Jak zwykle końcówka roku zachęca do podsumowań i przewidywań na przyszłość. Tak się dzieje także w przypadku rynku nieruchomości.
Dlatego, jak wielu „wróżbitów”, postanowiłem podzielić się moimi przewidywaniami i oczekiwaniami – mając nadzieję, że będą one spełnione, bo bazują na doświadczeniu, znajomości działania rynku real estate i po prostu na zdrowym rozsądku.
Kiedy przygotowywałem się do dzisiejszego tematu, oczywiście zerknąłem na to, co inni przewidują i muszę stwierdzić, że ilu „proroków”, tyle odmiennych opinii. Najbardziej bawią mnie statystyki i podawane liczby – o ile procent ceny domów wzrosną lub spadną w 2023 r.
Skąd ktoś może wiedzieć, że będzie to na przykład 1.3% lub 5% lub 10% (w dół czy w górę)?. Przecież takie informacje są wyssane z palca i nikt nie może ręczyć, że tak będzie. Moim zdaniem, zamiast mydlić ludziom oczy procentami, powinno się bardziej skoncentrować na fundemalnych zasadach real estate i nie bawić się w zgadywanie o ile pójdzie rynek w górę czy w dół – tylko zastanowić się, dlaczego może być trend wzrostowy czy spadkowy w 2023 roku i jeśli ceny faktycznie miałyby spaść – kiedy nastąpi zmiana kierunku.
Zanim podzielę się swoimi „mądrościami”, chciałbym przypomnieć jak mijający rok na rynku nieruchomości przebiegał i w jakim punkcie obecnie jesteśmy.
Porównałbym kończący się rok do roller coaster. Początek roku – rozpalony do czerwoności, mała podaż, ogromny popyt. Zwariowane ceny, podbijanie cen. „Uff, jak gorąco” – chciałoby się powiedzieć – jak w wierszu o lokomotywie. Kiedy w końcówce lutego znaleźliśmy się na szczycie cen, nagle zaczęło się mówić o inflacji. A wybuch wojny na Ukrainie dolał oliwy do ognia, bo zdecydowanie oba te czynniki łącznie spowodowały panikę wśród inwestorów.
Rząd, który przez cały okres Covid-19 drukował i rozdawał pieniądze na prawo i lewo (powodując inflację), nagle przetarł oczy i rozpoczął walkę z tym, co sam wywołał przez swoje nieodpowiedzialne decyzje. Oczywiście czyim kosztem? Prostych ludzi, którzy płacą podatki i potem wiążą koniec z końcem inwestując w coś, co zawsze w Kanadzie było i będzie najbardziej solidną inwestycją – czyli w nieruchomości.
Jaki jest skutek walki rządu z inflacją? Taki, że Bank of Canada od marca do grudnia podniósł swój landing rate z 0.25% do 4.25%. Ta wręcz bezprecedensowa podwyżka nie tylko ugasiła pożar w real estate, ale również spowodowała, że wszystkie biznesy, w których ekonomia bazuje na kredycie, są teraz w tarapatach.
Moim zdaniem, zarówno rząd, jak i osoby decydujące o tak drastycznych podwyżkach są kompletnie oderwane od rzeczywistości. I mogą być, bo kiedy się ma pensję płaconą z pieniędzy podatników w setkach tysięcy dolarów, łatwo jest grozić palcem innym.
Najbardziej niepokojący jest też fakt, że budżet państwa ma ogromny deficyt i zadłużenie publiczne i każda podwyżka oprocentowania powoduje, że obsługa zaległości rośnie i powoduje drastyczny wzrost zadłużenia, bo rząd nie ma kasy nawet na spłacanie procentów.
Ale tak to jest, jak „drama teacher” rządzi krajem. To tyle na temat polityki.
Ten wywód miał pewien cel. Otóż nasz kraj, jeśli chce zacząć ponownie mieć ekonomię wzrostową a nie recesję, musi znów poluzować oprocentowania. Musi zaprzestać bezsensownej polityki karania inwestorów oraz ponownie ułatwiać kwalifikowanie się na pożyczki hipoteczne.
Jak tylko to się stanie, czyli Bank of Canada odwróci swoją decyzję o podwyżkach (nawet redukując je o 1% czy nawet 2%) to wyśle tym bardzo oczekiwany sygnał to wszystkich tych, którzy w chwili obecnej wstrzymują się z decyzją zakupu czy sprzedaży.
Rynek nieruchomości jest jedną z najważniejszych gałęzi ekonomii w tym kraju i rząd powinien bardziej obawiać się stagnacji w tej dziedzinie gospodarki – nawet bardziej niż inflacji. Drastyczne spadki cen nieruchomości, jakie miały miejsce w tym roku spowodowały, że wiele osób przestało budować czy inwestować w nieruchomości, co natychmiast odbija się na rynku pracy w innych gałęziach gospodarki. Potrzeba jest mniej pralek, cegły, drewna itd. Mniej pracy oznacza mniej podatków!
Moim zdaniem, najbardziej zdrowym wzrostem cen procentowo jest poziom 4% do 5% rocznie i rząd powinien tak rynek stymulować, by miało to miejsce. Spadki cen domów negatywnie wpływają na ekonomię. Zbyt ostre wzrosty napędzają spekulacje i inflację.
