Od 1 lip­ca tego roku CMHC wpro­wa­dza nowe warun­ki ubez­pie­cze­nia mort­ga­ges. Nie wszy­scy będą nimi zachwyceni.

CMHC (Cana­da Mort­ga­ge & Housing Cor­po­ra­tion) jest zasad­ni­czo agen­cją rzą­do­wą, któ­ra od lat czu­wa nad poli­ty­ką rzą­du w spra­wach zwią­za­nych z doma­mi czy miesz­ka­nia­mi dla Kana­dyj­czy­ków. Waż­ną rolą tej insty­tu­cji jest rów­nież ubez­pie­cza­nie poży­czek hipo­tecz­nych. Cho­dzi o to, że czę­sto kupu­ją­cy mają­cy mniej niż 20% wpła­ty na down­pay­ment nigdy by nie byli w sta­nie kupić domu, bo ban­ki odma­wia­ły poży­czek hipo­tecz­nych, bojąc się ryzyka.

Bo fak­tycz­nie, przy małej wpła­cie wła­snej, ryzy­ko ban­ku jest duże. W przy­pad­ku bra­ku spła­ty, bank musi dom prze­jąć, sprze­dać i pokryć wszyst­kie kosz­ty tej ope­ra­cji, idą­ce w dzie­siąt­ki tysię­cy dola­rów. Gdy pożycz­ka jest ubez­pie­czo­na – wte­dy bank nie ma problemów.

CMHC ubez­pie­cza te wszyst­kie pożycz­ki hipo­tecz­ne, kie­dy kupu­ją­cy dys­po­nu­ją 5% — 20% wpła­ty wła­snej. Dzię­ki temu bank jest zabez­pie­czo­ny w przy­pad­ku, gdy­by ktoś nie był w sta­nie spła­cać hipoteki.

Takie ubez­pie­cze­nie nie jest bez­płat­ne. Kwo­ta poli­sy jest dość wyso­ka (śred­nio 2.5% do 3.5% wyso­ko­ści zacią­ga­nej pożycz­ki) i to „pre­mium” jest doda­wa­ne do pożycz­ki. Nato­miast od wyso­ko­ści „pre­mium” trze­ba zapła­cić poda­tek HST.

By otrzy­mać ubez­pie­cze­nie CMHC, nale­ży speł­nić sze­reg wyma­gań. Za zbie­ra­nie infor­ma­cji wyma­ga­nych przez CMHC odpo­wie­dzial­ne są insty­tu­cje finan­so­we oraz mort­ga­ge bro­kers. Jeśli uzy­ska­ne doku­men­ty nie speł­nia­ją wyma­ga­nych kry­te­riów – ubez­pie­cze­nie nie zosta­nie udzielone.

Bank nie udzie­li pożycz­ki auto­ma­tycz­nie, więc w efek­cie nie może­my kupić domu. By to zro­bić musi­my posia­dać 20% down­pay­ment. Jeśli dys­po­nu­je­my jedy­nie 5% wła­snych pie­nię­dzy, to jedy­ną alter­na­ty­wą sta­ją się wów­czas „second mort­ga­ges” czy­li pry­wat­ne pożycz­ki hipo­tecz­ne na bar­dzo wyso­kie opro­cen­to­wa­nie. Nawet na 10% lub więcej.

Kil­ka dni temu CMHC ogło­si­ło, że od 1 lip­ca 2020 roku wpro­wa­dza nowe, zaostrzo­ne wyma­ga­nia kwa­li­fi­ka­cyj­ne na pożycz­ki hipo­tecz­ne. Ta decy­zja ma wyni­kać z pro­gnoz CMHC, w któ­rych ceny domów w cią­gu 12 mie­się­cy mogą spaść od 9% do 18% war­to­ści. Moim zda­niem jest to mało praw­do­po­dob­ne – przy­naj­mniej na tere­nie GTA. Może owszem, w Alber­cie czy Saskat­che­wan ceny spad­ną, bo te dwie pro­win­cje mają bar­dzo jed­no­rod­ną i mało odpor­ną na kry­zy­sy ekonomię.

Taka wia­do­mość nigdy nie jest dobra dla kupu­ją­cych, a szcze­gól­nie dla kupu­ją­cych po raz pierw­szy. Dla­cze­go? Ponie­waż zwy­kle dys­po­nu­ją oni małą kwo­tą na down­pay­ment i bez ubez­pie­cze­nia CMHC nie mogą kupić nieruchomości.

Od 1 lip­ca CMHC wyma­gać będzie, by przy­naj­mniej jeden z ubie­ga­ją­cych się o ubez­pie­cze­nie mort­ga­ge miał 680 punk­tów kre­dy­to­wych (beacon sco­re). Obec­nie wyma­ga­ne mini­mum to 600 punk­tów. To duży pro­blem dla wie­lu osób szcze­gól­nie mło­dych, bo posia­da­ją wła­śnie 600 punktów.

