Na pew­no zauwa­ży­li Pań­stwo, że temat “down­si­zing” czę­sto poja­wia się w moich tek­stach o ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści w Onta­rio. Nie jest to przy­pad­ko­we, ponie­waż jako agent real esta­te i oby­wa­tel Kana­dy dostrze­gam w tej ope­ra­cji same plu­sy. Chcę prze­ko­nać Pań­stwa do down­si­zing, ponie­waż to dosko­na­łe roz­wią­za­nie — zarów­no w rodzin­nych sytu­acjach kry­zy­so­wych, jak i na emeryturze.

        W dosłow­nym tłu­ma­cze­niu “down­si­zing” ozna­cza „zmniej­sze­nie roz­mia­rów” — ale w prak­ty­ce pole­ga na zmia­nie filo­zo­fii i sty­lu życia oraz sko­rzy­sta­niu z tych zaso­bów finan­so­wych, któ­re zgro­ma­dzi­li­śmy pod­czas wie­lu lat pra­cy. Naj­czę­ściej wła­śnie dzię­ki inwe­sty­cjom w real estate.

        Zwy­kle tak się skła­da, że kie­dy byli­śmy „mło­dzi i piek­ni” i zakła­da­li­śmy rodzi­ny, potrzeb­ny był nam solid­ny dach nad gło­wą. Było to czę­sto nawet 50 lat temu, choć chy­ba naj­więk­sza fala emi­gra­cji to lata 80-te i 90-te.

        Pola­cy to na ogół naród oszczęd­ny i wie­lu z nas szyb­ko uświa­do­mi­ło sobie, że lepiej jest posia­dać wła­sny dom czy miesz­ka­nie, niż pła­cić lata­mi za wynajem.

        W tam­tych cza­sach więk­szość z nas kupo­wa­ło domy, miesz­ka­nia czy town­ho­use z 5% wpła­tą wła­sną (bo mało kogo było stać na wię­cej). Przy śred­nich wów­czas zarob­kach, zebra­nie wyma­ga­nych 5% nie było łatwe, ale ceny nie­ru­cho­mo­ści rów­nież były niż­sze. Prze­cięt­nie za dom tań­szy niż $300,000 wyma­ga­ny był mini­mal­ny down­pay­ment, któ­ry wyno­sił tyl­ko $15,000 (co za cudow­ne cza­sy!). W prak­ty­ce, wraz z kosz­ta­mi zamknię­cia, opła­ta­mi za praw­ni­ka i kosz­tem ubez­pie­cze­nia hipo­te­ki wystar­czy­ło zebrać mniej niż $25,000 ‚by stać się wła­ści­cie­lem domu (oczy­wi­ście na spół­kę z bankiem).

        Ci, któ­rzy wte­dy zaci­snę­li pasa, dziś mają domy już daw­no spła­co­ne, któ­re sta­no­wią obec­nie znacz­nie wyż­szą war­tość. Ci, któ­rzy zwle­ka­li z decy­zja­mi – do dziś ren­tu­ją, i w okre­sie tych 30 (mniej lub wię­cej lat) wyrzu­ci­li w bło­to set­ki tysię­cy dola­rów, nie mając nic w zamian na eme­ry­tu­rę. Nie ma chy­ba wąt­pli­wo­ści, kto wte­dy pod­jął wła­ści­wą decyzję.

        Życie skła­da się z cykli. Kie­dy jeste­śmy mło­dzi, zakła­da­my rodzi­ny, wycho­wu­je­my dzie­ci, pra­cu­je­my zawo­do­wo, dora­bia­my się. Kie­dy nasze dzie­ci zaczy­na­ją zakła­dać wła­sne rodzi­ny, zwy­kle zmie­nia się dyna­mi­ka rodzin­na. Obszer­ne domy, któ­re były nam potrzeb­ne, by pomie­ścić uczą­ce się potom­stwo czy zapra­szać naszych i ich przy­ja­ciół, sta­ją się powo­li zbyt duże na nasze potrze­by. Jed­no­cze­śnie wraz z wie­kiem nasza aktyw­ność zawo­do­wa sta­je się niż­sza, a czę­sto, z chwi­lą przej­ścia na eme­ry­tu­rę, wygasa.

