Jeśli zde­cy­du­je­my się na zakup lub sprze­daż nie­ru­cho­mo­ści, to nie­ste­ty, wią­żą się z tym pew­ne kosz­ty o któ­rych war­to wie­dzieć. I pomi­mo tego, że wie­lu z nas już kupo­wa­ło lub sprze­da­wa­ło nie­ru­cho­mo­ści wie­lo­krot­nie, to takie skró­to­we przy­po­mnie­nie kosz­tów jest czę­sto potrzeb­ne. A szcze­gól­nie dla tych, któ­rzy jesz­cze nie są „na kup­nie lub na sprzedaży”

Pro­vin­cial Land Trans­fer Tax — poda­tek pobie­ra­ny przez pro­win­cję Onta­rio. Jest nali­cza­ny w zależ­no­ści od ceny zaku­pu. Moż­na powie­dzieć, że w przy­bli­że­niu wyno­si on 1.25% od ceny zaku­pu (do ceny $500,000). Kupu­ją­cy po raz pierw­szy są zwol­nie­ni z pierw­szych $2,000 należ­nej opła­ty. Przy $1,000,000 wynie­sie on $16,475.

Metro Toron­to Land Trans­fer Tax – jest  nali­cza­ny na wszyst­kie nie­ru­cho­mo­ści kupo­wa­ne w obrę­bie Metro Toron­to i tra­fia do kasy miej­skiej. Jest to podob­nie nali­cza­ny poda­tek jak Pro­vin­cial LTT z tym, że kupu­ją­cy po raz pierw­szy też mają spe­cjal­ną ulgę w wyso­ko­ści $3,725.

Reklama

        Dla ludzi kupu­ją­cych w obrę­bie Toron­to łącz­ny poda­tek pro­win­cyj­ny i miej­ski od milio­na dola­rów wynie­sie $32,200. Nie jest to mało.

Legal Fees — czy­li usłu­gi praw­ni­ka odpo­wie­dzial­ne­go za dokoń­cze­nie trans­ak­cji. Zwy­kle opła­ta za samo hono­ra­rium w typo­wej trans­ak­cji wyno­si oko­ło $800-$1500 dola­rów (w zależ­no­ści od kan­ce­la­rii). Dodat­ko­wo praw­nik pono­si cały sze­reg opłat zwią­za­nych na przy­kład z reje­stra­cją pożycz­ki, spraw­dze­niem reje­strów w mia­stach czy innych urzę­dach,  kosz­ty pocz­to­we, itd. Te dodat­ko­we opła­ty zwy­kle zamy­ka­ją się w gra­ni­cach $200-$500. Tak więc nale­ży być przy­go­to­wa­nym na koszt usług praw­ni­ka w typo­wej trans­ak­cji do oko­ło $1,500 do $2,000 plus HST.

High Ratio Mort­ga­ge Insu­ran­ce. Jeśli kupu­je­my nie­ru­cho­mość z 20% down­pay­ment lub więk­szym, to spe­cjal­ne ubez­pie­cze­nie pożycz­ki nie jest wyma­ga­ne. Jeśli nato­miast mamy mniej niż 20% wpła­ty wła­snej, to wyma­ga­ne jest spe­cjal­ne ubez­pie­cze­nie, bez któ­re­go ban­ki nie podej­mą ryzy­ka udzie­le­nie pożycz­ki hipo­tecz­nej. Jest kil­ka insty­tu­cji, któ­re takie pożycz­ki ubez­pie­cza­ją, ale naj­bar­dziej zna­na jest Cana­da Mort­ga­ge & Housing Cor­po­ra­tion (CMHC).  Wię­cej na ten temat innym razem, ale war­to wie­dzieć, że samo ubez­pie­cze­nie jest zwy­kle doli­cza­ne do pożycz­ki hipo­tecz­nej, nato­miast poda­tek HST nali­cza­ny na pre­mium ubez­pie­cze­nia musi być zapła­co­ny w chwi­li “zamy­ka­nia” transakcji.