Kolej­nym nowym wyma­ga­niem CMHC jest to, że na obsłu­gę hipo­te­ki i kosz­ty utrzy­ma­nia domu nale­ży prze­zna­czyć 35% docho­du brut­to. Do tej pory było to 39%. Niby mała róż­ni­ca, ale oka­zu­je się, że nie do koń­ca. Obec­nie rodzi­na z docho­dem $100,000 i przy 10% wpła­ty może zakwa­li­fi­ko­wać się na kup­no nie­ru­cho­mo­ści do $524,900. Przy nowych prze­pi­sach i tym samym zało­że­niu stać ją będzie na dom lub miesz­ka­nie do ceny $462,800. To spo­ra róż­ni­ca – o 12% mniej w war­to­ści zaku­pu. A przy panu­ją­cych cenach będą mie­li sła­by wybór.

Wie­le osób oba­wia­ło się, że CMHC pod­wyż­szy mini­mal­ny wyma­ga­ny down­pay­ment z 5% do 10% war­to­ści ceny. Był­by to praw­dzi­wy cios dla mło­dych ludzi, któ­rzy i tak mają pro­blem z tym, by wresz­cie kupić coś wła­sne­go. Na szczę­ście ta zmia­na nie weszła w życie.

W Kana­dzie oko­ło 35% wszyst­kich poży­czek hipo­tecz­nych wyma­ga ubez­pie­cze­nia. CMHC jest naj­więk­szą fir­mą ubez­pie­cza­ją­cą pożycz­ki hipo­tecz­ne i jest to prak­tycz­nie rzą­do­wa insty­tu­cja. Na szczę­ście ist­nie­ją też inne fir­my ubez­pie­cza­ją­ce i dru­gą, naj­więk­szą jest GENWORTH Cana­da. Ta fir­ma ogło­si­ła, że nie zamie­rza podą­żać za CMHC ze zmia­na­mi i jej kry­te­ria kwa­li­fi­ka­cji jak na razie pozo­sta­ną nie­zmie­nio­ne. To dobra wia­do­mość dla wie­lu osób i moim zda­niem, jak CMHC prze­ana­li­zu­je stra­ty wła­sne, wyni­ka­ją­ce z wpro­wa­dzo­nych zmian, szyb­ko wró­ci do sta­rych zasad. Było­by fatal­nie, gdy­by sta­ło się odwrot­nie i to GENWORTH został­by zmu­szo­ny postą­pić tak jak CMHC.

Wbrew oba­wom wie­lu osób, że COVID-19 dopro­wa­dzi do gwał­tow­ne­go spad­ku cen, dzie­je się odwrot­nie. Ku zasko­cze­niu wie­lu eks­per­tów, ceny domów rosną. Przy­czy­ną jest bar­dzo mała podaż i nie­usta­ją­co duża licz­ba szu­ka­ją­cych domów. Wie­le osób pró­bu­je zain­we­sto­wać pie­nią­dze wyję­te z gieł­dy w coś, co jest odpor­ne na infla­cję i eko­no­micz­nie bez­piecz­ne. A domy są takim towa­rem. Dla­te­go opi­nie „eks­per­tów” z CHMC uwa­żam za błęd­ne. Owszem, dostrze­gam chwi­lo­we zwol­nie­nie ryn­ku lub spa­dek war­to­ści o 3–4%, ale tyl­ko na krót­ki czas, któ­ry nie będzie nawet zauwa­żal­ny na tere­nie GTA i w naj­bliż­szych oko­li­cach. Przy takim defi­cy­cie domów i tak wyso­kim napły­wie imi­gran­tów, domy są tym towa­rem, któ­ry się świet­nie bro­ni przed pro­ble­ma­mi. Nato­miast jak tyl­ko eko­no­mia wró­ci do nor­mal­no­ści, to infla­cja wywo­ła­na „dru­ko­wa­niem” pie­nię­dzy przez obec­ny rząd spo­wo­du­je przy­rost cen nie­ru­cho­mo­ści nawet do 15% — 20% w ska­li roku.

Zresz­tą moją opi­nię podzie­la wie­le ban­ków. RBC uwa­ża, że spa­dek cen nie będzie więk­szy niż śred­nio 7%. I tu wła­śnie war­to przy­po­mnieć jak dzia­ła „śred­nia”. Nasu­wa mi się taki przy­kład: jak jed­ną nogę trzy­ma­my we wrząt­ku, a dru­gą w zim­nej wodzie, to „śred­nio” jeste­śmy w let­niej wodzie. To samo doty­czy domów. Jeśli w Alber­cie domy spad­ną o 12% (a to jest moż­li­we ponie­waż mają tam oczy­wi­sty pro­blem ze sprze­da­żą ropy), a w Toron­to pój­dą w górę o 2%, to śred­ni spa­dek cen wyli­czy­my na 7%. Sta­ty­sty­ki mogą być inter­pre­to­wa­ne na wie­le spo­so­bów, i eks­per­ci z CMHC czę­sto zapo­mi­na­ją, że rynek real esta­te róż­nie reagu­je na kry­zy­sy w róż­nych czę­ściach Kanady.

CMHC wpro­wa­dza rów­nież zasa­dę, że nie będzie moż­na poży­czać pie­nię­dzy na down­pay­ment. Ponie­waż prze­pi­sy jesz­cze nie weszły w życie, nie chcę się wypo­wia­dać sta­now­czo co ta zmia­na fak­tycz­nie ozna­cza. Do tej kwe­stii odnio­sę się już wkrótce.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007