Na począt­ku tego mie­sią­ca rząd Kana­dy ogło­sił swój budżet, w któ­rym spo­ro miej­sca poświę­cił spra­wom zwią­za­nym z ryn­kiem nie­ru­cho­mo­ści. Nie mam zamia­ru powta­rzać infor­ma­cji, któ­re już poda­ły media, ale mam kil­ka uwag, któ­ry­mi chciał­bym się z Pań­stwem podzie­lić. Są to moje oso­bi­ste obser­wa­cje i rozu­miem, jeśli ktoś myśli inaczej.

        Zacznę od tego, że nie czy­ta­łem całe­go pro­jek­tu budże­tu (jak rów­nież więk­szość ludzi go nie czy­ta­ła) i mogę się tyl­ko odnieść do tak zwa­nych nagłówków.

        Wszy­scy wie­my, że od lat rynek nie­ru­cho­mo­ści jest w całej Kana­dzie bar­dzo aktyw­ny, i że w ostat­nich mie­sią­cach był roz­pa­lo­ny do czer­wo­no­ści. Ceny nie­ru­cho­mo­ści rosły z tygo­dnia na tydzień i tak napraw­dę nie wyni­ka­ło to z nicze­go inne­go niż brak poda­ży i oba­wa przed infla­cją. Wszyst­ko, co tra­fia­ło na sprze­daż (czy było war­te zaku­pu, czy nie) osią­ga­ło zawrot­ne ceny i każ­dy zada­wał sobie pyta­nie dokąd to zmie­rza i kie­dy się to skończy.

Reklama

        Ja oso­bi­ście też z nie­po­ko­jem obser­wo­wa­łem ten pęd, bo takie gwał­tow­ne przy­ro­sty są zawsze alar­mu­ją­ce, nie pozwa­la­ją pod­jąć mądrej decy­zji i też napę­dza­ją inflację.

        Dla­te­go uwa­żam, że zada­niem rzą­du jest opra­co­wa­nie takiej stra­te­gii, któ­ra uspo­koi rynek, ale z dru­giej stro­ny, by przy oka­zji nie “wylać dziec­ka z kąpie­lą” — co moim zda­niem, w przy­pad­ku kil­ku pomy­słów zapro­po­no­wa­nych przez libe­ra­łów, może mieć miejsce.

        Naj­prost­szym i naj­bar­dzie sku­tecz­nym dzia­ła­niem było­by pod­wyż­sze­nie opro­cen­to­wań poży­czek hipo­tecz­nych (taki ruch już zaczy­na mieć miej­sce), ale rząd (i to nie tyl­ko Kana­dy) ma tu mały mar­gi­nes do manew­ru. Kra­je zachod­nie ope­ru­ją obec­nie na defi­cy­cie i “poży­cza­ją” (czy­taj: dru­ku­ją) pie­nią­dze, by napę­dzać gospo­dar­kę. Gdy­by rząd dopro­wa­dził do pod­wy­żek opro­cen­to­wań, to też dra­stycz­nie wzro­sły­by kosz­ty obsłu­gi dłu­gu publicz­ne­go, za któ­ry jest odpo­wie­dzial­ny. W tym samym cza­sie wyż­szy koszt kre­dy­tów zaha­mu­je aktyw­ność gospo­dar­czą, bo kon­su­ment nie będzie doko­ny­wał zaku­pów, a bez aktyw­nych kon­su­men­tów nie ma ekonomii.

        Dla­te­go rząd zapro­po­no­wał w swo­im budże­cie na rok 2022 kil­ka roz­wią­zań. Więk­szość z nich jest, moim zda­niem, roz­wią­za­nia­mi kosme­tycz­ny­mi i pod­par­ty­mi bar­dzo popu­li­stycz­ny­mi hasła­mi, mają­cy­mi odwró­cić uwa­gę od głów­ne­go pro­ble­mu. Mamy infla­cję i nie nale­ży się dzi­wić, że każ­dy oby­wa­tel sta­je się inwe­sto­rem, któ­ry nie chce trzy­mać pie­nię­dzy w ban­ku na absur­dal­nie niski pro­cent i woli kupić „byle jaką” nie­ru­cho­mość, gdzie ma szan­sę na profit.

        Zakaz zaku­pu nie­ru­cho­mo­ści przez zagra­nicz­nych inwe­sto­rów przez następ­ne dwa lata.