Home Inspec­tion — nie jest to wyma­ga­na usłu­ga, ale na nor­mal­nym, usta­bi­li­zo­wa­nym ryn­ku jest bar­dzo popu­lar­na. Obec­nie, kie­dy każ­da ofer­ta warun­ko­wa ma mniej­sze szan­se na akcep­ta­cję, wie­lu kupu­ją­cych robi inspek­cję przed zło­że­niem ofer­ty. Typo­wa inspek­cja kosz­tu­je oko­ło $300-$600 plus HST.

Title Insu­ran­ce — jest nie­obo­wiąz­ko­we, ale moim zda­niem war­te posia­da­nia. Jed­no­ra­zo­wy koszt zale­ży od ceny zaku­pu i dla nie­ru­cho­mo­ści war­to­ści $1,000,000 wyno­si oko­ło $1,000. To ubez­pie­cze­nie jest bar­dzo przy­dat­ne i chro­ni nas w wie­lu sytu­acjach. Na przy­kład, gdy­by się oka­za­ło, że poprzed­ni wła­ści­cie­le nie zapła­ci­li podat­ku od nie­ru­cho­mo­ści i mia­sto dopo­mi­na się go od nowych wła­ści­cie­li — to ubez­pie­cze­nie nas ochroni.

Ogól­nie moż­na zało­żyć, że wszyst­kie dodat­ko­we tak zwa­ne jed­no­ra­zo­we opła­ty zwią­za­ne z prze­ję­ciem nie­ru­cho­mo­ści powin­ny zmie­ścić się od 2.00% do 2.50% od ceny zaku­pu nie­ru­cho­mo­ści. Jest to oczy­wi­ście przy­bli­żo­ny sza­cu­nek i odchył­ki od stan­dar­du zawsze się mogą wydarzyć.

KOSZTY ZWIĄZANE ZE SPRZEDAŻĄ NIERUCHOMOŚCI

Com­mis­sion. Pierw­szy i zwy­kle naj­więk­szy koszt doty­czą­cy sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści to koszt usług agen­tów real esta­te. Potocz­nie okre­śla­ne jest on jako “com­mis­sion”. W Kana­dzie typo­wo „com­mis­sion” dla obu agen­tów repre­zen­tu­ją­cych i kupu­ją­cych i sprze­da­ją­cych, zawar­te jest w cenie sprze­da­ży.  Wyso­kość wyna­gro­dze­nia pła­co­ne­go fir­mom bro­ker­skim jest usta­la­na w cza­sie pod­pi­sy­wa­nia kon­trak­tu na sprze­daż i jest ona spra­wą umow­ną, ale obo­wią­zu­ją pew­ne typo­we zasa­dy. Stan­dar­do­we, cał­ko­wi­te wyna­gro­dze­nie wyno­si zwy­kle pomię­dzy 4.5% a 5% z tym, że wie­le firm pro­mu­je spe­cjal­ne niż­sze “com­mis­sion” zwy­kle star­tu­jąc od 3.5% plus HST.

Fir­ma bro­ker­ska, któ­ra dosta­je listing, z pie­nię­dzy prze­zna­czo­nych na cał­ko­wi­te wyna­gro­dze­nie opła­ca fir­mę (agen­ta), któ­ry przy­no­si ofer­tę (repre­zen­tu­je kupu­ją­cych). Pro­szę pamię­tać, że ponad 80% wszyst­kich kupu­ją­cych współ­pra­cu­je z agen­ta­mi przy zaku­pie, gdyż dla kupu­ją­cych usłu­gi „ich agen­ta” są zwy­kle bezpłatne.

