Tydzień temu sku­pi­li­śmy się na tema­cie kosz­tów zwią­za­nych z zaku­pem i ze sprze­da­żą nie­ru­cho­mo­ści. Dziś przy­po­mnę kosz­ty sta­łe — czy­li takie, któ­re pono­si­my każ­de­go mie­sią­ca, miesz­ka­jąc w swo­im domu lub mieszkaniu.

Kosz­ty zwią­za­ne z utrzy­ma­niem domu:

* Mort­ga­ge. Więk­szość nie­ru­cho­mo­ści w Kana­dzie kupo­wa­nych jest na spła­ty. Aby zaku­pić nie­ru­cho­mość, zacią­ga się pożycz­kę hipo­tecz­ną (reje­stro­wa­ną na hipo­te­ce domu) nazy­wa­ną „mort­ga­ge”. Naj­czę­ściej  pożycz­ki są roz­kła­da­ne w Kana­dzie na 25 lat spła­ty (amor­ty­za­cji). Ban­ki zwy­kle ofe­ru­ją róż­ne­go rodza­ju mort­ga­ges. Naj­bar­dziej typo­we są pożycz­ki otwar­te (open mort­ga­ge), zmien­ne (varia­bles) oraz zamknię­te (clo­sed).

a) Mort­ga­ge otwar­te i zmien­ne – mają więk­szą ela­stycz­ność w spła­tach, ale jed­no­cze­śnie ich opro­cen­to­wa­nie może się szyb­ko zmie­nić (w górę lub w dół).

b) Mort­ga­ges zamknię­te – ofe­ru­ją gwa­ran­to­wa­ny sta­ły pro­cent na okre­ślo­ny czas okre­śla­ny jako “term”. Typo­we „terms” trwa­ją od roku do pię­ciu lat. Zwy­kle im dłuż­szy „term”, tym wyż­sze oprocentowanie.

Ale nie zawsze jest to regułą.

        Dziś opro­cen­to­wa­nia są nie­zwy­kle niskie i moż­na nawet dostać 5‑letni mort­ga­ge poni­żej 2% w ska­li roku. Ozna­cza, to, że $100,000 pożycz­ki kosz­tu­je pożycz­ko­bior­cę mniej niż $2,000 rocz­nie. Tak „tanich” pie­nię­dzy nie było od daw­na. Powo­du­je to ogrom­ne par­cie na rynek nie­ru­cho­mo­ści. Jeśli dziś moż­na poży­czyć milion dola­rów, dając jako down­pay­ment 20%, a nie­ru­cho­mo­ści nabie­ra­ją ostat­nio od 10% do 15% rocz­nie na war­to­ści, to łatwo dostrzec, jaki pro­fit moż­na zro­bić na poży­czo­nych pieniądzach.

        Bo $100,000 czy $150,000 przy­ro­stu equ­ity przy wła­snej inwe­sty­cji $200,000 i kosz­tach uzy­ska­nia pożycz­ki tyl­ko $16,000 (opro­cen­to­wa­nie) jest łatwym wytłu­ma­cze­niem dla­cze­go wszy­scy dziś chcą kupo­wać, a mało kto sprzedawać.

* Pro­per­ty Tax. Jest to, nie­ste­ty, wyda­tek, któ­ry wyda­je nam się zbęd­ny i bar­dzo go nie lubi­my. Czę­sto nie wie­my, na co tak napraw­dę są prze­zna­cza­ne nasze podat­ki. A idą one na utrzy­ma­nie szkół, służb miej­skich, stra­ży pożar­nej, emer­gen­cy servi­ces, par­ków, wywóz śmie­ci, czę­ścio­wo też na trans­port. Bez podat­ków od nie­ru­cho­mo­ści mia­sta nie były­by w sta­nie pra­wi­dło­wo funk­cjo­no­wać. Podat­ki to nie­lu­bia­ny obo­wią­zek, ale uni­ka­nie tych opłat może dopro­wa­dzić do prze­ję­cia nie­ru­cho­mo­ści i jej sprze­da­ży. Wte­dy uzy­ska­na kwo­ta pokry­je zale­głe podat­ki. Zwy­kle ma to miej­sce, kie­dy zale­głość podat­ko­wa wyno­si 3 lata i więcej.

        Mia­sta i regio­ny mają róż­ną poli­ty­kę podat­ko­wą, ale wszyst­kie bazu­ją na jed­no­li­tym spo­so­bie opo­dat­ko­wa­nia, opar­tym na „mar­ket value” danej nieruchomości.

        W Mis­sis­sau­ga opo­dat­ko­wa­nie jest zbli­żo­ne do 1% war­to­ści ryn­ko­wej nie­ru­cho­mo­ści. Czy­li ktoś, kto ma dom war­ty milion dola­rów, musi zapła­cić poda­tek w wyso­ko­ści oko­ło $10,000. W Toron­to ten „tax rate” jest tro­chę niż­szy, ale w regio­nie Dur­ham pra­wie dwu­krot­nie wyż­szy niż w Toronto.

