Wszy­scy sły­sze­li zapew­ne o bar­dzo obec­nie gorą­cym ryn­ku doty­czą­cym sprze­da­ży miesz­kań. Moż­na wręcz powie­dzieć, że rynek ten jest roz­pa­lo­ny do czer­wo­no­ści — z tym, że dobra pas­sa doty­czy con­do­mi­niów w kate­go­rii ceno­wej do $500,000. Wszyst­ko co tra­fia na rynek poni­żej tej ceny, sprze­da­je się zwy­kle w cią­gu kil­ku dni i czę­sto powy­żej ceny wywo­ław­czej. Miesz­ka­nia droż­sze, owszem, też znaj­du­ją swo­ich nabyw­ców, ale ruch w tym przy­pad­ku jest znacz­nie spokojniejszy.

Podob­nie ma się sytu­acja na ryn­ku sprze­da­ży domów (fre­eholds). Nie­ru­cho­mo­ści tanie bły­ska­wicz­nie znaj­du­ją nabyw­ców. Ale tu poprzecz­ka ceno­wa jest znacz­nie wyż­sza niż w przy­pad­ku miesz­kań. Do $800,000 odno­to­wu­je się napraw­dę duży ruch. W kate­go­rii od $800,000 do $1,000.000 jest już spo­koj­niej. Powy­żej milio­na, domy potra­fią stać tygo­dnia­mi zanim ktoś się nimi zain­te­re­su­je (oczy­wi­ście są zawsze wyjątki).

To wszyst­ko wyni­ka z bar­dzo pro­ste­go wyznacz­ni­ka popy­tu: affor­da­bi­li­ty, czy­li moż­li­wo­ści finan­so­wej nabyw­ców. Im tań­sze miesz­ka­nie czy dom, tym wię­cej osób zwra­ca uwa­gę na taką nie­ru­cho­mość. Wie­lu agen­tów celo­wo wyko­rzy­stu­je tę zasa­dę, sto­su­jąc sku­tecz­ny chwyt mar­ke­tin­go­wy. Cena jest zani­ża­na spe­cjal­nie, by ścią­gnąć uwa­gę poten­cjal­nych nabyw­ców, ofer­ty są wstrzy­my­wa­ne przez 4–5 dni, a kie­dy nad­cho­dzi dzień wyzna­czo­ny na ofer­ty, zaczy­na się prze­bi­ja­nie cen. Wte­dy taki dom z niską ceną wyj­ścio­wą potra­fi sprze­dać się znacz­nie powy­żej typo­wej ceny w tej oko­li­cy. Przy zaku­pie nie­ru­cho­mo­ści napraw­dę trze­ba się kie­ro­wać roz­sąd­kiem, a nie emocjami.

Reklama

Ale wróć­my do con­do­mi­niów. Podam prak­tycz­ną obser­wa­cję. Jesz­cze 2–3 lata temu w cen­trum Mis­sis­sau­ga w każ­dej chwi­li było dostęp­nych do sprze­da­ży 50–80 miesz­kań w cenie poni­żej $400,000. Dziś taka cena jest rzad­ko­ścią. A poni­żej $450,000 jest może na sprze­daż od 10 do 15 miesz­kań. Pozo­sta­łe docho­dzą lub prze­wyż­sza­ją $500,000. I cena ta doty­czy nie­wiel­kich loka­li — jed­no­sy­pial­nio­wych lub jed­no­sy­pial­nio­wych z denem.

Według sta­ty­styk, w cią­gu ostat­nich 2–3 lat ceny miesz­kań wzro­sły od 20% do 25%. To nie­sa­mo­wi­ta róż­ni­ca! Oczy­wi­ście, nie­któ­re kom­plek­sy miesz­ka­nio­we wzro­sły nawet wię­cej, a inne nie­znacz­nie. Ana­li­zu­jąc te ruchy szcze­gó­ło­wiej, moż­na stwier­dzić, że naj­więk­szy wzrost cen notu­je­my przy now­szych miesz­ka­niach (kupio­nych za $350,000 — $375,000), z niskim main­te­nan­ce. Miesz­ka­nia w sta­rych budyn­kach (a szcze­gól­nie w tych ze złą repu­ta­cją, jak Roshe Court), z wyso­kim main­te­nan­ce – wzro­sły bar­dzo nie­wie­le albo wcale.