Wyso­kość pro­po­no­wa­ne­go wyna­gro­dze­nia dla agen­tów repre­zen­tu­ją­cych kupu­ją­cych musi być zazna­czo­na w sys­te­mie MLS – by agen­ci z góry zna­li wyso­ko­ści swo­je­go wyna­gro­dze­nia. Typo­wym obec­nie wyna­gro­dze­niem dla agen­tów prze­pro­wa­dza­ją­cych kup­ców (buy­ers bro­kers) jest 2.5% + HST od ceny sprze­da­ży.  Nie­któ­rzy sprze­da­ją­cy pró­bu­ją ofe­ro­wać mniej­sze wyna­gro­dze­nie dla agen­tów pra­cu­ją­cych z kupu­ją­cy­mi – widzia­łem nawet takie sumy jak $1! Jaki jest tego sku­tek – łatwo prze­wi­dzieć. Dom taki jest omi­ja­ny przez wszyst­kich agen­tów, któ­rzy pod­pi­sa­li  kon­trakt z kupu­ją­cy­mi. Zwy­kle po jakimś cza­sie sfru­stro­wa­ny sprze­da­ją­cy ofe­ru­je nor­mal­ne wyna­gro­dze­nie, by wresz­cie sprze­dać nieruchomość.

Ogła­sza­ny czę­sto przez agen­tów “1% com­mis­sion” zwy­kle doty­czy tyl­ko tak zwa­ne­go Listing Fee – czy­li wyna­gro­dze­nia dla fir­my bro­ker­skiej, któ­ra wpro­wa­dza dom na rynek. Oprócz tego nadal nale­ży liczyć się z wyna­gro­dze­niem dla agen­ta przy­no­szą­ce­go ofer­tę i jest to, jak wspo­mnia­łem wcze­śniej, zwy­kle 2.5%. Tak więc total­ne i cał­ko­wi­te wyna­gro­dze­nie w tym przy­pad­ku wyno­si 3.5% + HST — i to pokry­wa wyna­gro­dze­nie dla obu kom­pa­ni zamie­sza­nych w transakcję.

Jak wspo­mnia­łem, wyna­gro­dze­nie dla agen­tów jest jed­nym z więk­szych wydat­ków, ale tak napraw­dę dobrze popro­wa­dzo­na sprze­daż i pro­fe­sjo­na­lizm agen­ta czę­sto powo­du­ją, że dom jest sprze­da­wa­ny za znacz­nie wyż­sze pie­nią­dze niż w przy­pad­ku pry­wat­nej sprze­da­ży, i czę­sto ten zysk pokry­wa “com­mis­sion”. Ponad­to, współ­pra­cu­jąc z agen­tem uni­ka­my kosz­tow­nych pomy­łek praw­nych, potrze­by inwe­sto­wa­nia wła­snych środ­ków w mar­ke­ting, orga­ni­zo­wa­nia poka­zów itd.

Praw­nik. Innym waż­nym wydat­kiem. o któ­rym nale­ży pamię­tać jest koszt obsłu­gi praw­nej. Zwy­kle — podob­nie jak przy zaku­pie nie­ru­cho­mo­ści — koszt w typo­wym przy­pad­ku kształ­tu­je się na pozio­mie $1,000 -$1,200 za samo hono­ra­rium.  Plus oczy­wi­ście ponie­sio­ne kosz­ty, któ­re zwy­kle mogą mie­ścić się pomię­dzy $100-$500. Na całość należ­no­ści nali­cza­ny jest poda­tek HST

Nale­ży pamię­tać, że wszyst­kie zadłu­że­nia, czy­li podat­ki miej­skie, wyro­ki sądo­we, “leans” czy “spe­cial asses­sments” któ­re są zare­je­stro­wa­ne na danej nie­ru­cho­mo­ści, muszą być zapła­co­ne zanim nowy wła­ści­ciel doko­na prze­ję­cia nieruchomości.

To są typo­we wydat­ki, nato­miast cza­sa­mi zda­rza się, że  jeste­śmy zaska­ki­wa­ni karą za zerwa­nie umo­wy z ban­kiem. Ma to miej­sce wte­dy, gdy sprze­da­je­my dom przed upły­wem ter­mi­nu pożycz­ki hipotecznej.

Jeśli pla­nu­ją Pań­stwo zakup lub sprze­daż nie­ru­cho­mo­ści — zapra­szam do kon­tak­tu. Gwa­ran­tu­ję pro­fe­sjo­nal­ną obsłu­gę oraz prze­pro­wa­dze­nie całej trans­ak­cji bez­stre­so­wo i z korzy­ścią dla Państwa.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007