        Od nali­czo­ne­go podat­ku moż­na się odwo­łać, ale sam pro­ces jest dość skom­pli­ko­wa­ny i nie zawsze koń­czy się suk­ce­sem. Zwy­kle moż­na dostać zniż­kę na pozio­mie kil­ku­set dola­rów, rzad­ko w tysiącach.

* Main­te­nan­ce – czy­li czynsz. Doty­czy miesz­kań w apar­ta­men­tow­cach i na osie­dlach town­ho­usów. Ale cza­sa­mi opła­ta ta jest wno­szo­na w przy­pad­ku indy­wi­du­al­nych domów zbu­do­wa­nych przy pry­wat­nych dro­gach. Wów­czas main­te­nan­ce jest niskie i doty­czy odśnie­ża­nia i wywo­zu śmieci.

Main­te­nan­ce może zawie­rać bar­dzo róż­ne skład­ni­ki. Od bar­dzo pod­sta­wo­wych, mini­mal­nych opłat pokry­wa­ją­cych kosz­ty fir­my admi­ni­stru­ją­cej kom­plek­sem (mana­ge­ment) oraz ubez­pie­cze­nia. Zda­rza się tak­że, że obej­mu­je wszyst­kie opła­ty — łącz­nie z ogrze­wa­niem, elek­trycz­no­ścią czy zuży­tą wodą. Wyso­kość main­te­nan­ce wyno­si od kil­ku­dzie­się­ciu dola­rów mie­sięcz­nie do znacz­nie ponad $1000. Zale­ży ona rów­nież od wie­ku kom­plek­su. Zwy­kle im star­szy budy­nek, tym wyż­sze jest main­te­nan­ce. Main­te­nan­ce jest czę­sto na tyle wyso­kie, że wła­ści­cie­le miesz­kań lub town­ho­usów podej­mu­ją decy­zję o zamia­nie con­do na dom wol­no­sto­ją­cy (fre­ehold). Nie­ste­ty, wie­lu star­szych ludzi znaj­du­je się w sytu­acji, że nie mogą zre­zy­gno­wać z zalet posia­da­nia miesz­ka­nia (bo to mniej­sze obo­wiąz­ki), ale są zmu­sze­ni do pono­sze­nia opłat znacz­nie powy­żej ich moż­li­wo­ści finansowych.

* Uti­li­ties. Jak wspo­mnia­łem wcze­śniej, miesz­ka­jąc w con­do, może­my cza­sa­mi mieć nie­któ­re opła­ty (za wodę, prąd czy gaz) wli­czo­ne w main­te­nan­ce. Ale wte­dy nie mamy wpły­wu na ich wysokość.

        Miesz­ka­jąc we wła­snym domu mamy dużą kon­tro­lę nad tym, ile będzie­my pła­cić za zuży­cie wody czy ener­gii — oczy­wi­ście do pew­ne­go stop­nia. Żyje­my w Kana­dzie i nie da się nie ogrze­wać domu zimą, czy nie korzy­stać z lodó­wek lub kom­pu­te­rów. Myć się tak­że nale­ży. Ale fak­tem jest, że może­my popra­wić ener­go­osz­częd­ność domu poprzez insta­la­cję lep­szych okien czy przez ocie­ple­nie budyn­ku. Nawet wymia­na żaró­wek nor­mal­nych na LED może przy­nieść duże oszczęd­no­ści. Pomy­słów jest wie­le, ale zasa­da jest taka, że jak wydat­ki wycho­dzą z naszej kie­sze­ni to bar­dziej dba­my i myślimy.

* Media. Dziś trud­no sobie wyobra­zić życia bez dostę­pu do inter­ne­tu, kablów­ki czy tele­fo­nu. Żyje­my też w cza­sach, gdy czu­je­my się czę­sto zagro­że­ni i chce­my mieć moż­li­wość kon­tro­li nad tym, kto nas odwie­dza w cza­sie naszej obec­no­ści (albo wte­dy, kie­dy nas w domu nie ma). Te wszyst­kie media sta­ją się obec­nie nie­od­łącz­nym wydat­kiem, wią­żą­cym się z posia­da­niem domu i jest to zwy­kle mini­mum $200 miesięcznie.