Dla­cze­go tak się dzie­je? Oto kil­ka bar­dzo pro­stych powo­dów, któ­re prze­ło­ży­ły się na przy­rost wartości:

• Affor­da­bi­li­ty czy­li osią­gal­ność – nagły wzrost cen domów w ostat­nich latach spo­wo­do­wał finan­so­wą nie­do­stęp­ność znacz­nej czę­ści wysta­wio­nych do sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści. Dom za milion dola­rów jest dla więk­szo­ści z nas nie do ugry­zie­nia, a dla mło­dych rodzin już w szczególności.

• Jedy­ną alter­na­ty­wą dla mło­dych nabyw­ców sta­je się obec­nie zakup miesz­ka­nia. Ponie­waż zwy­kle zaczy­na­ją oni zakła­da­nie rodzin póź­niej niż poko­le­nie 25 lat temu, wystar­cza im na począ­tek małe, ale wła­sne mieszkanie.

• Oczy­wi­ste jest, że małe miesz­ka­nie, ale w nowym budyn­ku i z dobrym zaple­czem aktyw­no­ści (jak siłow­nia, basen, roof top dla BBQ i recre­ation room) jest bar­dziej atrak­cyj­nym wybo­rem niż star­szy budy­nek bez żad­ne­go zaple­cza, i w dodat­ku zwy­kle ze znacz­nie wyż­szym maintenance.

• Zosta­ły zachwia­ne podaż i popyt. Na ryn­ku poja­wi­ła się duża licz­ba chęt­nych na zakup, i mała licz­ba ofe­ro­wa­nych miesz­kań. Skut­ki bra­ku tej rów­no­wa­gi obser­wu­je­my wła­śnie teraz.

• Oprócz osób zain­te­re­so­wa­nych kup­nem miesz­ka­nia dla sie­bie, w kolej­ce po zakup usta­wi­ła się ogrom­na licz­ba inwe­sto­rów. Tak, to praw­da! Dziś w oko­li­cy SQ wyna­jem jed­no­sy­pial­nio­we­go miesz­ka­nia to koszt $2,200/M, a dwu­sy­pial­nio­we­go już $2,600! W cen­trum Toron­to ceny te docho­dzą nawet do $3,500. Oczy­wi­ste jest, że przy takich cenach inwe­sto­rzy bar­dzo chęt­nie kupu­ją i wynaj­mu­ją miesz­ka­nia, bo „cash­flow” jest zna­ko­mi­ty. $450,000 trzy­ma­ne w ban­ku da nam oko­ło $6,000 zwro­tu. Kupio­ne miesz­ka­nie za $450.000 da nam $10,000 zwro­tu mini­mum (po odli­cze­niu kosz­tów) plus może przy­ro­snąć na war­to­ści mini­mum dru­gie tyle! (zakła­da­jąc mini­mal­ny 3% rocz­ny wzrost war­to­ści). Jeśli naszą inwe­sty­cją było 20% wpła­ty na down-pay­ment, to nasz zwrot na $90,000 wpła­ty wyno­si oko­ło $22,000 rocz­nie. To jest powód, dla­cze­go inwe­sto­rzy tak chęt­nie inwe­stu­ją w con­do­mi­nia, i dla­cze­go bra­ku­je miesz­kań do zakupu.

Jaka jest alternatywa?

Ponie­waż podaż miesz­kań w niskich cenach jest zni­ko­ma, tym, któ­rzy mogą pocze­kać suge­ro­wał­bym zain­te­re­so­wa­nie się pro­jek­ta­mi z pla­nów. A Doma­tor Team ofe­ru­je ich napraw­dę wie­le. Jest to zna­ko­mi­ta oka­zja dla inwe­sto­rów, ale rów­nież dla tych wszyst­kich, któ­rzy chcą kupić miesz­ka­nie dla sie­bie, tyl­ko w tej chwi­li nie są na to przy­go­to­wa­ni finan­so­wo. Takie oso­by potrze­bu­ją cza­su na uzbie­ra­nie gotów­ki, więc zakup miesz­ka­nia z pla­nów jest dla nich strza­łem w dziesiątkę.

Zwy­kle od dnia zawar­cia umo­wy z dewe­lo­pe­rem do momen­tu otrzy­ma­nia klu­czy do miesz­ka­nia mija spo­ro cza­su – od 2 do 4 lat. Pamię­tać jed­nak nale­ży, że część obec­nych pro­jek­tów znaj­du­je się już w zaawan­so­wa­nej fazie budo­wy. W związ­ku z tym, kupu­jąc tak zwa­ne buil­der inven­to­ry może­my mieć miesz­ka­nie z pla­nów nawet po kil­ku miesiącach.

