Na terenie Ontario stoją setki tysięcy nieruchomości . To domy, połówki, działki budowlane czy mieszkania. Kiedy sprzedajemy lub kupujemy nieruchomość – jak sprawdzić, że osoba, która daną nieruchomość sprzedaje, jest faktycznie jej właścicielem?
Sprawdzenie, do kogo prawnie należy działka czy dom i czy dana osoba ma prawo je sprzedawać byłoby niezwykle trudnym zadaniem, gdyby nie bardzo sprawnie działający system komputerowej bazy danych. W chwili obecnej obejmuje ona praktycznie każdą nieruchomość na terenie Ontario. Domy, działki, mieszkania, townhousy, itd. Zawiera także historię sprzedaży każdej nieruchomości – wraz z datami, kiedy zmieniała właściciela, ceny zakupu oraz dane wszystkich poprzednich właścicieli. Ta baza danych zawiera też wszystkie rejestracje pożyczek w postaci pierwszych, drugich i trzecich hipotek.
System ten ma swoje początki w latach 80. i rósł wraz z rozwojem komputeryzacji i internetu. Początkowo nie zawierał wszystkich nieruchomości, ale poprzez ponad 40 lat działania stał się dokładną i pełną bazą. Nazywa się Land Registry Office i obecnie jest już instytucją, zajmującą się rejestrowaniem i zarządzaniem informacjami dotyczącymi nieruchomości na terenie Ontario.
Jest to ważne narzędzie w systemie prawnym, które ma na celu zapewnienie przejrzystości, ochrony praw własności i zapobiegania sporom dotyczącym nieruchomości.
Główne funkcje Land Registry Office obejmują:
1. Rejestrację nieruchomości. Land Registry Office utrzymuje oficjalną księgę wieczystą (w formie elektronicznej), która zawiera informacje o posiadaczach nieruchomości, hipotekach, zobowiązaniach finansowych oraz innych istotnych szczegółach dotyczących własności.
2. Zabezpieczenie praw własności. Dzięki rejestracji w Land Registry Office właściciele nieruchomości mają oficjalne potwierdzenie swoich praw do danego gruntu, co zapewnia ochronę przed ewentualnymi, nielegalnymi roszczeniami.
3. Ścisłe przestrzeganie prawa. Land Registry Office jest gwarantem przestrzegania obowiązujących przepisów prawa i legalności transakcji, co pomaga w uniknięciu oszustw i nadużyć.
4. Ułatwianie transakcji. Dzięki dostępowi do oficjalnych dokumentów dotyczących nieruchomości, Land Registry Office ułatwia procesy kupna, sprzedaży i dziedziczenia nieruchomości, przyspieszając i usprawniając te transakcje.
5. Zapobieganie sporom. Dzięki dokładnym i aktualnym zapisom, Land Registry Office pomaga w zapobieganiu sporom dotyczącym własności nieruchomości – ponieważ oficjalne dokumenty mogą być używane jako dowody w przypadku ewentualnych konfliktów prawnych.
6. Gwarantowany Ciąg Transakcji. Ponieważ system ten jest bardzo dokładny i zasadniczo nie zawiera błędów, prawnik sprawdzający dokumenty transakcji musi zweryfikować tylko ostatnią (poprzednią) transakcję, by być pewnym, że nie ma ukrytych problemów.
Land Registry Office jest kluczowym narzędziem, które zapewnia stabilność praw, chroni interesy właścicieli nieruchomości oraz pomaga w utrzymaniu porządku i przejrzystości na rynku nieruchomości.
Zanim powstał i się rozwinął, nie było jeszcze internetu, a praktycznie nie było komputerów. System opierał się na dokumentacji papierowej. Stary system rejestracji nieruchomości w Ontario był znany jako “Land Titles System” (System tytułów prawnych do gruntu) lub “Registry System” (System rejestrowy). W Land Titles System właściciel nieruchomości posiadał tytuł prawny do gruntu (pisemny dokument) jako dowód prawowitego posiadania nieruchomości. System ten był bardziej skomplikowany i czasochłonny, ponieważ wymagał szczegółowej weryfikacji praw własności nieruchomości podczas każdej transakcji. Sprawdzano wszystkie rekordy – nawet do 20 lat wstecz. Wiele dokumentów było trudnych do zdobycia albo już dawno się zagubiły. Jeśli prawnik popełnił błąd, to mogło to mieć wpływ na wszystkie następne transakcje.
W Registry System informacje o nieruchomościach były rejestrowane w urzędzie rejestrowym, który działał jako centralna baza danych. Właściciele nieruchomości posiadali “dokument rejestrowy”, który potwierdzał zarejestrowane informacje dotyczące nieruchomości. Urzędy Rejestracyjne miały zwykle lokalny zasięg i by sprawdzić nieruchomość – przykładowo na terenie Winsor – prawnik z Toronto musiał kogoś delegować, by odbyć czasochłonną podróż.
