Zdarzają się sytuacje, że osoba (osoby), które zakupiły naszą nieruchomość, wpłaciły depozyt i bez problemu usunęły wszystkie warunki. Ale kiedy przychodzi do zamknięcia transakcji – czyli muszą zapłacić za kupiony od nas dom – nie mają na to pieniędzy.
Powodów, dlaczego tak się dzieje, może być wiele i nie zawsze wina kupującego jest oczywista.

Może to na przykład wynikać z faktu, że kupujący nasz dom sprzedali swój, ale to ci, którzy mieli kupić od nich nieruchomość, nie zamknęli transakcji. Skutkiem łańcucha tych zdarzeń jest brak pieniędzy na sfinalizowanie naszej transakcji.
Zdarza się również, że nasz kupiec spodziewał się za swój wystawiony dom sporej sumy, a ponieważ dom się nie sprzedał, nie uzyskał funduszy.
Czasami wystarczy nieprzewidziana zmiana na rynku nieruchomości albo gwałtowna podwyżka oprocentowania, a wtedy nasz kupujący nie ma możliwości uzyskania pożyczki – pomimo, że wcześniej był na nią zakwalifikowany.
Pada pytanie, co w takiej sytuacji robić. Jeśli sprzedawany przez nas dom jest naszym drugim domem i mamy komfort zaczekania na właściwe rozwiązanie, to sprawy nie muszą skończyć się dramatycznie.

PONIŻEJ KONTYNUACJA TEKSTU

Ale jeśli my również kupiliśmy dom i potrzebne są nam środki z tej sprzedaży do zamknięcia tej transakcji, w której my jesteśmy kupującymi – sprawa może być naprawdę skomplikowana. Bo działa tu efekt domina. Jedna transakcja, która się nie zamknie, może spowodować stres, panikę i problem przy kolejnej transakcji.
Panuje powszechne przekonanie, że w takiej sytuacji kupujący traci tylko depozyt, który zwykle trafia do sprzedającego – i wszyscy rozstają się w zgodzie. Owszem, bywa i tak, ale jeśli kupujący poniesie tylko takie konsekwencje, to może mówić o dużym szczęściu.

By to nastąpiło, kupujący i sprzedający muszą podpisać dokument zwany “122 Mutual Release”, który określa warunki ugody i pozbawia obie strony wzajemnych roszczeń. Formularz określa, jaka część czy całość depozytu idzie do „pokrzywdzonej” strony – czyli do sprzedających.
Dokument ten pozwala uniknąć spraw sądowych, a pieniądze szybko trafiają do strony pokrzywdzonej – bez potrzeby kierowania sprawy na drogę sądową, gdzie rozstrzygnięcie może potrwać latami.
Ale czy warto pójść na takie szybkie rozwiązanie? To zależy od sytuacji rynkowej.
W okresie, kiedy domy sprzedawały się jak świeże bułki, było łatwo podjąć taką decyzje, bo czasami dom się sprzedał nawet za wyższą sumę, a utracony przez kupujących depozyt był takim dodatkowym bonusem.
Ale w obecnym, zdecydowanie wolniejszym rynku, niedoszły sprzedający ma inne opcje, które powinien rozważyć. Pójście tą drogą może być czasochłonne, ale też pozwala nam uniknąć strat finansowych.

Otóż prawo w Ontario jasno stoi po stronie sprzedających, których transakcja nie doszła do skutku. Jest doskonale udokumentowane w Case Law i przyznaje sprzedającym ogromne odszkodowania od tych, którzy nie doprowadzili do sfinalizowania sprzedaży. Odszkodowania te idą czasami w setki tysięcy dolarów. Natomiast gdy wyrok trafi na osobę niezbyt zamożną, to strona powodowa może latami czekać na spłatę wyroku. Dlatego warto zorientować się czy osoba, którą będziemy pozywać o takie roszczenie, jest wypłacalna.
Ale wróćmy do sytuacji, w której zawarta umowa nie doszła do skutku i kupujący nie jest w stanie za nieruchomość zapłacić, a my mamy komfort (bo nic nie kupiliśmy) i możemy spokojnie czekać w naszym domu na rozwiązanie problemu.
Pierwszą sprawą jest poinformowanie niedoszłych kupujących, że dom wraca na rynek MLS i że depozyt będzie trzymany przez listing Brokerage do momentu zakończenia transakcji (lub przez prawnika reprezentujących poszkodowanych – sprzedającycych). Również należy poinformować niedoszłych kupujących, że sprawa trafia do sądu i sprzedający będzie występował o odszkodowanie za straty. To wszystko musi być zorganizowane przez prawnika, a dom powinien być wprowadzony na system MLS poprzez agenta real estate. Dobrą praktyką jest, by tak ustalić cenę, za którą wystawiamy ponownie dom do sprzedaży, by była powyżej ceny sprzedaży (ale nie za wiele) plus wstrzymać oferty przynajmniej na tydzień – by był dowód, że dom miał wystarczającą ekspozycję do rynku.

