Disclosure (ujawnienie faktów) jest w branży nieruchomości niezwykle ważnym czynnikiem. Stanowi ono proces dostarczania dokładnych i kompletnych informacji potencjalnym nabywcom na temat nieruchomości, włączając w to wszelkie wady, defekty, historię własności, problemy prawne czy inne istotne czynniki, które mogą mieć wpływ na decyzję kupującego.
Ujawniane informacje dotyczą na ogół sprzedawanej nieruchomości, ale na przykład fakt, że sprzedający agent jest jednocześnie właścicielem sprzedawanej nieruchomości, także ma wpływ na proces negocjacji.
Kanada nakłada na sprzedających obowiązek ujawnienia wszystkich znanych wad i problemów z nieruchomością. Przykładem tego jest Seller Property Information Statement (SPIS), który jest dobrowolnym formularzem, ale zawiera szereg pytań dotyczących stanu nieruchomości, na które sprzedający powinni odpowiedzieć zgodnie z prawdą. Wielu prawników sugeruje sprzedającym, by nie wypełniali tego dokumentu skoro jest on dobrowolny, bo czasami taka “nadgorliwość” prowadzi do nieporozumień, a pytania są skomplikowane i mogą być różnie interpretowane.
Istota wagi disclosure wynika z kilku czynników:
1. Etyka i uczciwość. Ujawnienie wszystkich znanych informacji o nieruchomości jest kwestią etyczną i moralną. Kupujący mają prawo do pełnej i rzetelnej wiedzy na temat nieruchomości, którą zamierzają nabyć.
2. Zapobieganie sporom sądowym. Nieujawnienie istotnych informacji może prowadzić do potencjalnych sporów prawnych po transakcji. Jeśli kupujący odkryje wady lub problemy, o których nie został poinformowany, może dochodzić swoich praw w sądzie. Poinformowanie kupujących przed zawarciem transakcji pozwala uniknąć nieporozumień i potencjalnych postępowań sądowych.
3. Bezpieczeństwo i ochrona kupującego. Ujawnienie wszystkich znanych wad i problemów z nieruchomością pozwala kupującym podejmować dobrze przemyślane decyzje. Dzięki temu przed dokonaniem zakupu mogą ocenić ryzyko i ewentualne koszty napraw lub utrzymania nieruchomości.
4. Budowanie zaufania na rynku. Wiarygodność sprzedających oraz agentów nieruchomości jest kluczowa dla budowania zaufania na rynku. Kiedy ujawniają wszystkie istotne informacje, zarówno pozytywne, jak i negatywne, tworzą uczciwe i transparentne relacje z kupującymi, co jest kluczowe dla długotrwałych relacji biznesowych. Ukrywanie faktów, które mogą negatywnie wpłynąć na transakcję przez agentów, może być karalne.
W przypadku disclosure (ujawnienia), w branży nieruchomości istnieją pewne wytyczne dotyczące tego, jakie informacje powinny być ujawnione, a jakie nie są wymagane.
Sprawy, które powinny być ujawnione:
1. Wady strukturalne. Wszelkie istotne wady strukturalne nieruchomości, takie jak pęknięcia w fundamentach, skrzywienia ścian, problemy z dachem czy podłogą, powinny być zaprezentowane kupującym. Są to istotne informacje, które mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo i wartość nieruchomości.
2. Problemy związane z bezpieczeństwem. Informacje dotyczące potencjalnych zagrożeń dla bezpieczeństwa i zdrowia mieszkańców, takie jak obecność pleśni, azbestu, problemy z instalacją elektryczną czy grzewczą, powinny być ujawnione. Kupujący mają prawo wiedzieć, czy nieruchomość może stanowić dla nich jakiekolwiek ryzyko.
3. Historia własności. Informacje dotyczące historii własności nieruchomości, w tym wcześniejszych transakcji, problemów prawnych czy roszczeń są wymagane. Kupujący mają prawo znać pełną historię nieruchomości, aby ocenić ewentualne ryzyko prawne.
4. Ukryte wady. Wady, które są nieoczywiste i mogą być trudne do zidentyfikowania podczas standardowej oceny nieruchomości, powinny być ujawnione. Na przykład ukryte problemy z instalacją wodno-kanalizacyjną, ukryte uszkodzenia konstrukcji czy zanieczyszczenia gruntu.
Sprawy, które nie muszą być ujawniane:
1. Ogólne informacje o sąsiedztwie. Informacje dotyczące ogólnego charakteru sąsiedztwa, takie jak preferencje religijne, etniczne, kulturowe czy seksualne sąsiadów nie są zazwyczaj ujawniane. Jest to związane z ochroną prywatności sąsiadów i przeciwdziałaniem dyskryminacji.
