry­je wszyst­kie wady domu. Szcze­gól­nie te ukry­te. Dziś kie­dy czę­sto mamy kil­ka ofert na jeden dom, ci któ­rzy chcą robić inspek­cję mogą ją zro­bić dzień przed zło­że­niem ofer­ty. To zda­rza się coraz częściej.

• Pamię­ta­nie o wzro­ście war­to­ści. Kupu­jąc dom, rzad­ko myśli­my o jego sprze­da­ży. A to jest ogrom­ny błąd. Nie wol­no zakła­dać, że będzie­my w kupio­nym domu miesz­kać zawsze. Dla­te­go nale­ży patrzeć na loka­li­za­cję oraz poten­cjał przy­ro­stu war­to­ści by w chwi­li sprze­da­ży nie być strat­nym. Czę­sto ludzie kupu­ją domy bo są tanie. Cza­sa­mi tro­chę więk­sza cena daje nam szan­sę na zupeł­nie lep­szy dom. Ja oso­bi­ście nie rozu­miem ludzi kupu­ją­cych nie­któ­re typy domów – na przy­kład „Back to Back Town­ho­uses” Są one sprze­da­wa­ne przez dewe­lo­pe­rów obec­nie po pra­wie $650,000. Ani ogro­du, ani pry­wat­no­ści. Gdy te domy się za jakieś 20 lat zesta­rze­ją będą wyglą­da­ły jak „slam­sy” bo każ­dy będzie sobie „rzep­kę skro­bał”. Każ­dy wła­ści­ciel sam będzie napra­wiał ele­wa­cje czy wymie­niał dachy. Czy ktoś naiw­ny myśli, że będzie to robio­ne zawsze ze sma­kiem czy w tym samym cza­sie? Obec­nie w tej cenie moż­na na przy­kład kupić cią­gle dom wol­no­sto­ją­cy w Bur­ling­ton, któ­ry ma zde­cy­do­wa­nie lep­szy poten­cjał nawet jeśli wyma­ga remontu.

Zda­ję sobie spra­wę, że jest wie­lu agen­tów, któ­rzy poprzez swo­je zacho­wa­nie i nie uczci­wość robią złą repu­ta­cję innym agen­tom. Moim zda­niem współ­pra­ca z doświad­czo­nym i rze­tel­nym “Buy­er Agent” przy zaku­pie nie­ru­cho­mo­ści to klucz do suk­ce­su. “Buy­er Agent”, któ­ry pra­cu­je dla kupu­ją­cych jest bar­dzo waż­ny w pro­ce­sie zaku­pu. Nie tyl­ko zna on prze­pi­sy i cały pro­ces zaku­pu, ale jago wie­dza pozwa­la unik­nąć bar­dzo kosz­tow­nych błę­dów. Od wła­ści­wej loka­li­za­cji do wybra­nia wła­ści­wej pożycz­ki hipo­tecz­nej. Jest on waszym “bez­płat­nym” kon­sul­tan­tem. „Bez­płat­nym” bo jego wyna­gro­dze­nie jest wli­czo­ne w cenę zaku­pu. A pró­ba zaku­pu na wła­sną rękę w nadziei zaosz­czę­dze­nia tego wyna­gro­dze­nia – ma czę­sto fatal­ne skut­ki. Bar­dzo czę­sto dosta­ję tele­fo­ny od kupu­ją­cych, któ­rzy wpa­ko­wa­li się w kło­po­ty na wła­sne życze­nie z proś­bą o pomoc. Naj­czę­ściej jest już za późno!

Maciek Cza­pliń­ski