Obecnie w Ontario obowiązuje Land Titles Assurance System (LTAS), który jest hybrydowym systemem, łączącym cechy zarówno Land Titles System jak i Registry System. W tym systemie nieruchomości są rejestrowane wraz z gwarancją ich tytułu, co oznacza, że są udzielane pewne gwarancje dotyczące praw własności. LTAS ma na celu zapewnienie większej pewności prawnej i ułatwienia transakcji dotyczących nieruchomości w Ontario.
Podczas weryfikacji statusu prawno-hipotecznego nieruchomości w Land Titles System w Ontario, osoba szukająca danych musiała sprawdzić różne dokumenty, w tym:
1. Dokumenty rejestrowe. Osoba badająca nieruchomość musiała przeszukać dokumenty w urzędzie rejestrowym – aby sprawdzić, czy nieruchomość została prawidłowo zarejestrowana na aktualnego właściciela. Te dokumenty obejmowały informacje o transakcjach sprzedaży, hipotekach, spadkach i innych istotnych wydarzeniach dotyczących nieruchomości.
2. Tytuły prawne do gruntu. Badający musiał zweryfikować, czy obecny właściciel posiada prawo do danego gruntu (dokument potwierdzający prawowite posiadanie nieruchomości). Tytuł prawny do gruntu jest podstawowym dokumentem w Land Titles System, potwierdzającym prawo własności.
3. Zarejestrowane hipoteki. Badanie hipotek było również częścią procesu weryfikacji prawnej nieruchomości. Badający musiał sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub innymi zobowiązaniami finansowymi, które mogłyby ograniczyć jej wartość lub możliwość swobodnej transakcji.
W przypadku wątpliwości lub nieścisłości dotyczących statusu prawno-hipotecznego nieruchomości, zainteresowane strony mogły również zwrócić się do prawnika lub notariusza, aby uzyskać profesjonalną pomoc w przeprowadzeniu pełniejszej analizy prawnej i finansowej nieruchomości.
Podczas procesu zakupu domu w Ontario ważne jest, aby przeprowadzić dokładną weryfikację prawną (title search) oraz zasięgnąć informacji z różnych źródeł, by upewnić się, że na nieruchomość nie ma nałożonych żadnych hipotek, zobowiązań finansowych ani innych ograniczeń.
Oto kilka sposobów jak można sprawdzić, czy nieruchomość nie posiada zarejestrowanych pożyczek hipotecznych lub work orders (nakaz wykonania prac naprawczych):
1. Badanie prawne. Współpracując z prawnikiem, specjalizującym się w nieruchomościach, można przeprowadzić dokładne badanie prawne nieruchomości. Prawnik może uzyskać dostęp do oficjalnych dokumentów rejestrowych w Land Registry Office w celu sprawdzenia, czy na nieruchomości nie są zarejestrowane hipoteki lub inne zobowiązania finansowe.
2. Zapytanie w urzędzie rejestrowym. Można udać się bezpośrednio do lokalnego urzędu rejestrowego (Land Registry Office) i poprosić o kopie dokumentów dotyczących nieruchomości. Te dokumenty zawierają informacje o zarejestrowanych hipotekach i innych ograniczeniach, dotyczących nieruchomości.
3. Zapytanie w urzędzie planowania przestrzennego. W przypadku work orders (polecenia wykonania prac naprawczych) można skontaktować się z lokalnym urzędem planowania przestrzennego (Municipal planning office) lub z departamentem ds. kontroli budowlanej (Building department) i sprawdzić, czy na nieruchomości nie ma żadnych niezałatwionych spraw dotyczących konieczności przeprowadzenia prac naprawczych czy renowacyjnych.
4. Zapytanie sprzedającego. Warto także zapytać bezpośrednio sprzedającego o historię nieruchomości – w tym o ewentualne zarejestrowane hipoteki czy work orders. Sprzedający jest zobowiązany dostarczyć uczciwych i dokładnych informacji na temat stanu prawnego nieruchomości
5. Przeszukanie publicznych baz danych. W niektórych przypadkach można przeszukać publiczne bazy danych online, które oferują dostęp do informacji o nieruchomościach – w tym o zarejestrowanych hipotekach czy work orders. Takie bazy są często dostępne na stronach internetowych lokalnych organów rządowych lub urzędów rejestrowych.
Ważne jest, aby zawsze korzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach i dokładnie sprawdzić status prawny nieruchomości – przed podjęciem decyzji o zakupie. Badanie prawne jest kluczowym etapem procesu zakupu nieruchomości i pomaga uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.
Zapraszam Państwa do rozmów i spotkań w każdej sprawie, związanej z zakupem lub sprzedażą nieruchomości.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
