CMHC ozna­cza Cana­da Mort­ga­ge & Housing Cor­po­ra­tion. Jest to insty­tu­cja ogól­no­kra­jo­wa, któ­ra czu­wa nad poli­ty­ką i prze­pi­sa­mi doty­czą­cy­mi poży­czek oraz kup­na nie­ru­cho­mo­ści. Powsta­ła w stycz­niu 1946 roku jako orga­ni­za­cja poma­ga­ją­ca finan­so­wać domy dla wete­ra­nów po II Woj­nie Światowej.

Jeśli CMHC wymy­śli coś bar­dziej lub mniej mądre­go – wszyst­kie insty­tu­cje (oprócz pry­wat­nych ban­ków) sto­su­ją się do tych prze­pi­sów. Szcze­gól­nie kie­dy kupu­ją­cy doko­nu­je zaku­pu z wpła­tą wła­sną mniej­szą niż 20% ceny zaku­pu. Tak zosta­ło usta­no­wio­ne pra­wo i insty­tu­cje finan­so­we muszą się do nie­go stosować.

Jeśli dys­po­nu­je­my ponad 20% wpła­ty wła­snej, wie­le ban­ków chęt­nie udzie­li nam pożycz­ki (oczy­wi­ście po wery­fi­ka­cji). Wte­dy ban­ki czu­ją się pew­niej i patrzą na takich klien­tów łaskaw­szym okiem

Jeśli mamy mniej niż 20% wła­snych środ­ków (przy­kła­do­wo 10%) – to są dwie opcje. Pierw­sza to ubie­ga­nie się w ban­ku o mort­ga­ge w wyso­ko­ści 90% war­to­ści zaku­pu — ale wów­czas musi­my zakwa­li­fi­ko­wać się na mort­ga­ge ubez­pie­czo­ny przez CMHC. Dru­ga — musi­my pry­wat­nie poży­czyć bra­ku­ją­ce nam 10%, któ­re razem z tym co mamy (wła­sne 10%) da nam łącz­nie 20% wpła­ty i moż­li­wość ubie­ga­nia się o pożyczkę.

Nie muszę doda­wać, że pry­wat­na pożycz­ka jest bar­dzo kosz­tow­na – opro­cen­to­wa­na zwy­kle na ok. 10% w ska­li roku plus spo­re „len­ding fees” się­ga­ją­ce 3–6% poży­czo­nej kwo­ty. Ale cza­sa­mi nie ma wyj­ścia — zwłasz­cza jeśli mamy sła­by kre­dyt albo trud­ne do potwier­dze­nia dochody.

Pomysł, by ubez­pie­czać pożycz­ki z wkła­dem wła­snym mniej­szym niż 20% pomógł set­kom tysię­cy Kana­dyj­czy­ków w zaku­pie swo­je­go pierw­sze­go domu. Dosko­na­le pamię­tam, że ponad 90% wszyst­kich domów, któ­re moi klien­ci kupo­wa­li 30 lat temu, kupo­wa­nych było z 5% wła­snej wpła­ty – bo wszy­scy byli­śmy na dorobku.

Pomi­mo, że z ubez­pie­cze­niem pożycz­ki wią­że się jed­no­ra­zo­wa opła­ta, mniej wię­cej w wyso­ko­ści 1.75% od wyso­ko­ści pożycz­ki (dokła­da­na do spłat i roz­ło­żo­na na 25  lat) – to i tak z per­spek­ty­wy cza­su opła­ca­ło się wyku­pić  ubez­pie­cze­nie. Bo ci, co kupi­li – zyska­li na wzro­stach cen domów i czę­sto już mają je spłacone.

 Nato­miast ci, co posta­no­wi­li nie pła­cić ubez­pie­czy­cie­lo­wi, a pró­bo­wa­li zebrać 20% wpła­ty – cza­sa­mi zbie­ra­ją do dziś —  bo ceny cią­gle rosną.  A nawet gdy odło­ży­li już  20% — to i tak ceny domów wzro­sły o wie­le wię­cej i „zbie­rac­two” nie było opłacalne.

Fak­tem jest, że w tych latach pano­wał „nor­mal­ny” rynek — kie­dy i sprze­da­ją­cy i kupu­ją­cy mie­li czas do namy­słu. Ofer­ty warun­ko­we na zała­twie­nie hipo­te­ki czy inspek­cję domu były czymś natu­ral­nym i niko­go nie dzi­wi­ły. Bo dom  potra­fił być na ryn­ku nawet kil­ka tygo­dni czy mie­się­cy. Taki zba­lan­so­wa­ny rynek pozwa­lał na nie­stre­su­ją­cy spo­sób nego­cja­cji, w wie­lu przy­pad­kach rów­nież twa­rzą w twarz.

Dziś rynek jest nie­zwy­kle dra­pież­ny, ale mam nadzie­ję, że wró­ci do nor­my. Na bar­dziej atrak­cyj­ny ceno­wo dom potra­fi być od 5 do 30 ofert. Wia­do­mo, że przy tak zwa­rio­wa­nej kon­ku­ren­cji szan­sa zaku­pu za cenę wywo­ław­czą jest zni­ko­ma. Czę­sto obser­wu­ję jak dom wysta­wio­ny za na przy­kład $699,000 sprze­da­je się bez warun­ków o $100,000 drożej.

