Na razie mamy wyjąt­ko­wo ład­ny i pogod­ny paź­dzier­nik, ale już wkrót­ce zaczną się jesien­ne sło­ty i krót­kie dni. Cza­sa­mi może­my się zasta­na­wiać jak nie­ru­cho­mo­ści sprze­da­ją się przy takiej pogo­dzie i czy zima ostu­dzi ten roz­grza­ny do czer­wo­no­ści rynek.

        Rynek real esta­te tra­dy­cyj­nie (w nor­mal­nych cza­sach) jest ryn­kiem “sezo­no­wym”. Zwy­kle ludzie pla­nu­ją­cy sprze­daż cze­ka­ją na wio­sen­ną pogo­dę i zie­lo­ną tra­wę. W peł­ni lata rynek tro­chę zwal­nia (wia­do­mo — waka­cje), by wró­cić do peł­ne­go tem­pa we wrze­śniu i tak trwa, dopó­ki nie zacznie się listo­pad. Wów­czas wszyst­ko zwalnia.

        Tra­dy­cyj­nie od poło­wy grud­nia do poło­wy stycz­nia aktyw­ność na ryn­ku zamie­ra­ła. Ale tak się dzia­ło, gdy rynek był zba­lan­so­wa­ny i kup­no domu nie było takim pro­ble­mem, jakim jest obecnie.

        Teraz (przy­naj­mniej od poło­wy 2020 roku) rynek osza­lał. Mamy chro­nicz­ny brak listin­gów i cokol­wiek nowe­go się poja­wia, sprze­da­je się szyb­ko i czę­sto powy­żej ceny wywo­ław­czej. Oczy­wi­ście wszyst­ko zale­ży od stra­te­gii sprze­da­ży. Jeśli nie­ru­cho­mość jest tak wyce­nio­na, że cena wywo­ław­cza jest tro­chę zani­żo­na w sto­sun­ku do cen ryn­ko­wych, to może ona otrzy­mać kil­ka czy kil­ka­na­ście ofert (szcze­gól­nie w niż­szej kate­go­rii ceno­wej i w atrak­cyj­nej oko­li­cy). Ale cza­sa­mi wła­ści­cie­le upie­ra­ją się przy cenie wywo­ław­czej bazu­ją­cej na “wła­snym ape­ty­cie” i nie­ko­niecz­nie zna­jo­mo­ści jak rynek dzia­ła – i takie domy potra­fią stać na ryn­ku znacz­nie dłużej.

         Fakt jest jed­nak taki, że bra­ku­je listin­gów. Zbli­ża­ją­cy się czas brzyd­kiej pogo­dy spo­wo­du­je, że część osób pla­nu­ją­cych sprze­daż odło­ży swo­je pla­ny do wio­sny. Takie podej­ście tra­dy­cyj­nie jesz­cze bar­dziej zmniej­sza podaż. A brak poda­ży spo­wo­du­je jesz­cze więk­szą kon­ku­ren­cję wśród kupu­ją­cych, co dopro­wa­dzi do wie­lu “mul­ti­ple offer situ­ations” — i oczy­wi­ście zwy­kle pro­wa­dzi do pod­wy­żek cen!

         Dla­cze­go tak wie­le osób cią­gle szu­ka domów i goto­wych jest zapła­cić mak­sy­mal­ną cenę?

•     Dom (miesz­ka­nie) – jest nie­zbęd­ne dla funk­cjo­no­wa­nia w spo­łe­czeń­stwie i zapew­nia poczu­cie bez­pie­czeń­stwa, któ­re jest dobrem oso­bi­stym chro­nio­nym prawem.

•  Ceny za wyna­jem są nie­zwy­kle wyso­kie i jeśli tyl­ko posia­da­my down­pay­ment, może­my udo­ku­men­to­wać docho­dy i dobry rekord kre­dy­to­wy, to wynaj­mo­wa­nie jest stra­tą cza­su. Ceny nie­ru­cho­mo­ści rosną i cze­ka­nie nawet rok czy dwa z zaku­pem spo­wo­du­je ogrom­ne stra­ty finan­so­we. I być może ceny poszy­bu­ją tak wyso­ko, że nie będzie nas stać na żaden zakup.

•    Oba­wa przed infla­cją. Ostat­nio rząd przy­znał się do 4% infla­cji — naj­więk­szej od lat! Podob­na jest w USA. Dla­cze­go? Rzą­dy dru­ku­ją pie­nią­dze, by wspie­rać gospo­dar­kę oraz milio­ny ludzi na zasił­kach. To oczy­wi­ście powo­du­je utra­tę war­to­ści i sza­cun­ku dla pieniądza.

