Dane CMHC: niemal pięciu nowych mieszkańców na każde ukończone mieszkanie w 2023 i 2024 roku
Kanadyjski rynek mieszkaniowy znalazł się w strukturalnym kryzysie z powodu gwałtownego wzrostu liczby ludności, który znacznie wyprzedził podaż nowych lokali. Według danych kanadyjskiej agencji CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) w latach 2023 i 2024 na każde ukończone mieszkanie przypadało prawie pięciu nowych mieszkańców.
Stosunek ten wyniósł 4,92 w 2023 roku i 4,99 w 2024 roku – ponad dwukrotnie więcej niż zdrowy poziom równowagi, szacowany na około 2,0. Oznacza to, że tempo wzrostu populacji drastycznie przekroczyło liczbę oddawanych do użytku mieszkań, tworząc niedobór szerszy niż w porównywalnych krajach, takich jak Australia czy Szwecja.
Rekordowy napływ a stagnacja na rynku budowlanym
Wzrost liczby ludności w Kanadzie w ostatnich latach był niemal w całości napędzany migracją międzynarodową. Według Statistics Canada w 2023 roku populacja zwiększyła się o ponad 1,2 miliona osób (wzrost o 3,2 proc. – najwyższy od 1957 roku), z czego zdecydowaną większość stanowili imigranci stałi oraz rezydenci tymczasowi (pracownicy, studenci). W 2024 roku przyrost wyniósł około 744 tysięcy osób, nadal znacznie powyżej poziomów sprzed pandemii.
Tymczasem budownictwo mieszkaniowe nie nadążało. Choć liczba rozpoczętych budów (starts) w 2024 roku wyniosła około 245 tysięcy jednostek (według danych Fraser Institute i CMHC), liczba ukończonych mieszkań (completions) była niższa z powodu opóźnień i ograniczeń w realizacji projektów. Analizy wskazują, że w 2023 roku na każdą rozpoczętą budowę przypadało nawet 5,1 nowego mieszkańca – rekord w wieloletniej perspektywie, podczas gdy historyczna średnia z lat 1972–2024 wynosiła około 1,9.
Skutki dla cen i dostępności
To niedopasowanie podaży do popytu przyczyniło się do tego, że realne ceny domów w Kanadzie wzrosły od 2005 roku szybciej i wyżej niż w większości krajów rozwiniętych. Niedobór pogłębił kryzys dostępności mieszkań, szczególnie w dużych aglomeracjach, takich jak Greater Toronto Area, gdzie presja na rynek jest największa.
Krytycy polityki rządu liberalnego wskazują, że gwałtowne podniesienie celów imigracyjnych (stałych i tymczasowych) pod rządami Justina Trudeau, Marca Millera i Seana Frasera nie było skoordynowane z możliwościami budowlanymi, planowaniem przestrzennym ani infrastrukturą. W rezultacie powstała luka, która napędza wzrost czynszów, cen nieruchomości i obciążenie systemu finansowego.
Sytuacja ta jest szczególnie odczuwalna w Ontario i regionie Peel, gdzie lokalne społeczności mierzą się z rosnącymi czynszami, trudnościami z zakupem pierwszego mieszkania i presją na infrastrukturę publiczną. Dane CMHC i niezależnych analiz potwierdzają, że źródłem dysfunkcji rynku mieszkaniowego był przede wszystkim niekontrolowany wzrost populacji, a nie wyłącznie czynniki lokalne czy cykl koniunkturalny.
