To, czy zapła­ci­my poda­tek od “prin­ci­pal resi­den­ce” zale­ży od zakwa­li­fi­ko­wa­nia naszej nie­ru­cho­mo­ści. I war­to uwa­żać na zmia­nę prze­pi­sów z 2016 roku.

Posia­da­nie domu przy­no­si, oprócz oczy­wi­stych bene­fi­tów takich jak dach nad gło­wą czy bez­pie­czeń­stwo rodzi­ny, ogrom­ne korzy­ści finan­so­we. Patrząc na ceny nie­ru­cho­mo­ści z per­spek­ty­wy cza­su, wciąż zysku­ją one na war­to­ści. Nawet w cza­sach kry­zy­sów, jeśli ceny ule­gną chwi­lo­wej korek­cie, to po usta­bi­li­zo­wa­niu się sytu­acji gospo­dar­czej szyb­ko wra­ca­ją do nor­my. A czę­sto nawet zwyżkują.

Nie­ru­cho­mo­ści są też nie­zwy­kle bez­piecz­ną for­mą inwe­sty­cji, bo nie­za­leż­nie od chwi­lo­wej koniunk­tu­ry i nawet okre­so­wych wahań ceno­wych, nigdy nie stra­cą na war­to­ści tyle, by sta­ły się bez­war­to­ścio­we – w prze­ci­wień­stwie do wie­lu innych form inwestowania.

Fak­tycz­nie ceny nie­ru­cho­mo­ści zawsze idą w górę i jak tyl­ko nie musi­my sprze­da­wać domu w cza­sie kry­zy­su czy pod pre­sją – w koń­cu nastą­pi wła­ści­wy moment na sprze­daż i na zasłu­żo­ny zysk. W takiej chwi­li zawsze poja­wia się pyta­nie: czy będzie­my musie­li zapła­cić poda­tek od takie­go profitu?

Odpo­wiedź będzie zale­ża­ła od tego, jak może­my zakwa­li­fi­ko­wać posia­da­ną nie­ru­cho­mość. W Kana­dzie może­my posia­dać tyle nie­ru­cho­mo­ści, na ile tyl­ko nas stać. Nie ma limi­tów, ale tyl­ko jed­na nie­ru­cho­mość może być okre­śla­na jako „prin­ci­pal resi­den­ce” — czy­li miej­sce zamiesz­ka­nia, w któ­rym kon­cen­tru­je się cała nasza aktyw­ność życio­wa. I tyl­ko taka nie­ru­cho­mość jest zasad­ni­czo zwol­nio­na z podat­ku od przy­ro­stu war­to­ści (capi­tal gain tax). Zanim napi­szę wię­cej na ten temat, krót­ko wspo­mnę o tym jak przy­kła­do­wo obli­cza się podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści któ­re sprze­da­je­my, a któ­re nie zali­cza­ją się do kate­go­rii „prin­ci­pal residence”.

Otóż, w przy­pad­ku nie­ru­cho­mo­ści pła­ci się poda­tek od przy­ro­stu war­to­ści dopie­ro wte­dy, gdy ją sprze­da­je­my. Jeśli 10 lat temu kupi­li­śmy dom za 500 tysię­cy, a obec­nie jest on wart milion i go nie sprze­da­je­my – nie pła­ci­my podat­ku. Dopie­ro kie­dy go sprze­da­my (na przy­kład za 1,2 milio­na), wów­czas w naszym roz­li­cze­niu rocz­nym powin­ni­śmy zgło­sić ten fakt. Z tym, że oczy­wi­ście posia­da­jąc taki dom mogli­śmy przez lata ponieść zna­czą­ce wydat­ki zwią­za­ne z jego utrzy­ma­niem. Wszel­kie reno­wa­cje moż­na odli­czać od zysku. W przy­pad­ku „capi­tal gain” poło­wa zysku jest zwol­nio­na auto­ma­tycz­nie z opłat, a poda­tek na pozo­sta­łe 50% jest liczo­ny w naj­niż­szej gru­pie podat­ko­wej. Jeśli jest to 20% (przy­kła­do­wo) — to od pro­fi­tu $350,000 było­by to $70,000.