O jakie straty możemy pozwać drugą stronę?
– o różnicę w cenie sprzedaży za pierwszym razem a ceną, za jaką dom sprzeda się ponownie. Czasami, jeśli w tym czasie rynek bardzo ostygnie, mogą to być nawet setki tysięcy dolarów,
– o koszty utrzymania domu od dnia, kiedy powinno nastąpić zamknięcie czyli koszt podatku od nieruchomości, energii, gazu, wody, ubezpieczenia, koszt potencjalnej ponownej wyceny domu,
– o koszty poniesione przez agentów sprzedających nieruchomość za pierwszym razem – jak staging, zdjęcia, broszury itd,
– o koszty agentów, poniesione przy drugiej sprzedaży – łącznie z wynagrodzeniem,
– koszty MLS,
– legal cost (koszty obsługi prawnej) poniesione w przypadku nie zamknięcia się transakcji,
– o koszty utrzymania domu w dobrej kondycji,
– o koszty oprocentowania pożyczki.
To są tylko niektóre koszty, które przychodzą mi do głowy, ale rosną one bardzo szybko. I jeśli depozyt był mały, sprzedający raczej powinien wybrać opcję sądzenia się z kupującymi (bo prawo jest po jego stronie), niż zadowalać się małym depozytem. Oczywiście jeśli depozyt jest bardzo znaczny, to czasami warto się zawrzeć ugodę, aby zaoszczędzić czas. Pod warunkiem, że niedoszły kupujący rozumie powagę sytuacji i będzie kooperował.
Większość kupujących nie zdaje sobie sprawy, w jak poważnych tarapatach mogą się znaleźć, nie zamykając transakcji zakupu. Mimo tego, że czasami cała sytuacja wynika nie do końca z ich winy.

Zdarza się, że jest to utrata pracy, albo sytuacja rozwodowa, które to czynniki powodują dużą trudność w załatwieniu pożyczki hipotecznej, nagła i przewlekła choroba, dom kupujących się nie zamknął i nie wpłynęły środki na zakup następnego domu. To mogą być oczywiście czynniki łagodzące, kiedy dojdzie do rozprawy w sądzie, ale nie zawsze będą brane pod uwagę – bo prawo w tej sytuacji jest dość bezwzględne.

Owszem, jeśli widzimy, że zbliża się dzień zamknięcia i wiemy, że nie nastąpi cud i nie będziemy mieli środków na sfinalizowanie zakupu, powinniśmy, jako kupujący, spróbować kilku rozwiązań:
1. jeśli mamy przyznany mortgage, ale brakuje nam kilkaset tysięcy ze sprzedaży naszego obecnego domu, to warto spróbować tę sumę zebrać wśród rodziny, przyjaciół, a czasami od prywatnych inwestorów. Takie pożyczki nie są tanie, ale lepsze niż sprawa w sądzie.
2. czasami sprzedający ma już dom dawno sprzedany i w tej sytuacji zgodzi się na VTB – Vendor Take Back mortgage. Jest to prywatna pożyczka od sprzedających, którzy również wolą zamknąć transakcję, dostać swoje pieniądze, a ewentualnie udzielą prywatnej pożyczki, rejestrowanej na sprzedawanym domu.
3. jeśli nie ma żadnych widoków na zamknięcie transakcji, a obie strony raczej wolałyby uniknąć sądów (te trwają latami) to strony mogą dyskutować i negocjować nowy Mutual Release. Na przykład podwyższenie sumy kompensacji. Jeśli na przykład depozyt był niski – tak około $10,000 a przewidywane straty mogą wynieść $40,000 to czasami zapłacenie takiej sumy spowoduje, że strony się „ułagodzą”.
4. czasami może się okazać, że sprzedającemu nie spieszy się z zamknięciem i zgadza się lub sugeruje podniesienie kwoty depozytu, by dać kupującym dodatkowy czas na zorganizowanie finansowania i przejęcie domu w okresie późniejszym.

Z kolei jako sprzedający, którzy wiedzą, że transakcja może być zagrożona, również powinniśmy pomyśleć o kilku rzeczach:
1. zatrudnić prawnika, by sprawdził czy niedoszły kupujący ma inne nieruchomości z equity, które mogą posłużyć jako zabezpieczenie wypłacalności w przypadku, kiedy wygramy sprawę o odszkodowanie,
2. warto rozważyć (jeśli jest to możliwe) pożyczkę dla kupujących, zabezpieczoną nieruchomością jaką sprzedajemy.
Zasugerować alternatywną, odległą datę zamknięcia, która pozwoliłaby kupującym uporządkować sprawy finansowe. Zwykle idzie w parze z tym podwyższenie depozytu.
3. spróbować przy pomocy prawnika uzyskać zgodę na przykład na obniżenie ceny, redukcję wysokości strat o jakie wystąpimy do sądu, itd. – w zamian za szybkie zamknięcie.

Ten tekst nie jest poradą prawną, a opisuje jedynie sytuacje z mojego 32-letniego doświadczenia na rynku nieruchomości. Naświetliłem tu zasady, jakimi rządzi się rynek real estate w takich przypadkach i mam nadzieję, że się one Państwu przydadzą. Natomiast mówimy o skomplikowanych sprawach prawnych i dlatego zawsze zachęcam do skorzystania z pomocy prawnika.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007