Dość czę­sto klien­ci pyta­ją mnie, czy moż­na kupić dom będąc eme­ry­tem. Oczy­wi­ście, że tak! Ist­nie­je dol­na gra­ni­ca wie­ku oso­by doko­nu­ją­cej zaku­pu — 18 lat. Nie ma nato­miast gór­nej gra­ni­cy wie­ko­wej, kie­dy może­my kupić nie­ru­cho­mość, ale jest kil­ka spraw o któ­rych nale­ży wie­dzieć i pamiętać.

        Jeśli kupu­je­my nie­ru­cho­mość za gotów­kę, to oczy­wi­ście jest to wyłącz­nie nasza spra­wa i nikt nam nie może zabro­nić kup­na nawet, jeśli już daw­no prze­kro­czy­li­śmy 65. rok życia. Jedy­ny wyją­tek to sytu­acja, gdy trans­ak­cję chcia­ła­by zawrzeć oso­ba o ogra­ni­czo­nej wła­dzy umy­sło­wej (amne­zja czy inne cho­ro­by) i któ­ra jest ubezwłasnowolniona.

        Kie­dy ludzie prze­cho­dzą­cy na eme­ry­tu­rę, to naj­czę­ściej wła­śnie wte­dy zmie­nia­ją domy — zwy­kle na mniej­sze i tań­sze w utrzy­ma­niu. Naj­czę­ściej są to domy par­te­ro­we i kondominia.

        Jak dłu­go dom, któ­ry sprze­da­je­my (zwy­kle już spła­co­ny) dostar­czy nam wystar­cza­ją­cą sumę na zakup za gotów­kę i bez potrze­by zacią­ga­nia dłu­gów – to wszyst­ko jest fan­ta­stycz­nie proste.

        Zda­rza się jed­nak cza­sa­mi, że eme­ryt chcą­cy zamie­nić dom na inny lub na miesz­ka­nie, po sprze­da­ży obec­nie posia­da­nej nie­ru­cho­mo­ści owszem, ma spo­ro na down­pay­ment, ale potrze­bo­wał­by mimo wszyst­ko uzy­skać hipo­te­kę. I tu zaczy­na­ją się scho­dy… Bank patrzy na takie­go osob­ni­ka jak na klien­ta bez zdol­no­ści kre­dy­to­wej. Nawet jeśli rok wcze­śniej zara­bia­li­śmy (przy­kła­do­wo) $150,000 rocz­nie i bank bar­dzo chęt­nie by nam udzie­lił mort­ga­ge roz­ło­żo­ne­go nawet na 25 lat spła­ty, to kie­dy przej­dzie­my na eme­ry­tu­rę, nagle prze­sta­je­my być dla ban­ku rze­tel­ny­mi klientami.

        Jeśli jesz­cze dys­po­nu­je­my spo­rym down­pay­ment na zakup w posta­ci 40–60% war­to­ści zaku­pu, to przy pomo­cy „kre­atyw­nych” mort­ga­ge bro­kers uda się bank prze­ko­nać do współpracy.

        Ale jeśli ktoś, kto wła­śnie prze­szedł na eme­ry­tu­rę, marzy o zaku­pie domu i ma bar­dzo mały down­pay­ment – prak­tycz­nie jest bez szans — pomi­mo, że rok czy dwa lata wcze­śniej mógł zupeł­nie spo­koj­nie ubie­gać się o pożyczkę.

        Pisa­łem dotych­czas o kup­nie (zamia­nie) domu. Ale nawet jeśli nie zamie­rza­my zmie­niać domu (któ­ry jest już spła­co­ny), ale chce­my ubie­gać się o Home Line of Cre­dit — czy­li linię kre­dy­to­wą pod zastaw nie­ru­cho­mo­ści, spra­wy mają się podob­nie. Przed eme­ry­tu­rą było „no pro­blem” — na eme­ry­tu­rze jest to „big problem”.

        Co wobec tego robić, by nie zostać na lodzie i by speł­nić nasze marze­nia o dom­ku dla emeryta?

        Wie­lu z nas żyje według zasa­dy: „co masz zro­bić dzi­siaj, zrób jutro”. W tym przy­pad­ku musi­my to zmie­nić na zasa­dę: „co masz zro­bić jutro, zrób dzisiaj”.

