W ostat­nich mie­sią­cach rynek nie­ru­cho­mo­ści jest dosłow­nie roz­pa­lo­ny do czer­wo­no­ści – szcze­gól­nie jeśli cho­dzi o tak zwa­ne „fre­eholds” — czy­li domy, bliź­nia­ki czy town­ho­uses, w któ­rych nie pła­ci się main­te­nan­ce. Wyni­ka to z wie­lu zależ­no­ści, o któ­rych napi­szę innym razem. Ale dziś chciał­bym zachę­cić tych wszyst­kich, któ­rzy pla­nu­ją sprze­dać nie­ru­cho­mość w tym roku do roz­po­czę­cia sprze­da­ży już teraz — bez cze­ka­nia na tra­dy­cyj­ny „wio­sen­ny rynek”. Dla­cze­go? Bar­dzo pro­ste: pra­wie zupeł­ny brak konkurencji!

Kie­dy popa­trzy­łem na tak zwa­ne „inven­to­ry” — czy­li licz­bę ofe­ro­wa­nych domów na sprze­daż w Mis­sis­sau­ga, Oakvil­le czy Mil­ton, to w chwi­li obec­nej do ceny $1,500,000 pra­wie ich nie ma. Zwy­kle w Mis­sis­sau­ga do takiej ceny jest wysta­wio­nych na sprze­daż oko­ło 200 domów wol­no­sto­ją­cych (lub wię­cej).  Ale 3 stycz­nia było ich 27. A domów wol­no­sto­ją­cych poni­żej milio­na poka­za­ło się tyl­ko 5. Podob­nie ma się sytu­acja w innych miastach.

Taki wręcz kry­tycz­ny brak domów powo­du­je, że każ­dy dom, któ­ry poja­wi się na sprze­daż wywo­łu­je ogrom­ne zainteresowanie.

Na nor­mal­nym ryn­ku jest powszech­nie wia­do­mo, że więk­szość poten­cjal­nych kupu­ją­cych chcia­ło­by dom bar­dzo czy­sty, w dosko­na­łym sta­nie tech­nicz­nym i jesz­cze dodat­ko­wo za nie­wiel­ką cenę. Realia są zupeł­nie inne. Niska podaż powo­du­je, że nawet jeśli te świe­żo wysta­wio­ne są rela­tyw­nie dro­gie i czę­sto wca­le nie przy­go­to­wa­ne do sprze­da­ży, to i tak kreu­ją „piel­grzym­ki” oglą­da­ją­cych i czę­sto nawet kil­ka ofert. Bar­dzo rzad­ko tra­fia­ją się super oka­zje. Oka­zją zaczy­na być moż­li­wość zaku­pu bez „kon­ku­ren­cyj­nej” oferty!

Na tak gorą­cym ryn­ku ktoś mógł­by powie­dzieć: po co zatrud­niać agen­ta, sko­ro jest tylu chęt­nych? No wła­śnie dla­te­go! Ta ilość chęt­nych nie bie­rze się z nicze­go. Agen­ci poprzez dostęp do sys­te­mu MLS i wła­ści­wą eks­po­zy­cję mogą wła­śnie “wykre­ować” zain­te­re­so­wa­nie, póź­niej prze­pro­wa­dzić nego­cja­cje i uzy­skać naj­lep­szą ofer­tę pod wzglę­dem finan­so­wym i inny­mi (jak data zamknię­cia, depo­zyt, warun­ki, itd). Bez wła­ści­we­go doświad­cze­nia, sprze­da­jąc na wła­sną rękę łatwo może­my popeł­nić kosz­tow­ne błę­dy, idą­ce w dzie­siąt­ki tysię­cy dolarów.

Dla­te­go zachę­cam wszyst­kich, któ­rzy pla­nu­ją zamia­nę lub sprze­daż domu do kon­sul­ta­cji. Udzie­lam ich bez­płat­nie i bez zobo­wią­zań. Nato­miast mogą one bar­dzo pomóc w pod­ję­ciu decy­zji czy war­to sprze­da­wać i w co ewen­tu­al­nie zain­we­sto­wać, jeśli chce­my dom przy­go­to­wać do sprze­da­ży i uzy­skać naj­lep­szą cenę.

Przy­go­to­wa­nia do sprze­da­ży będą w dużej mie­rze zale­ża­ły od tego, co sprze­da­je­my. Ina­czej pod­cho­dzi się do sprze­da­ży con­do­mi­nium, ina­czej do sprze­da­ży domu czy bliź­nia­ka, a jesz­cze ina­czej do sprze­da­ży cottage.