        Jeśli na eme­ry­tu­rze nie pro­wa­dzi­my żad­nej dzia­łal­no­ści zarob­ko­wej, nasze docho­dy kur­czą się gwał­tow­nie, bo kana­dyj­ska eme­ry­tu­ra jest bar­dzo niska (no chy­ba, że ktoś był nauczy­cie­lem, poli­cjan­tem, stra­ża­kiem czy politykiem).

        Ale więk­szość z nas, jeśli nie zain­we­sto­wa­ło w RRSP, jakieś Mutu­al Funds czy pry­wat­ne inwe­sty­cje przy­no­szą­ce dochód (dru­ga czy trze­cia nie­ru­cho­mość), ma przed sobą bar­dzo trud­ny okres, by prze­sta­wić się na mini­mal­ne docho­dy. A te gwał­tow­nie (i wręcz dra­stycz­nie) zmie­nia­ją nasz spo­sób życia.

        Same nie­zbęd­ne opła­ty rosną do takiej kwo­ty, że nawet dwie typo­we eme­ry­tu­ry (oko­ło $2,200 łącz­nie) nie wystar­cza­ją na nor­mal­ne życie.

        Co zatem zro­bić, by tę sytu­ację pozy­tyw­nie zmie­nić? Nie­ste­ty, więk­szość ludzi nie robi nic. Nadal miesz­ka­ją w zbyt wiel­kich domach, nie przy­sto­so­wa­nych do potrzeb ludzi w tym pięk­nym, „zło­tym wieku”.

        Wie­le osób (szcze­gól­nie star­szych) nawet nie myśli o alter­na­ty­wie, pole­ga­ją­cej na sprze­da­ży posia­da­nej nie­ru­cho­mo­ści i peł­niej­szym korzy­sta­niu z uro­ków życia na eme­ry­tu­rze. Czę­sto myśli­my, że koniec aktyw­no­ści zawo­do­wej to tak napraw­dę koniec szczę­śli­we­go życia. Co za nieporozumienie!

        Prze­cież okres eme­ry­tal­ny może być naj­pięk­niej­szym okre­sem nasze­go życia, cze­go dowo­dzi eks­pan­syw­na struk­tu­ra ryn­ku senio­ral­ne­go w Euro­pie Zachod­niej. W Niem­czech, w Wiel­kiej Bry­ta­ni czy w kra­jach skandynawskich

to wła­śnie eme­ry­ci są “kró­la­mi życia”. To im rynek pro­po­nu­je dużo tań­sze waka­cje pod pal­ma­mi, opcję tanich domów, miesz­kań i opie­ki medycz­nej, czy atrak­cyj­ną aktyw­ność towa­rzy­ską i kul­tu­ral­ną. Tam senio­rzy rzą­dzą — i są szczę­śli­wą, wyma­ga­ją­cą i doce­nia­ną przez rynek gru­pą społeczną.

        U nas sama myśl o zmia­nie miej­sca zamiesz­ka­nia, zmia­nie leka­rza, den­ty­sty czy skle­pu napa­wa stra­chem. Ja to oczy­wi­ście dosko­na­le rozu­miem, bo zmia­ny nie są łatwe, oraz wyma­ga­ją wysił­ku. Szu­ka­nie nowe­go miej­sca do życia, pako­wa­nie, prze­pro­wadz­ka, cza­sa­mi trud­ne wybo­ry – to są oczy­wi­ście bar­dzo stre­su­ją­ce sytu­acje. Z dru­giej stro­ny, kie­dy pozo­sta­je­my w zbyt dużym dla nas domu, któ­ry jest już daw­no spła­co­ny, ale jego utrzy­ma­nie poże­ra naszą eme­ry­tu­rę — sta­je­my przed napraw­dę spo­rym pro­ble­mem (a raczej decyzją).

        Moż­na oczy­wi­ście, zaci­ska­jąc pasa, utrzy­mać dom z 3 czy 4 sypial­nia­mi. Cza­sa­mi z jed­nej sko­rzy­sta­ją dzie­ci, z dru­giej spo­ra­dycz­nie goście — ale musi­my ogrzać, ochło­dzić i utrzy­mać przez cały rok w dobrym sta­nie tech­nicz­nym te i pozo­sta­łe pomiesz­cze­nia. Pyta­niem pozo­sta­je — dla kogo?

