Kryzys na rynku nieruchomości w Greater Toronto Area (GTA) w Kanadzie, a konkretnie w segmencie condo (mieszkań kupowanych na etapie pre-construction, czyli przed ukończeniem budowy) zatacza coraz szersze kręgi.
W reportażu CBC The National, pokazano przykład kupującego o imieniu Milan, który stracił 130 tysięcy dolarów kanadyjskich depozytu, ponieważ nie mógł sfinalizować zakupu.
W 2026 roku w GTA ukończonych zostanie około 22 000 nowych condo. Ceny tych nieruchomości spadły o około 25% od szczytu w 2022 roku. To efekt m.in. wyższych stóp procentowych, spadku popytu i nadpodaży.
Eksperci szacują, że nawet 35% kupujących może nie być w stanie zamknąć transakcji (default), co prowadzi do strat finansowych, jak to pokazano w omawianym przypadku. Mężczyzna który kupił condo na etapie pre-construction kilka lat temu, zapłacił depozyt w wysokości 130 000 CAD. Gdy budowa się skończyła, bank dokonał wyceny (appraisal) nieruchomości na kwotę niższą niż cena zakupu (np. umowa na 500 000 CAD, ale wycena na 400 000 CAD).
Banki finansują kredyt hipoteczny tylko do wysokości wyceny, więc Milan musiałby dopłacić różnicę z własnej kieszeni (tzw. funding gap). Nie był w stanie tego zrobić, więc zrezygnował z transakcji, tracąc cały depozyt. Deweloper może jeszcze go pozwać o dodatkowe straty.
W Kanadzie pre-construction to popularny model – kupujesz “na papierze” po niższej cenie, na mieszkanie, które ma być wybudowane, płacisz depozyty w ratach (zwykle 20-25% ceny całkowitej), a przy zamknięciu, (closing) gdy blok jest już wybudowany bierzesz kredyt na resztę.
Jeśli rynek spada, wycena banku jest niższa, i bank zmniejsza kwotę na jaką może dać kredyt zabezpieczony hipoteką nieruchomości. Kupujący (często inwestorzy lub pierwsi nabywcy) nie mają środków na pokrycie różnicy. Banki nie mogą ryzykować pożyczania więcej niż wartość nieruchomości. To klasyczny przykład pękania bańki spekulacyjnej – wiele osób kupowało w latach boomu (2020-2022), licząc na wzrost cen, ale teraz tracą.
Wielu kupujących próbuje sprzedać swoje umowy (assignments) na Facebooku czy w grupach jak “Great Toronto Area Precon”, ale rynek jest słaby – oferty wiszą długo, ceny spadają. Prawnicy radzą opcje jak refinansowanie, wynajem czy negocjacje z deweloperem, ale nie zawsze się udaje.
Eksperci ostrzegają, że to może pogorszyć sytuację gospodarczą, bo handel nieruchomościami to podstawa kanadyjskiej gospodarki.
Mamy więc w Kanadzie – nadpodaż nowych condo, ale jednocześnie brak tanich opcji mieszkaniowych dla zwykłych ludzi.
