W ostatnich miesiącach rynek nieruchomości jest dosłownie rozpalony do czerwoności – szczególnie jeśli chodzi o tak zwane „freeholds” – czyli domy, bliźniaki czy townhouses, w których nie płaci się maintenance. Wynika to z wielu zależności, o których napiszę innym razem. Ale dziś chciałbym zachęcić tych wszystkich, którzy planują sprzedać nieruchomość w tym roku do rozpoczęcia sprzedaży już teraz – bez czekania na tradycyjny „wiosenny rynek”. Dlaczego? Bardzo proste: prawie zupełny brak konkurencji!
Kiedy popatrzyłem na tak zwane „inventory” – czyli liczbę oferowanych domów na sprzedaż w Mississauga, Oakville czy Milton, to w chwili obecnej do ceny $1,500,000 prawie ich nie ma. Zwykle w Mississauga do takiej ceny jest wystawionych na sprzedaż około 200 domów wolnostojących (lub więcej). Ale 3 stycznia było ich 27. A domów wolnostojących poniżej miliona pokazało się tylko 5. Podobnie ma się sytuacja w innych miastach.
Taki wręcz krytyczny brak domów powoduje, że każdy dom, który pojawi się na sprzedaż wywołuje ogromne zainteresowanie.
Na normalnym rynku jest powszechnie wiadomo, że większość potencjalnych kupujących chciałoby dom bardzo czysty, w doskonałym stanie technicznym i jeszcze dodatkowo za niewielką cenę. Realia są zupełnie inne. Niska podaż powoduje, że nawet jeśli te świeżo wystawione są relatywnie drogie i często wcale nie przygotowane do sprzedaży, to i tak kreują „pielgrzymki” oglądających i często nawet kilka ofert. Bardzo rzadko trafiają się super okazje. Okazją zaczyna być możliwość zakupu bez „konkurencyjnej” oferty!
Na tak gorącym rynku ktoś mógłby powiedzieć: po co zatrudniać agenta, skoro jest tylu chętnych? No właśnie dlatego! Ta ilość chętnych nie bierze się z niczego. Agenci poprzez dostęp do systemu MLS i właściwą ekspozycję mogą właśnie “wykreować” zainteresowanie, później przeprowadzić negocjacje i uzyskać najlepszą ofertę pod względem finansowym i innymi (jak data zamknięcia, depozyt, warunki, itd). Bez właściwego doświadczenia, sprzedając na własną rękę łatwo możemy popełnić kosztowne błędy, idące w dziesiątki tysięcy dolarów.
Dlatego zachęcam wszystkich, którzy planują zamianę lub sprzedaż domu do konsultacji. Udzielam ich bezpłatnie i bez zobowiązań. Natomiast mogą one bardzo pomóc w podjęciu decyzji czy warto sprzedawać i w co ewentualnie zainwestować, jeśli chcemy dom przygotować do sprzedaży i uzyskać najlepszą cenę.
Przygotowania do sprzedaży będą w dużej mierze zależały od tego, co sprzedajemy. Inaczej podchodzi się do sprzedaży condominium, inaczej do sprzedaży domu czy bliźniaka, a jeszcze inaczej do sprzedaży cottage.
Jeśli sprzedajemy condo (apartament czy townhouse) – nasze przygotowania są ograniczone. Bo kupujący zwykle wiedzą, w jakim zakresie cenowym podobne mieszkania się sprzedają w danym kompleksie i zwykle najbardziej ich interesuje wysokość maintenance i property tax. Ale z drugiej strony, ponieważ w chwili obecnej jest to ciągle aktywny rynek (bo większość kupujących stać tylko na mieszkania) to właściwie przygotowane condo może uzyskać znacznie wyższą cenę niż podobne mieszkanie nieprzygotowane – w tym samym budynku. Pisząc „nieprzygotowane” mam na myśli mieszkanie w takim stanie, jak mieszkaliśmy w nim przez lata; ze starą kuchnią, starymi łazienkami, dywanami i nieodmalowane. Rozumiem, że ludzie starsi nie mają energii na remonty i jeśli mieszkali w tym samym mieszkaniu przez 20 lat, to i tak zarobili na nim spore pieniądze. Natomiast dla ludzi młodszych to może być dobra szansa na powiększenie profitu. Jeśli zainwestujemy w kuchnię, łazienkę, podłogi i ściany (a jeszcze dodatkowo w profesjonalny staging i właściwe zdjęcia), to może się okazać, że szybko i łatwo zarobimy niezłą sumę. Proszę pamiętać – pierwsze wrażenie jest najważniejsze. Ja często chodzę z klientami i oglądam mieszkania. Te brudne i źle umeblowane wypadają z pamięci po 5 minutach. Te, które są czyste i dobrze urządzone pozostają w myślach oglądających na długo, pomimo że często mogą być gorsze funkcjonalnie od tych, które nie prezentowały się właściwie.
