Wie­lu z nas marzy o posia­da­niu cot­ta­ge, czy­li dom­ku let­ni­sko­we­go. Ale nasu­wa się pyta­nie — czy war­to trak­to­wać cot­ta­ge jako rodzaj inwe­sty­cji biznesowej?

Uwa­żam, że jak naj­bar­dziej. Naj­czę­ściej, gdy pla­nu­je­my kup­no nie­ru­cho­mo­ści pod inwe­sty­cję, myśli­my głów­nie o wynaj­mo­wa­niu jej loka­to­rom. Ma to być nie­ru­cho­mość, w któ­rej sami nie pla­nu­je­my miesz­kać (chy­ba, że kupu­je­my dom z apar­ta­men­tem na wyna­jem, by mieć pomoc w spła­ca­niu pożycz­ki hipo­tecz­nej). Udo­stęp­nia­my ją odpłat­nie loka­to­rom zwy­kle na mini­mum rok, pod­pi­su­jąc kon­trakt (lease agre­ement). Taki kon­trakt powo­du­je, że każ­da ze stron zga­dza się na pew­ne warun­ki i zasa­dy. Nasza inwe­sty­cja ma cha­rak­ter biz­ne­so­wy i liczy­my na to, że loka­to­rzy spła­cą jej więk­szą część, a w mię­dzy­cza­sie dom i miesz­ka­nie nabio­rą dodat­ko­wo na war­to­ści. Jest to „stric­tly bussiness”.

        Kup­no domu waka­cyj­ne­go jako inwe­sty­cji jest połą­cze­niem biz­ne­su z przy­jem­no­ścią (busi­ness & ple­asu­re). Owszem, kupo­wa­ny cot­ta­ge będzie przez więk­szość cza­su słu­żył innym, ale jed­no­cze­śnie może­my zare­zer­wo­wać dla sie­bie, rodzi­ny i przy­ja­ciół naja­trak­cyj­niej­sze okre­sy w roku, a wynaj­mo­wać domek w pozostałych.

Reklama

        Ogrom­nym plu­sem inwe­sty­cji w cot­ta­ge jest ela­stycz­ność w dzia­ła­niu oraz swo­bo­da finan­so­wa. Kie­dy wynaj­mu­je­my komuś miesz­ka­nie czy dom w mie­ście, to pod­pi­su­je­my kon­trakt na rok na sta­łą cenę (czynsz). Według obec­nych prze­pi­sów usta­no­wio­nych przez „Lan­dlord & Tenant Act”, dozwo­lo­ne pod­wyż­ki czyn­szu są ści­śle regu­lo­wa­ne i w chwi­li obec­nej jest to oko­ło 1% rocz­nie. Jeśli loka­tor zde­cy­du­je się kon­ty­nu­ować wyna­jem nasze­go domu po pierw­szym roku kon­trak­tu, to może­my w spo­sób legal­ny pod­nieść czynsz tyl­ko o mini­mal­ną kwo­tę. Są loka­to­rzy, któ­rzy w tym samym miej­scu miesz­ka­ją bar­dzo dłu­go i czę­sto cena za czynsz potra­fi być poło­wą tego, co moż­na było­by uzy­skać wynaj­mu­jąc nasz dom nowym najem­com. Nie­ste­ty, wła­ści­ciel domu ma ręce “zwią­za­ne” przepisami.

        Cot­ta­ges nie są obję­te żad­ny­mi prze­pi­sa­mi, któ­re wyni­ka­ją z rent con­trol. Cena za wyna­jem może być dosto­so­wy­wa­na do pory roku czy okre­su wynaj­mu. Opła­ta naj­czę­ściej wyno­si cenę za dobę pomno­żo­ną przez ilość dni poby­tu. Dodat­ko­wo zwy­kle jest doli­cza­na sta­ła staw­ka za sprzą­ta­nie, któ­ra obec­nie kształ­tu­je się na pozio­mie $150-$350.