        Cho­dzi o to, by zacząć pla­no­wać zamia­nę domu jesz­cze przed przej­ściem na eme­ry­tu­rę, kie­dy ban­ki patrzą na nas jak na part­ne­rów finansowych.

        Typo­we jest, że odkła­da­my nasze waż­ne decy­zje na póź­niej – czę­sto do chwi­li, kie­dy zosta­nie­my eme­ry­ta­mi.  Odkła­da­my podró­że, odkła­da­my ćwi­cze­nia czy róż­ne­go rodza­ju hob­by, na któ­re nie mie­li­śmy cza­su, ale rów­nież odkła­da­my klu­czo­we decy­zje życio­we — tak jak na przy­kład zamia­na więk­sze­go domu na mniej­szy i tańszy.

        Taka zamia­na zwy­kle łączy się ze zmia­ną miej­sca zamiesz­ka­nia, bo domy „mniej­sze i tań­sze” albo znaj­du­ją się na pery­fe­riach metro­po­lii, albo nawet w znacz­nej odle­gło­ści od GTA.

        Zwy­kle odkła­da­nie decy­zji zamia­ny domu spo­wo­do­wa­ne jest fak­tem, że zanim przej­dzie­my na eme­ry­tu­rę pra­cu­je­my zawo­do­wo. A domy mniej­sze i tań­sze są, nie­ste­ty, obec­nie dość odda­lo­ne od Toron­to czy Mis­sis­sau­ga. Per­spek­ty­wa dłu­gich dojaz­dów znie­chę­ca przed prze­pro­wadz­ką. Ale odkła­da­jąc taką decy­zję w cza­sie może­my nara­zić sie­bie zupeł­nie bez­wied­nie na ogrom­ne stra­ty finan­so­we oraz może­my mieć pro­blem z finan­so­wa­niem nasze­go marzenia.

        To jak podejść do downsizing?

        Oka­za­ło się w ostat­nim okre­sie, że domy „za mia­stem” sta­ły się towa­rem naj­wyż­sze­go pożą­da­nia i ich ceny wzra­sta­ją w tem­pie powo­du­ją­cym zawrót głowy.

        Pro­szę sobie wyobra­zić, że pla­nu­ją Pań­stwo eme­ry­tu­rę za 3–4 lata i odkła­da­ją decy­zję zaku­pu do jej roz­po­czę­cia. Zakła­da­jąc obec­ne tem­po wzro­stu cen domów poza duży­mi ośrod­ka­mi, któ­re moim zda­niem jest na pozio­mie 10–15% w ska­li roku, cze­ka­nie 4 lat z zaku­pem spo­wo­du­je, że dom, któ­ry obec­nie może­my kupić za $700,000 będzie kosz­to­wał praw­do­po­dob­nie ponad $1,000,000. W prak­ty­ce ozna­cza to, że kupu­jąc teraz, mamy szan­sę „zamro­zić” cenę na pozio­mie obec­ne­go ryn­ku i wszel­kie przy­ro­sty cen nie będą już nas dotyczyły.

        Jak widać, taki zakup z wyprze­dze­niem czte­rech czy wię­cej lat przed przej­ściem na eme­ry­tu­rę ma ogrom­ne zale­ty finan­so­we i zwrot na zain­we­sto­wa­nych pie­nią­dzach jest znakomity.

        Waż­ne jest też, że cena domu, któ­ry obec­nie posia­da­my w Toron­to czy Mis­sis­sau­ga też będzie szła w górę. Przy śred­nim wzro­ście cen w Metro Toron­to na pozio­mie 6–15% w ska­li roku i śred­niej obec­nej cenie domu przy­naj­mniej $1.200,000, po 4 latach dom taki powi­nien być war­ty znacz­nie wię­cej. Moim zda­niem od $1.400,000 do $1,600,000.  Ozna­cza to, że trzy­ma­jąc dom, w któ­rym miesz­ka­my przez dodat­ko­we 4 lata, może­my zara­biać na nim — i to niemało.

        Róż­ni­ca jaka nam pozo­sta­nie w kie­sze­ni pomię­dzy typo­wym down­si­zing, kie­dy dom kupu­je­my dopie­ro w chwi­li przej­ścia na eme­ry­tu­rę a “advan­ced down­si­zing”, kie­dy kupu­je­my go o 4 lata wcze­śniej (zanim przej­dzie­my na eme­ry­tu­rę), jest znacząca.

