Gdy kupujemy nieruchomość, praktycznie w każdym miejscu na świecie wymagany jest zadatek. Nie inaczej jest w Ontario i tutaj zadatek jest zwany „deposit”. Ten pozornie mało istotny element procesu kupna i sprzedaży nieruchomości rządzi się dość rygorystycznymi przepisami. Brak wiedzy na ten temat może doprowadzić do sporych problemów prawnych i finansowych, dlatego warto tym tematem się zająć i przypomnieć, jakie są wymagania i jakie mogą być konsekwencje, kiedy kupujący natrafi na problemy podczas transakcji.
Zacznę od tego, że planując zakup nowego domu albo zamianę istniejącego na inny, powinniśmy być przygotowani na zaoferowanie depozytu, kiedy negocjujemy ofertę. Wiele osób, które już mają domy i planują kupno kolejnego, pomimo że mają często w tych domach duże equity – nie zawsze dysponują wystarczającymi środkami na koncie bankowym. A to pierwszy krok, nim zaczniemy poszukiwanie nieruchomości.
Domator Team często pomaga swoim klientom w kwestii wymaganego depozytu, który odzyskujemy albo w chwili zamknięcia transakcji, albo jak pomożemy uzyskać linię kredytową pod obecny dom, w którym mamy equity.
Negocjując umowę kupna i sprzedaży nieruchomości, oprócz wszystkich tak ważnych spraw jak cena, warunki zakupu czy czas przejęcia, omawiamy również wysokość zadatku oraz datę jego przekazania.
Depozyt jest wpłacany przez kupujących i zwykle przekazywany do firmy, która reprezentuje sprzedających – zwykle w formie certyfikowanego czeku lub bank draft. Ostatnio ze względu na pandemię (i wygodę) coraz częściej przekazuje się zadatek drogą elektroniczną, bezpośrednio na specjalny rachunek firmy brokerskiej.
Czasami (jeśli zostało tak ustalone) depozyt może być wpłacony na inne konto. Na przykład prawnika, który najczęściej reprezentuje sprzedających.
W każdym wypadku są to konta specjalne (Trust Accounts), które podlegają ścisłej kontroli i ani firma brokerska, and prawnik nie mogą takich środków finansowych używać do własnych celów. Jeśli tak by się stało (bo czasami się zdarza) konsekwencje prawne są poważne – łącznie z utratą licencji.
Nie praktykuje się deponowanie zadatku na koncie sprzedających. Dlaczego nie? Wpłacone pieniądze mogłyby być użyte do własnych celów przez sprzedających jeszcze przed zamknięciem transakcji. I gdyby coś poszłoby źle, to kupujący nie tylko nie miałby nowej nieruchomości, ale również mógłby nigdy nie odzyskać depozytu.
Obowiązującym standardem jest przekazanie zadatku w ciągu 24 godzin po zawarciu transakcji i zwykle powinien on wynosić 5% ceny zakupu. Czyli kupując dom za milion, powinniśmy liczyć się z depozytem w wysokości $50,000. Jest to oczywiście typowa sytuacja, ale w niektórych małych miejscowościach, gdzie ludzie się znają, taki depozyt może być znacznie niższy – czasami nawet kilkaset dolarów.
Depozyt stanowi część downpayment, jest częścią ceny zakupu i balans ceny jest płacony w dniu zamknięcia transakcji, oczywiście uwzględniając różne inne typowe wydatki.
Oczywiście wysokość depozytu zależy od okoliczności. W gorącym rynku, jaki mieliśmy na początku roku, depozyty często były znacznie wyższe (10-20% ceny zakupu) i często w sytuacji multiple offers niektórzy agenci mieli certyfikowany czek już w chwili prezentacji oferty. Taki gotowy czek uwiarygodniał prezentowaną ofertę i często takie oferty były wybierane przez sprzedających właśnie ze względu na fakt, że po akceptacji oferty i przyjęciu depozytu dom był sprzedany w trybie natychmiastowym.
Tak jak wspomniałem wcześniej, standardowy czas wpłaty zadatku wynosi 24 godziny od zawarcia umowy, ale jeśli obie strony się na to zgodzą, to oczywiście może być wydłużony w jakiś nietypowych sytuacjach. Czasami kupujący muszą “upłynnić” swoje inwestycje, by dostarczyć całą kwotę zadatku.
Dobrą praktyką w takich sytuacji jest zastosowanie klauzuli, która pozwala dostarczyć depozyt w ratach. Mniejsza zaraz po podpisaniu umowy (by pokazać dobre chęci), a większa w ciągu kilku dni.
Podobnie ma się sprawa z wysokością zadatku. Nie każdy ma na rachunku bankowym $50,000 czy więcej, by zapłacić standardowe 5% ceny. Dlatego istnieje klauzula, która pozwala nam na przykład wpłacić (przykładowo) $10,000 w ciągu 24 godzin, a balans depozytu kilka dni później.