        Kosz­ty wynaj­mu zale­żą oczy­wi­ście od bar­dzo wie­lu czyn­ni­ków, a są to:

        dostęp do wody, atrak­cyj­ność jezio­ra, pla­ży, słońce

        wiel­kość cot­ta­ge i jakość jego wykończenia

        odle­głość od GTA i łatwość dojaz­du, i wie­le innych czynników

        Sama pro­ce­du­ra wynaj­mu cot­ta­ges, dzię­ki nowo­cze­snej tech­no­lo­gii i inter­ne­to­wi jest obec­nie nie­zwy­kle łatwa. Wystar­czy wpro­wa­dzić nasz domek waka­cyj­ny na stro­nę airbnb.ca czy northerncomfort.com, zamie­ścić kil­ka faj­nych zdjęć — i jeśli mamy dobry pro­dukt, to będzie on wyna­ję­ty szyb­ko i za dobre pieniądze.

        Kie­dy pisząc ten tekst wsze­dłem na obie stro­ny, by spraw­dzić aktu­al­ne ofer­ty wynaj­mu cot­ta­ges – to prak­tycz­nie wszyst­ko jest już zare­zer­wo­wa­ne na cały sezon. Ceny za dzień waha­ją się od $150-$250 za bar­dzo pod­sta­wo­wy, mały domek, do gru­bo ponad $1,000 za coś bar­dziej eleganckiego.

        Moim zda­niem, jeśli ktoś myśli o kup­nie cot­ta­ge, to bar­dziej opła­ca się kupić taki, któ­ry ma dobry stan­dard oraz zna­ko­mi­tą loka­li­za­cję — nawet jeśli miał­by kosz­to­wać spo­ro ponad milion. Wyja­śniam dla­cze­go: w chwi­li obec­nej poszu­ku­ję z kil­ko­ma klien­ta­mi cot­ta­ges, i w każ­dym przy­pad­ku kon­cen­tru­je­my się na takich, któ­re mają dostęp do wody. Czę­sto poja­wia­ją się ofer­ty wysta­wia­ne za oko­ło $600,000 — i taką ceną zaku­pu jest zain­te­re­so­wa­nych wie­le osób. Same cot­ta­ge w tej kate­go­rii ceno­wej są czę­sto budo­wa­ne na zasa­dzie „zrób to sam”, a jakość ich budo­wa­nia i wykoń­czeń pozo­sta­wia wie­le do życze­nia. Ale atrak­cyj­na cena, któ­ra przy­cią­ga uwa­gę, powo­du­je, że na taką „niską” ofer­tę jest wie­lu chęt­nych – cza­sa­mi jest to kil­ku czy kil­ku­na­stu klien­tów i cot­ta­ge sprze­da­je się nawet za $200,000 powy­żej ceny. Nato­miast jak cena za cot­ta­ge jest bliż­sza milio­na, to licz­ba zain­te­re­so­wa­nych spa­da — bo wie­le osób myśli, że nie będą w sta­nie go spła­cić. Ceny nie są zwy­kle prze­bi­ja­ne o wie­le (albo wca­le), a stan­dard wyko­na­nia dom­ku jest zwy­kle znacz­nie lep­szy. W koń­co­wym efek­cie $200,000 róż­ni­cy pomię­dzy małym cot­ta­ge, za któ­ry prze­pła­co­no, a solid­nym i lep­szym jest nie­wiel­ka – bo taki lep­szy cot­ta­ge może­my wynaj­mo­wać za znacz­nie wyż­szą kwo­tę za dzień, plus zwy­kle nie wyma­ga­ją one pil­nych remontów.

        A teraz kil­ka wyli­czeń. Dobry cot­ta­ge w atrak­cyj­nym miej­scu będzie kosz­to­wał od 1 milio­na do 1,5 milio­na dola­rów. Taki dom bez tru­du moż­na wynaj­mo­wać od $500 do $1,000 za dobę. Zakła­da­jąc, że wynaj­mu­je­my go tyl­ko przez 200 dni w roku – (pozo­sta­ły czas rezer­wu­jąc dla sie­bie), to uzy­ska­my dochód od $100,000 do $200,000 rocz­nie ($8,300 — $16.600 tygo­dnio­wo) albo więcej.