A teraz wreszcie docieram do przewidywań cenowych. Jak zawsze podkreślam, że rynek real estate jest rynkiem bardzo lokalnym. W obrębie jednego miasta są rejony bardzo poszukiwane, w których nawet w najgorszym rynku domy się sprzedają. Są też rejony nieatrakcyjne, gdzie ludzie kupują, bo nie mają innego wyboru. Jeśli w statystykach uwzględnimy dane z obu rejonów, to rzeczywiście spadek cen może być duży. Ale jeśli popatrzymy na oba tereny osobno, to może się nawet okazać, że ceny w jednym rejonie wzrosły, gdy w drugim gwałtownie spadły.
Z tego wynika, że inwestowanie w lokalizacje zawsze ma i będzie miało sens.
GTA jest takim rejonem w Ontario, gdzie ruch cen jest zawsze zbalansowany ze względu na bardzo wysokie zapotrzebowanie na dach nad głową. Dotyczy to nie tylko kupowania nieruchomości, ale również rental market. Dlatego, pomimo niezwykle wysokich cen za kondominia, nadal się buduje i prawie każdy projekt jest sprzedawany w 100% w bardzo szybkim czasie.
Rejon GTA ściąga imigrantów i inwestorów. Nam powinno zależeć, by tak było i Kanada powinna oferować uprzywilejowane warunki podatkowe dla światowych firm, by opłacało im się inwestować w solidny i spokojny, demokratyczny kraj! Dlatego nie bardzo rozumiem, dlaczego rząd Kanady wprowadził prawo zakazujące zakupu nieruchomości dla zagranicznych inwestorów przez najbliższe 2 lata, oskarżając ich o powodowanie zawirowań na rynku real estate. To tak jak „pan z wąsikiem” w latach 30-tych oskarżał naród wybrany o wszystkie problemy ekonomiczne w jego kraju.
Ceny w mniejszych miejscowościach mogą spaść dość znacznie. W ostatnich latach były one głównie napędzane przez świeżo upieczonych emerytów, uciekających z GTA, kupujących domy za gotówkę i znacznie powyżej cen, jakie funkcjonowały rok wcześniej.
Jeśli ktoś sprzedawał dom w Toronto za $1,500,000 i kupował za $700,000 gdzieś na prowincji, to i tak było to tanio. Ale dla lokalnych mieszkańców ten wzrost cenowy był tragedią – bo ich nagle nie było stać na zakup domu.
Jeszcze raz wrócę do pryncypiów. Real estate, a szczególnie ziemia jest najbardziej pożądaną i bezpieczną formą inwestycji. Jest to też inwestycja długoterminowa. Czyli jeśli się okaże, że w danym roku ceny spadają, to po kilku latach trend się zmieni, a po 5-10 latach będziemy wspominali czasy, gdy nieruchomości były takie tanie.
Krótko mówiąc – nie panikujmy. W przeciwieństwie do giełdy, nieruchomości zawszę będą miały swoją wartość i zawsze w końcowym rozrachunku przyniosą właścicielowi zysk.
Ciekawe jest to, że jak obecnie poszukuje się domu do kupna, to podaż jest minimalna. Ponieważ wielu sprzedających wstrzymuje się z decyzją, zaczyna ponownie pojawiać się efekt próżni. Mała podaż, duże zainteresowanie. O dziwo, kiedy część ludzi twierdzi, że ceny jeszcze spadną, zaczynają się pojawiać konkurencyjne oferty i czasami nawet trzeba zapłacić więcej.
Moim zdaniem ceny dotarły do tego punktu, że wiele osób raczej poczeka ze sprzedażą, by nie odczuć straty. To oczywiście spowoduje, jak wspomniałem, małą podaż, co przyniesie stabilizację cenową.
Bardzo powszechny będzie ruch budowlany w 2023 i w następnych latach. Miasto się zagęszcza i pomimo, że część mieszkańców wyprowadzi się z GTA udowodnione jest, że „nowa” emigracja raczej pozostaje w dużym mieście – przynajmniej przez jedną generację. Ponieważ brakuje terenów, ale również styl życia się zmienia, z pewnością pojawią się nowe trendy w budownictwie, np.:
• mniejsze, ale lepiej wyposażone domy
• secondary apartment
• biuro domowe
• większa liczba łazienek
• wykończony basement z osobnym wejściem
• domy wielopokoleniowe
• minimalne ogródki
• rooftop terrases
—
Ponieważ jest to moja ostatnia publikacja przed Świętami Bożego Narodzenia, składam wszystkim Państwu serdeczne życzenia – przede wszystkim zdrowia i spokoju – w imieniu swoim i całej naszej rodzinki: Agnieszki, Kasi, Artura, dziadka Zenka i wnuczek – Nelli i Mai.
Przekazuję Państwu także życzenia od agentek Domator Team: Anny Koby, Doroty Szapowalow, Małgosi Wielądek, Iwony Nowysz i Angeliki Banas.
Miło mi także złożyć życzenia od załogi Radia 7 Toronto: Agaty, Olympii, Ilony, Agnieszki, Tomka, Zbyszka – i oczywiście moim własnym.
Wesołych Świąt!
Maciek Czapliński
905 278 0007