Przekazanie depozytu w ciągu wymaganego czasu (24 godziny) jest niezwykle ważne. „No money – no deal” – tak można to krótko określić. Jeśli depozyt nie zostanie dostarczony na czas, sprzedający ma prawo się z takiej transakcji wycofać. I jeśli w międzyczasie pojawiła się nowa, wyższa oferta, może ją zaakceptować, pozostawiając „spóźnialskich” bez domu, który wprawdzie “kupili”, ale nie dostarczając depozytu na czas „stracili”. I tu prawo jest po stronie sprzedających. Dlatego jest niezwykle ważne, by nie przegapić terminu na zapłatę zadatku.
Czasami zdarza się sytuacja odwrotna. Kupujący już po zawarciu transakcji, szczególnie jeśli nie miała ona żadnych warunków, dochodzą do wniosku, że poniósł ich temperament, już im się dom nie podoba i chcą się wycofać z zakupu poprzez brak wpłaty zadatku na czas (albo wcale, na zasadzie „co mi zrobisz jak mnie złapiesz”). I tutaj prawo ponownie stoi stronie sprzedających.
Jeśli sprzedający postanowią, że nauczą potencjalnych kupujących rozumu, to mogą wystawić dom na sprzedaż i zaakceptować inną ofertę. Ale jeśli będzie ona niższa niż pierwsza transakcja, z której niedoszli kupujący wycofali się poprzez brak wpłaty depozytu, to sprzedający mają prawo wejść na drogę sądową i sądzić tych niedoszłych kupujących za różnicę w cenie, potencjalne straty i koszty sądowe.
Niektóre oferty mają warunki, czyli na przykład warunek na załatwienie finansowania czy przeprowadzenie inspekcji technicznej domu. Te warunki mogą zająć od 2 do 10 dni – w zależności od umowy. Tak jak wspomniałem, depozyt jest zwykle dostarczany w ciągu 24 godzin od ostatecznej akceptacji umowy. Powstaje pytanie: co się dzieje z depozytem kiedy kupujący nie dostanie pożyczki, albo nie będzie zadowolony z wyników inspekcji?
Jeśli wycofamy się ze złożonej oferty warunkowej w czasie ustalonym w umowie, to mamy prawo do odzyskania depozytu w całości bez żadnych potrąceń. Takie jest prawo i sprzedający musi się do niego zastosować.
Wówczas podpisuje się specjalny dokument, który kasuje zawartą już umowę (Mutual Release) i depozyt z powrotem trafia do niedoszłych kupujących.
Ale w real estate nie zawsze mamy do czynienia z uczciwymi kupującymi czy reprezentującymi ich agentami. Zdarza się, że niektórzy agenci składają oferty warunkowe na 2 czy nawet 3 różne domy i jeśli dojdzie do tego, że wszystkie te oferty zostaną zaakceptowane, używają warunków w ofercie na wycofanie się z umowy, by pozostać przy najbardziej atrakcyjnym domu. Jeśli sprzedający uzna, że został oszukany i warunek na pożyczkę czy inspekcję został złożony tylko po to, by mieć opcję wycofania się z transakcji, to może odmówić podpisania Mutual Release i wówczas kupujący kombinator może otrzymać swój depozyt nawet za parę lat.
Zdarzają się też sytuacje, kiedy kupujący już po usunięciu warunków (a czasami nawet w dniu, kiedy ma nastąpić zamknięcie transakcji) nie jest w stanie sfinalizować transakcji, bo nie otrzymał pożyczki. W ostatnich czasach zdarza się to coraz częściej, bo banki zaostrzyły kryteria i czasami dokonują ponownej kwalifikacji – pomimo że już raz tego kupującego zaakceptowały.
Czasami banki podważają cenę zakupu i aktualną wartość nieruchomości, zaniżając swoje poprzednie wyceny czy podważając zarobki kupujących. To są trudne sytuacje i często kupujący (niekoniecznie z własnej winy) są w sytuacji, że nie mają wystarczających środków do zamknięcia transakcji. Albo nie kwalifikuje się na pożyczkę.
W takiej sytuacji prawo stoi po stronie tych, którzy sprzedali nieruchomość. Mogą oni znów wystawić nieruchomość na sprzedaż, a depozyt pozostaje w firmie brokerskiej, która miała listing. Jeśli sprzedający uzyskają mniej niż poprzednio, (co obecnie zdarza się w każdym przypadku) to albo depozyt „dobrowolnie” jest przekazywany przez kupujących na pokrycie strat, albo, jeśli jest on zbyt niski, sprawa trafi do sądu, który wyliczy wszystkie straty sprzedających.
Takie sprawy trwają latami i dlatego wielu kupujących i sprzedających próbuje się dogadać polubownie, zanim sprawa trafi na wokandę.
Jest również sprawa depozytów, które dajemy w chwili kiedy kupujemy nieruchomości z planów (pre-construction) i na ten temat napiszę więcej za tydzień. Bo tu panują zupełnie inne zasady.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