* Ubez­pie­cze­nie. Roz­róż­nił­bym dwa rodza­je ubez­pie­cze­nia. Jeden doty­czą­cy budyn­ku (nie­ru­cho­mo­ści), a dru­gi pożycz­ki hipotecznej.

a) Fire Insu­ran­ce. Ubez­pie­cze­nie nie­ru­cho­mo­ści od znisz­cze­nia (pożar, powódź) jest przy pożycz­ce hipo­tecz­nej nie­obo­wiąz­ko­we, ale nikt o zdro­wych zmy­słach nie będzie żył w nie­ubez­pie­czo­nym domu. Nie­szczę­ścia się zda­rza­ją i bar­dzo łatwo (przez drob­ną nie­uwa­gę) stra­cić doro­bek całe­go życia. Ubez­pie­cze­nia „domo­we” pokry­wa­ją znacz­nie wię­cej szkód niż tyl­ko znisz­cze­nie mie­nia. Pokry­wa­ją one też szko­dy wyni­kłe z wła­ma­nia, kra­dzie­ży (nawet z samo­cho­du) czy cza­sa­mi oskar­że­nia o róż­ne spra­wy. Koszt ubez­pie­cze­nia zale­ży od wie­lu skład­ni­ków, ale w porów­na­niu do bene­fi­tów wyni­ka­ją­cych z zakre­su ochro­ny wyda­je się nie­zwy­kle niski (oko­ło $2,000 na rok).

Miesz­ka­jąc w con­do cza­sa­mi mamy błęd­ne prze­ko­na­nie, że kwo­ta ubez­pie­cze­nia już zawar­ta w main­te­nan­ce daje nam cał­ko­wi­tą ochro­nę. Tak nie jest. Ubez­pie­cze­nie zawar­te w main­te­nan­ce pokry­wa szko­dy zwią­za­ne tyl­ko z budyn­kiem i naszym mająt­kiem do limi­tu $5,000. Chcąc być w peł­ni zabez­pie­czo­nym, war­to wyku­pić „con­tent insu­ran­ce”, któ­ry jest nie­zwy­kle finan­so­wo dostęp­ny, ale któ­ry ubez­pie­czy cały nasz doby­tek oraz naszą odpo­wie­dzial­ność cywil­ną (lia­bi­li­ty).

b) Mort­ga­ge Insu­ran­ce. Jest to rodzaj ubez­pie­cze­nia na życie. Bank pobie­ra opła­tę za ubez­pie­cze­nie pożycz­ki hipo­tecz­nej, ale może­my to zro­bić sami, wyku­pu­jąc poli­sę na życie w fir­mie ubezpieczeniowej.

* Napra­wy. Miesz­ka­jąc w domu musi­my sobie zda­wać spra­wę, że z roku na rok pew­ne ele­men­ty będą się zuży­wać. Każ­dy ele­ment domu ma swo­ją limi­to­wa­ną odpor­ność. Kie­dyś nastą­pi ich zuży­cie i poja­wi się  potrze­ba napra­wy (wymia­ny). Dla­te­go nale­ży albo odkła­dać regu­lar­nie małą sumę na przy­szłe napra­wy, albo liczyć, że “jakoś to będzie”.

War­to znać żywot­ność pew­nych kry­tycz­nych skład­ni­ków domów, by być w sta­nie pla­no­wać „nie­prze­wi­dzia­ne” wydatki.

* Pokry­cie dachu (shin­gles). Zwy­kle dewe­lo­pe­rzy insta­lu­ją w nowych domach naj­tań­sze dachów­ki, któ­re wytrzy­mu­ją 15 lat (albo mniej). Ale są dostęp­ne na ryn­ku też takie, któ­re nomi­nal­nie wytrzy­mu­ją nawet 35 lat. Gdy pla­nu­je­my pozo­stać w domu na zawsze, war­to zain­we­sto­wać w lep­szy dach. Ale z dru­giej stro­ny — kto w Kana­dzie wytrzy­ma 30 lat w jed­nym miejscu?

 * Pie­ce i cen­tral­na kli­ma­ty­za­cja. Tu spra­wa ma się podob­nie jak z dachów­ka­mi. To, co insta­lu­ją buil­de­rzy to abso­lut­ne mini­mum. Nie­któ­re pie­ce wytrzy­mu­ją led­wie 10–15 lat. To samo doty­czy CAC, ale są na ryn­ku dosko­na­łe pro­duk­ty — nie­wie­le droż­sze, ale trwal­sze i bar­dziej wydajne.

* Okna. Ich tak­że doty­czą moje poprzed­nie uwa­gi. To, co zwy­kle wkła­da­ne jest w nowe, maso­wo budo­wa­ne budyn­ki, odbie­ga znacz­nie od tego, co moż­na kupić budu­jąc dom dla sie­bie. Jakość okien i ich żywot­ność zale­ży od bar­dzo wie­lu ele­men­tów. Kiep­skie okna mogą nada­wać się do wymia­ny nawet po 5 latach.

        Okna dobrej jako­ści mogą wytrzy­mać 30 czy wię­cej lat. Nato­miast kupu­jąc domy z pla­nów, rzad­ko mamy kon­tro­le nad tym, co dostaniemy.

        Jeśli zamie­rza­ją Pań­stwo kupić lub sprze­dać dom/mieszkanie lub pora­dzić się w kwe­stiach tech­nicz­nych, zapra­szam do kon­tak­tu. Chęt­nie się z Pań­stwem spo­tkam i wspól­nie omó­wi­my wszel­kie pro­ble­my zwią­za­ne z Pań­stwa nieruchomościami.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007