• Oba­wa przed wzro­stem opro­cen­to­wań za pożycz­ki i kolej­ny­mi pomy­sła­mi rzą­do­wy­mi mają­cy­mi „uspo­ko­ich rynek”. Jak na razie wszyst­kie te pomy­sły wywo­ła­ły sku­tek odwrotny.

•    Leve­ra­ge! Opro­cen­to­wa­nie poży­czek jest śmiesz­nie tanie — nawet mniej niż 2%! Jeśli kupi­my dom za milion i damy wła­sny wkład $200,000 (down­pay­ment) i poży­czy­my $800,000, to przy obec­nych przy­ro­stach cen 10–15% w cią­gu roku mamy szan­sę zaro­bić na przy­ro­ście war­to­ści od $100,000 do $150,000 tysię­cy (cza­sa­mi nawet wię­cej). Gdzie moż­na zaro­bić $150,000 inwe­stu­jąc $200,000 wła­snych? To chy­ba jest naj­lep­szy argu­ment, dla­cze­go tyle ludzi inwe­stu­je „we wszyst­ko, co się da kupić”.

         Jedy­ny ruch, jaki może wyko­nać rząd by “uspo­ko­ić” rynek to gwał­tow­na pod­wyż­ka opro­cen­to­wań do 6–8%. Ale jest to nie­moż­li­we, bo nagle wszyst­ko by się zatrzy­ma­ło, zaczę­ły­by się ban­kruc­twa, pro­ble­my z prze­pły­wem gotów­ki — a przede wszyst­kim rząd też poży­cza pie­nią­dze z Ban­ku Cen­tral­ne­go i cała Kana­da musia­ła­by zbankrutować!

        Sko­ro ceny będą rosły i cze­ka nas spo­ra infla­cja, rodzi się pyta­nie: kto przy zdro­wych zmy­słach będzie sprze­da­wał nieruchomości?

        War­to pamię­tać, że kie­dy sprze­da­je­my i kupu­je­my w tym samym cza­sie – to jest naj­bar­dziej bez­piecz­na dla nas sytu­acja i naj­mniej­sza szan­sa na popeł­nie­nie błę­du. Kupu­je­my tanio, to i sprze­da­je­my taniej. Kupu­je­my dro­go, to i sprze­da­je­my drożej!

         Naj­gor­szym roz­wią­za­niem była­by sprze­daż nie­ru­cho­mo­ści, wło­że­nie pie­nię­dzy do ban­ku i cze­ka­nie, aż ceny spad­ną, by ponow­nie kupić coś taniej. Znam spo­ro osób, któ­re 2–3 lata temu wyko­na­ły taki ruch. Do dziś miesz­ka­ją w wyna­ję­tych domach czy uni­tach, wyrzu­ca­jąc pie­nią­dze w „bło­to”, a w mię­dzy­cza­sie ceny nie­ru­cho­mo­ści wzro­sły pra­wie o 40%, więc nie stać ich na zakup nicze­go podob­ne­go do tego, co sprzedali.

        Jedy­nym roz­sąd­nym roz­wią­za­niem w tej sytu­acji jest albo kup­no domu z dodat­ko­wym „ren­tal inco­me”, albo poszu­ka­nie znacz­nie tań­szej nie­ru­cho­mo­ści poza miastem.

Są oso­by, któ­re pla­nu­ją powrót do Pol­ski. Nie są więc zain­te­re­so­wa­ne kup­nem domu w Kana­dzie, a wszyst­kie zaro­bio­ne pie­nią­dze chcą prze­rzu­cić do sta­re­go kra­ju. W takiej sytu­acji sprze­daż wła­śnie w okre­sie koń­ca roku może dać dosko­na­łe wyni­ki finansowe.

        I tu mam dla nich jed­ną suge­stię, uza­leż­nio­ną oczy­wi­ście od indy­wi­du­al­nej sytu­acji finan­so­wej po sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści. Jeśli pozo­sta­nie Pań­stwu rela­tyw­nie mała suma, to nie war­to myśleć o roz­wią­za­niu, któ­re chciał­bym zasu­ge­ro­wać. Ale jeśli po spie­nię­że­niu mająt­ku w Kana­dzie mamy napraw­dę ład­ny kapi­tał, to być może war­to jest kupić goto­we miesz­ka­nie i je wyna­jąć, albo zain­we­sto­wać w coś z pla­nów, licząc na przy­rost war­to­ści w przy­szło­ści. Oczy­wi­ście wszy­scy, któ­rzy wra­ca­ją do Pol­ski, mają nadzie­ję na suk­ces albo spo­koj­ne, życie, ale… znam też wie­le osób, któ­re spró­bo­wa­ły i wró­ci­ły. Moim zda­niem taki apar­ta­ment, któ­ry jest spła­co­ny i przy­no­si sta­ły dochód nie tyl­ko pomo­że Pań­stwu w pro­wa­dze­niu wygod­ne­go życia w Pol­sce, ale rów­nież jest dobrym zabez­pie­cze­niem na wypa­dek chę­ci powro­tu do Kanady.