        Zda­ję sobie spra­wę, że milion dola­rów za cot­ta­ge wyda­je się zawrot­ną sumą, ale popa­trz­my teraz na kosz­ty utrzy­ma­nia. Jeśli przy milio­nie dola­rów wpła­ci­my 25%, to musi­my sfi­nan­so­wać $750,000. Spła­ta takiej pożycz­ki hipo­tecz­nej przy obec­nych opro­cen­to­wa­niach wynie­sie oko­ło $3,200 mie­sięcz­nie, a poda­tek i uti­li­ties (nawet zawy­ża­jąc) — $800 na mie­siąc. Razem jest to oko­ło $4,000 — ale to tyl­ko poło­wa tego, co cot­ta­ge zara­bia mie­sięcz­nie! I obli­cze­nia te bazu­ją na mini­mal­nej staw­ce za rent.

        Owszem, cza­sa­mi będzie trze­ba coś popra­wić czy zmo­der­ni­zo­wać, ale na dobre cot­ta­ges jest ogrom­ne  zapo­trze­bo­wa­nie i czę­sto po kil­ku latach mamy sta­łych wynaj­mu­ją­cych, któ­rzy lubią to miej­sce i wra­ca­ją co roku na tydzień czy dwa. Tacy sta­li bywal­cy dba­ją o cot­ta­ge jak o swój dom, mini­ma­li­zu­jąc wydat­ki wła­ści­cie­li na naprawy.

        Skąd wziąć owe 25% na down­pay­ment? Zwy­kle cot­ta­ges nie są pierw­szym domem, któ­ry kupu­je­my. Pierw­szy „matry­mo­nial home” (dom rodzin­ny) jest już albo spła­co­ny cał­ko­wi­cie, albo w dużej czę­ści. I w tym tkwi odpo­wiedź na to pyta­nie: nale­ży wyko­rzy­stać „equ­ity”, jakie mamy w posia­da­nym już domu. Dziś na tere­nie GTA pra­wie każ­dy dom jest war­ty ponad milion. Wystar­czy poroz­ma­wiać z ban­kiem i pod zastaw takie­go domu z łatwo­ścią moż­na uzy­skać pożycz­kę na down­pay­ment w for­mie albo małe­go mort­ga­ge, albo linii kredytowej.

        Z powyż­szych wyli­czeń wyni­ka, że nasz cash flow z wynaj­mu cot­ta­ge z łatwo­ścią pokry­je spła­ty hipo­te­ki za cot­ta­ge oraz za downpayment.

        Są też tacy, któ­rzy posia­da­ją zaso­by finan­so­we wystar­cza­ją­ce na zakup cot­ta­ge za gotów­kę. Są one ulo­ko­wa­ne w ban­ku na mini­mal­ne opro­cen­to­wa­nie. Jeśli ktoś kupi atrak­cyj­ny cot­ta­ge za gotów­kę, to „return on inve­st­ment” jest ogrom­ny i łatwo docho­dzi do 20–30% zwro­tu (dochód + przy­rost wartości).

        Tym samym kup­no let­ni­sko­we­go domu sta­je się dłu­go­trwa­łą i przy­no­szą­cą rodzi­nie sta­ły dochód inwe­sty­cją, jed­no­cze­śnie zapew­nia­jąc jej miej­sce na spę­dze­nie świąt, dłu­gich week­en­dów i waka­cji w bez­piecz­nym i atrak­cyj­nym miej­scu i na łonie przyrody.

Jeśli roz­wa­ża­ją Pań­stwo kup­no cot­ta­ge, zapra­szam do kon­tak­tu. W ostat­nim cza­sie dość inten­syw­nie bada­łem ten rynek i jestem w sta­nie przed­sta­wić kil­ka pro­po­zy­cji oraz zna­leźć coś, co speł­ni Pań­stwa ocze­ki­wa­nia. A kli­mat, zwłasz­cza latem, mamy taki, że nie trze­ba wyjeż­dżać do egzo­tycz­nych kuror­tów, by cie­szyć się słoń­cem, czy­stą wodą i świe­żym powie­trzem. Moż­na to mieć na wycią­gnię­cie ręki.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007