        Moim zda­niem jest to zagra­nie bar­dzo pozor­ne. Zagra­nicz­ni inwe­sto­rzy odpo­wie­dzial­ni są za mini­mal­ny pro­cen­to­wo zakup wszyst­kich nie­ru­cho­mo­ści (resi­den­tial), sprze­da­wa­nych w Kana­dzie. Jest to oko­ło 3%. Zakaz ma zresz­tą doty­czyć tyl­ko nie­ru­cho­mo­ści pod­pa­da­ją­cych pod miesz­ka­niów­kę. Nadal mogą oni kupo­wać zie­mię, obiek­ty prze­my­sło­we czy rekre­acyj­ne (cot­ta­ges). Rów­nież są odstęp­stwa od rzą­do­wych restryk­cji. Na przy­kład doko­ny­wać zaku­pów mogą zagra­nicz­ni stu­den­ci czy oso­by będą­ce tutaj na kon­trak­tach zawo­do­wych. Pro­szę mi powie­dzieć, ilu stu­den­tów ma zamoż­nych rodzi­ców, goto­wych kupić tu swo­je­mu dziec­ku „skrom­ny” domek za kil­ka milio­nów? A ile potrze­ba pie­nię­dzy, by w ogó­le zostać stu­den­tem w Kana­dzie? Oko­ło $8,000, aby zapi­sać się na jeden z setek col­la­ges, chęt­nie uczą­cych zagra­nicz­nych stu­den­tów. A jaka to ogrom­na oszczęd­ność! Kupu­jąc na dziec­ko, zagra­nicz­ny inwe­stor oszczę­dza na milio­nie aż $200,000! Bo poda­tek wyno­si 20%. To nie tyl­ko wystar­czy na dobre stu­dia, ale i na samo­chód, i wie­le innych wydat­ków. Te prze­pi­sy są tak łatwe do obej­ścia, że jak wspo­mnia­łem wcze­śniej, robie­nie z tego kam­pa­nii poli­tycz­nej, by uka­rać „złych” fore­ign home­buy­ers odpo­wie­dzial­nych za kry­zys miesz­ka­nio­wy, jest moim zda­niem wręcz zabaw­ne. Zresz­tą ja widzę więk­szy pro­blem w moż­li­wo­ści wyku­py­wa­nia zie­mi — bo kto ma zie­mię, ten kon­tro­lu­je rynek!

Wpro­wa­dze­nie spe­cjal­ne­go podat­ku od domów kupo­wa­nych i sprze­da­wa­nych przez inwe­sto­rów w celu szyb­kiej reno­wa­cji (FLIP).

        To praw­da, że wie­lu kon­trak­to­rów zara­bia dobre pie­nią­dze na reno­wa­cjach. Ale dla­cze­go karać za przed­się­bior­czość? Sko­ro bra­ku­je domów czy miesz­kań, to dla­cze­go zamiast nakła­dać dodat­ko­we podat­ki, nie zachę­cać do budo­wy i two­rze­nia nowych miesz­kań czy domów? Wła­śnie czę­sto ci drob­ni kon­trak­to­rzy mogą wpły­nąć na zła­go­dze­nie bra­ków mieszkań.

Ukró­ce­nie spe­ku­la­cyj­nych inwestycji

        To praw­da, że przy tak szyb­ko rosną­cych cenach nie­ru­cho­mo­ści wie­lu inwe­sto­rów, któ­rzy kupi­li „coś” nawet mniej niż rok temu, już zaro­bi­ło spo­re pie­nią­dze. Wie­le osób, któ­re zain­we­sto­wa­ły w pre-con­struc­tion con­dos – dziś je sprze­da­je z dużym pro­fi­tem, czę­sto za podwój­ną cenę zaku­pu, prak­tycz­nie tyl­ko wpła­ca­jąc 15% ceny zaku­pu. Rząd oczy­wi­ście chce poło­żyć „łap­kę” na tych pie­nią­dzach, zapo­wia­da­jąc ści­słą kon­tro­lę i na przy­kład już od teraz wpro­wa­dza­jąc HST na assi­gn­ment sales. To spo­ra stra­ta dla inwe­sto­rów, z któ­rych wie­lu kupi­ło po kil­ka nie­ru­cho­mo­ści — i teraz mogą mieć pro­blem z ich odbiorem.

        Wpro­wa­dze­nie „gry w otwar­te kar­ty” przy skła­da­niu ofert — czy­li licy­ta­cja zamiast przetargu.

        Moim zda­niem, jak i wie­lu eks­per­tów, takie roz­wią­za­nie będzie mia­ło efekt zupeł­nie odwrot­ny. Pro­szę sobie wyobra­zić, że chce­my kupić dom, któ­ry się nam podo­ba i widzi­my inne ofer­ty. Co się wyda­rzy? Dacie wię­cej! Ale inni też będą widzieć, że cena jest wyż­sza. Co w związ­ku z tym? Będą kolej­ne run­dy pod­wy­żek — do chwi­li, kie­dy ktoś, kto ma naj­wię­cej pie­nię­dzy lub jest naj­bar­dziej zde­ter­mi­no­wa­ny, zapła­ci taką sumę, któ­ra już nie ma sen­su dla pozostałych.