Ina­czej spra­wa się przed­sta­wia, kie­dy mamy do czy­nie­nia z „prin­ci­pal resi­den­ce”. Nie­ru­cho­mo­ści, któ­re uda nam się zakwa­li­fi­ko­wać do tej gru­py, zasad­ni­czo zwol­nio­ne są z podat­ku od przy­ro­stu war­to­ści. Jest to nie­zwy­kle istot­ny prze­pis, bo jesz­cze raz potwier­dza atrak­cyj­ność posia­da­nia nie­ru­cho­mo­ści ze wzglę­du na budo­wa­nie wła­snej zamoż­no­ści — bez potrze­by dzie­le­nia się zyskiem z urzę­dem podat­ko­wym. W powyż­szym przy­kła­dzie poda­tek, któ­ry był­by do zapła­ce­nia – auto­ma­tycz­nie został­by anu­lo­wa­ny. W prak­ty­ce ozna­cza to, że nawet jeśli zmie­nia­my dom co kil­ka lat i kupu­je­my albo więk­szy i droż­szy, albo mniej­szy i tań­szy, to każ­da taka zmia­na nie wyma­ga od nas pła­ce­nia spe­cjal­nych podat­ków. Z tym, że od 2016 roku mamy obo­wią­zek zare­je­stro­wa­nia każ­dej trans­ak­cji w naszym zezna­niu podat­ko­wym za rok, w któ­rym nastąpiła.

Ten prze­pis ma na celu wychwy­ce­nie zagra­nicz­nych inwe­sto­rów, któ­rzy nawet w Kana­dzie nie miesz­ka­ją, a kupu­ją i sprze­da­ją nie­ru­cho­mo­ści z zyskiem. Reve­nue Cana­da  przy­glą­da się też tym inwe­sto­rom, któ­rzy prze­pro­wa­dza­ją szyb­kie reno­wa­cje (flip) lub budo­wy domów i potra­fią mieć w cią­gu roku nawet kil­ka „prin­ci­pal resi­den­ces” — czę­sto w nich nawet nie zamieszkując.

Ale wróć­my do tego, jakie nie­ru­cho­mo­ści moż­na pod­cią­gnąć pod defi­ni­cję „prin­ci­pal resi­den­ce” i jakie warun­ki nale­ży w tym celu speł­nić. Każ­da rodzi­na, któ­ra pła­ci podat­ki w Kana­dzie, może mieć tyl­ko jed­ną nie­ru­cho­mość w tym samym cza­sie zade­kla­ro­wa­ną w roz­li­cze­niach podat­ko­wych jako “prin­ci­pal resi­den­ce”. Rodzi­na jest okre­śla­na jako mał­żeń­stwo albo zwią­zek part­ner­ski wraz z dzieć­mi poni­żej 18 roku życia. W prze­szło­ści każ­da oso­ba w mał­żeń­stwie mogła dekla­ro­wać inną nie­ru­cho­mość jako „prin­ci­pal resi­den­ce”, ale ta furt­ka podat­ko­wa zosta­ła zamknię­ta. By nie­ru­cho­mość była trak­to­wa­na przez urząd skar­bo­wy jako „prin­ci­pal resi­den­ce”, rodzi­na musi w niej fak­tycz­nie zamiesz­ki­wać. Jeśli rodzi­na ma kil­ka nie­ru­cho­mo­ści i cza­sa­mi zmie­nia miej­sce zamiesz­ka­nia (na rok czy część roku), może za każ­dym razem taką nie­ru­cho­mość dekla­ro­wać jako „prin­ci­pal residence”.

Do kate­go­rii „prin­ci­pal resi­den­ce”, czy­li miejsc naszej pod­sta­wo­wej aktyw­no­ści życio­wej mogą być zali­czo­ne domy, town­ho­uses, kon­do­mi­nia, cot­ta­ges, mobi­le homes, ale nawet nie­ru­cho­mość na Kara­ibach czy żaglów­ka, na któ­rej miesz­ka­my na połu­dniu. Ale nie mogą być zali­cza­ne nie­ru­cho­mo­ści, któ­re wytwa­rza­ją profit.

Na przy­kład ktoś, kto posia­da 6‑plex i miesz­ka w jed­nym miesz­ka­niu, a wynaj­mu­je pozo­sta­łe pięć, nie może dekla­ro­wać całe­go budyn­ku jako „prin­ci­pal resi­den­ce”. Inny przy­kład to domy, w któ­rych oprócz zamiesz­ka­nia jest pro­wa­dzo­ny biz­nes. Owszem, moż­na pod­cią­gnąć część w któ­rej miesz­ka­my pod naszą rezy­den­cję, ale na przy­kład gabi­net den­ty­stycz­ny, stu­dio masa­żu, czy każ­da inna komer­cyj­nie przy­sto­so­wa­na część domu będzie z tego zwol­nie­nia podat­ko­we­go wyłączona.

