To, czy zapłacimy podatek od “principal residence” zależy od zakwalifikowania naszej nieruchomości. I warto uważać na zmianę przepisów z 2016 roku.
Posiadanie domu przynosi, oprócz oczywistych benefitów takich jak dach nad głową czy bezpieczeństwo rodziny, ogromne korzyści finansowe. Patrząc na ceny nieruchomości z perspektywy czasu, wciąż zyskują one na wartości. Nawet w czasach kryzysów, jeśli ceny ulegną chwilowej korekcie, to po ustabilizowaniu się sytuacji gospodarczej szybko wracają do normy. A często nawet zwyżkują.
Nieruchomości są też niezwykle bezpieczną formą inwestycji, bo niezależnie od chwilowej koniunktury i nawet okresowych wahań cenowych, nigdy nie stracą na wartości tyle, by stały się bezwartościowe – w przeciwieństwie do wielu innych form inwestowania.
Faktycznie ceny nieruchomości zawsze idą w górę i jak tylko nie musimy sprzedawać domu w czasie kryzysu czy pod presją – w końcu nastąpi właściwy moment na sprzedaż i na zasłużony zysk. W takiej chwili zawsze pojawia się pytanie: czy będziemy musieli zapłacić podatek od takiego profitu?
Odpowiedź będzie zależała od tego, jak możemy zakwalifikować posiadaną nieruchomość. W Kanadzie możemy posiadać tyle nieruchomości, na ile tylko nas stać. Nie ma limitów, ale tylko jedna nieruchomość może być określana jako „principal residence” – czyli miejsce zamieszkania, w którym koncentruje się cała nasza aktywność życiowa. I tylko taka nieruchomość jest zasadniczo zwolniona z podatku od przyrostu wartości (capital gain tax). Zanim napiszę więcej na ten temat, krótko wspomnę o tym jak przykładowo oblicza się podatki od nieruchomości które sprzedajemy, a które nie zaliczają się do kategorii „principal residence”.
Otóż, w przypadku nieruchomości płaci się podatek od przyrostu wartości dopiero wtedy, gdy ją sprzedajemy. Jeśli 10 lat temu kupiliśmy dom za 500 tysięcy, a obecnie jest on wart milion i go nie sprzedajemy – nie płacimy podatku. Dopiero kiedy go sprzedamy (na przykład za 1,2 miliona), wówczas w naszym rozliczeniu rocznym powinniśmy zgłosić ten fakt. Z tym, że oczywiście posiadając taki dom mogliśmy przez lata ponieść znaczące wydatki związane z jego utrzymaniem. Wszelkie renowacje można odliczać od zysku. W przypadku „capital gain” połowa zysku jest zwolniona automatycznie z opłat, a podatek na pozostałe 50% jest liczony w najniższej grupie podatkowej. Jeśli jest to 20% (przykładowo) – to od profitu $350,000 byłoby to $70,000.
Inaczej sprawa się przedstawia, kiedy mamy do czynienia z „principal residence”. Nieruchomości, które uda nam się zakwalifikować do tej grupy, zasadniczo zwolnione są z podatku od przyrostu wartości. Jest to niezwykle istotny przepis, bo jeszcze raz potwierdza atrakcyjność posiadania nieruchomości ze względu na budowanie własnej zamożności – bez potrzeby dzielenia się zyskiem z urzędem podatkowym. W powyższym przykładzie podatek, który byłby do zapłacenia – automatycznie zostałby anulowany. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli zmieniamy dom co kilka lat i kupujemy albo większy i droższy, albo mniejszy i tańszy, to każda taka zmiana nie wymaga od nas płacenia specjalnych podatków. Z tym, że od 2016 roku mamy obowiązek zarejestrowania każdej transakcji w naszym zeznaniu podatkowym za rok, w którym nastąpiła.
Ten przepis ma na celu wychwycenie zagranicznych inwestorów, którzy nawet w Kanadzie nie mieszkają, a kupują i sprzedają nieruchomości z zyskiem. Revenue Canada przygląda się też tym inwestorom, którzy przeprowadzają szybkie renowacje (flip) lub budowy domów i potrafią mieć w ciągu roku nawet kilka „principal residences” – często w nich nawet nie zamieszkując.