        Czy to brzmi jak spo­sób na obni­że­nie ceny? Uwa­żam, że to spo­sób na to, by wyklu­czyć z ryn­ku tych, któ­rzy nie mają nie­ogra­ni­czo­nych zaso­bów. Ja wiem, że obec­ny spo­sób blind bid może nie jest ide­al­ny, ale przy­naj­mniej ogra­ni­cza się do jed­nej lub dwóch rund, i każ­dy skła­da­ją­cy kie­ru­je się głów­nie wywa­żo­ną kal­ku­la­cją, a nie nie­kon­tro­lo­wa­ną i nakrę­ca­ną emo­cja­mi spi­ra­lą licytacji.

Pra­wo do Home Inspection

        Sły­szy się narze­ka­nia, że w przy­pad­ku bid­ding wars kupu­ją­cy nie mają szan­sy na oce­nę tech­nicz­ną domu. Nie jest to praw­dą, bo moż­na w wie­lu przy­pad­kach zor­ga­ni­zo­wać dostęp do nie­ru­cho­mo­ści, zanim zło­ży­my ofer­tę. Ale może dobrym pomy­słem powi­nien być wymóg, by każ­dy sprze­da­ją­cy zobo­wią­za­ny był na zapła­ce­nie za inspek­cję, zanim wpro­wa­dzi dom na rynek i wyni­ki tej inspek­cji powin­ny być dostęp­ne do wglą­du? Oczy­wi­ście poja­wia się tu ogrom­na szan­sa na nad­uży­cia, bo wie­lu inspek­to­rów tak napraw­dę nie powin­no być w tym biz­ne­sie. Dla­te­go w takiej sytu­acji cała ta gałąź biz­ne­su musia­ła­by być ure­gu­lo­wa­na, a inspek­to­rzy powin­ni być wery­fi­ko­wa­ni, ubez­pie­cze­ni i odpo­wie­dzial­ni za wyni­ki inspek­cji. Czy jest to real­ne? Chy­ba raczej nie bar­dzo, bo wszyst­kie fir­my prze­pro­wa­dza­ją­ce inspek­cję mają drob­nym dru­kiem wpi­sa­ne w kon­trakt, że tak napraw­dę nie nie pono­szą odpo­wie­dzial­no­ści za rze­czy, któ­re prze­oczą. I tu zaczy­na się kwa­dra­tu­ra koła!

Ści­ślej­sze regu­la­cje w przy­pad­ku, kie­dy jeden agent repre­zen­tu­je i kupu­ją­cych, i sprzedających.

        Tutaj się aku­rat zga­dzam z pomy­słem, by podwój­na repre­zen­ta­cja była nawet zaka­za­na w sytu­acji, kie­dy jest wię­cej niż jed­na ofer­ta. Zbyt czę­sto, nie­ste­ty, widzę nad­uży­cia, kie­dy agent któ­ry ma listing tak kie­ru­je ofer­ta­mi, by to jego klient „kupu­ją­cy” wygrał wyści­gi. Oczy­wi­ście mając wgląd we wszyst­kie wysła­ne ofer­ty (bo obec­nie głów­nie pra­cu­je­my poprzez e‑mail) – łatwo ulec poku­sie. Pamię­tam, jak kil­ka lat temu bra­łem udział w takim „cyr­ku”, kie­dy na dom wpły­nę­ło 56 ofert i jakimś nie­mal­że cudow­nym przy­pad­kiem agent, któ­ry miał listing, miał też naj­lep­szą zwy­cię­ską ofer­tę. Jaka jest szan­sa, że było to uczci­we? Jak ktoś mógł być tak naiw­ny by myśleć, że ujdzie mu to na sucho?

        Innym przy­kła­dem, kie­dy moim zda­niem wystę­pu­ją (cza­sa­mi) nad­uży­cia jest znak FOR SALE przed domem z dodat­ko­wym bane­rem: “COMING SOON TO MLS”. Bar­dzo czę­sto taki dom nigdy nie tra­fi na MLS, bo wie­lu agen­tów w mię­dzy­cza­sie otrzy­mu­je tele­fon od zain­te­re­so­wa­ne­go kupu­ją­ce­go – i nastę­pu­je trans­ak­cja. Dla­cze­go uwa­żam, że to nie jest fair? Po pierw­sze — dom wpro­wa­dzo­ny na MLS ma znacz­nie więk­szą szan­sę na uzy­ska­nie wyż­szej ceny, bo ma lep­szą eks­po­zy­cję do ryn­ku. Tak napraw­dę agent, któ­ry ma listing, nie zro­bił przy­słu­gi wła­ści­cie­lom domu, bo pozba­wił ich szan­sy na uzy­ska­nie mar­ket value za dom. I oczy­wi­ście takie podej­ście jest też nie w porząd­ku do innych agen­tów, któ­rzy być może mogli­by przy­pro­wa­dzić wła­snych klientów.