Inny przy­kład doty­czy domów na dużych dział­kach poza mia­stem. Według Reve­nue Cana­da każ­dy dom plus pierw­sze 1,2 akra dział­ki może być zali­czo­ne jako „prin­ci­pal resi­den­ce”, ale pozo­sta­ła część tere­nu jest wyłą­czo­na ze zwol­nień podat­ko­wych. Chy­ba, że prze­pi­sy urba­ni­stycz­ne okre­śla­ją jaka jest mini­mal­na wyma­ga­na powierzch­nia dział­ki na danym tere­nie. I jeśli na przy­kład jest to 2,5 akra czy 5 akrów, to wów­czas moż­na całość tego grun­tu zali­czyć do „prin­ci­pal residence”.

W Kana­dzie zgła­sza­nie podat­ków zwią­za­nych ze sprze­da­żą nie­ru­cho­mo­ści cią­gle jest dość libe­ral­ne. W prze­szło­ści obo­wią­zy­wał limit trzech lat, w cza­sie któ­rych nale­ża­ło zgło­sić sprze­daż i zade­kla­ro­wać pro­fit lub stra­ty. Prze­pi­sy z 2016 roku zasad­ni­czo anu­lo­wa­ły ten trzy­let­ni limit i obec­nie Reve­nue Cana­da może upo­mnieć się o roz­li­cze­nie w każ­dej chwi­li. Taki audyt może w wie­lu przy­pad­kach spo­wo­do­wać auto­ma­tycz­ną karę za brak zgło­sze­nia sprze­da­ży. Kara skar­bo­wa wyno­si $8,000 lub $100 za każ­dy mie­siąc opóź­nie­nia zgło­sze­nia – co jest niż­szą kwotą.

Oczy­wi­ście to, o czym piszę jest tyl­ko bar­dzo ogól­nym nakre­śle­niem tema­tu. Nie jestem eks­per­tem podat­ko­wym i we wszyst­kich bar­dzo spe­cy­ficz­nych sytu­acjach zachę­cam do kon­tak­tu z doświad­czo­ny­mi spe­cja­li­sta­mi w tej dziedzinie.

Nato­miast pró­bu­ję uświa­do­mić Pań­stwu fakt, że wyko­rzy­sta­nie kon­cep­tu „prin­ci­pal resi­den­ce” nie­sie ze sobą ogrom­ne bene­fi­ty finan­so­we. Na przy­kład kupu­jąc dom do remon­tu lub budu­jąc dom od począt­ku mamy szan­sę na uzy­ska­nie spo­re­go pro­fi­tu. I jeśli będzie to nasza „prin­ci­pal resi­den­ce”, przy­naj­mniej przez rok unik­nie­my podat­ków. A jeśli jeste­śmy w tym kie­run­ku (budo­wa­niu) uta­len­to­wa­ni, to two­rzy­my dla sie­bie i swo­ich bli­skich miej­sca pra­cy. Czę­sto dys­po­nu­je­my gotów­ką, któ­rą w cza­sie budo­wa­nia wła­sne­go domu może­my wyko­rzy­stać prak­tycz­nie bez potrze­by doku­men­to­wa­nia jej pocho­dze­nia. Każ­dy nowy dom (lub grun­tow­na reno­wa­cja) wyma­ga doli­cze­nia do ceny HST i odpro­wa­dze­nia tych pie­nię­dzy do Reve­nue Cana­da. Rów­nież każ­dy nowy dom zasad­ni­czo wyma­ga posia­da­nia gwa­ran­cji Tarion. Budu­jąc dom dla sie­bie jako „prin­ci­pal resi­den­ce” może­my unik­nąć obu tych wymogów.

Wszyst­kich Pań­stwa zain­te­re­so­wa­nych poru­sza­ną tema­ty­ką zapra­szam do kon­tak­tu, jak i w każ­dej innej spra­wie zwią­za­nej z ryn­kiem nie­ru­cho­mo­ści. Pro­szę tak­że pamię­tać, że na Face­bo­oku, na stro­nie Doma­tor Team & Maciek Cza­pliń­ski publi­ku­je­my codzien­nie świe­że listin­gi. A cza­sa­mi zda­rza­ją się praw­dzi­we oka­zje ceno­we. Zachę­cam do polu­bie­nia tej strony.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007