        Zale­tą  zaku­pu domu na eme­ry­tu­rę z wyprze­dze­niem jest to, że kupu­je­my go już teraz znacz­nie taniej niż będzie on kosz­to­wał za 4 lata. Jeśli po zaku­pie takie­go domu natych­miast go wynaj­mie­my, to przez cały okres ocze­ki­wa­nia na eme­ry­tu­rę będzie się sam spłacał.

        Jed­nym z powo­dów odkła­da­nia zaku­pu dru­gie­go domu (na eme­ry­tu­rę) jest oba­wa albo nie­wie­dza, jak taki zakup moż­na sfinansować.

        To jest wła­ści­wie naj­prost­sze — pod warun­kiem, że mamy dobry kre­dyt (powy­żej 600 bicon sco­res) oraz posia­da­my 25% na down­pay­ment. Wie­le ban­ków ofe­ru­je spe­cjal­ne pro­gra­my dla inwe­sto­rów, kupu­ją­cych dru­gi dom. Jak dłu­go mamy na 25% wpła­ty i dochód z wynaj­mo­wa­nia dane­go domu pokry­wa płat­ność za hipo­te­kę, nasz per­so­nal­ny inco­me nie musi być nawet bra­ny pod uwa­gę. Ale robiąc to teraz, kie­dy jesz­cze pra­cu­je­my i może­my się wyka­zać docho­dem będzie nam łatwiej niż zakup z pozy­cji eme­ry­ta, kie­dy będzie to czę­sto niemożliwe.

        A teraz kil­ka obli­czeń. Przy obec­nych opro­cen­to­wa­niach poży­czek hipo­tecz­nych każ­de $420 pła­co­ne mie­sięcz­nie obsłu­gu­je $100,000 pożycz­ki hipo­tecz­nej. Chciał­bym przy­po­mnieć, że w wynaj­mo­wa­nych domach loka­to­rzy zwy­kle pła­cą za uty­li­ties, a wła­ści­ciel spła­ca hipo­te­kę oraz poda­tek od nieruchomości.

        W dzi­siej­szych cza­sach, nawet w takich mia­stach jak Guelph, moż­na wyna­jąć śred­niej wiel­ko­ści dom wol­no­sto­ją­cy (bo do takich zaku­pów zachę­cam) za oko­ło $3,000/M. Czy­li jeśli zało­ży­my mie­sięcz­ny poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści na pozio­mie $350/M i ubez­pie­cze­nie domu oko­ło $50 na mie­siąc, to prak­tycz­nie to, co pozo­sta­je z pła­co­ne­go ren­tu obsłu­gu­je bez pro­ble­mów $600,000 pożycz­ki hipotecznej.

        Doda­jąc nasze 25%, któ­re musi­my prze­zna­czyć na down­pay­ment, to domy, któ­re może­my kupić i któ­re będą się same spła­ca­ły, są na pozio­mie ceno­wym oko­ło $750,000.

        Wspo­mnia­łem o Guelph, ale prak­tycz­nie doty­czy to całe­go Onta­rio wokół GTA. Moim zda­niem ceny pój­dą w górę o 30% w cią­gu dwóch do trzech lat, ponie­waż zarów­no eme­ry­ci, jak i inwe­sto­rzy będą tam kupo­wać ze wzglę­du na niskie (jesz­cze) ceny.

        Wszyst­kich zain­te­re­so­wa­nych zamia­ną domu zapra­szam do kon­tak­tu. Nie­ru­cho­mo­ści są histo­rycz­nie naj­lep­szą i naj­bar­dziej bez­piecz­ną inwe­sty­cją. Mamy ogrom­ne doświad­cze­nie w down­si­zing i pomo­gli­śmy bar­dzo wie­lu ludziom pod­jąć taką decy­zję i prze­pro­wa­dzić bez­pro­ble­mo­we transakcje.

        Ja oso­bi­ście bar­dzo zachę­cam do kupo­wa­nia z dala od mia­sta, bo ceny w tych rejo­nach pój­dą w górę znacz­nie szyb­ciej niż w GTA i łatwiej jest zacząć. A kie­dy coraz wię­cej osób będzie obec­nie pra­co­wa­ło z domu, to miesz­ka­nie w mniej­szym i tań­szym mie­ście będzie mia­ło ogrom­ne zalety.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007