Owszem, zda­rza mi się słu­chać róż­nych teo­rii na temat tego, skąd ludzie mają pie­nią­dze by prze­bić cenę tak wyso­ko. Ale z dru­giej stro­ny, jeśli ktoś się nie odwa­ży i nie prze­pła­ci za dom, to za chwi­lę oka­zu­je się, że w tej oko­li­cy wszy­scy sprze­da­ją­cy pod­no­szą cenę o $100,000 i teraz jest to nowa nor­ma cenowa.

Fakt jest taki, że ceny cią­gle rosną — nikt nie wie do jakie­go doj­dą pozio­mu. Nie­ste­ty, cze­ka­nie zaczy­na być kosztowne.

Ci, co kupu­ją z 5% wpła­ty wła­snej są oczy­wi­ście w prze­gra­nej sytu­acji — bo dla nich „dorzu­ce­nie” $100,000 do ceny nie jest wca­le łatwą decy­zją. Nie tyl­ko jest to ogrom­na suma, ale by móc liczyć na ubez­pie­cze­nie pożycz­ki, nale­ży speł­niać wie­le warunków.

CMHC, two­rząc pro­gram wspo­ma­ga­ją­cy zakup nie­ru­cho­mo­ści narzu­cił wie­le wyma­gań, któ­re nale­ży speł­nić. Potrzeb­ne są:

  • dobra punk­ta­cja kre­dy­to­wa – przy­naj­mniej 600 beacon scores,
  • nie moż­na być ban­kru­tem ani mieć tak zwa­ny proposal,
  • nale­ży uzy­ski­wać potwier­dzo­ne docho­dy, a w cza­sie pan­de­mii ta pra­ca musi być “pan­de­mic proof”,
  • kwa­li­fi­ka­cja bazu­je na tak zwa­nym “posted rate” na 5 lat i opła­ty nie mogą prze­kro­czyć 32% docho­dów brut­to, aby obsłu­żyć spła­ty, podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści i poło­wę uti­li­ties. Obsłu­ga wszyst­kich dłu­gów (łącz­nie z pożycz­ką hipo­tecz­ną) nie mogą prze­kro­czyć 40% docho­dów brutto,
  • kupo­wa­ny dom musi kosz­to­wać poni­żej $1,000,000 – przy dzi­siej­szych cenach w GTA zmu­sza to do zaku­pu tyl­ko małych domów czy townhousów.

Będąc w pozy­cji kupu­ją­ce­go po raz pierw­szy, czę­sto te wyma­ga­nia są trud­ne do spełnienia.

Kie­dy kupu­ją­cy po raz pierw­szy ma kon­ku­ro­wać o nie­ru­cho­mość z wie­lo­ma ofer­ta­mi (mul­ti­ple offers situ­ation) to oczy­wi­ste jest, że zwy­kle prze­gry­wa. Nawet, jeśli zro­bił tak zwa­ny pre-appro­val — czy­li prze­szedł wstęp­ną kwa­li­fi­ka­cję w ban­ku i otrzy­mał pisem­ne potwier­dze­nie, że kwa­li­fi­ku­je się na przy­kład na $600,000 pożycz­ki — to i tak osta­tecz­ne zatwier­dze­nie nastą­pi po tym, jak bank wyce­ni i „zaak­cep­tu­je” fak­tycz­ną nieruchomość.

I tu powsta­je trud­ne pyta­nie. Ryzy­ko­wać i skła­dać ofer­tę bez warun­ków licząc, że się uda? Czy grać według zasad: zło­żyć ofer­tę z warun­kiem — i od razu dostać odpo­wiedź nega­tyw­ną od sprzedających?

Zaob­ser­wo­wa­łem, że obec­nie naj­czę­ściej wygry­wa­ją ofer­ty bez warun­ków. Jeśli od cza­su do cza­su wygry­wa ofer­ta z warun­kiem, to zwy­kle albo był to mało cie­ka­wy dom, albo ktoś zaofe­ro­wał tyle ponad asking, że sprze­da­ją­cy są skłon­ni tro­chę zary­zy­ko­wać i wybrać wyż­szą cenę.

A co powin­ni­śmy zro­bić gdy chce­my kupić dom, ale dys­po­nu­je­my tyl­ko 5% downpayment?

  • na począt­ku nale­ży mieć pre-approval,
  • jeśli bank nie zakwa­li­fi­ku­je nas do pożycz­ki, trze­ba poroz­ma­wiać z Mort­ga­ge Broker,
  • pod­jąć roz­mo­wy z rodzi­ną – cza­sa­mi potrzeb­ny jest „co-signer”,
  • roz­wa­żyć kup­no poza GTA — jeśli jest to możliwe,
  • szu­kać domów z „ren­tal inco­me”, zamiast kupo­wać con­do z wyso­kim main­te­nan­ce. Czę­sto to, co wyda­je się tanie na papie­rze, w utrzy­ma­niu będzie kosz­to­wa­ło znacz­nie wyżej niż na przy­kład dom z apar­ta­men­tem do wynajęcia,
  • roz­wa­żyć kup­no domu z rodzeń­stwem lub przy­ja­ciół­mi – na krót­ki okres, dopó­ki nie zbu­du­je­my equity.

Jeśli ktoś jest w podob­nej sytu­acji i chciał­by uzy­skać pora­dę jak kupić po raz pierw­szy – zapra­szam do kontaktu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007