Jeśli sprze­da­je­my con­do (apar­ta­ment czy town­ho­use) – nasze przy­go­to­wa­nia są ogra­ni­czo­ne. Bo kupu­ją­cy zwy­kle wie­dzą, w jakim zakre­sie ceno­wym podob­ne miesz­ka­nia się sprze­da­ją w danym kom­plek­sie i zwy­kle naj­bar­dziej ich inte­re­su­je wyso­kość main­te­nan­ce i pro­per­ty tax. Ale z dru­giej stro­ny, ponie­waż w chwi­li obec­nej jest to cią­gle aktyw­ny rynek (bo więk­szość kupu­ją­cych stać tyl­ko na miesz­ka­nia) to wła­ści­wie przy­go­to­wa­ne con­do może uzy­skać znacz­nie wyż­szą cenę niż podob­ne miesz­ka­nie nie­przy­go­to­wa­ne — w tym samym budyn­ku. Pisząc „nie­przy­go­to­wa­ne” mam na myśli miesz­ka­nie w takim sta­nie, jak miesz­ka­li­śmy w nim przez lata; ze sta­rą kuch­nią, sta­ry­mi łazien­ka­mi, dywa­na­mi i nie­odma­lo­wa­ne. Rozu­miem, że ludzie star­si nie mają ener­gii na remon­ty i jeśli miesz­ka­li w tym samym miesz­ka­niu przez 20 lat, to i tak zaro­bi­li na nim spo­re pie­nią­dze. Nato­miast dla ludzi młod­szych to może być dobra szan­sa na powięk­sze­nie pro­fi­tu. Jeśli zain­we­stu­je­my w kuch­nię, łazien­kę, pod­ło­gi i ścia­ny (a jesz­cze dodat­ko­wo w pro­fe­sjo­nal­ny sta­ging i wła­ści­we zdję­cia), to może się oka­zać, że szyb­ko i łatwo zaro­bi­my nie­złą sumę. Pro­szę pamię­tać – pierw­sze wra­że­nie jest naj­waż­niej­sze. Ja czę­sto cho­dzę z klien­ta­mi i oglą­dam miesz­ka­nia. Te brud­ne i źle ume­blo­wa­ne wypa­da­ją z pamię­ci po 5 minu­tach. Te, któ­re są czy­ste i dobrze urzą­dzo­ne pozo­sta­ją w myślach oglą­da­ją­cych na dłu­go, pomi­mo że czę­sto mogą być gor­sze funk­cjo­nal­nie od tych, któ­re nie pre­zen­to­wa­ły się właściwie.

Mówiąc o przy­go­to­wa­niu domu do sprze­da­ży nale­ży uwzględ­nić spo­ro czyn­ni­ków i podam tutaj kil­ka przykładów.

•      Jeśli sprze­da­wać będzie­my dom, któ­ry jest star­szy i nie­ko­niecz­nie ma wszyst­ko jak z kata­lo­gu, ale jest zlo­ka­li­zo­wa­ny w zna­ko­mi­tej oko­li­cy (takiej jak na przy­kład Blo­or West Vil­la­ge, Beaches, King­sway czy Port Cre­dit), to tak napraw­dę może­my sprze­dać go w takim sta­nie w jakim jest. Na taką loka­li­za­cję zawsze znaj­dzie się wie­lu inwe­sto­rów zain­te­re­so­wa­nych zaku­pem i goto­wych zapła­cić dobre pie­nią­dze nawet za nie wyre­mon­to­wa­ną nie­ru­cho­mość. Takie podej­ście jest bar­dzo wygod­ne dla ludzi star­szych, któ­rzy nie zawsze mają ener­gię czy pie­nią­dze na remon­ty i inwe­sty­cje. Ale jeśli wła­ści­cie­lem nie­ru­cho­mo­ści jest oso­ba młod­sza, to być może po roz­mo­wie z nami zacznie myśleć nie tyl­ko o remon­cie, ale nawet o budo­wie nowe­go domu.

•   Kie­dy piszę o domach z poten­cja­łem, to czę­sto mam na myśli nie sam budy­nek, ale grunt. To zie­mia, na jakiej on stoi sta­no­wi praw­dzi­wą war­tość. Toron­to się zagęsz­cza. Bra­ku­je tere­nów pod budo­wę domów. Obec­nie bar­dzo powszech­nym tren­dem jest kupo­wa­nie dzia­łek i ich podział na pół (nazy­wa się to „servan­ce”). Rów­nie czę­sto kupu­je się dwie lub trzy (a cza­sa­mi wię­cej) sąsied­nich dzia­łek i łączy się je w jed­ną (nazy­wa się to „land assem­bly”) po to, by wybu­do­wać w tym miej­scu wie­żo­wiec albo zespół town­ho­usów. Jeśli sprze­da­ją­cy taką dział­kę nie zda­je sobie spra­wy z poten­cja­łu jaki napraw­dę posia­da jego dział­ka, to może popeł­nić kar­dy­nal­ny błąd sprze­da­jąc ją zbyt tanio. Wiem, że wie­le osób, szcze­gól­nie star­szych, nie ma duże­go doświad­cze­nia w takich spra­wach i bez wła­ści­wej pora­dy są czę­sto zagu­bie­ni i potra­fią popeł­nić błędy.