        Znam wie­lu senio­rów, któ­rzy pró­bu­ją ze skrom­nej eme­ry­tu­ry utrzy­mać dom, w któ­rym same podat­ki prze­kra­cza­ją kwo­tę  $10,000 rocz­nie — nie mówiąc o kosz­tach ogrze­wa­nia, ubez­pie­cze­nia, napraw, itd. To tro­chę tak, jak­by­śmy utrzy­my­wa­li hotel-wid­mo. Cza­sa­mi poja­wi się w nim jakiś gość, ale rocz­ny koszt utrzy­ma­nia tych pomiesz­czeń w dobrym sta­nie (plus podat­ki) wynie­sie nas tyle, że taniej było­by zafun­do­wać gościom pokój w eks­klu­zyw­nym hote­lu w mieście!

        Nie mówiąc już o tym, że domy, któ­re kupo­wa­li­śmy 30–40 lat temu jako mło­dzi ludzie, są zupeł­nie nie­przy­sto­so­wa­ne do potrzeb ludzi star­szych. Głów­nie cho­dzi o scho­dy, ale rów­nież o łazien­ki, kuch­nie czy czę­sto pral­nie. Bar­dzo wie­lu Pola­ków cią­gle miesz­ka w oko­li­cy High Park — i wła­śnie te domy (czę­sto ponad 100-let­nie), są dobrym przy­kła­dem mojej argu­men­ta­cji. Te nie­ru­cho­mo­ści są nie­rzad­ko war­te obec­nie oko­ło 2–3 milio­nów, ale jed­no­cze­śnie ich stan­dard (jeśli nie były solid­nie remon­to­wa­ne i dobrze utrzy­my­wa­ne), pozo­sta­wia wie­le do życzenia.

        Czy nie war­to sko­rzy­stać z tego, że miej­sca takie jak High Park dosko­na­le utrzy­ma­ły ceny — nawet pomi­mo wol­niej­sze­go ryn­ku — i zamie­nić dom dro­gi i czę­sto zbyt duży na nasze potrze­by na dom na tań­szy i bar­dziej przy­sto­so­wa­ny dla potrzeb ludzi star­szych (lub nawet dla naszych kaprysów)?

        W down­si­zing spe­cja­li­zu­ję się od lat, ponie­waż doce­niam jego pozy­tyw­ne skut­ki i nie dostrze­gam żad­nych  nega­ty­wów takiej zamia­ny. Wiem, że set­ki, a nawet tysią­ce eme­ryc­kich rodzin, któ­re z pomo­cą Doma­tor Team zamie­ni­ły duże domy na mniej­sze (lep­sze i tań­sze), widzą w tej decy­zji same pozy­ty­wy — po dziś dzień.

        A emo­cjo­nal­ny pro­blem zmia­ny miej­sca zamiesz­ka­nia? A nasze prag­ma­tycz­ne przy­zwy­cza­je­nia do miejsc, leka­rzy czy skle­pów? Z doświad­cze­nia zawo­do­we­go wiem, że bar­dzo wie­lu Pola­ków prze­pro­wa­dzi­ło się już do mniej­szych miej­sco­wo­ści — takich jak St. Cathe­ri­nes, Nia­ga­ra, Guelph czy Bar­rie. Zare­ago­wał tak­że tam­tej­szy rynek. Otwo­rzy­ły się pol­skie skle­py, pol­scy leka­rze i den­ty­ści roz­po­czę­li tam swo­jej prak­ty­ki. Polo­nia w tych rejo­nach inte­gru­je się, two­rząc nowe, towa­rzy­sko — kul­tu­ral­ne śro­do­wi­ska polo­nij­ne. Napraw­dę trud­no w tych mia­stecz­kach czuć się wyalie­no­wa­nym i samot­nym, ponie­waż to wła­śnie tam two­rzy się nowa struk­tu­ra spo­łecz­na — szczę­śli­wych emerytów.

        Fak­tycz­nie klu­czem do pra­wi­dło­we­go wyko­rzy­sta­nia opcji down­si­zing jest czas. Wie­le osób odkła­da decy­zję o zmia­nie domu (i tym samym sty­lu życia) zbyt dłu­go. Im jeste­śmy star­si, tym trud­niej (nawet z uwa­gi na spraw­ność fizycz­ną) doko­nać tak decy­du­ją­cej zmia­ny. Im dłu­żej cze­ka­my, tym bar­dziej zwięk­sza się praw­do­po­do­bień­stwo, że jeden z mał­żon­ków zacho­ru­je, a cza­sa­mi umrze. Wów­czas pro­ces sprze­da­ży, kup­na, prze­pro­wadz­ki i adap­ta­cji do nowe­go miej­sca sta­je się bar­dzo trudny.