2. Sytuacje rodzinne lub medyczne poprzednich właścicieli. Szczegóły dotyczące sytuacji rodzinnych, zdrowotnych czy innych prywatnych informacji poprzednich właścicieli powinny pozostać tajemnicą. Jest to związane z ochroną prywatności i przestrzeganiem przepisów dotyczących ochrony danych osobowych.
Oprócz faktycznych problemów technicznych, często na wartość nieruchomości wpływa czynnik zwany stigma.
Stygmat w kontekście real estate odnosi się do negatywnych wydarzeń lub okoliczności związanych z daną nieruchomością, które mogą wpływać na jej wartość lub atrakcyjność dla potencjalnych nabywców. Przykłady mogą obejmować przestępstwa, samobójstwa, nawiedzenia czy inne negatywne wydarzenia, które w przeszłości miały miejsce w danej nieruchomości.
Warto pamiętać, że stygmaty mogą mieć różny wpływ na nieruchomość – w zależności od preferencji i przekonań potencjalnych nabywców. Co dla jednej osoby może być istotnym czynnikiem wpływającym na decyzję o zakupie, dla innej będzie okolicznością wręcz odstraszającą. Są ludzie, którzy nie kupią domu, w którym ktoś zmarł. A dla innych nie ma to znaczenia.
Nie ma idealnego domu. W każdym są jakieś mniejsze czy większe usterki i wady. Większość usterek jest łatwa do wykrycia gołym okiem podczas inspekcji domu. Takie usterki (physical defects) nie muszą być zgłaszane kupującym, bo założenie jest takie, że każdy je widzi i może odpowiednio zareagować. Natomiast problemem są takie usterki czy wady, których są niezauważalne na pierwszy rzut oka albo są wręcz skrzętnie ukrywane. Takie usterki nazywane są wadami uktytymi (latent defects).
Oto kilka przykładów wad ukrytych i jak powinny być traktowane:
1. Problemy strukturalne. Wady ukryte dotyczące struktury nieruchomości, takie jak osiadanie fundamentów, niewidoczne pęknięcia w konstrukcji czy nieprawidłowe wzmocnienia powinny być ujawniane. Mogą one mieć poważny wpływ na bezpieczeństwo i wartość nieruchomości.
2. Wilgoć i pleśń. Jeśli nieruchomość ma ukryte problemy z wilgocią, zalaniem lub wystąpieniem pleśni, sprzedający powinien powiadomić o tym potencjalnych klientów. Wilgoć i pleśń mogą prowadzić do poważnych problemów zdrowotnych i strukturalnych w domu oraz potęgować astmę i alergie.
3. Ukryte problemy z instalacjami. Wady ukryte dotyczące instalacji elektrycznych, hydraulicznych, grzewczych lub klimatyzacyjnych powinny być ujawnione. Może to obejmować ukryte wady w przewodach, złączach, rurach czy systemach ogrzewania i chłodzenia.
4. Poważne problemy zdrowotne. Jeżeli nieruchomość ma ukryte problemy zdrowotne, takie jak obecność azbestu, zanieczyszczenie powietrza lub innych substancji szkodliwych dla zdrowia, sprzedający powinien ujawnić te informacje.
5. Ukryte problemy środowiskowe. Jeśli nieruchomość jest obciążona ukrytymi problemami środowiskowymi, takimi jak skażenie gleby czy wód gruntowych, sprzedający powinien poinformować o tych zagrożeniach.
W przypadku wad ukrytych, sprzedający powinien uczciwie ujawnić takie informacje, jeśli jest ich świadomy. Kupujący mają prawo do pełnej i dokładnej informacji o stanie nieruchomości przed dokonaniem zakupu.
I jeśli się zdarzy, że je ukryjemy (nie zgłosimy) i po jakimś czasie się one ujawnią i wpłyną negatywnie na wartość domu, to nowi nabywcy mają prawo dochodzić swoich racji w sądzie. I co jest ciekawe, nie ma tu właściwie limitu czasowego. Nowy posiadacz nieruchomości ma natomiast dwa lata na wniesienie sprawy od chwili, kiedy odkrył problem.
W przypadku jakichkolwiek pytań związanych z zakupem czy sprzedażą domu jestem do Państwa dyspozycji. Zapraszam także do współpracy wszystkich, którzy zamierzają sprzedać lub kupić nieruchomość. Z przyjemnością przeprowadzę Państwa przez ten proces.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