Nowy pro­gram dla kupu­ją­cych po raz pierw­szy pozwa­la­ją­cy zebrać środ­ki na downpayment.

        Pro­jekt rzą­do­wy zakła­da moż­li­wość oszczę­dza­nia po $8,000 przez 5 lat do mak­sy­mal­nej kwo­ty $40,000 zwol­nio­nych od podat­ku. Czy to dużo? Czy to pomo­że? Przy śred­niej cenie małe­go con­do w GTA na pozio­mie $600,000 i przy zało­że­niu mini­mal­ne­go wzro­stu cen 3% rocz­nie (obec­nie prak­tycz­nie koło 15% wzro­stu cen), ten pro­gram nie ma wie­le sen­su. Cena con­do wzro­śnie każ­de­go roku o $18,000, a my odkła­da­my (jeśli będzie­my bar­dzo oszczęd­ni) $8,000 rocz­nie. Według mojej oce­ny – sto­imy w miejscu!

        Obec­nie dostęp­ny RRSP pro­gram dla kupu­ją­cych po raz pierw­szy pozwa­la wyjąć po $35,000 na oso­bę z kon­ta RRSP, ale już po roku musi­my spła­cać 1/15 „poży­czo­nej od sie­bie” kwo­ty, co oczy­wi­ście powo­du­je dodat­ko­wy stres finan­so­wy. A czy nie moż­na po pro­stu zro­bić tak: chcesz kupić pierw­szy dom, to masz pra­wo użyć całe RRSP na down­pay­ment bez potrze­by pła­ce­nia — pod warun­kiem, że miesz­kasz w tym domu na przy­kład mini­mum przez 5 lat? Czy innym pomy­słem, któ­ry miał­by sens, nie powin­no być zwol­nie­nie kupu­ją­cych pierw­szy dom z land trans­fer tax? Tyl­ko przy pierw­szym domu, ale to była­by super pomoc!  Może jesz­cze pierw­szy rok zniż­ki na pro­per­ty tax?

        Pod­su­mo­wu­jąc myślę, że pomy­sły rzą­do­we naj­le­piej zapra­cu­ją dla rzą­du. Wzro­śnie biu­ro­kra­cja, powsta­ną licz­ne eta­ty, róż­ne komi­sje, posy­pią się bonu­sy, a zwy­kli oby­wa­te­le będą w tej samej sytu­acji co dotych­czas. Albo gorszej.

        A może by tak pomy­śleć o osie­dlach dla rodzin gorzej sytu­owa­nych, gdzie miesz­ka­nia będą sprze­da­wa­ne w cenach niż­szych niż ryn­ko­we, ale dewe­lo­per nadal osią­gnie pro­fit? I z pożycz­ką roz­ło­żo­ną na 30 czy 35 lat, dostęp­ną przy 5% down­pay­ment? I z warun­kiem, że takie miesz­ka­nie nie może być wynaj­mo­wa­ne ani sprze­da­ne przez okres 10 lat, ponie­waż ma speł­niać potrze­by miesz­ka­nio­we nie­zbyt zamoż­ne­go wła­ści­cie­la? Moim zda­niem taki pro­jekt budow­nic­twa uspo­ko­ił­by tro­chę rynek i zapew­nił dach nad gło­wą oso­bom, któ­re są obec­nie ska­za­ne na miesz­ka­nie cały­mi lata­mi w wynaj­mo­wa­nym basemencie.

        Taki affor­da­ble owner­ship nie miał­by oczy­wi­ście nic wspól­ne­go z two­rze­niem slum­sów, jakie powsta­ją, kie­dy mamy do czy­nie­nia z sub­sy­dio­wa­nym miesz­ka­nia­mi, kie­dy miesz­kań­cy nie mają moty­wa­cji do spła­ca­nia wła­snej inwe­sty­cji i są tyl­ko loka­to­ra­mi do koń­ca swo­ich dni. Bar­dziej opie­rał­by się na idei budow­nic­twa spo­łecz­ne­go, któ­re dosko­na­le spraw­dza się w kra­jach Euro­py Zachodniej

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007