         Jesz­cze inna sytu­acja jest war­ta prze­dys­ku­to­wa­nia. My czę­sto miesz­ka­my w domach, któ­ra zaczy­na­ją być tak dro­gie w utrzy­ma­niu, że w pew­nym momen­cie już nas na to nie stać. Czę­sto rów­nież domy te są zbyt duże dla naszych potrzeb – szcze­gól­nie kie­dy dzie­ci poszły “na swo­je”. W chwi­li obec­nej więk­szość domów wol­no­sto­ją­cych na tere­nie Mis­sis­sau­ga kosz­tu­je pomię­dzy $1,200,000 — $1,500,000  i nie mam tu na myśli jakiś super rezydencji.

        W chwi­li obec­nej więk­szość ludzi pła­ci podat­ki bazu­ją­ce na sta­rym asses­sment — czy­li na pozio­mie $4,000 do $6,000 rocz­nie. Ale jak nastą­pi reas­ses­sment, to podat­ki te sko­czą do pozio­mu $10,000 do $12,000 rocz­nie. Wzra­sta też koszt ener­gii, gazu i ubez­pie­czeń. Wkrót­ce może się oka­zać, że wie­lu z nas nie będzie stać na utrzy­ma­nie domu z eme­ry­tu­ry — nawet gdy jest spłacony.

         Co robić? To, o czym pisa­łem już wie­le razy. Down­si­zing! Jeśli sprze­da­my nasz dom w Mis­sis­sau­ga, w Bramp­ton czy Toron­to za $1,2–1,5 milio­na, to moż­na spo­koj­nie zna­leźć mniej­szy dom (naj­le­piej bun­ga­low) w cenie do $800,000 w jed­nej z licz­nych miej­sco­wo­ści poza GTA. Pozo­sta­łe pie­nią­dze moż­na czę­ścio­wo prze­zna­czyć na pomoc dzie­ciom czy wyciecz­ki, ale suge­ro­wał­bym rów­nież zakup uni­tu pod wyna­jem jako naszą inwe­sty­cję. Taki kupio­ny za gotów­kę apar­ta­ment, po wszyst­kich odli­cze­niach (main­te­nan­ce i pro­per­ty tax), powi­nien dawać nam na czy­sto mini­mum $1,000 do $1,200 miesięcznie.

        Rów­nież kupu­jąc mniej­szy i tań­szy dom w mniej­szej miej­sco­wo­ści może­my być pew­ni, że podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści będą naj­wy­żej poło­wą podat­ków z tere­nu GTA (kolej­ne $5,000 — $6,000 oszczęd­no­ści). Obni­ży się tak­że koszt ubez­pie­cze­nia. War­to rów­nież wziąć pod uwa­gę, że w bun­ga­low jest bar­dzo łatwo stwo­rzyć apar­ta­ment pod wyna­jem albo Air B&B. Takie posu­nię­cie (zamia­na domu) może z łatwo­ścią dać nam dodat­ko­we $3,000 mie­sięcz­nie w naszym rodzin­nym budże­cie. Zamiast miesz­kać w zbyt dużym i zbyt dro­gim dla nas domu, może­my mieć mniej­sze wydat­ki i pie­nią­dze na przyjemności.

         Zaczą­łem od odpo­wie­dzi czy war­to sprze­da­wać póź­ną jesie­nią, a skoń­czy­łem na down­si­zing — ale te wszyst­kie sytu­acje się ze sobą łączą. Życie na eme­ry­tu­rze z cią­głą oba­wą o zapła­tę rachun­ków nie jest zabaw­ne, dla­te­go war­to pomy­śleć co zro­bić, by prze­sta­ło nam to dokuczać.

        W down­si­zing spe­cja­li­zu­ję się od wie­lu lat, więc chęt­nie poroz­ma­wiam z Pań­stwem o wszyst­kich jego aspek­tach. Zapra­szam do kontaktu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007