        Naj­lep­szy czas na down­si­zing (przy­po­mi­nam — down­si­zing to nie tyl­ko zamia­na domu na mniej­szy, ale przede wszyst­kim zmia­na sty­lu życia, zwy­kle na spo­koj­niej­szy) to moment, kie­dy zbli­ża­my się do eme­ry­tu­ry i jeste­śmy jesz­cze w peł­ni sił wital­nych i zawo­do­wych. Jesz­cze na począt­ku XX wie­ku ludzie po 40 trak­to­wa­ni byli jak sta­rusz­ko­wie. Szczę­śliw­cy doży­wa­li 60-tki, a star­si byli odsu­wa­ni na spo­łecz­ny mar­gi­nes życia. Dziś to wyda­je się kurio­zal­ne, bo obec­ni 65, 70, a nawet 75-lat­ko­wie to nadal “mło­dzież”, chęt­na korzy­stać ze wszyst­kich uro­ków życia.

        Nato­miast ban­ki w Kana­dzie wciąż trak­tu­ją eme­ry­tów jako nie­so­lid­nych (z zało­że­nia) klien­tów. Oczy­wi­ście chęt­nie obsłu­żą oso­bę w wie­ku przed­eme­ry­tal­nym. Nie­wie­le jest w tym logi­ki, ale tak wła­śnie dzia­ła nasz sys­tem bankowy.

        W down­si­zing naj­waż­niej­sze jest prak­tycz­ne podej­ście do same­go pro­ce­su. Cho­dzi o to, by na eme­ry­tu­rze (lub tak­że przed nią) sko­rzy­stać z życia, ile się da! Po kil­ku­dzie­się­ciu latach pra­cy i spła­ca­nia poży­czek nale­ży się nam czas (oby jak naj­dłuż­szy) rado­ści, dostat­ku i wytchnie­nia. Nowe miej­sca, nowi sąsie­dzi czy śro­do­wi­sko są oczy­wi­ście wyzwa­niem, ale dla osób otwar­tych na ludzi i na życie będą jedy­nie kolej­nym i przy­jem­nym eta­pem zmian w życiu, któ­re z zało­że­nia cha­rak­te­ry­zu­je się poko­le­nio­wą dynamiką.

        Jeśli sprze­da­my dom w Mis­sis­sau­ga, w Bramp­ton czy Toron­to za $1,2–1,5 milio­na, to mogę dla Pań­stwa spo­koj­nie zna­leźć mniej­szy dom (naj­le­piej bun­ga­low) w cenie do $800,000 — w jed­nej z licz­nych miej­sco­wo­ści poza GTA. Mam na myśli ele­ganc­ką nie­ru­cho­mość, a nie rude­rę wyma­ga­ją­cą total­ne­go remon­tu. Moje dłu­go­let­nie doświad­cze­nie na onta­ryj­skim ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści pozwa­la mi na szyb­kie i sku­tecz­ne wyni­ki takich poszukiwań.

        Jed­ną z zalet down­si­zing są pozo­sta­łe po zamia­nie pie­nią­dze. Cza­sa­mi jest to bar­dzo duża kwo­ta (nawet milio­no­wa). Uzy­ska­ne pie­nią­dze moż­na czę­ścio­wo prze­zna­czyć na pomoc dzie­ciom czy wyciecz­ki po świe­cie, ale oso­bi­ście suge­ro­wał­bym rów­nież zakup uni­tu pod wyna­jem — jako naszą inwe­sty­cję na przy­szłość. Taki kupio­ny za gotów­kę apar­ta­ment, po wszyst­kich odli­cze­niach (main­te­nan­ce i pro­per­ty tax), powi­nien dawać nam na czy­sto mini­mum $1,000 do $1,200 mie­sięcz­nie z wynaj­mu. To kolej­na i wymier­na korzyść z downsizing.