Zwy­kle po pod­pi­sa­niu wstęp­nej umo­wy mamy moż­li­wość wyco­fa­nia się z niej w cią­gu 10 dni, beż żad­nych kon­se­kwen­cji. Dopie­ro po tym cza­sie i wpła­ce­niu depo­zy­tów, kon­trakt nabie­ra wią­żą­ce­go charakteru.

Pierw­sze wpła­ty wyno­szą zwy­kle od 10% do 15% war­to­ści zaku­pu i są roz­ło­żo­ne na mniej­szy kwo­ty — zwy­kle przez pierw­szy rok, a nawet do dwóch lat. Wpła­co­ne pie­nią­dze są umiesz­cza­ne na spe­cjal­nym chro­nio­nym kon­cie, do któ­re­go deve­lo­per zasad­ni­czo nie ma dostępu.

Ogrom­ną zale­tą kup­na z pla­nów jest fakt, ze począt­ko­wo nasza wpła­ta jest rela­tyw­nie niska w sto­sun­ku do zaku­pio­ne­go miesz­ka­nia. Czy­li dając zalicz­kę i pod­pi­su­jąc umo­wę, nie musi­my spła­cać pożycz­ki przez następ­ne 2–4 lata, a jeśli rynek jest zdro­wy czy nawet gorą­cy jak obec­nie – cena zaku­pio­ne­go miesz­ka­nia (nawet jeśli jest naszą wła­sno­ścią tyl­ko na papie­rze) — rośnie. Jeśli na przy­kład kupi­my miesz­ka­nie z pla­nów za $500,000 i wpła­ci­my 15% w cią­gu pierw­sze­go roku ($75,000), to przy zba­lan­so­wa­nym ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści rosną 5% rocz­nie. Czy­li po 3 latach mamy przy­rost war­to­ści o $75,000 nie rusza­jąc pal­cem, tyl­ko par­ku­jąc nasz kapi­tał (zamiast w ban­ku), w wybra­nym pro­jek­cje dewe­lo­per­skim. Nawet jeśli wzrost pro­cen­to­wy będzie o poło­wę mniej­szy, to i tak osią­gnie­my 50% zwro­tu na zain­we­sto­wa­nych pie­nią­dzach. Inwe­sto­rzy mają nawet opcje odsprze­da­ży uni­tu przed jego ode­bra­niem. Nazy­wa się to „asi­gn­ment”. Znam wie­lu klien­tów, któ­rzy na takim spo­so­bem inwe­sto­wa­nia doro­bi­li się spo­re­go profitu.

W chwi­li obec­nej w Mis­sis­sau­ga jest cały sze­reg cie­ka­wych pro­jek­tów do wybo­ru, np. Edge Towers, Avia, Key­sto­ne, Tanu, Exchen­ge District czy M‑City.

Każ­dy z nich jest inny i każ­dy ma swo­je dobre i mniej cie­ka­we stro­ny. By wybrać wła­ści­wy, war­to sko­rzy­stać z pro­fe­sjo­nal­ne­go wspar­cia Doma­tor Team w tym względzie.

Kup­no miesz­kań z pla­nów może w prak­ty­ce podwo­ić inwest­ment w cią­gu 3 lat. Nie war­to więc cze­kać! To zna­ko­mi­ta i bez­piecz­na inwe­sty­cja. A nasza pomoc przy zaku­pie jest dla Pań­stwa zupeł­nie bez­płat­na i nie wpły­wa na pod­nie­sie­nie ceny za kup­no nieruchomości.

Tych wszyst­kich, któ­rych ten temat zain­te­re­so­wał, zapra­szam do odwie­dze­nia mojej stro­ny inter­ne­to­wej www.czaplinski.ca, gdzie moż­na zna­leźć ceny i pla­ny miesz­kań. Zapra­szam też do bez­po­śred­nie­go kontaktu.

<script async src=”//pagead2.googlesyndication.com/pagead/js/adsbygoogle.js”></script>
<ins class=“adsbygoogle”
     style=“display:block”
     data-ad-format=“autorelaxed”
     data-ad-client=“ca-pub-6356150680553327”
     data-ad-slot=“2633507591”></ins>
<script>
     (ads­by­go­ogle = window.adsbygoogle || []).push({});
</script>