Ale wróćmy do tego, jakie nieruchomości można podciągnąć pod definicję „principal residence” i jakie warunki należy w tym celu spełnić. Każda rodzina, która płaci podatki w Kanadzie, może mieć tylko jedną nieruchomość w tym samym czasie zadeklarowaną w rozliczeniach podatkowych jako “principal residence”. Rodzina jest określana jako małżeństwo albo związek partnerski wraz z dziećmi poniżej 18 roku życia. W przeszłości każda osoba w małżeństwie mogła deklarować inną nieruchomość jako „principal residence”, ale ta furtka podatkowa została zamknięta. By nieruchomość była traktowana przez urząd skarbowy jako „principal residence”, rodzina musi w niej faktycznie zamieszkiwać. Jeśli rodzina ma kilka nieruchomości i czasami zmienia miejsce zamieszkania (na rok czy część roku), może za każdym razem taką nieruchomość deklarować jako „principal residence”.
Do kategorii „principal residence”, czyli miejsc naszej podstawowej aktywności życiowej mogą być zaliczone domy, townhouses, kondominia, cottages, mobile homes, ale nawet nieruchomość na Karaibach czy żaglówka, na której mieszkamy na południu. Ale nie mogą być zaliczane nieruchomości, które wytwarzają profit.
Na przykład ktoś, kto posiada 6-plex i mieszka w jednym mieszkaniu, a wynajmuje pozostałe pięć, nie może deklarować całego budynku jako „principal residence”. Inny przykład to domy, w których oprócz zamieszkania jest prowadzony biznes. Owszem, można podciągnąć część w której mieszkamy pod naszą rezydencję, ale na przykład gabinet dentystyczny, studio masażu, czy każda inna komercyjnie przystosowana część domu będzie z tego zwolnienia podatkowego wyłączona.
Inny przykład dotyczy domów na dużych działkach poza miastem. Według Revenue Canada każdy dom plus pierwsze 1,2 akra działki może być zaliczone jako „principal residence”, ale pozostała część terenu jest wyłączona ze zwolnień podatkowych. Chyba, że przepisy urbanistyczne określają jaka jest minimalna wymagana powierzchnia działki na danym terenie. I jeśli na przykład jest to 2,5 akra czy 5 akrów, to wówczas można całość tego gruntu zaliczyć do „principal residence”.
W Kanadzie zgłaszanie podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości ciągle jest dość liberalne. W przeszłości obowiązywał limit trzech lat, w czasie których należało zgłosić sprzedaż i zadeklarować profit lub straty. Przepisy z 2016 roku zasadniczo anulowały ten trzyletni limit i obecnie Revenue Canada może upomnieć się o rozliczenie w każdej chwili. Taki audyt może w wielu przypadkach spowodować automatyczną karę za brak zgłoszenia sprzedaży. Kara skarbowa wynosi $8,000 lub $100 za każdy miesiąc opóźnienia zgłoszenia – co jest niższą kwotą.
Oczywiście to, o czym piszę jest tylko bardzo ogólnym nakreśleniem tematu. Nie jestem ekspertem podatkowym i we wszystkich bardzo specyficznych sytuacjach zachęcam do kontaktu z doświadczonymi specjalistami w tej dziedzinie.
Natomiast próbuję uświadomić Państwu fakt, że wykorzystanie konceptu „principal residence” niesie ze sobą ogromne benefity finansowe. Na przykład kupując dom do remontu lub budując dom od początku mamy szansę na uzyskanie sporego profitu. I jeśli będzie to nasza „principal residence”, przynajmniej przez rok unikniemy podatków. A jeśli jesteśmy w tym kierunku (budowaniu) utalentowani, to tworzymy dla siebie i swoich bliskich miejsca pracy. Często dysponujemy gotówką, którą w czasie budowania własnego domu możemy wykorzystać praktycznie bez potrzeby dokumentowania jej pochodzenia. Każdy nowy dom (lub gruntowna renowacja) wymaga doliczenia do ceny HST i odprowadzenia tych pieniędzy do Revenue Canada. Również każdy nowy dom zasadniczo wymaga posiadania gwarancji Tarion. Budując dom dla siebie jako „principal residence” możemy uniknąć obu tych wymogów.
Wszystkich Państwa zainteresowanych poruszaną tematyką zapraszam do kontaktu, jak i w każdej innej sprawie związanej z rynkiem nieruchomości. Proszę także pamiętać, że na Facebooku, na stronie Domator Team & Maciek Czapliński publikujemy codziennie świeże listingi. A czasami zdarzają się prawdziwe okazje cenowe. Zachęcam do polubienia tej strony.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
