W obrębie GTA jest obecnie bardzo wiele nowych zespołów kondominiów – albo w fazie budowy, albo jeszcze w fazie przedsprzedaży. Wiemy natomiast, że cykl od sprzedaży do przejęcia mieszkania trwa latami. W tym czasie nasza sytuacja życiowa może ulec zmianie i pojawi się potrzeba odstąpienia umowy zawartej z deweloperem. Odsprzedanie takiej umowy osobie trzeciej profesjonalnie nazywa się cesją, a po angielsku to właśnie „assignment”.
Po odsprzedaniu (przepisaniu) umowy na inną osobę, przejmuje ona w praktyce cały kontrakt, który pierwotny nabywca zawarł z deweloperem. Brzmi to bardzo prosto – ale jest wiele kruczków prawnych, o których należy wiedzieć, by nie wpaść w poważne kłopoty finansowe.
Cesja kontraktu jest bardzo powszechnym procederem, mającym często charakter spekulacyjny. Istnieją „inwestorzy”, którzy potrafią co roku dokonać bardzo wiele takich transakcji. Dlatego Revenue Canada coraz częściej patrzy na te działania jak na zarobek, z którego też chce dostać część w podatkach.
Assignment ma spore benefity dla sprzedających (nabywca pierwotny czyli cedent) i kupujących (nabywca wtórny, czyli cesjonariusz).
Benefity dla sprzedającego kontrakt ·
• Ma on szansę na spory profit, szczególnie jeśli zakupił condo kilka lat temu, a odbiera je obecnie. Cena rynkowa mieszkania kupionego z planów w tym czasie mogła wzrosnąć nawet do 20%.
• Nie musi płacić kosztów zamknięcia, wyznaczonego przez dewelopera oraz Land Transfer Tax.
• Nie jest odpowiedzialny za rabat HST. Zwyczajowo, jeśli odsprzedajemy nieruchomość zaraz po przejęciu (bez zamieszkania w niej), musimy zwrócić deweloperowi rabat HST. Natomiast jeśli mieszkanie było wynajmowane przez rok przed sprzedażą, to wówczas możemy odzyskać rabat HST od rządu.
• Unika kosztów utrzymania condo, takich jak pożyczka hipoteczna, podatki od nieruchomości czy maintenance, gdyż do momentu przejęcia mieszkania koszty te nie występują. Sprzedawany jest tylko kontrakt, czyli umowa.
Benefity dla kupującego / cesjonariusza
• Condo kupowane poprzez assignment (cesję) są zwykle tańsze niż te same, oferowane przez dewelopera, gdyż deweloper dostosowuje ceny sprzedaży do aktualnych cen rynkowych. Są one zwykle niższe, kiedy zaczyna się sprzedaż, i wzrastają z czasem.
• Kupujący często ma jeszcze możliwość wyboru wykończenia nowego mieszkania.
• Cesjonariusz może je często kupić ze znacznie mniejszym depozytem, niż ten który był wymagany przez dewelopera. Czasami może to być nawet tylko 5% wpłaty. W takiej sytuacji właściciel pierwotny (cedent) musi poczekać na zwrot swojego depozytu do chwili przejęcia mieszkania przez cesjonariusza.
Co należy wiedzieć o zakupie poprzez assignment?
• Większość umów z deweloperem zabrania sprzedaży condo poprzez assignment.
• Jeśli oryginalny kontrakt zezwalał na assignment, to należy sprawdzić jakie są wymagania dewelopera. Często cesja musi przebiegać na specjalnych formularzach, oraz dolicza się opłaty manipulacyjne.
• Jeśli oryginalny kontrakt nie miał tej klauzuli, to można wystąpić do dewelopera o pozwolenie na assignment. Jeśli potrzebę cesji uargumentujemy sensownie i pokryjemy opłaty manipulacyjne, nie powinno być problemu. Jeśli jednak deweloper nie zgodzi się na ten manewr, wtedy niestety, musimy czekać ze sprzedażą do przejęcia mieszkania. Jeśli uzyskamy zgodę na assignment, należy sprawdzić jakie są wymagania, warunki i opłaty. Należy też sprawdzić jakie formy reklamy są dopuszczalne. Zwykle deweloper nie pozwala wprowadzać mieszkania, które chcemy sprzedać poprzez cesję własności na system MLS.
• Jeśli znajdziemy chętnego do przejęcia condo, należy szczegółowo ustalić warunki cesji, by deweloper zaakceptował tę transakcję. Często pozwala on tylko na jedną bezpłatną cesję, i nie chcemy tracić tej opcji.
• W większości przypadków osoba akceptująca assignment akceptuje oryginalną umowę deweloperską w całości. Dlatego ważne jest, by przed podpisaniem zaopiniował ją prawnik. Należy zadbać o to, by wszystkie warunki cesji były jasne i dołączone do oryginalnej umowy, która została podpisana z deweloperem. Istnieje specjalna formularz opracowany przez Real Estate Association, z którego można skorzystać.
• W wielu przypadkach sprzedający płaci wszystkie koszty przepisania umowy – jest to forma zachęty dla cesjonariusza.
• Wiadomo, że z perspektywy sprzedającego (przepisującego) najlepiej byłoby w chwili podpisania cesji dostać zarówno depozyt, który został wpłacony, oraz profit. Z perspektywy kupującego jest to zwykle bardziej skomplikowane. Depozyt wymagany przez deweloperów zwykle wynosi 15% – 25% wyjściowej ceny zakupu i jest rozłożony na kilka lat. Kupujący poprzez assignment często nie dysponują taką kwotą, nie mówiąc już o wypłaceniu profitu. Zwykle sprzedający otrzymuje balans depozytu oraz profit dopiero w momencie ostatecznego przejęcia nieruchomości.
Uważajmy na szczegóły!
Warto wiedzieć również, że finansowanie mieszkań z cesji nie jest zbyt łatwe. Banki nie wypłacą pieniędzy osobie, która odstępuje nieruchomość. Pieniądze są udostępnione deweloperowi dopiero w trakcie przekazania mieszkania. Nazywa się to “occupancy closing”. Dlatego sprzedający umowę musi uzbroić się w cierpliwość.
Pamiętajmy także, że jeśli z jakiś powodów osoba, która przejmie nasz kontrakt nie zamknie transakcji, to pierwotny kupujący (cedent) nadal będzie odpowiedzialny finansowo za poniesione przez dewelopera straty. Dodatkowo wcale nie oznacza to, że deweloper pozwoli mu zamknąć transakcję i przejąć mieszkanie. Dlatego warto w umowie dołożyć klauzulę dającą taką możliwość i uzyskać zgodę dewelopera. Inaczej możemy stracić nie tylko mieszkanie, ale i depozyt.
Jeśli rozważają Państwo cesję umowy z deweloperem (lub chcą przejąć kontrakt) i mają wątpliwości co do procedur z tym związanych, zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