        Rów­nież kupu­jąc mniej­szy i tań­szy dom w mniej­szej miej­sco­wo­ści może­my być pew­ni, że podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści będą o poło­wę niż­sze niż te, gdy miesz­ka­li­śmy w GTA (to kolej­ne $5,000 — $6,000 oszczęd­no­ści rocznie).

        Obni­ży się tak­że koszt ubezpieczenia.

        War­to rów­nież wziąć pod uwa­gę, że w domu typu bun­ga­low jest bar­dzo łatwo stwo­rzyć apar­ta­ment pod wyna­jem — albo AirBnB. Takie posu­nię­cie (zamia­na domu z jego czę­ścią pod wyna­jem) może z łatwo­ścią dać nam dodat­ko­we $3,000 mie­sięcz­nie w naszym eme­ryc­kim budże­cie. Oszczęd­no­ści wyni­ka­ją­ce z down­si­zing mogą przy­nieść, bez żad­nych nakła­dów finan­so­wych, sta­łą i solid­ną kwo­tę rocz­nie. To pie­nią­dze któ­re, jeśli odpo­wied­nio zadzia­ła­my, będą się po pro­stu poja­wiać co mie­siąc w Pań­stwa port­fe­lu. Legal­ne i łatwo dostęp­ne, za któ­re mogą Pań­stwo, jak eme­ry­ci z Euro­py Zachod­niej, spę­dzić kil­ka tygo­dni w roku pod pal­ma­mi, zwie­dzać świat czy odwie­dzać rodzi­nę w Polsce.

        Są oso­by, któ­re pla­nu­ją powrót do Pol­ski. One do down­si­zing pod­cho­dzą w inny spo­sób. Nie są zain­te­re­so­wa­ne kup­nem mniej­sze­go domu w Kana­dzie, a wszyst­kie zaro­bio­ne pie­nią­dze chcą prze­rzu­cić do sta­re­go kraju.

        I tu mam dla tych Pań­stwa, któ­rzy pla­nu­ją reemi­gra­cję, jed­ną suge­stię (oczy­wi­ście w zależ­no­ści od indy­wi­du­al­nej sytu­acji finan­so­wej po sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści). Jeśli pozo­sta­nie Pań­stwu rela­tyw­nie mała suma, to nie war­to myśleć o roz­wią­za­niu, któ­re suge­ru­ję powy­żej. Ale jeśli po spie­nię­że­niu mająt­ku w Kana­dzie mamy napraw­dę ład­ny kapi­tał, to być może war­to jest kupić goto­we miesz­ka­nie i je wyna­jąć, albo zain­we­sto­wać w con­do z pla­nów, licząc na przy­rost war­to­ści w przyszłości?

        Oczy­wi­ście ci, któ­rzy wra­ca­ją do Pol­ski, mają nadzie­ję na suk­ces albo spo­koj­ne, życie, ale… znam też wie­le osób, któ­re doświad­czy­ły reemi­gra­cji — i wró­ci­ły do Kana­dy. Życie może się róż­nie poto­czyć. War­to zosta­wić za sobą otwar­tą furtkę.

        Moim zda­niem taki apar­ta­ment, któ­ry jest spła­co­ny i przy­no­si sta­ły dochód, nie tyl­ko pomo­że Pań­stwu w pro­wa­dze­niu wygod­ne­go życia w Pol­sce, ale rów­nież jest dobrym zabez­pie­cze­niem na wypa­dek chę­ci powro­tu do Kanady.

        Z moje­go tek­stu może wyni­kać, że down­si­zing to temat doty­czą­cy tyl­ko eme­ry­tów. W dużej czę­ści tak, ale z mojej prak­ty­ki wyni­ka, że na zamia­nę domu decy­du­ją się też rodzi­ny młod­sze, z roz­ma­itych, głów­nie finan­so­wych powo­dów. Jestem otwar­ty na pomoc w każ­dej takiej Pań­stwa decyzji.

        Ponie­waż w down­si­zing spe­cja­li­zu­ję się już od wie­lu lat, chęt­nie pomo­gę Pań­stwu w reali­za­cji takiej decy­zji — sprze­da­ży obec­ne­go domu, zna­le­zie­niu nowe­go i zała­twie­niu wszel­kich spraw zwią­za­nych z zamia­ną więk­sze­go domu na mniej­szy (tań­szy i pięk­niej­szy). Zapra­szam do kontaktu 🙂

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 007