Jest takie powiedzenie, że jak coś dobrze działa, to po co to zmieniać? Przez dziesięciolecia używano w domach rur miedzianych do doprowadzania wody pitnej i wody gospodarczej. I było wszystko OK. W latach 1995-2007 pojawiły się rury z polimeru, które na pierwszy rzut oka zachwyciły cały świat.
Tanie (znacznie tańsze od stosowanej poprzednio miedzi), elastyczne, łatwe do instalacji bez potrzeby podgrzewania i spawania rur ze sobą, wszystko montowane na zaciski. Po prostu super nowoczesność.
Ten typ rur szybko podbił cały świat kontraktorski i praktycznie ponad połowa budowanych domów, wieżowców i budynków komercyjnych w latach 1995 do 2007 miała szansę mieć te rury.
Gdzie więc tkwi problem? Zdaniem wielu ekspertów jest to tykająca bomba, która w każdej chwili może eksplodować. Dosłownie tak! Stwierdzono w wielu zaistniałych przypadkach, że rury te mają ograniczoną żywotność – i po 10 latach zaczynają się problemy. Łączki zaczynają przeciekać, albo rury dosłownie pękać. Ukryte w ścianach kapiące złączki są przyczyną pleśni i grzybów, a pękające rury mogą zalać dom albo w wieżowcu kilka pięter, zanim ktoś się zorientuje i wszcznie alarm.
Jak wspomniałem wcześniej, pierwsze instalacje tych rur miały miejsce w 1995 roku i było ich relatywnie mało, ale już w 2005 roku pojawiły się pierwsze sygnały o problemach użytkowych, co świadczyłoby, że żywotność Kitec wynosi około 10 lat. Z każdym rokiem wzrasta szansa na to, że coraz więcej będzie pojawiało się awarii, bo czas nie działa na korzyść w tych miejscach, gdzie Kitec zainstalowano.
Problemem nie są tylko same rury. Łączki, które wówczas produkowano, zawierały wysokie ilości cynku, który ulegał szybkiej degradacji, szczególnie w rurach z ciepłą wodą. Pod wpływem wilgoci lub tlenu wytrącały się kryształy tlenku cynku, które następnie potrafiły blokować rury, co prowadzi do ich pękania. Ponadto, rury Kitec były testowane do 77 stopni Celsjusza, ale często zdarza się, że grzejniki wody dostarczane do domów mają gorącą wodę przekraczającą tę temperaturę – co zwiększa możliwość pękania.
Od 2005 już się ich nie produkuje. Zostały zastąpione innymi, które ponoć są bezpieczne, ale czas pokaże, bo może wytrzymają tylko 25 lat?
Kiedy pojawiają się problemy, pojawiają się też prawnicy, chcący ludziom “pomóc”. Firma IPEX otrzymała pozew zbiorowy i pomimo zaprzeczeń winy (gdzie próbowano udowodnić, że winni są kosmici), zasądzono odszkodowanie w wysokości 125 milionów dolarów, aby utworzyć fundusz, który będzie pomagał pokryć koszty wymiany rur Kitec. Z tej sumy “pomocni” prawnicy otrzymali 25 milionów dolarów. To jest kropla w morzu potrzeb, została wyczerpana już w 2020 roku, gdy liczba wniosków dotknęła 86 000. I jak zawsze poszkodowany jest ten mały człowiek, na którego spada ostateczny koszt napraw.
Jak poznać, że mamy do czynienia z Kitec? Zacznijmy od daty budowy. Jeśli nasz dom był budowany w latach 1995-2007, mamy szansę na jackpot. W domach, gdzie zwykle w bejsmencie można zobaczyć rury, należy sprawdzić, czy są one pomarańczowe (dla ciepłej wody) i niebieskie (dla zimnej). Czasami rury były szare. Ważne jest sprawdzenie złączek. Jeśli mają napis Kitec lub KTC – to Houston, mamy problem. O ile w domach można takie “śledztwo” przeprowadzić na własną rękę, o tyle w przypadku domów wielorodzinnych nie jest to możliwe.
Dziś, kiedy problem stał się powszechnie znany i coraz więcej się o nim mówi, okazuje się, że prawie każdy wieżowiec w Toronto, Mississauga czy innych miejscach, budowany w latach 1995-2007, ma w całości albo w dużej części istniejący Kitec. Każdy zarząd w chwili obecnej prowadzi własne rozpoznanie, czy Kitec jest, czy nie jest obecny w danym budynku.
Jeśli nie jest, to wszyscy oddychają z ulgą, ale jeśli jest, zaczyna się problem. Niektóre zarządy (management) narzucają wszystkim właścicielom mieszkań konieczność wymiany rur Kitec na inne akceptowalne. Zwykle preferowana jest miedź. Taka wymiana jest możliwa, bo zwykle chodzi o krótkie odcinki rur łączące armaturę z głównym pionem zasilającym, który – na szczęście – zwykle jest wykonany z miedzi.