Mówiąc o przygotowaniu domu do sprzedaży należy uwzględnić sporo czynników i podam tutaj kilka przykładów.
• Jeśli sprzedawać będziemy dom, który jest starszy i niekoniecznie ma wszystko jak z katalogu, ale jest zlokalizowany w znakomitej okolicy (takiej jak na przykład Bloor West Village, Beaches, Kingsway czy Port Credit), to tak naprawdę możemy sprzedać go w takim stanie w jakim jest. Na taką lokalizację zawsze znajdzie się wielu inwestorów zainteresowanych zakupem i gotowych zapłacić dobre pieniądze nawet za nie wyremontowaną nieruchomość. Takie podejście jest bardzo wygodne dla ludzi starszych, którzy nie zawsze mają energię czy pieniądze na remonty i inwestycje. Ale jeśli właścicielem nieruchomości jest osoba młodsza, to być może po rozmowie z nami zacznie myśleć nie tylko o remoncie, ale nawet o budowie nowego domu.
• Kiedy piszę o domach z potencjałem, to często mam na myśli nie sam budynek, ale grunt. To ziemia, na jakiej on stoi stanowi prawdziwą wartość. Toronto się zagęszcza. Brakuje terenów pod budowę domów. Obecnie bardzo powszechnym trendem jest kupowanie działek i ich podział na pół (nazywa się to „servance”). Równie często kupuje się dwie lub trzy (a czasami więcej) sąsiednich działek i łączy się je w jedną (nazywa się to „land assembly”) po to, by wybudować w tym miejscu wieżowiec albo zespół townhousów. Jeśli sprzedający taką działkę nie zdaje sobie sprawy z potencjału jaki naprawdę posiada jego działka, to może popełnić kardynalny błąd sprzedając ją zbyt tanio. Wiem, że wiele osób, szczególnie starszych, nie ma dużego doświadczenia w takich sprawach i bez właściwej porady są często zagubieni i potrafią popełnić błędy.
• Seniorzy często nie są zorientowani w aktualnym rynku. Chcąc uniknąć „commission”, zgadzają się na prywatną sprzedaż (bez agenta). Ja osobiście uważam, że jest to ogromny błąd (sprzedaż domu bez właściwej reprezentacji), bo sprzedający nie ma właściwej ekspozycji na rynek i często przez to nie uzyskuje właściwej (maksymalnej) ceny. Chęć zaoszczędzenia na „commission” często prowadzi do ogromnych strat finansowych.
• Zupełnie inaczej przygotowania mogą wyglądać, kiedy oferujemy do sprzedaży dom typowy.
Wówczas, dla uzyskania maksymalnej ceny nieraz warto zainwestować w remonty, czyli w nowe kuchnie, łazienki, podłogi, dach, piec, itd. Ale wszystko zależeć będzie od naszego budżetu oraz od cen, jakie można uzyskać w danej okolicy. Przy dobrej lokalizacji spodziewamy się uzyskać dobrą cenę. Wówczas, po rozmowie z agentem który orientuje się w cenach danej okolicy, można ustalić zakres prac, czas trwania remontu oraz przedyskutować potrzebę „staging”. Agent wyliczy, czy remont nie spowoduje przeinwestowania na daną okolicę. Taka sytuacja jest zwykle bardzo ryzykowna, bo zamiast zarobić, możemy stracić. Wtedy, zamiast inwestować i tracić, lepiej jest zaoferować trochę niższą cenę i sprzedać dom szybko i bez niepotrzebnej pracy.
• Czasami spotykam się z ludźmi, którzy mają mały dom na relatywnie nowym subdivision. Brakuje im miejsca i myślą o rozbudowie, by poprawić swoją sytuację mieszkaniową. Zwykle odradzam takie rozwiązanie, bo często lepiej jest zamienić dom na większy przeznaczając na to pieniądze, które przeznaczylibyśmy na rozbudowę. Zwykle rozbudowa domu w miejscu bez potencjału (tylko dlatego, że brakuje nam metrażu), mija się ze zdrowym rozsądkiem.
Przytoczyłem kilka przykładów, by pobudzić Państwa wyobraźnię. Każdy dom jest inny i każdy wymaga innego podejścia do sprzedaży. Dlatego ważne jest, by się spotkać i otwarcie przedyskutować Państwa potrzeby, oczekiwania oraz plany.
Ja wiem, że pogoda nie sprzyja, ale jest to doskonały czas na takie spotkania, bo wiosna w real estate jest tuż, tuż. Wiele osób myśli, że wiosna zaczyna się wtedy, gdy zazielenia się trwa. W tym roku jest inaczej! Brak „inventory” powoduje, że właśnie teraz można uzyskać doskonałe ceny – bo brak jest konkurencji. A tych, którzy chcą czekać do wiosny, również zapraszam do rozmowy – bo przygotowania mogą zająć trochę czasu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński 905 278 0007