•     Senio­rzy czę­sto nie są zorien­to­wa­ni w aktu­al­nym ryn­ku. Chcąc unik­nąć „com­mis­sion”, zga­dza­ją się na pry­wat­ną sprze­daż (bez agen­ta). Ja oso­bi­ście uwa­żam, że jest to ogrom­ny błąd (sprze­daż domu bez wła­ści­wej repre­zen­ta­cji), bo sprze­da­ją­cy nie ma wła­ści­wej eks­po­zy­cji na rynek i czę­sto przez to nie uzy­sku­je wła­ści­wej (mak­sy­mal­nej) ceny. Chęć zaosz­czę­dze­nia na „com­mis­sion” czę­sto pro­wa­dzi do ogrom­nych strat finansowych.

•       Zupeł­nie ina­czej przy­go­to­wa­nia mogą wyglą­dać, kie­dy ofe­ru­je­my do sprze­da­ży dom typowy.

Wów­czas, dla uzy­ska­nia mak­sy­mal­nej ceny nie­raz war­to zain­we­sto­wać w remon­ty, czy­li w nowe kuch­nie, łazien­ki, pod­ło­gi, dach, piec, itd. Ale wszyst­ko zale­żeć będzie od nasze­go budże­tu oraz od cen, jakie moż­na uzy­skać w danej oko­li­cy. Przy dobrej loka­li­za­cji spo­dzie­wa­my się uzy­skać dobrą cenę. Wów­czas, po roz­mo­wie z agen­tem któ­ry orien­tu­je się w cenach danej oko­li­cy, moż­na usta­lić zakres prac, czas trwa­nia remon­tu oraz prze­dys­ku­to­wać potrze­bę „sta­ging”. Agent wyli­czy, czy remont nie spo­wo­du­je prze­in­we­sto­wa­nia na daną oko­li­cę. Taka sytu­acja jest zwy­kle bar­dzo ryzy­kow­na, bo zamiast zaro­bić, może­my stra­cić. Wte­dy, zamiast inwe­sto­wać i tra­cić, lepiej jest zaofe­ro­wać tro­chę niż­szą cenę i sprze­dać dom szyb­ko i bez nie­po­trzeb­nej pracy.

•       Cza­sa­mi spo­ty­kam się z ludź­mi, któ­rzy mają mały dom na rela­tyw­nie nowym sub­di­vi­sion. Bra­ku­je im miej­sca i myślą o roz­bu­do­wie, by popra­wić swo­ją sytu­ację miesz­ka­nio­wą. Zwy­kle odra­dzam takie roz­wią­za­nie, bo czę­sto lepiej jest zamie­nić dom na więk­szy prze­zna­cza­jąc na to pie­nią­dze, któ­re prze­zna­czy­li­by­śmy na roz­bu­do­wę. Zwy­kle roz­bu­do­wa domu w miej­scu bez poten­cja­łu (tyl­ko dla­te­go, że bra­ku­je nam metra­żu), mija się ze zdro­wym rozsądkiem.

Przy­to­czy­łem kil­ka przy­kła­dów, by pobu­dzić Pań­stwa wyobraź­nię. Każ­dy dom jest inny i każ­dy wyma­ga inne­go podej­ścia do sprze­da­ży. Dla­te­go waż­ne jest, by się spo­tkać i otwar­cie prze­dys­ku­to­wać Pań­stwa potrze­by, ocze­ki­wa­nia oraz plany.

Ja wiem, że pogo­da nie sprzy­ja, ale jest to dosko­na­ły czas na takie spo­tka­nia, bo wio­sna w real esta­te jest tuż, tuż. Wie­le osób myśli, że wio­sna zaczy­na się wte­dy, gdy zazie­le­nia się trwa. W tym roku jest ina­czej! Brak „inven­to­ry” powo­du­je, że wła­śnie teraz moż­na uzy­skać dosko­na­łe ceny — bo brak jest kon­ku­ren­cji. A tych, któ­rzy chcą cze­kać do wio­sny, rów­nież zapra­szam do roz­mo­wy — bo przy­go­to­wa­nia mogą zająć tro­chę czasu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski    905 278 0007