Ale taka wymiana nie jest za darmo i nie jest super czysta. Średni koszt wymiany i napraw po wymianie dla małych mieszkań (jedna łazienka) wynosi od 5,000 do 7,000 dolarów, a dla większych nawet do 10,000 dolarów. Ponieważ zarządy przerzuciły odpowiedzialność za naprawy na właścicieli mieszkań, dla wielu z nich jest to bardzo wysoki i niespodziewany wydatek. Sama wymiana może trwać od jednego do czterech dni i jest to również poważne utrudnienie, często prowadzące do dodatkowych napraw w łazience – bo aby dostać się do rur Kitec, trzeba otworzyć ściany.
Mimo, że nie jest to nowy problem, niewielu właścicieli mieszkań w apartamentowcach, budowanych w latach 1995-2007, zdaje sobie sprawę, że mogą mieć problem – dopóki nie otrzymają pisma od zarządu korporacji o potrzebie wymiany rur Kitec. Niestety, ta wymiana nie jest pokryta przez fundusz rezerwowy, który tworzony jest z comiesięcznych opłat czynszowych (maintenance). Dlatego będąc właścicielem mieszkania, w którym zamontowano Kitec, warto być przygotowanym na tego rodzaju wydatek.
Jeśli wymiana jest wymagana przez zarząd budynku, to zwykle ów zarząd “rekomenduje swoich” budowlańców i koszty wyceny na pewno zawierają “kickback” dla zarządu (ręka rękę myje). Dlatego sprawdziłbym, czy zaakceptują oni hydraulika z licencją, którego możemy znaleźć sami za (na pewno) mniejsze pieniądze. Co do naprawy płytek w łazience, też można znaleźć własnego kontraktora za znacznie niższą sumę niż ci “rekomendowani”.
Są zarządy budynków, które dostrzegają problem, ale nie narzucają konieczności wymiany rur Kitec, pozostawiając to do decyzji właścicieli. Faktem jest, że mieliśmy niedawno listing przy 33 Sheppard Ave E. W tym ogromnym budynku nie było dotychczas żadnej awarii i zarząd postanowił poczekać z nakazami. I prawdą jest, że są budynki, w których nie było żadnej awarii, a w innych było ich wiele. Eksperci nie wiedzą, czy to jest związane z rodzajem wody w rurach, czy może były “odchyłki” w czasie produkcji, czy jak wspomniałem wcześniej “kosmici” (w Polsce byłby to szewski poniedziałek).
Jeśli zdarzy nam się taki przypadek, w którym zarząd budynku czeka na to, co się wydarzy, proszę się liczyć z tym, że informacja o istnieniu Kitec Plumbing pojawi się w Status Certificate w chwili sprzedaży Państwa mieszkania – i kupujący może zażądać albo naprawy, albo kompensacji cenowej. Oczywiście nie musimy się na to zgodzić – czyli stracimy klienta.
Ale w obu przypadkach (musimy zmienić rury czy nie musimy zmieniać), ważne jest, by wykupić content insurance, które będzie zawierało ubezpieczenie przed zalaniem sąsiadów. Proszę pamiętać, że to ubezpieczenie, za które płacimy w maintenance, nie zawiera odszkodowania za zalanie. I jeśli się zdarzy, że “rura pęknie” (albo zapomnimy zakręcić wodę w wannie), to zaoszczędzimy tysiące dolarów i ogromny stres.
A co zrobić, gdy chcemy kupić mieszkanie, które bardzo się nam podoba, ale ma zainstalowane Kitec Plumbing? Zachowajmy zdrowy rozsądek. To Państwa agent powinien wykonać całą pracę – i albo wynegocjować lepszą cenę, albo doprowadzić sprzedających do dokonania wymiany rur. Zwykle to się udaje. Czasami obie strony dzielą się kosztem wymiany pół na pół. To też coś. No i oczywiście radzę wykupić ubezpieczenie – o czym było wyżej.
Na koniec taka uwaga wynikająca z doświadczenia i ze zdrowego rozsądku. Pamiętają Państwo, jak dużo się mówiło o Y2K? Czyli końcu świata i katastrofie komputerowej na przełomie lat 1990 na 2000? I co? Nic. Ile się mówi i pisze o różnych głupotach – po to, by zwiększyć liczbę czytelników lub klikalność. Tak samo z Kitec. Po przeczytaniu tego tekstu nie warto wpadać w panikę – jak i każdego innego na ten temat.
Owszem, są pewne przypadki awarii, ale wcale nie aż tak częste. Praktycznie się o nich nie słyszy. Prawnicy już wzięli kasę i chyba stracili zainteresowanie tym tematem. Tak więc śpijmy spokojnie, ale koniecznie powinniśmy posiadać odpowiednie ubezpieczenie według hasła: przezorny zawsze ubezpieczony.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
